宋相春 隋秀燕

（1 青島市即墨區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心，山東 青島 266200；2 即墨區(qū)自然資源局，山東 青島 266200）

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家實(shí)施改革開放后獲得了巨大的發(fā)展空間，政府一直關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在最近十年中頻繁出臺(tái)與之相關(guān)的法律文件，使房地產(chǎn)行業(yè)可以在相對(duì)規(guī)范的體系內(nèi)開展工作，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展意義重大。但是由于我國(guó)行業(yè)規(guī)范仍有待完善，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力仍非常大，作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)可靠、安全的發(fā)展，同時(shí)還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的諸多問題給出科學(xué)的管控方式。

一、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的概述

經(jīng)濟(jì)管理，就是指對(duì)有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織開展的一種管理行為，其管理主體對(duì)象可以是行政事業(yè)單位、企業(yè)，也可是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)濟(jì)管理內(nèi)容主要包括對(duì)管理主體對(duì)象經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的協(xié)調(diào)組織、計(jì)劃安排和監(jiān)管監(jiān)督等。從管理層次上來劃分，可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)管理和微觀經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具有商品性、商品性和多元性的特點(diǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)本身屬于一種商品，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也是一種商品交易活動(dòng)。并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要的一席之地，既是生產(chǎn)活動(dòng)，也是消費(fèi)活動(dòng)，與人民群眾的生產(chǎn)和生活密不可分，社會(huì)性十分明顯。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的多元性主要體現(xiàn)在其所有制結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)企業(yè)既有公有體制，也有民營(yíng)體制，多種所有制形式并存，呈現(xiàn)出多元化存在的結(jié)構(gòu)形式。

二、低碳模式內(nèi)涵

低碳模式就是應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)，創(chuàng)新管理體制，研發(fā)新的能源，同時(shí)降低煤炭和石油等不可再生資源的利用率，防止溫室效應(yīng)的發(fā)生，融合了環(huán)境保護(hù)和生態(tài)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。目前，低碳模式中還有生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，也符合了我國(guó)低耗能建設(shè)的要求和規(guī)定，要將保護(hù)生態(tài)環(huán)境作為一項(xiàng)基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，要提高能源的使用率，才能真正提高我國(guó)的工業(yè)化水平。另外，要改變傳統(tǒng)的污染觀念，讓粗放型經(jīng)濟(jì)向著集約型經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變，并利用科學(xué)、合理的措施在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮低碳模式經(jīng)濟(jì)的價(jià)值和作用，實(shí)現(xiàn)自然環(huán)境和社會(huì)發(fā)展的和諧共處。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題

（一）資源利用存在不足

水資源、土地資源的消耗是以往房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的爭(zhēng)議內(nèi)容，因?yàn)闆]有合理應(yīng)用空間資源，缺乏相關(guān)工作的意識(shí)，導(dǎo)致資源管理效率低下。隨著我國(guó)人口遞增，城市化發(fā)展的推進(jìn)，使區(qū)域資源的消耗量大幅增長(zhǎng)，雖然我國(guó)的資源總量非常豐富位于世界前列，但是一旦按照人口對(duì)資源進(jìn)行分配，發(fā)現(xiàn)個(gè)人資源儲(chǔ)量非常低。目前，我國(guó)資源稀缺的問題極為嚴(yán)重，對(duì)資源進(jìn)行合理利用變得異常關(guān)鍵，尤其是空間資源，這也是我國(guó)在近段時(shí)間高層建筑不斷出現(xiàn)的主要原因。但是目前仍存在對(duì)空間資源應(yīng)用不合理的情況，由此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展形成不良的影響。

