姜清香

【摘要】房地一體確權(quán)登記是一項重要的政策，有助于提高城鄉(xiāng)居民房地一體化的管理水平，確保對宅基地的使有權(quán)進行有效登記。然而，在實際確權(quán)登記過程中，卻存在一些問題，如一戶多宅、面積超標(biāo)等，對確權(quán)登記過程具有較大的影響，需要采取有效的解決措施，從而保障宅基地確權(quán)登記的質(zhì)量。基于此，本篇文章對農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作中存在的問題及對策建議進行研究，以供參考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地;登記發(fā)證;對策建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.014

隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，國家對于農(nóng)村的基礎(chǔ)建設(shè)也越來越重視，為了能夠更好地保護農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步推進宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》和《人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記發(fā)證工作實施方案的通知》，各縣（市、區(qū)）從2016年開始陸續(xù)開展農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作。隨著工作的不斷推進，各種問題相繼浮出水面，本文以農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記為例，根據(jù)開展工作過程中遇到的問題，結(jié)合當(dāng)?shù)匾酝恋卣?，以及借鑒周邊縣（市、區(qū)）處理情況，總結(jié)并制定了一套適合不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證的有效工作方案，為全面完成農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

1、宅基地確權(quán)的作用和意義

對房屋的取得不僅僅是占有了房屋就行，因為這屬于不動產(chǎn)，按照我國法律中的規(guī)定，辦理了不動產(chǎn)登記才能在法律上取得房屋的所有權(quán)，也就要求當(dāng)事人要辦理房產(chǎn)證。宅基地的使用權(quán)證與房屋的產(chǎn)權(quán)證將賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權(quán)保障，為全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供支撐。宅基地的使用權(quán)在確權(quán)登記頒證后，就能夠很好的避免因為宅基地使用權(quán)問題從而引發(fā)的相關(guān)糾紛。重要的是在房地一體證書領(lǐng)取后，宅基地上的房屋得到法律層面的保障。容易起爭執(zhí)的一點就是宅基地邊界不夠清晰，要是嚴(yán)重的話，某些人會因權(quán)屬問題引發(fā)矛盾，四鄰發(fā)生爭吵、斗毆的行為。宅基地使用權(quán)在確權(quán)后，就明確了每家每戶宅基的四至尺寸與面積數(shù)值的大小。宅基地要是得到了確權(quán)，那么常年在外面的打工者心里就會感到十分踏實，主要是因為這樣一來計算各種的補償費用有了很明確的依據(jù)。宅基地確權(quán)以后，農(nóng)民如果在碰到急事且需要用到錢時，可直接向銀行做抵押貸款解決資金困擾。因為土地確權(quán)證上將土地大小、使用年限等情況都進行了詳細(xì)登記，而且也是將土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)利的確認(rèn)、確定。目前為盤活農(nóng)村資產(chǎn)，新政策規(guī)定全國范圍內(nèi)均可推廣土地確權(quán)經(jīng)營證抵押貸款。所以有貸款需求的農(nóng)戶，可以使用土地使用權(quán)證，到農(nóng)商銀行進行貸款申請、資料提交、手續(xù)辦理即可。貸款流程為貸款申請→貸款調(diào)查→貸款審查、審批→簽訂抵押借款合同→辦理抵押登記手續(xù)→貸款發(fā)放→貸后檢查→貸款歸還。土地確權(quán)證的貸款額度具體要看土地證面積大小、用途等實際情況，并不是統(tǒng)一的。

