石維斌

（福州市規(guī)劃設(shè)計研究院集團有限公司，福建 福州 350000）

地價是土地市場運行的核心，為避免城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)過程中，土地市場被惡意炒作，需要制定城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系，規(guī)范城鄉(xiāng)土地價格市場，對城鄉(xiāng)土地市場進行宏觀調(diào)控，保證城鄉(xiāng)建設(shè)的可行性與持續(xù)性。通過城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系的建構(gòu)，使得城鄉(xiāng)土地資源得到科學(xué)合理開發(fā)，不斷推動我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。筆者認為，新時期土地價格的不斷攀升，不利于國土資源的統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，而通過建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系，可有效遏制地價的飛漲，對土地價格市場進行有效的宏觀調(diào)控，逐步推動我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)，提高人民群眾的整體幸福指數(shù)。

1 建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系的目的探究

1.1 充分發(fā)揮地價的杠桿作用

地價直接體現(xiàn)出土地所有者的具體權(quán)益，并成為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、有償付費的量化判斷依據(jù)。鑒于地價作為土地市場綜合因素的產(chǎn)物，使得地價在土地市場建設(shè)中發(fā)揮出重要作用。地價信息的變化，可以靈敏地反映出土地市場的動態(tài)變化，同時地價的微妙變化，可成為社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)，客觀反映出社會經(jīng)濟的整體發(fā)展力。

通過建構(gòu)城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系，可合理發(fā)揮出地價的杠桿作用。因為，地價信息的變化，將直接影響到土地供求關(guān)系，進而使得地價發(fā)揮出土地市場杠桿作用。市場運行過程中，市場資源的配置將影響到市場運行的發(fā)展規(guī)律，如生產(chǎn)要素的價格、投向、消費、利潤、利益等。在中央與地方、政府與企業(yè)、政府與個人、企業(yè)與個人的土地利益關(guān)系中，最為直接的表現(xiàn)則為地價[1]。由此可見，為實現(xiàn)對地價的科學(xué)調(diào)控，應(yīng)當(dāng)?shù)玫交鶞?zhǔn)地價體系的有力支持，并發(fā)揮出該體系的市場杠桿效應(yīng)，保證城鄉(xiāng)土地市場的良性發(fā)展，為我國房地產(chǎn)市場注入穩(wěn)定劑，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，對我國市場經(jīng)濟造成巨大打擊。

1.2 促進統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場的形成

以前土地管理時，城市與農(nóng)村分管、政出多門、放散管理等問題的存下，直接影響到土地市場的運行。新時期土地市場運行時，建構(gòu)全國統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地管理模式。在土地資源規(guī)劃開發(fā)利用時，不在單一考量城市發(fā)展的土地資源需求，在保證城鄉(xiāng)建設(shè)的前提下，應(yīng)當(dāng)對耕地面積進行嚴(yán)格控制，切實維護國家糧食安全與國民經(jīng)濟體系的可持續(xù)發(fā)展。在實際城市化與工業(yè)化建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)突出土地資源的合理利用與節(jié)約管理，有效提升土地資源的整體利用效率。筆者認為，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理背景下，可有效克服發(fā)散管理的工作弊端，使得土地資源得到整體規(guī)劃，有效推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，發(fā)揮出城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系建立現(xiàn)實價值[2]。

