鄭云峰，朱 珍

(1.福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 文化創(chuàng)意系，福建 福州 350108；2.福建師范大學(xué) 馬克思主義學(xué)院，福建 福州 350108)

黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央從全面建成小康社會(huì)與全面深化改革開放的發(fā)展實(shí)際出發(fā)，圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大問題，提出一系列治國理政的新理念、新思想和新戰(zhàn)略，最終形成“習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想”。面對(duì)城鎮(zhèn)居民住房領(lǐng)域存在的諸如房價(jià)上漲過快、炒房之風(fēng)盛行、中低收入家庭住房困難等頑疾，習(xí)近平在黨的十八大、十九大、歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央政治局會(huì)議等多次對(duì)住房問題作出重要論述，明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”等旗幟鮮明、富有新時(shí)代特色的科學(xué)論斷。習(xí)近平總書記關(guān)于住房問題的重要論述是習(xí)近平時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想的重要組成部分，進(jìn)一步豐富了馬克思主義住宅理論，為我國城鎮(zhèn)住房制度改革指明了方向，對(duì)于實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

一、習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的邏輯生成

(一)馬克思主義住房理論是習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的理論基礎(chǔ)

馬克思和恩格斯非常重視工人階級(jí)的住房問題，他們關(guān)于住房問題的理論是習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的理論基礎(chǔ)。馬克思在《資本論》中指出，住房需求是人類的基本需求，住房支出是勞動(dòng)力價(jià)值的構(gòu)成之一，是維持勞動(dòng)者及其家屬正常生活狀況所必需生活資料的重要組成部分。[1]200昂貴的建筑地租會(huì)助推城市房價(jià)上漲，影響勞動(dòng)者住房需求的實(shí)現(xiàn)。盡管“勞動(dòng)力的價(jià)值規(guī)定包含著一個(gè)歷史的和道德的要素”，[1]199但總體上看，倘若維持勞動(dòng)者身體所必不可少的生活資料的價(jià)值得不到滿足，那么，勞動(dòng)者只能在萎縮的狀態(tài)下從事生產(chǎn)和再生產(chǎn)活動(dòng)。馬克思在《哥達(dá)綱領(lǐng)批判》中提出了社會(huì)產(chǎn)品分配理論，他認(rèn)為社會(huì)產(chǎn)品在生產(chǎn)者之間進(jìn)行分配之前要進(jìn)行兩次扣除，其中就包含要建立社會(huì)保險(xiǎn)基金，社會(huì)保險(xiǎn)基金是一切社會(huì)都需要的，是社會(huì)發(fā)展的重要物質(zhì)保證。馬克思提出的住房需求、勞動(dòng)力價(jià)值、地租理論及社會(huì)產(chǎn)品分配等理論，為習(xí)近平提出“房住不炒”、堅(jiān)定實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、加快推進(jìn)住房保障建設(shè)等重要論述提供了思想的源泉。

恩格斯在《論住房問題》中對(duì)蒲魯東主義和資產(chǎn)階級(jí)改良主義者關(guān)于住房問題的錯(cuò)誤觀點(diǎn)進(jìn)行了批判，提出了馬克思主義關(guān)于住房問題的基本觀點(diǎn)。首先，在批判薩克斯改良主義論斷的基礎(chǔ)上，恩格斯指出，住房緊缺的根本原因在于資本主義生產(chǎn)方式，直接原因則是快速推進(jìn)的工業(yè)化和城市化。其次，恩格斯認(rèn)為，住房費(fèi)用是勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用的組成部分。最后，恩格斯認(rèn)為要徹底解決住房問題，就必須徹底革除資本主義生產(chǎn)方式、消滅城鄉(xiāng)二元對(duì)立、保留住宅租賃。[2]另外，恩格斯還指出，在資本主義生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段時(shí)，住房短缺實(shí)際上并不存在，只是由于分配不均才導(dǎo)致部分人住房困難。恩格斯的住房理論為習(xí)近平提出滿足群眾基本住房需求、“房住不炒”、根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)等論述提供了依據(jù)。

(二)習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述與黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人住房思想一脈相承

