袁 昊

（武漢大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢430071）

一、引言

反向抵押（Reverse Mortgage） 是以老年人為受眾群體的抵押產(chǎn)品，其運(yùn)行模式可概括為： 老年人將其房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)以換取定期給付的養(yǎng)老貸款，金融機(jī)構(gòu)在老年人身故后將房屋拍賣以償付貸款(1)為行文方便，本文中將反向抵押中的借款方、抵押人統(tǒng)稱為老年人，貸款方、抵押權(quán)人統(tǒng)稱為金融機(jī)構(gòu)。。被稱為“反向”是由于該種抵押與一般抵押資金流向相反，即在資金流向上反向抵押表現(xiàn)為“多次放貸，一次還款”，而一般抵押則為“一次放貸，多次還款”（反向抵押與一般抵押的直觀區(qū)別參見下圖） 。由于此種抵押資金流向與養(yǎng)老年金的發(fā)放模式相契合，自20 世紀(jì)80 年代以來，反向抵押逐漸成為國(guó)際上通行的“以房養(yǎng)老”模式。為了緩解養(yǎng)老壓力，近年來我國(guó)政策層面也一直在大力推廣此種抵押作為“以房養(yǎng)老”的主要模式(2)2013 年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，次年銀保監(jiān)出臺(tái)《關(guān)于。不過政策層面的一再推動(dòng)不僅沒有換來市場(chǎng)的積極反饋，更有假借“以房養(yǎng)老”名義，詐騙老人財(cái)產(chǎn)的案件被不斷爆出(3)截至2019 年9 月，正規(guī)反向抵押產(chǎn)品在北京、上海等8 個(gè)城市累計(jì)承保僅138 戶（203 人） ；借“以房養(yǎng)老”行“套路貸”之實(shí)的典型案例見下文。。正規(guī)反向抵押市場(chǎng)發(fā)展遇冷，詐騙騙局卻大行其道，使我國(guó)反向抵押市場(chǎng)有滑向“檸檬市場(chǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)。究其原因在于我國(guó)目前并未根據(jù)反向抵押特性，建立起針對(duì)老年人的保護(hù)機(jī)制。那么，在反向抵押中進(jìn)行老年人保護(hù)的必要性何在？ 反向抵押存開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，并選定北京、上海、廣州、武漢四地開展反向抵押試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍于2018 年擴(kuò)大到全國(guó)。在哪些可能有損老年人利益的風(fēng)險(xiǎn)？ 在反向抵押中如何形成老年人保護(hù)的制度路徑？ 本文將圍繞上述問題展開探討。

二、供需視野下反向抵押屬性的二重分解

（一） 需求方視角——養(yǎng)老模式

20 世紀(jì)80 年代以來，世界各主要國(guó)家雖國(guó)情發(fā)展各異，但都不約而同地選擇反向抵押作為本國(guó)養(yǎng)老體系的重要組成部分。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社會(huì)保障體系的不斷健全降低了個(gè)人的儲(chǔ)蓄意愿，導(dǎo)致老年人比過去更易貧困化。在發(fā)展中國(guó)家，為支持以子女為核心的城市化關(guān)鍵家庭，老年人傳統(tǒng)的金融支持網(wǎng)絡(luò)被不斷侵蝕［1］。反向抵押“釋出房屋價(jià)值，換取抵押年金”的結(jié)構(gòu)模式非常適合房屋富裕、現(xiàn)金貧窮（house rich and cash poor） 的老年人拓寬他們的養(yǎng)老資金來源。據(jù)測(cè)算，反向抵押能夠使美國(guó)貧困老人收入水平提高29%。在歐洲各國(guó)，如果將可供反向抵押的房產(chǎn)釋放一半左右，可使其老年貧困化率降低三分之一以上。世界銀行也認(rèn)為，在房屋自有率高的發(fā)展中國(guó)家，反向抵押將能夠在傳統(tǒng)家庭支持體系向現(xiàn)代金融安全網(wǎng)絡(luò)過渡之間發(fā)揮有益作用［2］。

具體而言，反向抵押作為“以房養(yǎng)老”核心模式，其價(jià)值體現(xiàn)在如下方面： 首先，反向抵押能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)老年人剩余壽命周期的養(yǎng)老年金覆蓋。反向抵押設(shè)定后，金融機(jī)構(gòu)將按期向老人給付養(yǎng)老年金至老人身故。即使老年人余命長(zhǎng)度超出預(yù)期，導(dǎo)致年金貸款超出被抵押房屋總價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)也不再享有超出部分的追索權(quán)。其次，反向抵押能夠滿足老年人居家養(yǎng)老的心理需求。在安土重遷的文化環(huán)境下，代際間的嗣續(xù)關(guān)系還將長(zhǎng)期維持。相較于疏遠(yuǎn)親族關(guān)系的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老依舊是老年人的首位選擇。設(shè)定反向抵押并不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，老人將能夠以房屋所有權(quán)人的身份在房屋內(nèi)居住至身故。最后，反向抵押有利于拓展養(yǎng)老資金來源。近四十年的計(jì)劃生育制度一方面扭轉(zhuǎn)了我國(guó)人口爆炸性增長(zhǎng)的勢(shì)頭，另一方面也使我國(guó)人口結(jié)構(gòu)迅速老齡化。由人口老齡化造成的養(yǎng)老金缺口正呈逐年擴(kuò)大趨勢(shì)。反向抵押能夠拓寬養(yǎng)老金籌集渠道，實(shí)現(xiàn)減輕國(guó)家財(cái)政壓力和增加老年人可支配收入的雙贏。

（二） 供給方視角——金融產(chǎn)品

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，老齡化的到來使國(guó)家在養(yǎng)老體系中的角色，正在由單純的家長(zhǎng)式退休金提供者，向?yàn)閭€(gè)人退休金融計(jì)劃提供便利和強(qiáng)制性支持的供給者轉(zhuǎn)變［3］。如上文所言，反向抵押具有增益?zhèn)€人養(yǎng)老現(xiàn)金流和緩解國(guó)家財(cái)政壓力的雙重效果，國(guó)家有將其大規(guī)模推廣的動(dòng)機(jī)，這一推廣過程無(wú)可避免地使反向抵押逐漸成為一種被金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的制式化的金融產(chǎn)品。一方面，反向抵押與老年人余命周期相關(guān)聯(lián)，其貸款金額和還款期限均有較大不確定性，需要貸款、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)以化解產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性壓力。另一方面，為保護(hù)老年人利益，反向抵押的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序只能在老年人身故之后才能啟動(dòng)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，因老年人已經(jīng)身故，房屋所有權(quán)原則上將直接交由金融機(jī)構(gòu)處分，這意味著反向抵押將事實(shí)上產(chǎn)生“流抵”的效果?！傲鞯帧毙Ч由戏慨a(chǎn)本身作為抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)屬性也使金融機(jī)構(gòu)有足夠的動(dòng)機(jī)參與反向抵押業(yè)務(wù)。

（三） 老年人在反向抵押中的弱勢(shì)地位

以穩(wěn)定為導(dǎo)向的養(yǎng)老模式與以收益為導(dǎo)向的金融產(chǎn)品的合體，暗示著反向抵押內(nèi)涵利益沖突的張力，而作為資金需求方的老年人由于意思能力的退化和金融素養(yǎng)的缺失，在反向抵押中處于弱勢(shì)地位。

1．意思能力的退化。私法自治需要以行為人具有對(duì)于事物有正常識(shí)別及能預(yù)見其行為可能發(fā)生何種效果的意思能力為前提［4］。不過為平衡交易安全，避免每次交易都需進(jìn)行所謂“成熟測(cè)試”，法律將意思能力“定型化”。對(duì)于成年人而言，非經(jīng)法院宣告程序，成年人將被恒定視為意思能力健全者。但“定型化”的處理方式遮蔽了老年人意思能力逐漸退化的實(shí)然狀態(tài)。尤其對(duì)于合同期限延展至老年人身故的反向抵押合同而言，老年人意思能力在生理層面和心理層面的雙重退化使其在反向抵押中逐漸失去對(duì)等意思自治的地位。