鑒于社會資本、城市人才，無法很好地流入農(nóng)村地區(qū)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展的差距不斷拉大。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)突出城鄉(xiāng)結(jié)合部的建設(shè)，實現(xiàn)對城鄉(xiāng)土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得城鄉(xiāng)資源可以實現(xiàn)對流，不斷縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展的差距，提高城鄉(xiāng)居民的整體生活幸福指數(shù)。通過眾多社會課題的研究分析可知，城市的發(fā)展與鄉(xiāng)村發(fā)展的差距不斷拉大，而由于多種因素的影響，使得資源集中于城市，使得鄉(xiāng)村失去了發(fā)展動力源。為實現(xiàn)社會主義強國建設(shè)，不落下一個人民群眾。新時期社會主義建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)以城鄉(xiāng)結(jié)合部作為抓手，使得城市資源不斷外移，在城鄉(xiāng)結(jié)合部對鄉(xiāng)村進行引導(dǎo)幫扶。筆者認為，在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)時，地價市場的變化，將直接影響到市場資本的投資方向。為引導(dǎo)市場資源、社會資本進入城鄉(xiāng)結(jié)合部，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)，應(yīng)當(dāng)在城鄉(xiāng)一體化土地市場的建構(gòu)背景下，對城鄉(xiāng)結(jié)合部的地價進行靈活調(diào)整，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入政策，使得資源與資本合理進入，發(fā)揮出城鄉(xiāng)結(jié)合部的時代價值，不斷縮短城市與鄉(xiāng)村之間的發(fā)展差距。

新時代，我國的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展已經(jīng)進入到新常態(tài)，在我國城鎮(zhèn)化率超越50%的拐點之后，我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程明顯減緩，說明城市的發(fā)展空間受限，已經(jīng)無法承載大量的資源。為促進城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)當(dāng)促進統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場建設(shè)，有效擴大城鄉(xiāng)土地市場的規(guī)模，激發(fā)出市場主體的內(nèi)在活力與創(chuàng)新動力。筆者認為，為促進城鄉(xiāng)資源要素的自由流動、平等交換，應(yīng)當(dāng)合理發(fā)揮出市場資源配置的引導(dǎo)作用。在城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系的建構(gòu)運行下，可為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)提供有力保障，合理發(fā)揮出基準(zhǔn)地價體系的運行現(xiàn)實價值。

2 建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系的意義解析

2.1 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地價格體系

在我國農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的土地制度后，使得我國土地改革進入全新階段，有效解決了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中責(zé)任與監(jiān)管效率的相關(guān)問題。通過對土地改革工作進行解析可知，由于土地管理方式的特殊，使得土地管理工作明顯落后于資源管理與資產(chǎn)管理，阻礙了我國土地資源的開發(fā)利用。在相關(guān)國家法規(guī)的規(guī)定下，將農(nóng)村集體土地與土地市場隔離，不利于土地市場的高效運行[3]。

在2017年初，我國國土資源部，嘗試探索城鄉(xiāng)土地市場的運行新模式，使得集體土地合理融入到土地市場當(dāng)中。通過建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系，可架構(gòu)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地價格體系，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供內(nèi)驅(qū)動力。因為，在城鎮(zhèn)土地市場運行過程中，將使得城鎮(zhèn)土地與房地產(chǎn)價格出現(xiàn)一定幅度的提升，很好地激發(fā)出農(nóng)村集體用地價值最大化的熱情，如部分地區(qū)農(nóng)村居民進行聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)。在合資、聯(lián)營等不同方式，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地。為規(guī)范城鄉(xiāng)土地市場，應(yīng)當(dāng)不斷完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系，使得集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的條件基本成熟[4]。

在新修訂的《中華人民共和國土地管理法》中明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、商業(yè)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)等活動開展時，應(yīng)當(dāng)依法登記集體經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴(yán)格依照土地使用管理條例。通過對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格、集體建設(shè)用地交易價格進行調(diào)查，進而對城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系進行建構(gòu)，不斷縮小土地市場價格與城鎮(zhèn)土地評估價格的差距，使得城鄉(xiāng)土地資源得到科學(xué)合理的開發(fā)，并形成完整的城鄉(xiāng)地價體系，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的建立，實現(xiàn)對城鄉(xiāng)土地資源的整體統(tǒng)籌規(guī)劃，有效保證城鄉(xiāng)土地市場的穩(wěn)定運行，避免出現(xiàn)低價虛高問題的出現(xiàn)。