習(xí)近平在住房問題上繼承了黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人的民生及住房思想。中國共產(chǎn)黨帶領(lǐng)全國人民實(shí)現(xiàn)站起來到富起來再到強(qiáng)起來的過程中，始終將包括住房在內(nèi)的民生問題擺在突出的位置。毛澤東提出“為人民服務(wù)”，主張包括住房問題在內(nèi)的一切群眾的實(shí)際生活問題，都是我們應(yīng)當(dāng)注意的問題，要想方設(shè)法滿足人民群眾的衣食住行等基本生活需求，并多次強(qiáng)調(diào)不能為了發(fā)展而忽視人民的生存及改善生活的需要。鄧小平對(duì)社會(huì)主義生產(chǎn)的根本目的及根本任務(wù)作出了深刻的論述，其中包括提高人民的生活水平及實(shí)現(xiàn)共同富裕要求，努力實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”，并通過保障性住房實(shí)現(xiàn)中低收入群體的住房需求等觀點(diǎn)。1980年，鄧小平對(duì)建筑業(yè)和住宅問題發(fā)表了重要講話，對(duì)我國城鎮(zhèn)住房體制改革提出了具體的意見：一是城市居民可以通過買房或者建房解決住房問題；二是新房和老房都可以出售；三是房價(jià)和租金根據(jù)區(qū)位進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；四是要對(duì)低收入職工進(jìn)行住房補(bǔ)貼。[3]鄧小平對(duì)住房問題特別是對(duì)低收入職工住房問題的論述，為開展住房保障工作提供了思路和依據(jù)。江澤民十分重視民生問題，提出“三個(gè)代表”重要思想，認(rèn)為在社會(huì)主義初級(jí)階段應(yīng)更加重視人民群眾衣食住行的基本需要，不斷改善人民的生活條件。胡錦濤提出以人為本為核心的科學(xué)發(fā)展觀，將包括住房問題在內(nèi)的民生問題上升到了新高度，指出要讓發(fā)展的成果惠及全體人民，在住房問題上要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。胡錦濤在黨的十七大報(bào)告中提出要“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，[4]并在后續(xù)多種場合不斷強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

習(xí)近平關(guān)于住房問題的重要論述是對(duì)黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)于民生和住房思想的繼承、發(fā)展與創(chuàng)新，是應(yīng)對(duì)我國進(jìn)入新發(fā)展階段出現(xiàn)的各種新問題、新挑戰(zhàn)而作出的科學(xué)論斷。

(三)滿足新時(shí)代人民的住房需求是習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的現(xiàn)實(shí)之源

2003年將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，人民居住條件得到了大幅度的改善。但是房價(jià)上漲過快、保障性住房開工建設(shè)不足、炒房之風(fēng)盛行、地方土地財(cái)政依賴等頑疾長期得不到根治。造成上述頑疾的一個(gè)重要原因在于，我國對(duì)住房的屬性及功能定位不清晰，房地產(chǎn)政策在調(diào)控房價(jià)與刺激經(jīng)濟(jì)之間左右搖擺。治理房地產(chǎn)領(lǐng)域的這些頑疾事關(guān)人民幸福感提升、保障居住權(quán)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，甚至關(guān)系到城市乃至整個(gè)國家發(fā)展的競爭力，必須下定決心徹底根治。黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央，基于我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與人民住房需求之間的矛盾，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革，把“房住不炒”的理念融入住房制度及房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施中。特別是黨的十九大報(bào)告明確提出，中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。顯然，住房需求是美好生活需要的重要組成部分，需要高度重視。因此，以習(xí)近平同志為核心的黨中央密集出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)性房地產(chǎn)管理制度，形成了新時(shí)代構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制的政策體系，為我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革事業(yè)繪制切實(shí)可行的“路線圖”。習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住房及房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域存在的熱點(diǎn)及重點(diǎn)問題作出的科學(xué)論斷，滿足新時(shí)代人民的住房需求是其現(xiàn)實(shí)之源。