在生理層面，現(xiàn)有研究已經(jīng)證實(shí)老年人視力、聽力、語(yǔ)言、行動(dòng)等身體機(jī)能的不斷下降會(huì)與其消費(fèi)處境的弱勢(shì)地位直接關(guān)聯(lián)。受身體功能下降（如視力降低、行動(dòng)不便） 與身體損害程度（如阿爾茲海默癥） 的影響，老年人對(duì)掌握產(chǎn)品信息、服務(wù)配合等基本行為表現(xiàn)出無(wú)能為力的窘境［5］。例如，反向抵押合同多規(guī)定老年人負(fù)有對(duì)房屋的維護(hù)義務(wù)，若老年人怠于維護(hù)致使房屋價(jià)值貶損達(dá)到一定程度，金融機(jī)構(gòu)將有權(quán)免除責(zé)任(4)參見《保監(jiān)許可〔2015〕280 號(hào)》，“幸福人壽房來寶”反向抵押合同6．4 房屋的維護(hù)。。這樣的規(guī)定顯然對(duì)老年人極為不利，即使老年人在反向抵押合同訂立之時(shí)的生理?xiàng)l件足以支持其對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)，但進(jìn)一步的衰老過程難免會(huì)使老人對(duì)于履行維護(hù)義務(wù)力不從心。

在心理層面，隨著年齡的增長(zhǎng)，老年人的許多心理功能特別是認(rèn)知功能都將出現(xiàn)衰退［6］。現(xiàn)有研究已經(jīng)證明，相較于年輕人，老年人在面臨復(fù)雜決策時(shí)無(wú)法集中注意力并保持對(duì)重要信息的記憶，例如，他們很難充分了解反向抵押的運(yùn)作方式，難以準(zhǔn)確記憶反向抵押貸款的利率水平，可能很快忘記反向抵押中的相應(yīng)義務(wù)［7］。神經(jīng)學(xué)的研究還表明，孤獨(dú)感和病痛折磨使老年人更傾向關(guān)注正面信息并且對(duì)財(cái)富的預(yù)期損失變得麻木。認(rèn)知能力的衰退進(jìn)一步使老年人的決策能力受到影響，他們變得從眾和容易輕信銷售人員的推銷［8］。如果在反向抵押中忽視老年人心素的衰退，教條地將契約自由視為老年人真實(shí)意思的體現(xiàn)，現(xiàn)代法治所推崇的“形式理性”在反向抵押領(lǐng)域?qū)⒂袦S為“形式非理性”的危險(xiǎn)。

2．金融素養(yǎng)缺失。反向抵押雖然在宏觀統(tǒng)計(jì)上是一種效益可觀的養(yǎng)老模式，但其作為金融產(chǎn)品內(nèi)含無(wú)法規(guī)避的固有風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生養(yǎng)老年金不能及時(shí)給付或抵押房屋被提前拍賣等不利后果，對(duì)于每位參與反向抵押的老年人來說都是其不能承受之重。因此，對(duì)于反向抵押運(yùn)行中的利率波動(dòng)、房?jī)r(jià)漲跌、政策變動(dòng)、壽命長(zhǎng)短等風(fēng)險(xiǎn)，都需要申請(qǐng)人有一定的金融素養(yǎng)加以預(yù)測(cè)和規(guī)避。較高金融素養(yǎng)的信貸參與人會(huì)更大概率地選擇低成本的借貸方式，更偏向正規(guī)金融借貸，并且較小概率地發(fā)生信貸逾期等失信行為［9］。然而老年人群體的整體金融素養(yǎng)令人堪憂。據(jù)中國(guó)人民銀行金融消費(fèi)者保護(hù)局2019年發(fā)布的《消費(fèi)者金融素養(yǎng)調(diào)查簡(jiǎn)要報(bào)告》測(cè)算，我國(guó)人口金融素養(yǎng)隨年齡的增加而遞減，其中60 歲以上老年人金融素養(yǎng)最低，僅有55%（全樣本中位數(shù)為67.97%） ，特別是在關(guān)于投資知識(shí)、信用知識(shí)的測(cè)試中，僅有不到10%的老年人做出了正確選擇。

我國(guó)老年人金融素養(yǎng)的缺失有其特殊背景。目前老齡化的主力人口多于20 世紀(jì)60 年代之前出生，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制使他們?cè)谀贻p時(shí)難以形塑良好的金融觀念。不僅如此，長(zhǎng)期清貧的生存狀態(tài)與周期性的激進(jìn)社會(huì)運(yùn)動(dòng)（“土改”“反右”“文革”等） 使他們年老后的投資行為經(jīng)常在“極端保守”與“極端冒進(jìn)”的兩端轉(zhuǎn)換。特殊的成長(zhǎng)經(jīng)歷決定了當(dāng)代老年人金融素養(yǎng)缺失是特定時(shí)代背景下不可逆轉(zhuǎn)的社會(huì)現(xiàn)象，無(wú)法通過外部手段，如宣傳、引導(dǎo)等方式有效補(bǔ)強(qiáng)。研究表明，老年人進(jìn)入反向抵押市場(chǎng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，如績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)（與投資的可行性有關(guān)） ，審慎風(fēng)險(xiǎn)（與金融實(shí)體的生存能力有關(guān)） ，惡意風(fēng)險(xiǎn)（與虛假陳述和不合理交易有關(guān)）［10］。如果老年人在反向抵押這一復(fù)雜的金融產(chǎn)品中不具備基本金融素養(yǎng)，他們不僅無(wú)法確定該養(yǎng)老制度是否切實(shí)符合自身需要，也難以評(píng)估各種反向抵押產(chǎn)品之間的成本并做出最優(yōu)的選擇，更有可能落入金融欺詐者編織的“養(yǎng)老陷阱”中［11］。此外還需特別指出的是，老年人中最欠缺金融素養(yǎng)的群體往往與低收入者、社保體系未覆蓋者相重疊，而這部分老年人恰恰是最需要通過反向抵押獲取養(yǎng)老資金來源的群體。

三、反向抵押侵蝕老年人權(quán)益的類型化分析

（一） 混淆式營(yíng)銷

混淆式營(yíng)銷是指有意混淆常規(guī)住房抵押與反向抵押之間的區(qū)別，假借“反向抵押”之名向老年人推介常規(guī)住房抵押，這種營(yíng)銷模式將使老年人暴露在巨大風(fēng)險(xiǎn)之中。其一，在反向抵押中，貸款將以養(yǎng)老金形式逐年或者按月漸次向老年人發(fā)放，該運(yùn)作機(jī)制既能形塑老年人量入為出的消費(fèi)觀，又能避免他人覬覦老年人財(cái)產(chǎn)。而在以普通抵押運(yùn)作的所謂“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品中，老年人將一次性獲得大量貸款，巨量資金的一次性注入與資產(chǎn)管理能力的欠缺將極易誘發(fā)針對(duì)老年人的悖德行為。例如，在美國(guó)馬球金融服務(wù)公司案中，馬球公司在電話廣告中將常規(guī)抵押包裝成為反向抵押向老年人推銷。了解其中內(nèi)幕的銷售顧問羅斯塔米在款項(xiàng)匯入原告舒勒太太的賬戶后偽造其簽名將貸款所得款項(xiàng)全部挪用后失蹤，導(dǎo)致舒勒太太并未實(shí)際獲得任何款項(xiàng)［12］。

其二，反向抵押貸款期限與老年人剩余壽命同步的“人走房在”架構(gòu)與貸款金額超過抵押物凈值時(shí)的“無(wú)追索權(quán)”設(shè)計(jì)將能夠同時(shí)保障老年人的居住利益和養(yǎng)老收益。如果借用“以房養(yǎng)老”之名，以常規(guī)抵押替代反向抵押將使老年人失去期限利益和無(wú)追索權(quán)的保護(hù)，老年人在貸款到期時(shí)將面臨無(wú)法償還貸款，房屋被拍賣，“人在房無(wú)”的窘境。以鄭州海洋擔(dān)保公司“以房養(yǎng)老”案為例（以下簡(jiǎn)稱“鄭州海洋案”） ，在該案中為實(shí)現(xiàn)非法集資目的，鄭州海洋擔(dān)保公司以“以房養(yǎng)老”為名，誘使老年人將其房屋為公司所借集資款項(xiàng)進(jìn)行抵押擔(dān)保。鄭州海洋擔(dān)保公司對(duì)老年人則以抵押是“以房養(yǎng)老”所需必要途徑為說辭，并以支付報(bào)酬、免費(fèi)入住養(yǎng)老院為誘餌，引誘老年人同意抵押房屋。最終擔(dān)保公司資金鏈斷裂，債權(quán)人要求拍賣、變賣房屋，導(dǎo)致眾多老年人蒙受巨大損失。(5)參見河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書（2016） 豫03 民終527 號(hào)，（2016） 豫03 民終528 號(hào)；河南省鄭州市中級(jí)人民法院民事判決書（2017） 豫01 民終168 號(hào)。

