陳宇杰

【摘要】隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對衣食住行的要求也逐步提高。人們在對住房質(zhì)量的把控中，房地產(chǎn)的測繪過程擔(dān)負(fù)著重要作用，是作為評(píng)價(jià)其工程的質(zhì)量指標(biāo)之一，也是其中的重要影響因素。其作用不僅表現(xiàn)在開發(fā)工程的進(jìn)展與規(guī)劃之上，對質(zhì)量的影響作用也是非常關(guān)鍵的。因此本文將主要對房地產(chǎn)測繪的重要性予以介紹，并簡單介紹當(dāng)前使用的幾種主要測繪技術(shù)，而后對其應(yīng)用過程中要點(diǎn)進(jìn)行分析，希望對該行業(yè)提供一定的幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測繪工程；技術(shù)要點(diǎn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.070

在房地產(chǎn)行業(yè)中，針對房產(chǎn)進(jìn)行測繪的工作是特別重要的程序，在房產(chǎn)開發(fā)工作時(shí)開發(fā)商也特別重視這一工作的實(shí)施。測繪工作的完成，有其科學(xué)性和專業(yè)性，其工作的展開對開發(fā)商和住戶都是有著積極意義，既促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)維護(hù)了住戶的基本權(quán)益。雖然當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，體量極為龐大，但是在房地產(chǎn)的測繪中，依舊存在著大量的問題，需要相關(guān)研究并給予解決，諸如測量技術(shù)有其局限性，測量設(shè)備受科技影響以及測量過程及其作用在相關(guān)部門難以引起重視等，此類問題在發(fā)揮測繪工作的作用上都會(huì)產(chǎn)生不利影響。所以，為減少其影響，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪工程的正常實(shí)現(xiàn)，企業(yè)需要重視技術(shù)的引進(jìn)以及設(shè)備的更新，同時(shí)相關(guān)部門要對測繪進(jìn)行基本的規(guī)范，共同保障測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

1、房產(chǎn)測繪的重要性

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)開發(fā)中重要組成部分，其被應(yīng)用于房屋建筑過程中的方方面面，對行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。這一測繪工作，是房屋的基本保障，對房屋消費(fèi)者而言，購置房產(chǎn)中，測繪數(shù)據(jù)是重要的參考依據(jù)，也是房產(chǎn)面積證明的法律依據(jù)，作用重大。當(dāng)然，其作為法律依據(jù)的前提是在完成測繪后，需要相關(guān)管理部門的審核與認(rèn)證。這樣的整體流程完成后，房產(chǎn)的開發(fā)才具備法律效應(yīng)，使得測繪有其公正性，這對行業(yè)的規(guī)范性有著積極作用。同時(shí)，測繪數(shù)據(jù)對房產(chǎn)開發(fā)階段、房屋建造階段以及銷售階段都可以作為依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)對助力相關(guān)階段工作的展開。房產(chǎn)測繪主要是依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)存在的，綜合其對房地產(chǎn)行業(yè)的重要意義，主要集中體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面。其一，房產(chǎn)測繪是客戶需求所致。其二，開發(fā)商工作需要。其三，行業(yè)規(guī)范需要。房產(chǎn)開發(fā)需要多方面的工作配合，房產(chǎn)測繪只是其中一個(gè)方面，但正是各個(gè)方面的合格完成，才促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)測繪的助力，能實(shí)現(xiàn)整體行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2、房產(chǎn)測繪技術(shù)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使房產(chǎn)測繪行業(yè)也不斷推陳出新，房產(chǎn)測繪技術(shù)也隨著更新?lián)Q代，當(dāng)前使用的測繪技術(shù)有很多種，本文僅就較為常見的集中測繪技術(shù)予以介紹。包括基于攝影的測量技術(shù)，基于全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)的測量技術(shù)，依據(jù)全站儀與數(shù)字化成圖技術(shù)。

2.1 基于攝影的測繪技術(shù)