二、習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的思想內(nèi)涵

住房問題關(guān)系民生福祉，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)是落實(shí)以人民為中心發(fā)展思想、扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的重要體現(xiàn)及落腳點(diǎn)，是決勝全面建成小康社會(huì)，開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程的必然要求。習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述系統(tǒng)回答了住房的功能屬性、發(fā)展目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)路徑等重大問題，為我國城鎮(zhèn)住房制度改革及建立房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制指明了方向。

(一)深化認(rèn)識(shí)住房問題的性質(zhì)：關(guān)系民生福祉

2003年以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與上下游產(chǎn)業(yè)一道成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的這一特殊地位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策目標(biāo)在控房價(jià)與保增長之間搖擺不定。黨的十八大以來，習(xí)近平多次對(duì)住房問題的性質(zhì)作出了經(jīng)典的論斷，認(rèn)為住房問題關(guān)系民生福祉，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。早在2013年10月29日，習(xí)近平在十八屆中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中就指出：“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會(huì)公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求?！盵5]習(xí)近平第一次從社會(huì)公平正義、共享改革發(fā)展成果的角度要求加快住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。習(xí)近平在黨的十九大上提出“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的”，[6]將努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居作為補(bǔ)齊民生短板的重要內(nèi)容之一。2019年7月30日，習(xí)近平在十九屆中央政治局會(huì)議上提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，[7]旗幟鮮明地將刺激經(jīng)濟(jì)的任務(wù)從房地產(chǎn)政策中剔除，進(jìn)一步強(qiáng)化住房的民生屬性。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是史無前例地指出住房問題關(guān)系民生福祉，從而將住房問題的民生屬性推向了前所未有的高度。[8]習(xí)近平對(duì)住房問題性質(zhì)的深化認(rèn)識(shí)，為改革我國住房管理體制、住房分配制度、供給制度、房地產(chǎn)政策等奠定了基礎(chǔ)的價(jià)值觀念并指明了改革的方向。

(二)重新定義住房的功能：房子是用來住的，不是用來炒的

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，住宅被賦予了多重的功能定位，包括居住功能、投資功能以及投機(jī)功能等。我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷是依靠市場的力量增加住宅供給，從而更好地滿足人民群眾的住房需求。但是房地產(chǎn)市場固有的缺陷以及資本的逐利本性使住宅成為部分企業(yè)、高收入群體、職業(yè)炒房團(tuán)牟取暴利的投機(jī)工具，炒房、操縱房地產(chǎn)價(jià)格、捂盤惜售等行為盛行。各地層出不窮的炒房行為不僅擾亂了房地產(chǎn)市場，造成住宅價(jià)格不合理上漲，同時(shí)也埋下金融風(fēng)險(xiǎn)等巨大隱患。

面對(duì)城鎮(zhèn)住宅功能定位錯(cuò)位的問題，習(xí)近平于2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，[9]第一次對(duì)我國城鎮(zhèn)住房的功能定位進(jìn)行精準(zhǔn)定義。習(xí)近平在黨的十九大報(bào)告中重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并在后續(xù)歷次中央政治局會(huì)議及2018年、2019年、2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，將該定位貫徹落實(shí)到我國住房制度改革及房地產(chǎn)市場調(diào)控的具體實(shí)踐中，實(shí)現(xiàn)了政策的連貫性?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹倍ㄎ皇橇?xí)近平關(guān)于住宅功能定位的具體表述，指出了房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是滿足人民的住房需求，要限制并打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的投機(jī)和操縱價(jià)格的行為。

(三)優(yōu)化政府與市場分工：更加重視保障性住房建設(shè)

1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號(hào))，全面開啟我國城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進(jìn)程。改革的目標(biāo)之一是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。按照1998年房改的初衷和設(shè)想，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系以經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房為主、商品住房為輔，城鎮(zhèn)居民主要依靠經(jīng)濟(jì)適用住房解決居住問題。但是在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系建設(shè)的實(shí)踐過程中，由于地方政府土地財(cái)政依賴、資本逐利性等原因，保障性住房開工建設(shè)不足，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中占比太低。城鎮(zhèn)居民很難享受住房保障，被迫通過購買價(jià)格很高的商品住房解決居住問題，造成了大量城鎮(zhèn)居民住房困難。