（二） 誤導(dǎo)性廣告

借用國(guó)家機(jī)關(guān)名義“拉大旗來做虎皮”，贏得老年人對(duì)相應(yīng)反向抵押產(chǎn)品的信任是金融機(jī)構(gòu)的慣用做法。在人口老齡化壓力下，各國(guó)均有支持“以房養(yǎng)老”的政策文件，部分國(guó)家還為反向抵押運(yùn)行成立了專門機(jī)構(gòu)。參與反向抵押的資本運(yùn)作者往往歪曲政府在反向抵押中的角色，將其產(chǎn)品與政府文件或相關(guān)部門綁定，給老年人以該產(chǎn)品有國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)背書的假象。例如，在“北京中安民生以房養(yǎng)老詐騙案”（以下簡(jiǎn)稱“中安民生案”） 中，中安民生公司在宣傳中突出“國(guó)務(wù)院35 號(hào)文”“民政部”“老齡委”等標(biāo)識(shí)，使老年人陷入中安民生“是國(guó)家的”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)［13］。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局2015年發(fā)布的報(bào)告也表明，美國(guó)許多反向抵押產(chǎn)品廣告經(jīng)常使用“鷹”“政府印章”等圖案，并且提及住房和城市發(fā)展部（HUD） 和聯(lián)邦住房管理局（FHA） ，消費(fèi)者聲稱他們?cè)谟^看這類廣告時(shí)自動(dòng)產(chǎn)生了信任感。

除此之外，金融機(jī)構(gòu)還通過在廣告中聲稱老年人房屋產(chǎn)權(quán)不會(huì)發(fā)生改變以迎合老年人。受安土重遷的傳統(tǒng)文化影響，中國(guó)人普遍具有改善住房條件，持有不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)代際傳承的心理期望。不過“魚和熊掌不可兼得”，在老年人身故后獲得房屋所有權(quán)是金融機(jī)構(gòu)參與反向抵押的直接目的。原則上，一旦老年人選擇“以房養(yǎng)老”，房屋所有權(quán)將在其百年之后發(fā)生移轉(zhuǎn)，即使合同中設(shè)置有相應(yīng)的贖回條款，也需要繼承人償還貸款并交納罰金后才可贖回。然而在反向抵押宣傳中，對(duì)于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題，金融機(jī)構(gòu)卻經(jīng)常進(jìn)行相反表述。例如，在幸福人壽對(duì)旗下反向抵押產(chǎn)品“幸福房來寶”的宣傳中，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“辦理以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人只是將房子抵押給保險(xiǎn)公司……房屋的歸屬權(quán)自始至終都不會(huì)發(fā)生改變，也不會(huì)發(fā)生所謂的老人百年之后房子歸保險(xiǎn)公司的情況?！保?4］

（三） 欺詐性營(yíng)銷

老年人認(rèn)知能力衰退與余命期限的不確定性為金融機(jī)構(gòu)在反向抵押中進(jìn)行欺詐性營(yíng)銷提供了“天然土壤”。利用大數(shù)定律形成的人壽資訊優(yōu)勢(shì)與老年人的認(rèn)知劣勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)有能力在反向抵押的合同條款設(shè)計(jì)上進(jìn)行“暗箱操作”［15］。

首先，合同訂立階段的“陽(yáng)奉陰違”。在合同訂立階段，金融機(jī)構(gòu)通常抓住老年人認(rèn)知能力不足的弱點(diǎn)，在反向抵押合同中引入大量專業(yè)術(shù)語(yǔ)，令老年人不知所云，再通過口頭虛假陳述的方式曲解合同文本，誘使老年人簽字。而老年人發(fā)現(xiàn)上當(dāng)之后，通常會(huì)因舉證問題無(wú)法推翻已簽訂的書面合同。例如，在肯尼迪訴世界聯(lián)盟金融公司案中，原告稱被告有意曲解了“最大抵押金額”概念，使其相信她將能夠在反向抵押中獲得30 萬(wàn)美元的貸款（實(shí)際只有2 萬(wàn)美元） 。法院雖然做出了需要多次閱讀才能理解所謂“最大抵押金額”的判斷，但依舊認(rèn)為原告并不應(yīng)該僅依賴口頭陳述來對(duì)抗合同文本［16］。

其次，反向抵押運(yùn)行階段的“添油戰(zhàn)術(shù)”。反向抵押中老年人的生理衰老程度與所受欺詐風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)，在合同訂立后，老年人生理狀況每一階段的變化都有可能誘使金融機(jī)構(gòu)實(shí)施進(jìn)一步的欺詐性營(yíng)銷。例如，在麥卡錫訴普羅維登斯公司案中，在麥卡錫夫人1993 年患病后，普羅維登斯公司一次性支付給麥卡錫夫人2 000美元，以換取其同意對(duì)原始合同進(jìn)行修改?！捌樟_維登斯公司了解她的病情，并以此為由催促她同意合同的修改?！保?7］最終，麥卡錫夫人每年被多收取了68 000美元，導(dǎo)致其房屋凈值迅速被稀釋。在圣馬特奧縣公共監(jiān)護(hù)人訴英聯(lián)邦人壽保險(xiǎn)案中，公共監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)英聯(lián)邦人壽保險(xiǎn)公司累計(jì)向老年人收取的表格費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用竟然超過了保險(xiǎn)公司應(yīng)付的養(yǎng)老年金，以至于老年人去世時(shí)并未從反向抵押貸款中獲得任何實(shí)質(zhì)性好處［18］。

（四） 捆綁式銷售

捆綁式銷售又稱交叉銷售（Cross-selling） 是指金融機(jī)構(gòu)要求或者勸誘老年人用反向抵押獲得的收益購(gòu)買另一種金融產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行捆綁式銷售主要基于以下兩點(diǎn)原因： 其一，獲取最大化利潤(rùn)。老年人通過“以房養(yǎng)老”所獲得的穩(wěn)定、持續(xù)現(xiàn)金流與其自身意思能力、金融素養(yǎng)之間的背離給了金融機(jī)構(gòu)攫取最大化利潤(rùn)的契機(jī)。營(yíng)銷人員要求或者勸誘老年人將房屋價(jià)值釋出所獲收益用于購(gòu)買其他金融產(chǎn)品的捆綁式銷售在市場(chǎng)中屢見不鮮，部分激進(jìn)營(yíng)銷人員甚至只是將“以房養(yǎng)老”作為向老年人兜售其他金融產(chǎn)品的過渡程序，借“以房養(yǎng)老”之名將老年人房屋價(jià)值變現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售大額、高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品的目的。在前述“鄭州海洋案”和“中安民生案”中，老年人依照營(yíng)銷人員的指示將房屋抵押變現(xiàn)后的價(jià)金旋即投入高風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)項(xiàng)目，其后主事公司資金鏈斷裂，老年人最終落得“房財(cái)兩空”的窘境。其二，沖抵老年人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款給付期限與老年人壽命同步，加之無(wú)追索權(quán)的設(shè)計(jì)決定了一旦老年人壽命超過預(yù)期則金融機(jī)構(gòu)參與反向抵押將無(wú)利可圖，因此為沖抵老年人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)往往在反向抵押合同中加入遞延年金或延期年金等條款，規(guī)定在特定期限內(nèi)老年人需將反向抵押產(chǎn)生的收益返還給金融機(jī)構(gòu)以彌補(bǔ)老年人實(shí)際壽命超出預(yù)期之時(shí)金融機(jī)構(gòu)所受損失。以幸福人壽延期年金條款為例，當(dāng)選擇無(wú)身故和退保利益時(shí)，60 歲男性投保人需要每年繳納2544元延期年金至86歲，且即使投保人提前身故所繳延期年金也不予退回(6)參見《保監(jiān)許可〔2015〕280 號(hào)》：“幸福人壽房來寶”反向抵押合同4.4 延期年金身故和退保利益不同方案之間的差異。。