2、登記發(fā)證過程中存在的困難

不動產(chǎn)確權(quán)登記工作實行的是依法申請登記原則。只有權(quán)利人積極主動、自愿前往不動產(chǎn)登記窗口申請辦理登記手續(xù)，其相關(guān)登記部門不能強行辦理，只能引導(dǎo)申請人，宣傳不動產(chǎn)登記的重要性，降低不必要的風(fēng)險，維護社會穩(wěn)定。實際工作中，由于申請人對該項工作主動性、認(rèn)知性不高，很多人持有懷疑觀望態(tài)度，不少申請人覺得辦理不動產(chǎn)登記資料多、手續(xù)多、程序繁瑣而拖延登記。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提升以及對住房的需求量不斷增加，很多農(nóng)戶把自家原有的房屋進行了擴建或翻建，有些農(nóng)戶住宅周圍筑起了圍墻，占用了原有的公共土地，導(dǎo)致現(xiàn)在的宗地面積和原有的批準(zhǔn)面積相差甚大。一戶多宅主要原因是農(nóng)民新建住宅，但原有房屋未進行拆除，或者通過繼承、贈與、私自買賣方式獲得的住宅，由于各地方上缺乏嚴(yán)格的登記管理標(biāo)準(zhǔn)，加上長期對宅基地監(jiān)督管理不到位，以及法律法規(guī)對于一戶一宅的標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，導(dǎo)致一戶多宅現(xiàn)象增多。農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記主要包括申請登記、受理審核、調(diào)查測量、公示發(fā)證四個環(huán)節(jié)。其中各登記機構(gòu)審核手段比較單一，有些經(jīng)辦人員沒有經(jīng)過全面系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn)，業(yè)務(wù)水平參差不齊，使得在登記審核過程中錯誤頻出。各地方擁有審批登記權(quán)利的機構(gòu)比較少，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)都不具備審核登記的權(quán)利，導(dǎo)致工作進度緩慢。審核標(biāo)準(zhǔn)也未明確，國家尚未對審核標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，但要求登記機構(gòu)應(yīng)盡到相應(yīng)的責(zé)任。

3、農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記的對策分析

3.1提高農(nóng)村宅基地規(guī)范管理水平

為了保障農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記工作能夠順利進行，需要提高宅基地的管理水平，使管理過程更加規(guī)范化。農(nóng)村宅基地管理過程主要包含以下幾個方面：①提高農(nóng)民的法律意識，使其能夠充分地了解確權(quán)登記政策，使農(nóng)民更好地配合確權(quán)登記工作，進而更好地維護自身的權(quán)益;②糾正農(nóng)民的錯誤觀念，部分農(nóng)民認(rèn)為自己花錢建設(shè)的房屋就屬于個人財產(chǎn)，這是對房屋所屬權(quán)理解的嚴(yán)重誤區(qū)，對這種錯誤的觀念進行糾正非常重要;③部分農(nóng)村地區(qū)還存在亂占耕地的現(xiàn)象，這是一種非法占用的行為，對耕地具有較大的破壞性，需要嚴(yán)厲禁止，使農(nóng)民能夠規(guī)范地使用住宅用地，既要對耕地進行保護，又要滿足農(nóng)民的住房需求。從文件《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中了解到，我國針對違規(guī)亂占耕地建房的情況也提出了新要求，內(nèi)容要求各地嚴(yán)格落實確權(quán)制度，不得通過確權(quán)登記把亂占耕地的房屋合法化。也就是說，只要農(nóng)民的房屋在沒有通過批準(zhǔn)的情況下，私自亂占耕地建造的房屋，這類房屋是無法得到確權(quán)的，也不允許任何人采取手段和方式把這些違規(guī)房合法化。

3.2制定有效政策，規(guī)范農(nóng)村宅基地

針對“建新不拆舊”的情況，對那些多出的房屋是不能進行確權(quán)的，而且一般都會采取有償退出的政策，只要農(nóng)民將多余的宅基地退出，那房屋將會獲得一定的補償。同時也鼓勵那些進城發(fā)展的農(nóng)民，將自己的宅基地退出，這樣就能夠保障宅基地不會出現(xiàn)閑置的現(xiàn)象。針對“超面積”的情況，如果現(xiàn)有使用面積超過了地方規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)該按照實際批準(zhǔn)的面積進行登記。對于超過標(biāo)準(zhǔn)的那部分面積，應(yīng)在相關(guān)文件上注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定做出處理，并按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行確權(quán)登記。

