劉濤

黨的十九大報告指出，要促進國有資產(chǎn)保值增值，推動國有資本做強做優(yōu)做大，有效防止國有資產(chǎn)流失。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱國有房企）作為國企主體之一，對維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展乃至整個社會穩(wěn)定都有著重要意義。

中房集團荊門房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下稱中房公司）作為市屬國企扁平化改革確立的“城控集團市場化房地產(chǎn)開發(fā)核心和主陣地”，應當在荊門市房地產(chǎn)開發(fā)和保證荊門人民住房需求、維護社會穩(wěn)定中彰顯主流擔當。本文以中房公司為例，研究荊門市國有房企改革與發(fā)展中存在的問題，探索其改革發(fā)展最優(yōu)路徑。

荊門市國有房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

受計劃經(jīng)濟影響，歷史包袱較重。荊門市國有房企大部分為行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)制而來，受行政管理體制機制影響較深，雖經(jīng)政企分開，仍有不少詬?。菏紫?，干部職工習慣于聽命令、受指派，怕改革創(chuàng)新、怕承擔風險、怕追責問責；其次，企業(yè)缺乏自主用人權，造成員工整體素質(zhì)偏低；其三，國有房企經(jīng)營活動受行政干預影響較多，制約了企業(yè)向市場化、規(guī)范化發(fā)展；其四，國有房企既要承擔政府交辦和社會民生職能，還要被轉(zhuǎn)嫁一些不確定性矛盾和費用，造成企業(yè)額外負擔。

企業(yè)資金短缺，融資籌資困難。造成這種局面的原因有四點：首先是自身原因。由于國有房企經(jīng)營積累較少，空置資產(chǎn)沉淀了企業(yè)大量資金，造成資金緊張。其次是金融政策。國有銀行信貸支持不夠，商業(yè)銀行利率偏高，企業(yè)融資成本高。其三是國家導向。主要是企業(yè)財力、人力以及人脈等資源相對匱乏，缺乏主動適應外部環(huán)境、積極創(chuàng)新融資的能力。其四是渠道單一。除銀行貸款外，國有房企幾乎無國家預算內(nèi)資金、債券融資、股市融資、利用外資、職工集資等渠道。

開發(fā)理念陳舊，經(jīng)營管理不善。改革創(chuàng)新的理念和意識缺乏，是國有房企的一大通病。首先是項目實施方案選定不科學，項目運營思想觀念陳舊。其次是在建項目管理體系不完善，管理方式過于老套。其三是建造施工影響力差，市場參與度不高、自主承建項目難。

物業(yè)配套落后，產(chǎn)品缺乏支撐。不能適應市場化房地產(chǎn)開發(fā)建設思路和要求，更不能滿足“居住改善型”需求。

中房公司黨委新班子的問題破解之法

中房公司黨委新班子組建兩年來，坦然面對問題，堅持迎難而上，大力弘揚“務實、高效、創(chuàng)新、發(fā)展”企業(yè)核心價值觀和“買好房、找中房”經(jīng)營理念，將所有發(fā)展路徑、企業(yè)管理、經(jīng)營行為和績效目標圍繞“改革創(chuàng)新”主題展開，扭轉(zhuǎn)了過去被動生存局面，走出了一條國企求變、國資增效的改革新路徑。

改革公司運行機制，增強領導力。成立董事會、監(jiān)事會，規(guī)范黨委班子運行，形成黨委領導、董事會決策、監(jiān)事會監(jiān)督、經(jīng)營層落實的治理結(jié)構。

改革制度用人管理，加大約束力。修訂完善管理制度，規(guī)范人、財、物、事、權的管理。強化財務管理，提升管理績效。加大重點區(qū)域和在建項目質(zhì)安管理，確保公司安全平穩(wěn)發(fā)展。啟動“效能監(jiān)察行動”，推動重點工作落實。創(chuàng)新“內(nèi)部審計”，確保項目程序合規(guī)合法、管理高效廉潔。強化執(zhí)紀監(jiān)督，進一步轉(zhuǎn)變工作作風。創(chuàng)新用人模式，使“慵懶散慢”和低下執(zhí)行力得到轉(zhuǎn)變。

改革薪酬考核辦法，激發(fā)原動力。制定《薪酬管理辦法》《績效考核管理辦法》，用薪資激勵發(fā)展動力。全員工資實行“基本工資＋績效”，基本工資因崗定資；中層干部基本工資到期上調(diào)，須經(jīng)黨委考核研究；績效工資年底視考核等次而定，營造人人爭先創(chuàng)優(yōu)良好氛圍，干部職工迸發(fā)出“搶拼嚴實”干勁。