（二）管理機(jī)制不夠健全

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近20年得到了迅猛的發(fā)展，為國(guó)家?guī)聿簧俚亩愂眨查g接推動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期間也相繼出現(xiàn)不少問題，雖然國(guó)家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)期間非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，但是政府制定的管控措施仍然無法全面解決房地產(chǎn)行業(yè)所有問題。雖然政府已經(jīng)出臺(tái)了很多具備針對(duì)性的政策，但是政策的實(shí)施表現(xiàn)不佳，很多制度沒有落到實(shí)處，制度流于表面不具備可操作性。形式化問題突出是制約房地產(chǎn)發(fā)展的一方面因素，雖然政府高頻度的出臺(tái)了一系列政策，且政策覆蓋的面積非常廣，但是大部分內(nèi)容是宏觀層面的指導(dǎo)并不具備可操作性，頂層設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)仍有很多需要完善的內(nèi)容。因?yàn)橹贫热狈χ笇?dǎo)性，甚至還有些政策存在不少漏洞，為很多投機(jī)者提供了可乘之機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此出現(xiàn)亂象。管理機(jī)制體系不健全存在漏洞，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

（三）項(xiàng)目成本存在問題

項(xiàng)目成本管理一直存在輕質(zhì)量、輕效益，重?cái)?shù)量、重規(guī)模的問題，管理者沒有改變錯(cuò)誤的管理觀念，因此使很多房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)出現(xiàn)不少問題。很多經(jīng)營(yíng)者關(guān)注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領(lǐng)導(dǎo)者工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強(qiáng)能力的參考要素，但是卻沒有對(duì)效益規(guī)模給予足夠的重視；還有部分企業(yè)是采用非市場(chǎng)途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)的管理，為了應(yīng)對(duì)相關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查編制會(huì)計(jì)報(bào)表，因?yàn)槌杀鹃_發(fā)管理不科學(xué)，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)成本缺乏正確的認(rèn)知，沒有從經(jīng)營(yíng)管理層面開展項(xiàng)目完成管理工作，成本核算一般只在結(jié)算時(shí)才開展。房地產(chǎn)企業(yè)采用此種模式，雖然可以在一定程度上保障財(cái)務(wù)活動(dòng)，但是不利于企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，會(huì)使經(jīng)營(yíng)管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大規(guī)模長(zhǎng)期滾動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，難以在項(xiàng)目成本管理不科學(xué)的模式下，確定開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。

四、低碳經(jīng)濟(jì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新管理措施

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)管理

第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要響應(yīng)國(guó)家的低碳經(jīng)濟(jì)政策，增加低碳經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，銀行貸款和房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)有所增加。面對(duì)這種的環(huán)境，要讓房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家都要出臺(tái)相關(guān)的政策，給實(shí)行低碳經(jīng)濟(jì)提供必要的基礎(chǔ)和條件。第二，利用減少稅收等措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，同時(shí)企業(yè)在發(fā)展中要制定出長(zhǎng)期的低碳經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。對(duì)于消耗量十分巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范發(fā)展路徑，利用征收環(huán)境污染稅等措施。第三，分析現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用低碳技術(shù)，需要大量的資金投入。因此，要在成本和質(zhì)量上互相協(xié)調(diào)和互相合作。關(guān)于比例，要按照不同的工程來科學(xué)、合理地應(yīng)用低碳施工工藝，結(jié)合具體的情況選擇綠色環(huán)保材料，與此同時(shí)，還可以應(yīng)用低能耗、低排放的施工技術(shù)；對(duì)于建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)來說，要按照實(shí)際市場(chǎng)情況編制出采購方案，杜絕浪費(fèi)，導(dǎo)致成本的增加。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，要合理地調(diào)整發(fā)展模式和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，要將重點(diǎn)放在低能耗和低排放上，要想房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（二）嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)綠色、環(huán)保，就要在建設(shè)中采用綠色、環(huán)保的材料，但是由于生產(chǎn)成本很高，就限制了房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)下的健康發(fā)展，因此，要通過各種措施嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本。生產(chǎn)環(huán)保建材的生產(chǎn)工藝比較復(fù)雜，流程也過于煩瑣，因此國(guó)家要針對(duì)環(huán)保建材的價(jià)格有所調(diào)整，要降低價(jià)格偏高的材料。房地產(chǎn)開發(fā)商要想實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，就要應(yīng)用環(huán)保經(jīng)濟(jì)和新型的能源技術(shù)，選擇材料就要使用低能耗，同時(shí)技術(shù)要應(yīng)用低能耗、低排放的技術(shù)；進(jìn)行建材前，需要采購人員要充分掌握市場(chǎng)的環(huán)保低碳建材價(jià)格波動(dòng)等，嚴(yán)控成本，選擇性價(jià)比高的材料。另外，在應(yīng)用建材過程中要做到節(jié)約，合理地控制用量，防止材料浪費(fèi)問題，無形中造成成本增加。