3.3依據(jù)政策界線文件

（1）宅基地使用權(quán)應(yīng)該嚴(yán)格按照“一戶一宅”要求，依法確認(rèn)給本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格和具體“戶”的認(rèn)定辦法由各縣（市、區(qū)）人民政府結(jié)合實際情況確定;（2）符合宅基地申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，依法流轉(zhuǎn)本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的宅基地及房屋的，應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)登記;（3）已擁有一處宅基地，另購買集體土地的房屋作為住宅的，只確權(quán)登記一處宅基地使用權(quán);（4）因地質(zhì)災(zāi)害、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置、易地扶貧搬遷、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等政策要求，按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋的所有權(quán);（5）已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因依法繼承或受遺贈取得房屋占用農(nóng)村宅基地的，應(yīng)予以登記，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員住宅的合法繼承人”;（6）三級確認(rèn)，妥善解決歷史遺留問題;（7）對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，在符合“一戶一宅”的前提下，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認(rèn)后，公告無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)確認(rèn)，可予以確權(quán)登記（不在違規(guī)占用耕地建房清查范圍）。

3.4多項解決措施共同促進農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的解決

（1）協(xié)商處理。依據(jù)《土地管理法》的第十六條第一款要求：土地權(quán)與土地使用權(quán)證的異議，由當(dāng)事人兩個人協(xié)商處理。依據(jù)此要求，假如中國公民中間發(fā)生了農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的糾紛案件，要最先根據(jù)協(xié)商的方法開展處理。（2）行政部門處理。依據(jù)《土地管理法》第十四條第二款要求：本人間、本人和企業(yè)中間的異議，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級市人民政府或縣級以上的市人民政府協(xié)商解決?！锻恋毓芾矸ā分械谑臈l第四款要求：在土地權(quán)與土地使用權(quán)證異議處理以前，任何一方不可更改土地資源利用現(xiàn)況。（3）司法部門處理?！锻恋毓芾矸ā返谑臈l，若被告方對相關(guān)市人民政府的處分決定有異議的，能夠在收到處分決定通告生效日的30天內(nèi)，向人民法院提到起訴。這說明中國公民就土地資源的所有權(quán)與土地權(quán)產(chǎn)生的糾紛案件，按《土地管理法》第十四條規(guī)定，先歷經(jīng)有關(guān)行政單位的解決。對處分決定有異議的，才可以向人民法院提起訴訟。不然，人民法院將不予審理?？墒羌偃绠a(chǎn)生侵害土地權(quán)或侵害土地使用權(quán)證的個人行為，被侵權(quán)人就能立即將侵權(quán)人提起訴訟到人民法院，能夠不必依照步驟而先由行政單位解決該事件。

結(jié)語：

綜上所述，實施農(nóng)村房地一體化登記是中國深化改革的一項重要舉措，關(guān)乎農(nóng)民的切身利益，涉及農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利，必須高度重視。對農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中遇到的問題進行分析與探討，有助于進一步提升農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作效率，同時也能為接下來全面開展農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]浙江省宅基地和農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證工作成效顯著[J].浙江國土資源，2019（12）：10.

[2]董晶.農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作實踐研究[J].國土資源，2019（12）：43-44.

[3]張占學(xué).我國農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證問題的研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（15）：51.

[4]楊宏健，陳戰(zhàn)武.淺談農(nóng)房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記問題與對策[J].北京測繪，2018，32（06）：734-736.

[5]尚作為.宅基地及房屋確權(quán)登記問題及建議[J].國土資源，2018（06）：38-39.

[6]彭鳳珍.淺談新縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問題[J].冶金與材料，2018，38（02）：56-57.

[7]李洪濤，趙巖，王博.農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作實施及意義[J].居業(yè)，2018（03）：12-13.