改革優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，倍增創(chuàng)新力。大膽改革，使上下同心、合力共為，激發(fā)全員破舊局、開新局。搬遷新陣地，展現(xiàn)企業(yè)全新面貌。通過召開三次鼓勁會、兩次“講規(guī)矩、促發(fā)展”整頓會，全員精氣神煥然一新。開展系列培訓，提高干部職工綜合素質(zhì)。創(chuàng)新黨建＋先鋒工地＋黨員營銷＋紅色物業(yè)的“3+先鋒行動”，激發(fā)黨組織和黨員助力公司改革發(fā)展。加大宣傳力度，形成“一刊一網(wǎng)兩號”內(nèi)外宣傳格局，公司對外形象大幅提升。

改革房產(chǎn)開發(fā)模式，厚積發(fā)展力。積極儲備地塊，探索與央企合作。探索“地產(chǎn)＋施工＋物業(yè)”開發(fā)新路徑，用項目做牽引、用施工做保證、用物業(yè)提品質(zhì)，形成房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)服務一體化發(fā)展“閉環(huán)”，最大潛力增加效益。試行“走出去、引進來”戰(zhàn)略，探索項目融資路徑。

改革資產(chǎn)增值方式，提升運營力。圍繞“死資產(chǎn)盤活、凈資產(chǎn)用足”思路，采取市場出租、打包運作、對外合作、走出去施工、爭取新的物業(yè)項目、發(fā)展多種經(jīng)營等市場化運作辦法，確保中房公司所有資產(chǎn)獲取利益最大化。

中房公司改革發(fā)展帶來的啟示

習近平總書記曾說“惟改革者進，惟創(chuàng)新者強，惟改革創(chuàng)新者勝?！眱赡甓嗟膶嵺`證明，國企發(fā)展贏在改革創(chuàng)新，同時也給我們在國有房企保值增值、高質(zhì)量發(fā)展上帶來幾點思考：

一是要注重戰(zhàn)略思維。古人說，“不謀全局者，不足以謀一域。”總體上說，國有企業(yè)要以主體價值最大化和國有資本保值增值為價值目標。國有企業(yè)的戰(zhàn)略視野，就是站在國有經(jīng)濟的全局觀察、思考和處理問題。聯(lián)系中房實際，就是要重規(guī)劃、謀長遠，把戰(zhàn)略思維落實到戰(zhàn)略管理。我們聘請高端咨詢公司，為企業(yè)未來三至五年、乃至十年發(fā)展戰(zhàn)略進行“找短板、探路徑、做優(yōu)化”，秉承使命、描繪愿景、謀篇布局，而且要確保落地生根、執(zhí)行到位，形成企業(yè)戰(zhàn)略管理的閉環(huán)。

二是要注重歷史思維。只有懂得歷史，才知道我們?yōu)槭裁闯晒?，為什么能夠繼續(xù)取得成功，那就是始終堅持中國共產(chǎn)黨的領導。中房公司在創(chuàng)立、發(fā)展、瓶頸和快速回升過程中，正是在上級黨委的正確領導和公司黨委的堅強領導下，通過創(chuàng)新黨建“3＋先鋒行動”，以黨組織和黨員的帶頭示范，來調(diào)動一切積極因素，快速推動公司高質(zhì)量發(fā)展。

三是要注重改革思維。公司改革迸發(fā)了前所未有的底氣定力，涵養(yǎng)了從容自信的改革精神，搬掉了前進道路上的因循守舊、觀望等待、滿足現(xiàn)狀、不敢發(fā)展等“絆腳石”，聚合起推動改革的強大力量。這也告訴我們：惟以改革引領，才能破除舊局、穩(wěn)操勝券；唯有思維創(chuàng)新，才能突破常規(guī)、開拓新境。

四是要注重整合思維。當今時代，資源共享、發(fā)展共享是趨勢，關起門來搞建設是不行的。中房作為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有政策、土地資源等優(yōu)勢，但思維、資金、人才是短板。國內(nèi)很多著名房開民營企業(yè)擁有專業(yè)力量和充裕資金，如果與國有企業(yè)資源整合，不失為做優(yōu)混合制經(jīng)濟的較好路徑。今年，中房公司與杭州藍城進行合作開發(fā)，得到市國資委、城控集團的支持和肯定，這是我們運用整合思維新的探索，必將為中房公司未來奠定堅實基礎。

五是要注重底線思維。習近平總書記多次強調(diào)，要善于運用“底線思維”的方法，凡事從壞處準備，努力爭取最好的結(jié)果。國企改革會面臨利益調(diào)整，注重底線思維，就是要增強預見性，把工作準備得更充分。兩年來，我們將底線思維融入企業(yè)決策運營過程中，重要決策特別是土地儲備、項目開發(fā)、投融資決策都有風險評估、過程監(jiān)督和追責問責機制。同時，把維護職工合法權益、維護一方和諧穩(wěn)定放在重要位置，這是我們企業(yè)邁向穩(wěn)健發(fā)展的保證。