面對(duì)保障性住房與商品住房供給結(jié)構(gòu)失衡的問題，2013年10月29日，習(xí)近平在黨的十八屆中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中提出加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。習(xí)近平不僅十分重視住房保障工作，還在黨的十九大及十九屆四中全會(huì)中提出了將“多渠道保障”納入住房制度，作為城鎮(zhèn)住房制度的重要組成部分。除此之外，習(xí)近平還在歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中反復(fù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，例如2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。習(xí)近平對(duì)保障性住房建設(shè)的重視體現(xiàn)了對(duì)住宅商品特殊性的科學(xué)認(rèn)識(shí)，住宅不僅具有商品屬性，還具有福利屬性。成熟的住房供應(yīng)體系應(yīng)能夠滿足不同收入層次家庭的住房需求，中高端住宅由市場提供滿足中高收入家庭的住房需求，低端住宅由政府提供滿足低收入家庭的住房需求。

(四)明確實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的路徑：建立租購并舉的住房制度

黨的十八大以來，習(xí)近平反復(fù)強(qiáng)調(diào)要努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)，要求各級(jí)黨委和政府落實(shí)目標(biāo)任務(wù)和政策措施。城鎮(zhèn)居民解決住房問題，主要有三種方式：購買商品住房、租賃住房、政府提供的各類保障性住房。1998年房改以來，我國城鎮(zhèn)住宅供給以商品住房為主，而保障性住房供給不足。然而商品住房價(jià)格普遍高昂且不斷上漲，大部分中低收入家庭，特別是大中城市的新市民和青年人難以承擔(dān)，因此大量的中低收入家庭只能依靠租賃商品住房解決居住問題。然而我國城鎮(zhèn)租賃住房市場發(fā)展不規(guī)范，租戶正當(dāng)權(quán)益屢被侵犯，而且被排除在城市大部分公共福利之外。

面對(duì)此種困境，一方面，習(xí)近平在歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出大力支持發(fā)展住房租賃市場、加快住房租賃市場立法、鼓勵(lì)自然人和機(jī)構(gòu)投資者成為租賃市場的房源提供者等思路和對(duì)策，以增加租賃住房的供給數(shù)量和規(guī)范住房租賃市場行為。特別是2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是將保障性租賃住房建設(shè)和完善長租房政策作為解決大城市住房突出問題的重要舉措，成為2021年要抓好的重點(diǎn)工作之一。另一方面，習(xí)近平在黨的十九大和十九屆四中全會(huì)中都提出要建立租購并舉的住房制度，將租賃住房納入我國城鎮(zhèn)住房的制度安排中。在習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的指導(dǎo)下，2020年5月11日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》，將租購并舉作為住房制度的重要內(nèi)容之一。習(xí)近平對(duì)租購并舉的論述是從我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和城鎮(zhèn)居民的住房需求出發(fā)而得出的科學(xué)論斷，對(duì)于引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)各類市場主體樹立正確的住房觀念具有重要的指導(dǎo)意義，為努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)規(guī)劃了實(shí)施路徑。

三、習(xí)近平關(guān)于住房問題重要論述的實(shí)踐要求

住房問題關(guān)系民生福祉，滿足人民群眾的住房需求是促進(jìn)社會(huì)公平正義，保證人民群眾共享發(fā)展成果，提升人民獲得感，扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的必然要求。1998年房改以來，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到了大幅度改善。但是城鎮(zhèn)居民多樣化的居住需求與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡不充分之間的矛盾依然存在，特別是大城市住房問題仍十分突出。習(xí)近平關(guān)于住房問題的重要論述將引領(lǐng)新時(shí)代我國城鎮(zhèn)住房管理體制改革，為構(gòu)建符合人民群眾需求的住房供給體系指明方向。

(一)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)

作為人民日益增長的美好生活需要的重要組成部分，住房發(fā)展關(guān)系民生福祉，不僅關(guān)系百姓的切身利益，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局。大力發(fā)展住房事業(yè)是落實(shí)習(xí)近平“以人民為中心”“扎實(shí)推進(jìn)共同富裕”發(fā)展思想的要求，是助力解決社會(huì)主要矛盾的關(guān)鍵舉措。改革開放以來，我國住房事業(yè)發(fā)展取得了巨大的進(jìn)步，居民住房條件得到了很大的改善。黨的十八大以來，在以習(xí)近平同志為核心的黨中央的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入推進(jìn)住房制度改革，住房事業(yè)不斷發(fā)展，人民群眾住房條件持續(xù)改善，全體人民住有所居的目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn)。