四、反向抵押貸款中老年人保護(hù)的路徑展開

（一） 厘定反向抵押法律性質(zhì)

法律規(guī)范對(duì)反向抵押——這一“以房養(yǎng)老”主要形式的付之闕如是導(dǎo)致混淆式營(yíng)銷案件層出不窮的根本誘因。舶來于英美法系商業(yè)實(shí)踐的反向抵押在大陸法系并沒有現(xiàn)成概念與之對(duì)應(yīng)，不過從老年人保護(hù)角度出發(fā)，依大陸法系“物債二分”體系，可將反向抵押看作終身定期金合同與新型擔(dān)保物權(quán)的組合。

1．終身定期金合同。終身定期金合同是指當(dāng)事人約定一方于自己或他方或第三人生存期內(nèi)，定期以金錢給付他方或第三人的契約［19］。該合同是傳統(tǒng)大陸法系以奉養(yǎng)終老為目的的常規(guī)合同類別，其源頭可上溯至中世紀(jì)歐洲年金購(gòu)買及贍養(yǎng)費(fèi)等制度，德國(guó)、法國(guó)、日本等國(guó)皆以有名合同加以規(guī)定［20］。

單從文義解釋角度就不難發(fā)現(xiàn)反向抵押的“養(yǎng)老年金給付至身故”與終身定期金合同在語(yǔ)義上存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。定期金為年金的同義表達(dá)，拉丁文單詞“annulus”是二者共同的詞源［21］。終身的含義在終身定期金合同中則較為寬泛，即可依債權(quán)人的生命周期為限，也可依債務(wù)人或其他特定第三人為限。反向抵押依合同目的進(jìn)行了限縮，給付期限恒定以老年人余命周期為限，這可以認(rèn)為是反向抵押對(duì)終身定期金合同的特殊化處理。

在實(shí)際運(yùn)作方式上終身定期金合同也與反向抵押相同，以文法優(yōu)美著稱的《法國(guó)民法典》對(duì)此有形象表述，該法第1979 條規(guī)定：無(wú)論權(quán)利人壽命多長(zhǎng)，也不論終身定期金負(fù)擔(dān)變得多么沉重，終身定期金設(shè)立人均有義務(wù)在權(quán)利人生存期內(nèi)支付定期金。另外，歷史上終身定期金合同主要服務(wù)鰥寡無(wú)子之人，內(nèi)涵大量向債權(quán)人傾斜保護(hù)的規(guī)定，暗合反向抵押側(cè)重保護(hù)老年人利益的要求。例如，為保障債權(quán)人生活資金，《德國(guó)民法典》第759 條規(guī)定如無(wú)特殊約定定期金應(yīng)當(dāng)提前3 個(gè)月預(yù)付，并且即使債權(quán)人在預(yù)付期內(nèi)死亡，也由債權(quán)人取得預(yù)付金額的全部。

反向抵押在我國(guó)推廣受阻，甚至被不法分子肆意曲解，與我國(guó)歷史上缺乏類似的終身定期金合同制度環(huán)境不無(wú)關(guān)聯(lián)。在我國(guó)《民法典》制定過程中，曾有學(xué)者建議在老年人養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻的背景下，有必要在《民法典》中加入終身定期金合同，遺憾的是立法機(jī)關(guān)并未采納［22］。不過雖然我國(guó)成文法中尚無(wú)該合同類型，但并不妨礙在學(xué)理上以終身定期金合同為靶點(diǎn)對(duì)反向抵押進(jìn)行定性分析，尤其是終身定期金合同向債權(quán)人利益傾斜的規(guī)定，對(duì)反向抵押中老年人的利益的維護(hù)具有突出借鑒意義。

2．新型擔(dān)保物權(quán)。關(guān)于反向抵押屬于何種擔(dān)保物權(quán)歷來存有爭(zhēng)議，有學(xué)者類比了反向抵押與一般抵押、最高額抵押、讓與擔(dān)保之間的異同，認(rèn)為反向抵押應(yīng)屬于新型擔(dān)保物權(quán)［23］。筆者亦表示贊同。不過概念類比上的沖突只是表象，其深層次原因在于反向抵押與既有擔(dān)保物權(quán)體系存在設(shè)立理念上的不同。

首先，在設(shè)立目的上，既有的擔(dān)保方式以保障工商業(yè)資金融通為目的。為繁榮資本，促進(jìn)經(jīng)貿(mào)，各類擔(dān)保方式一般不對(duì)參與者主體資格進(jìn)行限制。而反向抵押以為老年人拓寬養(yǎng)老金來源為目的，獨(dú)特的目的決定了反向抵押在入場(chǎng)資格上的限制，分別要求抵押人為達(dá)到一定年齡具有養(yǎng)老需求的房屋所有人，抵押權(quán)人為具有一定資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，這些限制顯然與既有民商事?lián)５拈_放性品格背道而馳。其次，在具體運(yùn)作模式上，既有的民商事?lián)ｋm然能在債務(wù)人無(wú)力清償債務(wù)時(shí)以擔(dān)保物進(jìn)行替代清償，但這一過程不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，也意味著所提供之融資無(wú)法盡速收回，資金周轉(zhuǎn)陷于遲滯［24］。因此既有民商事?lián)２⒉灰赃M(jìn)行擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序?yàn)樽非?，?dān)保物只是起到誘導(dǎo)債權(quán)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)社會(huì)融資的“壓艙石”作用。而在反向抵押中，由于貸款期間與老年人壽命同步，一旦老年人身故貸款自無(wú)清償可能，金融機(jī)構(gòu)直面房屋拍賣、變賣等擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)程序是該制度的應(yīng)有之意。在反向抵押中即存在老年人壽命超出預(yù)期，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后也不足以清償貸款的情況，也存在壽命不及預(yù)期，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)完全償還貸款的情況。通過運(yùn)用大數(shù)定律，在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)取得后者較之前者的利差乃是反向抵押的正常運(yùn)作模式，此與既有民商事?lián)Ｖ袀鶛?quán)人對(duì)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)程序的回避立場(chǎng)完全不同。

依如博登海默所言，概念的建構(gòu)應(yīng)以服務(wù)社會(huì)為目的，并且“當(dāng)概念導(dǎo)致壓制或不正義時(shí)，我們就應(yīng)把它們視為可以重新闡述和可以加以限制的臨時(shí)假定來對(duì)待?！保?5］從這一角度出發(fā)我們?cè)谔綄し聪虻盅旱男再|(zhì)與內(nèi)涵時(shí)有必要將聚焦視角從單純概念類比角度躍升至整體的社會(huì)需求角度。在借助必要市場(chǎng)機(jī)制拓寬養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)過程中，相較于滿足金融機(jī)構(gòu)的逐利要求，對(duì)老年人利益的維護(hù)顯然具有優(yōu)位目的，單純的民商法架構(gòu)難以對(duì)其進(jìn)行兼顧。保障反向抵押的良好運(yùn)作更需要消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、社會(huì)保障法、金融法等相關(guān)部門法的緊密配合，將反向抵押定性為新型擔(dān)保物權(quán)能夠在更大制度空間上以老年人保護(hù)為切入點(diǎn)對(duì)反向抵押進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)。

（二） 構(gòu)建適應(yīng)老年消費(fèi)者保護(hù)的監(jiān)護(hù)制度

自20 世紀(jì)60 年代以來，世界各主要國(guó)家均因老齡社會(huì)的到來而啟動(dòng)了成年監(jiān)護(hù)立法活動(dòng)［26］。妥當(dāng)?shù)某赡耆吮O(jiān)護(hù)制度是補(bǔ)強(qiáng)老年人弱勢(shì)地位，避免反向抵押損及老年人利益的有效手段。反向抵押領(lǐng)域出現(xiàn)的種種侵害老年人權(quán)益的案件顯示出我國(guó)現(xiàn)行的成年人監(jiān)護(hù)體系未能契合反向抵押中老年人保護(hù)的應(yīng)然要求，對(duì)此有必要對(duì)我國(guó)成年人監(jiān)護(hù)制度進(jìn)行變革。