攝影技術(shù)的發(fā)展，使得攝影技術(shù)開始廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)，而隨著其精密度達(dá)到測繪的要求，開始將攝影技術(shù)應(yīng)用于測繪工作。攝影技術(shù)在測繪上的直接應(yīng)用存在一定的排斥，因此測繪行業(yè)的技術(shù)人員對攝影技術(shù)與測繪技術(shù)進(jìn)行融合改進(jìn)，促進(jìn)了二者的搭配使用，并具備方便、質(zhì)量好、精度高的特點(diǎn)。另一方面，攝影測繪的成本不高，對行業(yè)的準(zhǔn)入門檻有所降低，受到市場的歡迎。另外，攝影完成后，可以直接將數(shù)據(jù)傳入電腦，進(jìn)而構(gòu)建起三維模型，讓測繪工作人員從空間角度認(rèn)識(shí)所測區(qū)域，以實(shí)現(xiàn)全面掌握，這對測繪行業(yè)的發(fā)展有著積極意義，也能提升效率與質(zhì)量。

2.2 基于北斗定位系統(tǒng)的測繪技術(shù)

北斗定位系統(tǒng)在日常生活中常用，頻繁應(yīng)用于手機(jī)中的位置信息，在導(dǎo)航、定位等方面有著重要作用。而應(yīng)用于房產(chǎn)測繪過程中，主要利用北斗定位系統(tǒng)中的信號(hào)接收器、信號(hào)轉(zhuǎn)換器以及數(shù)字化終端軟件。信號(hào)接收器主要是將北斗衛(wèi)星上的信息進(jìn)行接收，而后利用信號(hào)轉(zhuǎn)換器，將相關(guān)信息轉(zhuǎn)化成數(shù)字信息用于進(jìn)一步的處理，在最后的處理階段就是在軟件中對采集數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、過濾，利用需要的數(shù)據(jù)計(jì)算出實(shí)際測繪的數(shù)據(jù)。在使用北斗定位系統(tǒng)的時(shí)候，要注意因地制宜，注意實(shí)操需要注意的事項(xiàng)，將地理位置與技術(shù)調(diào)整相結(jié)合，提高測繪數(shù)據(jù)的精度。諸如一些地形空間度復(fù)雜，北斗定位系統(tǒng)進(jìn)行測繪不能僅僅一次就確定數(shù)據(jù)，需要避免偶然性，多次測量取最為貼合的數(shù)據(jù)。

2.3 基于全站儀的測繪技術(shù)

全站儀測繪技術(shù)并非一蹴而就，也是慢慢發(fā)展起來的，早期的全站儀是通過光學(xué)方式進(jìn)行實(shí)現(xiàn)的，精度較低。而隨著技術(shù)的發(fā)展，電子測距技術(shù)展現(xiàn)出其強(qiáng)大的優(yōu)勢，使得全站儀測繪技術(shù)也邁入了高速發(fā)展階段，表現(xiàn)出測量距離更遠(yuǎn)的同時(shí)時(shí)間成本更低，并能獲得更高的測量精度。將其與其他測繪技術(shù)相比較，表現(xiàn)出其極方便的特點(diǎn)，自動(dòng)化程度更高，降低了人力成本。另外現(xiàn)在的全站儀將多種設(shè)備集成，使得測繪步驟進(jìn)一步縮減，使得測繪工作量減少，同時(shí)精度與質(zhì)量表現(xiàn)不俗。

2.4 基于數(shù)字化成圖的測繪技術(shù)

數(shù)字化成圖技術(shù)的使用主要用于后期，在采集到大量數(shù)據(jù)信息后，需要將數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，而后形成測繪數(shù)據(jù)，最終成圖。數(shù)字化成圖技術(shù)可以減少大量的工作，利用計(jì)算機(jī)與已有數(shù)據(jù)并輔以建設(shè)圖紙，就可以直接生成測繪成品圖。這一技術(shù)在出圖效率高的同時(shí)使得成本進(jìn)一步降低，對促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展有著重要作用。隨著計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展，未來其精度與效率將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的優(yōu)化，功能也會(huì)進(jìn)一步完善，使得該技術(shù)最終能廣泛地應(yīng)用起來。

3、房產(chǎn)測繪工程實(shí)施的具體過程

3.1 前期設(shè)計(jì)測繪過程

進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)首先要對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行測繪，其測繪結(jié)果是重要的依據(jù)。在房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，位置確定要經(jīng)過相關(guān)部門的同意，而前期設(shè)計(jì)測繪數(shù)據(jù)就是必要提供的依據(jù)，同時(shí)該測繪數(shù)據(jù)對房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃有著重要作用，對其精度的要求高，其結(jié)果會(huì)影響后期整個(gè)開發(fā)過程。因此為保證房產(chǎn)工程的順利開發(fā)，前期設(shè)計(jì)測繪過程必不可少。