但是，我國城鎮(zhèn)住房事業(yè)發(fā)展仍然存在總量不足、供給結(jié)構(gòu)不合理、區(qū)域發(fā)展不平衡、居住成本居高不下等問題，特別是大城市住房問題、新市民及青年人住房問題總體上仍然比較突出。新發(fā)展階段解決我國城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域的上述問題，關(guān)鍵在于充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用，并更好發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一是充分運(yùn)用市場手段，通過增加土地供給及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商等市場主體積極參與供給總量不足城市的房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步做強(qiáng)做大房地產(chǎn)業(yè)，通過供需平衡保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。二是更好發(fā)揮政府房地產(chǎn)調(diào)控作用，通過財(cái)政政策、貨幣政策、行政政策等鼓勵(lì)開發(fā)商面向不同收入層次需求家庭開發(fā)不同品類住宅產(chǎn)品，滿足居民不同層次的住房需求。三是鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等開發(fā)、持有租賃型住宅產(chǎn)品，大力發(fā)展住房租賃市場。四是制定并落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是滿足不同收入層次家庭的多樣化住房需求的重要保障，是努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的主要途徑。

(二)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)

1998年房改以來，城鎮(zhèn)住房總量、人均居住面積及住房配套均有較大幅度的改善，基本告別了住房緊缺的時(shí)代。但是城鎮(zhèn)住宅供給結(jié)構(gòu)仍有諸多不合理之處，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是商品房與保障性住房供給比例失衡。目前城鎮(zhèn)住宅以商品房供給為主導(dǎo)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等保障性住房供給不足，這樣的供應(yīng)體系導(dǎo)致了商品房價(jià)格不斷上漲，中低收入家庭住房困難問題突出，不利于全體人民共同富裕取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。二是銷售型住宅與租賃型住宅供給比例不合理，目前城鎮(zhèn)住宅(包括商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房)以銷售型產(chǎn)品為主，而租賃型產(chǎn)品(包括出租型商品房、公租房、廉租房)占比幾乎可以忽略不計(jì)，導(dǎo)致住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中大戶型產(chǎn)品占比過高，而小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足。四是保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房、公租房等供給與中低收入家庭需求有不少的差距。

應(yīng)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，改善住房供給結(jié)構(gòu)：一是突出住房的準(zhǔn)公共物品屬性，落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，切實(shí)提高保障性住房在住宅供給中的比例，充分保障中低收入家庭的住房需求，為扎實(shí)推進(jìn)共同富裕奠定“住有所居”的物質(zhì)基礎(chǔ)。二是落實(shí)租購并舉，引導(dǎo)開發(fā)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)投資開發(fā)租賃型住宅項(xiàng)目，培育住房租賃市場，提高租賃型住宅的供應(yīng)量。三是引導(dǎo)開發(fā)商合理設(shè)計(jì)、安排不同戶型住宅的比例，滿足不同層次收入家庭的購房需求。四是各級(jí)地方政府要增強(qiáng)對(duì)中低收入家庭的人文關(guān)懷，在保障性住房項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、配套設(shè)施等方面充分考慮保障對(duì)象的生活及工作需求，增強(qiáng)中低收入家庭的獲得感。

(三)堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，保持房價(jià)穩(wěn)定

習(xí)近平提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”精準(zhǔn)地回答了新發(fā)展階段我國住宅產(chǎn)業(yè)的任務(wù)與使命，為精準(zhǔn)定位房子的功能及制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了直接的依據(jù)。2003年我國將房地產(chǎn)業(yè)確立為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)業(yè)及住宅被賦予了多重的功能。首先，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使我國城鎮(zhèn)住宅供給的量和質(zhì)都有了大幅度的改善，滿足了人民居住的需求。其次房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為地方政府刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加財(cái)政收入的重要工具。最后，房子成為投機(jī)炒房的工具。投資客利用富余資金或者從金融機(jī)構(gòu)套取的資金大肆收購房源，盲目追加杠桿，推動(dòng)房價(jià)非理性上漲后拋售，賺取買賣差價(jià)，房子成為投資者投資炒作的工具。地方政府通過房地產(chǎn)業(yè)刺激經(jīng)濟(jì)以及投資客炒房的行為都在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場行為的扭曲，加劇房地產(chǎn)市場的供需矛盾。此外，不斷上漲的房價(jià)還擠壓了老百姓的消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于有效提振國內(nèi)消費(fèi)，不利于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