1．缺失：現(xiàn)行成年監(jiān)護(hù)制度與老年人監(jiān)護(hù)需求的錯(cuò)位。我國(guó)《民法典》中的成年監(jiān)護(hù)制度是由《民法通則》中的精神病人監(jiān)護(hù)發(fā)端而來，與老年人實(shí)際的監(jiān)護(hù)需求之間存在錯(cuò)位。根據(jù)《民法通則》第十七條的規(guī)定，無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人由其配偶、父母、子女等近親屬擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。相較于《民法通則》第十七條精神病監(jiān)護(hù)的規(guī)定，《民法典》第二十八條的成年監(jiān)護(hù)只是在表述上將“精神病人”替換為了“成年人”，這種簡(jiǎn)單替換使本為因應(yīng)老齡社會(huì)挑戰(zhàn)而設(shè)的成年監(jiān)護(hù)并不能發(fā)揮應(yīng)有價(jià)值。

首先，老年人只有先被認(rèn)定為無(wú)、限制民事行為能力人才能獲得監(jiān)護(hù)的規(guī)范構(gòu)造將會(huì)使成年監(jiān)護(hù)出現(xiàn)“制度空轉(zhuǎn)”的窘境。一方面，不同于精神病人有相應(yīng)的診療規(guī)范作為判定其行為能力是否完備的依據(jù)，老年人之間的智力狀況、精神狀況各不相同，個(gè)體之間的老化差異性頗為明顯，且自然人步入老年后意思能力的退化過程卻并非一蹴而就。法學(xué)作為經(jīng)驗(yàn)科學(xué)，其所要處理的恰恰不是一些可以量化的問題［27］，抽象的規(guī)范方式很難判斷老年人意思能力的損耗程度何時(shí)達(dá)到影響行為能力的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)。另一方面，將成年監(jiān)護(hù)與行為能力綁定意味著老年人一旦獲得監(jiān)護(hù)則其民事行為能力將被限制或剝奪，進(jìn)而喪失以自己獨(dú)立意志參與民事活動(dòng)的權(quán)利，被“他治”狀態(tài)至為明顯［28］。但在現(xiàn)實(shí)生活中，除少部分智識(shí)嚴(yán)重退化的老年人外，大部分老年人所需要的并非“替代決策”，而是在老人決策過程中對(duì)其進(jìn)行輔助或者幫助，因監(jiān)護(hù)而強(qiáng)制剝奪老年人行為能力的做法現(xiàn)實(shí)中為老年人所排斥。

其次，若將問題進(jìn)一步聚焦于反向抵押，則還會(huì)發(fā)現(xiàn)成年監(jiān)護(hù)在監(jiān)護(hù)人設(shè)置上將近親屬設(shè)定為優(yōu)先順位的模式與反向抵押中老年人的現(xiàn)實(shí)需求脫節(jié)。依《民法典》第二十八條的規(guī)定：配偶，父母、子女依次為成年監(jiān)護(hù)的第一順位和第二順位監(jiān)護(hù)人。對(duì)于參與反向抵押的老年人而言，基于一般社會(huì)常態(tài)，他們的配偶也是老年人，亦缺乏反向抵押相關(guān)的知識(shí)儲(chǔ)備而無(wú)法勝任監(jiān)護(hù)職責(zé)，老年人的父母則更是如此。對(duì)于老年人的子女而言，一方面，隨著家庭結(jié)構(gòu)和嗣續(xù)體系的分化，繼續(xù)承擔(dān)老年監(jiān)護(hù)責(zé)任將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的不利地位，子女承擔(dān)老年監(jiān)護(hù)的激勵(lì)正在減弱，他們?nèi)狈υ诜聪虻盅喝芷趦?nèi)持續(xù)關(guān)注老年人權(quán)益的動(dòng)機(jī)。另一方面，一旦子女成為監(jiān)護(hù)人，在反向抵押中也存在濫用授權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，有研究表明為獲得經(jīng)濟(jì)上的早期資產(chǎn)或者償還代際債務(wù)，子女操控老年人反向抵押賬戶，甚至不當(dāng)?shù)赝苿?dòng)沒有融資需求的老年人參與反向抵押的案例并不鮮見，而老年人卻通常會(huì)基于親源道義或害怕被疏遠(yuǎn)而選擇沉默［29］。

2．補(bǔ)足：公共監(jiān)護(hù)在反向抵押中的介入。公共監(jiān)護(hù)主要是由政府等公共機(jī)關(guān)提供監(jiān)護(hù)保障的監(jiān)護(hù)制度，該制度在大多數(shù)國(guó)家法律體系中均有體現(xiàn)，只不過既往各國(guó)的公共監(jiān)護(hù)屬于兜底性監(jiān)護(hù)，只有當(dāng)缺乏其他適格監(jiān)護(hù)人時(shí)才由公共監(jiān)護(hù)進(jìn)行補(bǔ)位。值得注意的是，近年來美國(guó)的反向抵押實(shí)踐表明，公共監(jiān)護(hù)在反向抵押中的角色正在由消極的劣后監(jiān)護(hù)向積極的前置監(jiān)護(hù)轉(zhuǎn)變，在聯(lián)邦和州層面的不斷推動(dòng)下，公共監(jiān)護(hù)以及類似的由政府部門為老年人提供的相關(guān)利益保障措施在反向抵押中越發(fā)重要，許多涉老年人反向抵押權(quán)益維護(hù)的案件皆由公共監(jiān)護(hù)人發(fā)起。通過公共監(jiān)護(hù)向反向抵押中老年人提供保護(hù)，不僅可以跳出成年監(jiān)護(hù)先行判斷行為能力的桎梏，而且政府信用的背書對(duì)于老年人也有較大接受空間，更重要的是這種非親緣監(jiān)護(hù)也能夠在監(jiān)護(hù)權(quán)使用不當(dāng)時(shí)迅速脫鉤。考慮到制度慣性的存在，短期內(nèi)對(duì)現(xiàn)行成年監(jiān)護(hù)制度做出系統(tǒng)性變革的可能性不大，因此可將公共監(jiān)護(hù)作為在反向抵押中維護(hù)老年人利益的有效手段，通過公共監(jiān)護(hù)維護(hù)反向抵押老年人利益可依如下思路設(shè)計(jì)：

第一，公共監(jiān)護(hù)介入反向抵押應(yīng)遵循能力推定原則。反向抵押中的公共監(jiān)護(hù)應(yīng)是政府為老年人群體提供的公共服務(wù)，其主要功能在于對(duì)老年人進(jìn)行“決策輔助”而非“替代決策”，并不以對(duì)具體老年人行為能力的有無(wú)判定為前提。拋開行為能力先行認(rèn)定的制度設(shè)計(jì)意味著所有參與反向抵押的老年人都將納入公共監(jiān)護(hù)的覆蓋之下，這有助于在群體意義上對(duì)老年人在反向抵押中的不利地位進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)。

第二，公共監(jiān)護(hù)人應(yīng)對(duì)參加反向抵押的老年人提供咨詢并進(jìn)行評(píng)估。恰當(dāng)?shù)淖稍儭⒃u(píng)估程序一方面能夠使老年人充分了解反向抵押的詳細(xì)信息，彌補(bǔ)老年人較之于金融機(jī)構(gòu)的信息不對(duì)稱地位； 另一方面能夠?qū)撛趨⑴c反向抵押的老年人進(jìn)行適格篩選，并及時(shí)為不適合進(jìn)行反向抵押的老年人尋找替代安排。美國(guó)率先于2008 年在修訂《國(guó)家住房法》的過程中，新增了對(duì)參與反向抵押的老人必須在獨(dú)立的第三方組織進(jìn)行咨詢和評(píng)估的強(qiáng)制要求(7)Section 255 of the National Housing Act。不過從具體實(shí)踐效果看，公共監(jiān)護(hù)人較之于獨(dú)立第三方組織更適合承擔(dān)此項(xiàng)責(zé)任，因?yàn)閷?shí)踐中所謂的第三方組織往往會(huì)與金融機(jī)構(gòu)形成某種“利益關(guān)系”，誘使不適格老年人參與反向抵押，反而徒增監(jiān)督成本。