2.2 科學(xué)規(guī)范并完善公示地價制度

現(xiàn)階段，通過對農(nóng)用基準(zhǔn)地價與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的研究，可不斷縮小農(nóng)村地價與城鎮(zhèn)地價之間的差距，為農(nóng)村土地市場的可持續(xù)發(fā)展提供價格指導(dǎo)。與此同時，在基準(zhǔn)地價體系運行下，可在地價管理與價格政策制定中，完成預(yù)期宏觀調(diào)控，保證城鄉(xiāng)土地市場的穩(wěn)定有序運行[5]。

為促進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在土地市場運行管理時，應(yīng)當(dāng)科學(xué)規(guī)范并完善公示地價制度，即對標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價進行公示，進而接受廣大人民群眾的監(jiān)督。在基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價研究時，應(yīng)當(dāng)在城鎮(zhèn)土地級別和均質(zhì)區(qū)域劃分的理論中找到工作突破口。伴隨著我國標(biāo)定地價工作的規(guī)范化開展，基準(zhǔn)地價作為控制土地出讓的實際交易價，可為土地稅費征收、市場交易價格評估等工作提供直接參考。

3 提高政府地價政策水平和地價管理能力的舉措

筆者認為，在實際城鄉(xiāng)土地資源管理開發(fā)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保護耕地、尊重農(nóng)地發(fā)展權(quán)，給予農(nóng)民土地使用的自由權(quán)，即農(nóng)民可根據(jù)自己的需求對土地進行合理開發(fā)，進而發(fā)揮出土地資源的最大利用效益。在農(nóng)村土地資源開發(fā)利用時，應(yīng)當(dāng)設(shè)定農(nóng)村集體土地平等入市的機制，使得集體土地得到更好利用，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展注入動力源。

為有效提升，我國政府的地價管理能力，應(yīng)當(dāng)對地價管理職責(zé)進行明確界定，避免地價管理單位的權(quán)力疊加，影響到地價管理工作開展的可行性與可靠性。與此同時，為保證地價管理工作開展的公平、公開、透明，應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)政策制度，促使各個管理單位之間的管理權(quán)力制衡，發(fā)揮出單位之間相互監(jiān)督的工作效能。鑒于地價市場變化，與人民群眾的切身利益密切相關(guān)。為使得人民群眾的監(jiān)督權(quán)得到行駛，應(yīng)當(dāng)基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的支持，建構(gòu)地價管理公示信息平臺，動態(tài)更新城鄉(xiāng)地價管理條例與相關(guān)政策。人民群眾可及時了解國家政府發(fā)布的城鄉(xiāng)地價相關(guān)文件，便于對基層地價管理人員的工作行為進行監(jiān)督。通過人民群眾的由下而上監(jiān)督、管理同級單位之間的相互監(jiān)督、上級單位由上而下的監(jiān)督，使得城鄉(xiāng)地價管理監(jiān)督效力得到有效發(fā)揮，有效提升城鄉(xiāng)地價管理工作水平。

新時期，在政府地價政策制定發(fā)布時，不應(yīng)當(dāng)單一參考業(yè)界專家的相關(guān)建議，應(yīng)當(dāng)深入基層開展全方位的市場調(diào)研，了解人民群眾的真實想法與市場變化。在掌握大量真實資料與信息后，進而對地價管理政策進行合理完善優(yōu)化，保證地價政策落實的可行性與合理性，不斷推動我國城鄉(xiāng)土地市場的穩(wěn)健發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上，文中對我國城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價體系的建構(gòu)目的與意義進行分析探討，旨在說明新時期城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中，必須對土地市場進行統(tǒng)一管理，并設(shè)定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價，實現(xiàn)對土地市場的宏觀調(diào)控，避免土地市場出現(xiàn)地價虛高問題。今后，城鄉(xiāng)土地資源開發(fā)利用時，為使得土地資源開發(fā)綜合效益得到有效提升，應(yīng)當(dāng)基于基準(zhǔn)地價體系，科學(xué)規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)方案，突出耕地保護、集體用地管理、土地價格調(diào)控，不斷促進我國城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展。