（三）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的一些問題，許多并不是表面上的問題，有著其深層次的因素。在這其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制影響較為大。因此，解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題，還要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制。這就要求政府不能單純以行政命令式的指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，要遵循房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和人民群眾對(duì)住房的客觀需求，注重房地產(chǎn)帶來的社會(huì)效益，健全和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制。在國(guó)家房地產(chǎn)政策的框架下，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，盡量少采用明顯強(qiáng)制性的干預(yù)措施。完善管理體制，把握好政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的位置，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)健康良好的環(huán)境，避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面干擾。此外，還要關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的具體和細(xì)節(jié)問題，能夠把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策和制度真正落實(shí)，并發(fā)揮出應(yīng)有的管理作用。

（四）完善相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)行業(yè)要想真正地實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)，國(guó)家的相關(guān)部門就要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展具體情況，制定出針對(duì)性的相關(guān)法律法規(guī)，要提供法律上的保護(hù)。制定綠色建材使用相關(guān)的條款中，要完善環(huán)保建筑建設(shè)的設(shè)計(jì)要求。與此同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)都是中小型企業(yè)，房地產(chǎn)在資金上投入很大，但是收益的時(shí)間很長(zhǎng)，屬于長(zhǎng)線收益。還有一部分企業(yè)都是通過銀行貸款的方式，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，銀行對(duì)于中小型企業(yè)考量中由于投資風(fēng)險(xiǎn)較大，無法達(dá)成信任，往往不批準(zhǔn)貸款，很多中小型企業(yè)貸款難度增加，不僅限制了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，也不利于國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此要重視中小型企業(yè)貸款難的問題。要想讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以讓低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)行較高的企業(yè)降低稅收，在政策上鼓勵(lì)綠色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，在低碳模式下，要想讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展，就需要資金的投入，會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)的存在，作為國(guó)家要出臺(tái)相關(guān)的政策和法規(guī)，給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的法律支持，降低稅收，或者免受污染稅等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

（五）優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還要重點(diǎn)關(guān)注資源配置方面的工作，如土地、材料、金融信貸等資源，普通商品房、限價(jià)商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)保障房、商業(yè)公寓房等所占開發(fā)比例的問題?？梢酝ㄟ^征地、稅收、貸款、城市規(guī)劃等措施，調(diào)控好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源的配置，有效遏制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房、倒房的現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，造成資源浪費(fèi)。

結(jié)語

綜上所述，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人們的生活品質(zhì)和環(huán)保意識(shí)不斷上升，國(guó)家也提倡了低碳環(huán)保。各行各業(yè)都十分注重低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)向著低碳環(huán)保型轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高耗能的產(chǎn)業(yè)，因此要緊跟時(shí)代的步伐，積極讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。但是在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中會(huì)導(dǎo)致增加生產(chǎn)成本高，相關(guān)的各項(xiàng)體系和政策不完善等問題出現(xiàn)。因此，要想促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，就要從多個(gè)角度出發(fā)，出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī)，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，健全經(jīng)濟(jì)管理體系，實(shí)行創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理，通過這些措施的應(yīng)用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。