第三，公共監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)老年人的非理性行為進(jìn)行排除。當(dāng)從事反向抵押的金融機(jī)構(gòu)通過混淆式營(yíng)銷、誤導(dǎo)性廣告、欺詐性銷售等不正當(dāng)銷售手段誘導(dǎo)老年人做出非理性行為時(shí)公共監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除，且“排除”應(yīng)當(dāng)通過向法院起訴的方式為之。這種申請(qǐng)法院“排除”的模式構(gòu)造機(jī)理上當(dāng)有別于民法中因欺詐、脅迫、重大誤解而產(chǎn)生的撤銷訴權(quán)。在民法中上述撤銷權(quán)需通過訴訟方式為之的主要原因在于維護(hù)交易安全，而反向抵押中，訴訟方式的主要考量是通過司法程序?qū)脖O(jiān)護(hù)人進(jìn)行監(jiān)督。這是因?yàn)樵诜聪虻盅褐袑?duì)公共監(jiān)護(hù)人進(jìn)行賦權(quán)同樣意味著公共監(jiān)護(hù)人有濫用權(quán)力的風(fēng)險(xiǎn)，此外，非理性行為排除與尊重老年人真實(shí)意愿之間可能存在張力，通過司法程序進(jìn)行復(fù)審是較為妥當(dāng)?shù)倪x擇。對(duì)此，《美國(guó)示范和保護(hù)程序法》（UGPPA） 規(guī)定的監(jiān)護(hù)人住宅決策的法院批準(zhǔn)程序可供參考［30］。

（三） 強(qiáng)化反向抵押的監(jiān)管措施

與域外國(guó)家在金融法、消費(fèi)者保護(hù)法等相關(guān)法律中對(duì)反向抵押進(jìn)行翔實(shí)規(guī)制相比，我國(guó)自2013 年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提及開展反向抵押試點(diǎn)以來，只有原保監(jiān)會(huì)于2014 年發(fā)布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，該意見無(wú)論在效力層級(jí)與規(guī)制內(nèi)容上都與市場(chǎng)需求相距甚遠(yuǎn)。當(dāng)政策制定者尋求在風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中建立反向抵押市場(chǎng)并促進(jìn)其繁榮時(shí)，有效的監(jiān)管措施對(duì)于維護(hù)老年人利益，提升反向抵押聲譽(yù)必不可少［31］。結(jié)合目前反向抵押市場(chǎng)侵蝕老年人利益的具體類型，在監(jiān)管層面的制度構(gòu)建可依循如下思路展開：

第一，將反向抵押標(biāo)定為“以房養(yǎng)老”的主要形式并對(duì)進(jìn)入反向抵押市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)審批。在傳統(tǒng)意義上“以房養(yǎng)老”可分為金融類模式和非金融類模式，以反向抵押為代表的“以房養(yǎng)老”為金融類模式，而居住權(quán)養(yǎng)老、房屋置換/租換養(yǎng)老、售房/租房入院養(yǎng)老等“以房養(yǎng)老”模式屬于非金融模式。在政策層面大而化之地推廣“以房養(yǎng)老”的背景下，金融類模式和非金融類模式的界線逐漸模糊。除上文中提及的用常規(guī)抵押替換反向抵押進(jìn)行混淆式營(yíng)銷之外，實(shí)踐中諸如用房屋價(jià)值置換養(yǎng)老床位、入股養(yǎng)生基地、購(gòu)買養(yǎng)老公寓等五花八門的“以房養(yǎng)老”方式是不法分子借“以房養(yǎng)老”的幌子行套路貸之實(shí)的主要手段。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”只是口語(yǔ)化的通俗表達(dá)形式，其內(nèi)核可由買賣、租賃、用益物權(quán)、抵押、信托等諸多法律關(guān)系構(gòu)成，無(wú)法通過“以房養(yǎng)老”將人的行為置于特定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的支配之下，高昂的信息成本和老年人的認(rèn)知局限性相疊加必然意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因此在涉“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域詐騙案件頻發(fā)的現(xiàn)階段，有必要對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行限縮解釋，將“以房養(yǎng)老”的標(biāo)準(zhǔn)模式標(biāo)定為“反向抵押”(8)這里有必要特別對(duì)設(shè)置居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行回應(yīng)?！睹穹ǖ洹分贫ㄟ^程中，有觀點(diǎn)認(rèn)為《民法典》中新增設(shè)的居住權(quán)是實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的法律保障（參見王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題》，《學(xué)術(shù)月刊》，2019 年第7 期第91 頁(yè)。） 。筆者認(rèn)為，居住權(quán)只是為“以房養(yǎng)老”提供了一種可選路徑，但其相較于反向抵押并無(wú)比較優(yōu)勢(shì)。居住權(quán)“以房養(yǎng)老”需要先將所有權(quán)讓渡給他人為前提，此種方式不僅程序煩瑣，徒增成本，更重要的是背離老年人擁有產(chǎn)權(quán)“以房養(yǎng)老”的心理預(yù)期，大規(guī)模推廣存有障礙。。

在模式標(biāo)定的基礎(chǔ)上，可進(jìn)一步對(duì)開展反向抵押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行從嚴(yán)審批。事實(shí)上，許多力推反向抵押的先發(fā)國(guó)家在其市場(chǎng)形成早期也多經(jīng)歷了欺詐橫行的混亂時(shí)代，對(duì)參與反向抵押的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行“官督商辦”是使市場(chǎng)由“亂”轉(zhuǎn)“治”的重要因素，如美國(guó)市場(chǎng)在經(jīng)歷早期的無(wú)序狀態(tài)后，目前的主流反向抵押產(chǎn)品是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部于1989 年設(shè)計(jì)并推出的房屋凈值轉(zhuǎn)換貸款（Home Equity Conversion Mortgages，HECM）［32］，日本為對(duì)產(chǎn)品增信，降低民眾顧慮，最早的反向抵押貸款也是由政府所有的公共公司直接提供的［33］。類似的做法我國(guó)可資借鑒，即現(xiàn)階段有資格開展反向抵押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)必須是實(shí)力雄厚的國(guó)有銀行或保險(xiǎn)公司，從而使老年人形成“以房養(yǎng)老=反向抵押=資信良好金融機(jī)構(gòu)”的公式化認(rèn)知程序，以簡(jiǎn)化老年人的認(rèn)知成本并降低養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的治理成本。

第二，參與反向抵押的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循信息公開、交易干預(yù)規(guī)則。上文論及，公共監(jiān)護(hù)人應(yīng)通過必要的咨詢?cè)u(píng)估程序彌補(bǔ)老年人對(duì)于反向抵押的認(rèn)知障礙，不過反向抵押畢竟屬于復(fù)雜的金融產(chǎn)品，為使公共監(jiān)護(hù)人全面準(zhǔn)確地了解產(chǎn)品特性并對(duì)老年人提出針對(duì)性方案，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其提供的反向抵押產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行充分的信息公開。在比較法上，為充分保護(hù)老年人利益，要求參與反向抵押的金融機(jī)構(gòu)以近乎“文牘主義”的方式，列舉反向抵押應(yīng)公開的信息日益成為趨勢(shì)，如加拿大《商業(yè)慣例和消費(fèi)者保護(hù)法》規(guī)定反向抵押中金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向老年人至少披露生效日期、利息開始計(jì)算日期、利率確定方法、除利息外的其他任何費(fèi)用的性質(zhì)及總額等信息［34］。除此之外，澳大利亞還進(jìn)一步要求金融機(jī)構(gòu)需要向參加反向抵押的老人提供量身定制的誠(chéng)信預(yù)測(cè)，以使老年人能夠正確評(píng)估參與反向抵押將會(huì)給其資產(chǎn)凈值損益帶來的影響［35］。

雖然充分的信息公開能夠補(bǔ)足老年人在反向抵押中的信息劣勢(shì)地位，不過實(shí)踐中也出現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)通過簡(jiǎn)單堆疊格式條款應(yīng)付了事的局面，老年人的弱勢(shì)地位實(shí)質(zhì)性改善尚需在信息公開的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的交易干預(yù)。反向抵押中的交易干預(yù)是指通過立法或抽象行政行為的方式對(duì)反向抵押中的某些合同內(nèi)容作出直接規(guī)定。交易干預(yù)規(guī)則契合了新自由主義（Neo-liberalism） 思潮中政府在面對(duì)老年人等弱勢(shì)群體利益維持等問題上，其角色由傳統(tǒng)的“守夜人”向維護(hù)市場(chǎng)秩序的“中心參與者”的轉(zhuǎn)變。對(duì)契約自由原則施加一定限制，對(duì)合同的訂立和履行進(jìn)行監(jiān)督和管理是遏制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)盲目發(fā)展的有效手段［36］。關(guān)于反向抵押，在域外先發(fā)國(guó)家和地區(qū)的立法中基本都能找到以命令性、禁止性、傾斜性法律規(guī)范的形式對(duì)具體反向抵押合同進(jìn)行交易干預(yù)的規(guī)定。下表擷取了部分國(guó)家和地區(qū)在合同訂立和合同履行階段對(duì)反向抵押進(jìn)行交易干預(yù)的代表性規(guī)定。