應(yīng)在習(xí)近平提出的“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，全面推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)及城鎮(zhèn)住房管理體制機(jī)制改革。一是堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。嚴(yán)格限制地方政府將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，遏制其經(jīng)營土地財(cái)政的沖動(dòng)，將維持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展作為政績考核的重要指標(biāo)之一。二是嚴(yán)厲打擊炒房投機(jī)行為。出臺(tái)嚴(yán)格的限購、限售與限貸政策，擠壓炒房行為的操作空間；變革房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，加快房地產(chǎn)稅試點(diǎn)及全國推廣的步伐，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，提高炒房投機(jī)行為的門檻與成本；嚴(yán)查炒房投機(jī)者的資金來源，對(duì)于違規(guī)使用金融機(jī)構(gòu)資金的炒房行為嚴(yán)懲不貸。三是為居民正常住房需求提供政策支持。從住房信貸政策、公積金繳存與提取政策、稅收優(yōu)惠政策等角度全方位支持居民首套及改善型住房消費(fèi)需求，降低住房消費(fèi)成本。

(四)大力發(fā)展住房租賃市場，整治租賃市場亂象

1998年房改以來，尤其是2003年將房地產(chǎn)業(yè)確定為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之后，不論是政府住房政策還是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，都是以發(fā)展銷售型住宅為主?，F(xiàn)階段我國住宅市場呈現(xiàn)以下五個(gè)方面的特征：一是城市居民的自有住宅擁有率不斷攀升，基本達(dá)到世界最高水平；二是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅產(chǎn)品均以銷售型為主，租賃型地產(chǎn)占比微乎其微；三是住房租賃市場的房源主要來自個(gè)人；四是住房租賃市場亂象叢生，租戶合法權(quán)益難以保障；五是租售不同權(quán)，住宅產(chǎn)權(quán)是城市公共服務(wù)資格準(zhǔn)入的門檻。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升并在高位企穩(wěn)，城鎮(zhèn)中低收入家庭及新市民難以通過購買商品房的方式解決居住問題。因此，大力發(fā)展住房租賃市場，租購并舉，才能更好滿足不同收入家庭的多樣化居住需求。一是培育專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅投資機(jī)構(gòu)等開發(fā)、投資租賃型住宅，打造專業(yè)租賃型住宅產(chǎn)品。應(yīng)發(fā)揮國有企業(yè)在住房租賃市場的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，引導(dǎo)民營企業(yè)規(guī)范經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)國有企業(yè)與民營企業(yè)合作共贏，促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展。二是提高租賃型住宅的基礎(chǔ)配套設(shè)施和城市公共服務(wù)水平，逐步縮小租購住宅之間的公共服務(wù)差距。各級(jí)地方政府應(yīng)結(jié)合地區(qū)具體情況，積極配齊租賃型住宅的公共服務(wù)，助力實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，助力推進(jìn)社會(huì)主義共同富裕。三是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)研發(fā)租賃型住宅的相關(guān)金融產(chǎn)品，結(jié)合定向降低存款準(zhǔn)備金率、降低貸款利率等貨幣政策為住房租賃機(jī)構(gòu)及消費(fèi)者提供適度金融支持。當(dāng)然，需要注意的是，要防止“長租公寓”式的資本無序擴(kuò)張，讓老百姓切實(shí)享受金融權(quán)益。四是完善住房租賃相關(guān)立法，并加強(qiáng)法治，保障租賃雙方的合法權(quán)益。五是引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費(fèi)觀念，鼓勵(lì)居民通過租賃方式解決居住問題。