合同訂立階段《英國(guó)金融行為監(jiān)管局詞匯定義指南》FSA Handbook：Guidance on the Glossary of definitions 反向抵押條目：受監(jiān)管的終身抵押合同，根據(jù)該合同：（a） 抵押貸款僅限于特定年齡以上的老年人； （b） 金融機(jī)構(gòu)不會(huì)尋求全額償還貸款，直到老年人一種或多種特定人生事件（special life events） 發(fā)生（如死亡、離開抵押房屋且沒有合理的歸還前景、出售抵押房屋） ?！?012 澳大利亞消費(fèi)者信貸立法修正（增強(qiáng)） 案》Consumer Credit Legislation Amendment（Enhancements） Act 2012附錄2 第2 條：老年人的總借款可能會(huì)超過房屋的最大信用額度，而老年人沒有義務(wù)將負(fù)債減少到小于最大信用額度。（無(wú)追索權(quán)抵押）《密蘇里州反向抵押法案》Missouri Reverse Mortgage Act 第443 條930 款：在反向抵押中下列行為違法：（a） 使用計(jì)謀進(jìn)行欺詐；（b） 為達(dá)成合同對(duì)重大事實(shí)虛假陳述或省略陳述；（c） 通過敲詐、賄賂等方式影響房屋評(píng)估報(bào)告。（禁止欺詐性營(yíng)銷）《密蘇里州安全與公平執(zhí)行抵押授權(quán)法案》Missouri Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act 第443條855 款：金融機(jī)構(gòu)不得在廣告中以任何方式表明或暗示，產(chǎn)品及產(chǎn)品的利率和費(fèi)用是由聯(lián)邦或州政府推薦、批準(zhǔn)、設(shè)置或建立的。（禁止誤導(dǎo)性廣告）《美國(guó)住房與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》Housing And Economic Recovery Act 第2122 條：禁止金融機(jī)構(gòu)將購(gòu)買任何金融或保險(xiǎn)產(chǎn)品作為參與反向抵押的資格條件。（禁止捆綁式銷售）合同履行階段《法國(guó)民法典》第1975 條：終身定期金合同成立后標(biāo)準(zhǔn)人20 日內(nèi)死亡的，該合同無(wú)效。《魁北克民法典》第2383 條：債務(wù)人必須在合同規(guī)定的整個(gè)周期內(nèi)支付年金，不得通過退還年金的資本價(jià)值并放棄對(duì)已支付年金索回的方式免除自己的年金給付義務(wù)?！?012 澳大利亞消費(fèi)者信貸立法修正（增強(qiáng)） 案》Consumer Credit Legislation Amendment（Enhancements） Act 2012附錄2 第13 條：金融機(jī)構(gòu)不得因?yàn)槔夏耆说娜缦螺p微過失啟動(dòng)違約程序或者單方面修改合同：（a） 未告知房屋由他人占有；（b） 暫居他處，但被抵押房屋依舊是主要居住地；（c） 在其他信貸中有失信行為。第21 條：金融機(jī)構(gòu)意圖啟動(dòng)違約程序必須同時(shí)滿足以下條件： （a） 老年人違約； （b） 確保老年人收到違約通知，并告知違約后果；（c） 設(shè)置至少30 天的糾正期間；（d） 老年人在糾正期間內(nèi)未糾正?！都永Ｄ醽喼菝穹ǖ洹返?923 條：金融機(jī)構(gòu)未按要求支付養(yǎng)老金并且經(jīng)催告后仍未支付的，未支付部分應(yīng)向老年人進(jìn)行三倍賠償。

（四） 營(yíng)造良性反向抵押營(yíng)商環(huán)境

在具體合同構(gòu)造上的老年人傾斜保護(hù)并不意味著對(duì)金融機(jī)構(gòu)正當(dāng)利益空間的侵奪。相反，只有在宏觀層面上營(yíng)造反向抵押市場(chǎng)的良性營(yíng)商環(huán)境，激勵(lì)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)積極參與反向抵押，進(jìn)而以市場(chǎng)自身的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制驅(qū)逐“劣幣”才能夠在根本上使老年人利益得以維護(hù)。具體而言可從以下兩方面形塑反向抵押市場(chǎng)的良性營(yíng)商環(huán)境。

1．正視反向抵押的利潤(rùn)空間。中國(guó)傳統(tǒng)觀念認(rèn)為房產(chǎn)是重要的家族財(cái)富傳承客體，老年人參與反向抵押需要克服房屋不再為子女所繼承的心理障礙，加之自政策層面著手推動(dòng)“以房養(yǎng)老”以來，社會(huì)上存在所謂“政府推卸養(yǎng)老責(zé)任”的說法，二者相疊加造成我國(guó)目前由保監(jiān)會(huì)審核的反向抵押產(chǎn)品盈利空間有限。以《保監(jiān)許可〔2016〕1015 號(hào)》所許可的“中國(guó)人壽安居樂”反向抵押合同4.5 條為例，其不僅規(guī)定老年人的繼承人可在老年人身故后，金融機(jī)構(gòu)處分房屋前贖回房屋，并且若金融機(jī)構(gòu)處分房屋后還有剩余的，剩余金額還將返還繼承人(9)類似規(guī)定還可參見《保監(jiān)許可〔2015〕280 號(hào)》：“幸福人壽房來寶”反向抵押合同4.4 房屋處分。。

這種“可贖回權(quán)”和“剩余利益返還”的設(shè)計(jì)無(wú)異于改變了反向抵押的射幸合同性質(zhì)。須知無(wú)追索權(quán)制度設(shè)計(jì)和射幸合同性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)反向抵押利益平衡的基石。在反向抵押中，若老年人余命周期長(zhǎng)或抵押周期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，養(yǎng)老年金的實(shí)際給付超出抵押房屋價(jià)值，則依反向抵押無(wú)追索權(quán)性質(zhì)，老年人無(wú)須償付超出部分，超出利益當(dāng)歸屬老年人。反之，若老年人余命周期短或抵押周期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，至老年人身故被抵押房屋尚有較大凈值，則剩余利益也應(yīng)當(dāng)歸屬于金融機(jī)構(gòu)。因此金融機(jī)構(gòu)在反向抵押中的利潤(rùn)是以老年人余命周期和房?jī)r(jià)未來波動(dòng)的不確定所產(chǎn)生的射幸利益為基礎(chǔ)的，“可贖回權(quán)”和“剩余利益返還”規(guī)則無(wú)疑是破壞了該基礎(chǔ)?！笆Ｓ嗬娣颠€”將使金融機(jī)構(gòu)無(wú)利可圖自不待言，而給與繼承人在老年人身故后是否贖回房屋的選擇權(quán)，也將會(huì)出現(xiàn)“實(shí)際給付超過房屋價(jià)值——不贖回”“實(shí)際給付小于房屋價(jià)值——贖回”的后果，這無(wú)疑將使參與反向抵押的金融機(jī)構(gòu)處于恒定虧損狀態(tài)。

所謂“甘蔗沒有兩頭甜”，這種違背商業(yè)規(guī)則的設(shè)計(jì)破壞了反向抵押的制度平衡，是目前多數(shù)金融機(jī)構(gòu)面對(duì)反向抵押市場(chǎng)踟躕不前的關(guān)鍵。而正規(guī)市場(chǎng)發(fā)展遇冷恰恰給了不法分子利用國(guó)家“以房養(yǎng)老”政策侵害老年人利益的可乘之機(jī)。健康商業(yè)環(huán)境是老年人利益保護(hù)的最佳方式，為迎合繼承理念而改變反向抵押自身商業(yè)邏輯的做法并不妥當(dāng)。因此反向抵押合同的設(shè)計(jì)應(yīng)正本清源，刪除“可贖回權(quán)”和“剩余利益返還”條款，并停止所謂“辦理以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人只是將房子抵押給保險(xiǎn)公司，房屋的歸屬權(quán)自始至終都不會(huì)發(fā)生改變，也不會(huì)發(fā)生所謂的老人百年之后房子歸保險(xiǎn)公司的情況”的不當(dāng)宣傳。

2．優(yōu)化資產(chǎn)證券化模式化解流動(dòng)性壓力。正規(guī)反向抵押市場(chǎng)效果不彰的另一重要原因是我國(guó)目前缺乏妥善機(jī)制緩解因開辦反向抵押業(yè)務(wù)對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來的流動(dòng)性壓力。由于資金流向的獨(dú)特性，反向抵押需要持續(xù)不斷的資金支出直至老年人身故，巨額資金的投入與不確定的回收期限所導(dǎo)致的資金凝固是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的最大瓶頸，學(xué)者多認(rèn)為這一瓶頸可通過資產(chǎn)證券化克服。［37］

資產(chǎn)證券化通俗來講也即金融機(jī)構(gòu)將未來能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)提前售賣以獲取即時(shí)的現(xiàn)金收入，其中反向抵押資產(chǎn)證券化的具體流程可簡(jiǎn)述為：金融機(jī)構(gòu)將持有的反向抵押債權(quán)打包移交給專門服務(wù)于資產(chǎn)證券化的特殊目的實(shí)體（Special Purpose Vehicle，以下簡(jiǎn)稱SPV） ，后由SPV 以反向抵押債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)通過發(fā)行證券的方式向投資者出售，待抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)再由持券人憑券受償。作為資產(chǎn)證券化的發(fā)端地，美國(guó)已經(jīng)率先開始通過資產(chǎn)證券化化解反向抵押中的流動(dòng)性壓力，目前美國(guó)多個(gè)基于反向抵押的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)成功進(jìn)入市場(chǎng)，盡管市場(chǎng)規(guī)模還不大，但分析者預(yù)計(jì)基于反向抵押的衍生品市場(chǎng)還將進(jìn)一步增長(zhǎng)［38］。筆者亦認(rèn)可資產(chǎn)證券化是解決反向抵押流動(dòng)性的可行措施，不過在反向抵押中開展資產(chǎn)證券化尚需針對(duì)反向抵押性質(zhì)進(jìn)行側(cè)重性布局。

其一，以反向抵押為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化應(yīng)正確認(rèn)識(shí)老年人在證券化過程中的地位。傳統(tǒng)上，為隔離證券化資產(chǎn)與發(fā)起人固有資產(chǎn)，避免發(fā)起人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)證券化資產(chǎn)產(chǎn)生影響，資產(chǎn)證券化要求發(fā)起人向SPV 移交證券化資產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)做到“真實(shí)出售”，即證券化資產(chǎn)應(yīng)在法律上完全、有效地轉(zhuǎn)移給SPV，并得到公允的對(duì)價(jià)。真實(shí)出售后，發(fā)起人角色轉(zhuǎn)換為專司向SPV 傳遞現(xiàn)金流的服務(wù)商［39］。依循此思路，有觀點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)為反向抵押中的資產(chǎn)證券化是由老年人直接將房屋出讓給SPV。此種認(rèn)識(shí)忽視了反向抵押的特殊性，因?yàn)椋瑐鹘y(tǒng)意義上無(wú)論是應(yīng)收賬款證券化還是信貸資產(chǎn)證券化都是一種純債權(quán)證券化，也即發(fā)起人在證券化資產(chǎn)之時(shí)已經(jīng)將義務(wù)履行完畢而僅享有權(quán)利，但是反向抵押在證券化之時(shí)作為發(fā)起人的金融機(jī)構(gòu)還負(fù)擔(dān)著向老年人支付養(yǎng)老年金至其身故的義務(wù)。如果認(rèn)為證券化后金融機(jī)構(gòu)地位演變?yōu)镾PV 的服務(wù)商或老年人將直接與SPV 建立聯(lián)系，無(wú)異于給了金融機(jī)構(gòu)借資產(chǎn)證券化從反向抵押義務(wù)中抽身的機(jī)會(huì)。故在反向抵押資產(chǎn)證券化中不能類推傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，即使是將反向抵押進(jìn)行資產(chǎn)證券化，老年人與金融機(jī)構(gòu)之間的合同關(guān)系仍舊不發(fā)生改變。

其二，以反向抵押為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化應(yīng)對(duì)證券化過程進(jìn)行妥善設(shè)計(jì)。反向抵押證券的市場(chǎng)化進(jìn)程面臨兩大難題，一方面，反向抵押目前市場(chǎng)總體規(guī)模較小，難以形成足夠的規(guī)模效應(yīng)攤平證券化成本。另一方面，由于反向抵押的資金流向與一般抵押相反，在老年人去世前反向抵押SPV 將不會(huì)有任何資金流入，反向現(xiàn)金流與償付期限的不確定性決定了反向抵押資產(chǎn)并不是一個(gè)容易融資或管理的投資模式［40］。因此，為使反向抵押資產(chǎn)證券化獲得足夠規(guī)模優(yōu)勢(shì)并贏得市場(chǎng)青睞，可考慮從以下兩方面進(jìn)行對(duì)應(yīng)性設(shè)計(jì)。第一，變反向抵押?jiǎn)我籗PV 資產(chǎn)池為混合SPV 資產(chǎn)池，也即在反向抵押證券化過程中配售一定比例具有穩(wěn)定即時(shí)收益的資產(chǎn)，改變反向抵押市場(chǎng)規(guī)模小且單獨(dú)證券化無(wú)定期收益，對(duì)投資者缺乏吸引力的短板。有研究還表明當(dāng)資產(chǎn)池?cái)U(kuò)大后，證券化過程會(huì)進(jìn)一步削平長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，即使是實(shí)際壽命與預(yù)估壽命的偏差達(dá)到50%，也只會(huì)使投資者損失不到3.7%的預(yù)期收益［41］。第二，由住房政策性金融機(jī)構(gòu)對(duì)反向抵押證券進(jìn)行信用增級(jí)。以美國(guó)反向抵押HECM 的證券化過程為例，HECM 證券由美國(guó)政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)擔(dān)保按時(shí)還款付息。以政府信用為保證意味著HECM 證券與美國(guó)國(guó)債的信用風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)，這是美國(guó)反向抵押二級(jí)市場(chǎng)得以展開的關(guān)鍵?？紤]到我國(guó)暫時(shí)尚無(wú)專門的住房政策性金融機(jī)構(gòu)，可以暫時(shí)由國(guó)家開發(fā)銀行為反向抵押證券提供擔(dān)保(10)我國(guó)于2013 年在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出了“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”的要求，不過近年來該項(xiàng)工作卻并無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。。

五、結(jié)語(yǔ)

與經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)反向抵押的持續(xù)推動(dòng)不同，我國(guó)法學(xué)界長(zhǎng)期以來對(duì)該問題的關(guān)注度不夠，而反向抵押并不是一種單純的商業(yè)模式，其概念定性、進(jìn)入資質(zhì)、具體運(yùn)作方式都需要法律以老年人為本位明確規(guī)定。若僅由行政部門發(fā)布若干文件，缺乏法律制度的體系性供給，不僅不能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的政策目的，還會(huì)使“以房養(yǎng)老”成為滋生損害老年人利益案件的溫床。反向抵押的落地生根尚需合同、擔(dān)保、監(jiān)護(hù)、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、社會(huì)保障、信托、證券等不同法律部門的密切配合，我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)盡快從由單純的“概念移植”向以保護(hù)老年人為核心的體系展開。按照本文思路應(yīng)以如下方式形成反向抵押中老年人利益保護(hù)的制度閉環(huán)：以終身定期金合同和新型擔(dān)保方式對(duì)反向抵押進(jìn)行法律性質(zhì)標(biāo)定——通過公共監(jiān)護(hù)彌補(bǔ)老年人在反向抵押中的信息不對(duì)稱地位——強(qiáng)化反向抵押監(jiān)管，限制絕對(duì)的契約自由——為參與反向抵押的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)造合理盈利空間，以市場(chǎng)機(jī)制凈化反向抵押的參與環(huán)境。此外，考慮到反向抵押交織諸多部門法理念，為統(tǒng)籌體系，節(jié)約制度成本，未來?xiàng)l件成熟之時(shí)還有必要對(duì)反向抵押進(jìn)行單行立法。