3.2 建設(shè)工程用地的測繪

房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地規(guī)劃有其必要性，在規(guī)劃的過程中需要勘察定界，以確定建設(shè)工程用地的具體范圍。同時(shí)需要對工程用地的實(shí)際位置準(zhǔn)確測量，并建立其圖文表，這類數(shù)據(jù)將會(huì)作為基本資料，用于相關(guān)部門的審核。在這一過程中，需要規(guī)避政策所禁止的地方，一方面是特殊土地的使用，另一方面是避免農(nóng)用地轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地，在測繪中需要嚴(yán)格把控建設(shè)工程用地的具體范圍。既要保障我國農(nóng)用地面積，又要確保建設(shè)用地的平衡開發(fā)。

3.3 對施工過程進(jìn)行測繪

在項(xiàng)目的前期工作完成以后，包括選擇位置、建筑用地的規(guī)劃使用以及向相關(guān)部門報(bào)批這類工作，開發(fā)商才能申請其需要的建筑項(xiàng)目的許可證書，從而正式進(jìn)入房產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程。而施工過程中也需要對場地進(jìn)行測繪，在這一過程中，需要將場地的平整度進(jìn)行測量，并對施工進(jìn)行基本的規(guī)劃，并在測繪過程中，重視對管線、道路以及建筑的放樣工作。并保證相關(guān)工作均在政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之下展開，將這一過程進(jìn)行細(xì)化，一旦不達(dá)標(biāo)，需要及時(shí)上報(bào)處理，進(jìn)而對相關(guān)圖紙及時(shí)修改，保證整體施工的準(zhǔn)確性。

3.4 建筑面積界定的測繪

在房產(chǎn)開發(fā)基本實(shí)現(xiàn)后，開發(fā)商展開預(yù)售階段，需要辦理商品房的預(yù)售許可證，這一許可證的辦理，要求開發(fā)商提供面積界定的測繪，需要專業(yè)的測繪單位進(jìn)行測繪工作，以確定實(shí)際面積。這一過程國家有專門的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，需要嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測繪要求》、施工圖、放線圖等，對商品房的面積進(jìn)行核算，并將實(shí)際使用面積與公攤面積進(jìn)行仔細(xì)地核算，從而畫出其平面圖，確定使用面積。建筑面積界定是需要嚴(yán)格對待的，需要按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確測繪，保證房產(chǎn)面積的準(zhǔn)確性。

3.5 竣工測繪

竣工測繪是對新房產(chǎn)必須進(jìn)行的基本測繪工作，其主要是針對審核通過的各類圖紙以及當(dāng)前實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行專業(yè)的測繪。在這一過程中，需要將項(xiàng)目中的所用東西都測繪展示出來，并標(biāo)注出其實(shí)際面積數(shù)據(jù)，以及其用途。主要是為了給項(xiàng)目的驗(yàn)收提供充足的數(shù)據(jù)，以便審核通過，另一方面則是對城市地圖的補(bǔ)充，更新城市的數(shù)據(jù)庫。在這一過程中，需要著重關(guān)注幾個(gè)參數(shù)。其一，在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，其實(shí)際綠化面積是否達(dá)到核定標(biāo)準(zhǔn)；其二，土地的性質(zhì)在項(xiàng)目完成后是否出現(xiàn)變動(dòng)；其三，項(xiàng)目中主要建筑的高度是否與城市標(biāo)準(zhǔn)相符合。在竣工測繪驗(yàn)收期間，需要對各種圖紙進(jìn)行仔細(xì)研究，這些基本圖紙要求全部到位，這樣才能在相關(guān)管理部門展開驗(yàn)收程序，同時(shí)將該房產(chǎn)正式納入管轄范圍內(nèi)。至此整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的測繪部分才全部完成。

4、房產(chǎn)測繪工作中的合理化建議

4.1 完善與優(yōu)化房產(chǎn)測繪質(zhì)量的相關(guān)機(jī)制

房產(chǎn)測繪工作的重要性是顯而易見，但其工作的有效進(jìn)行需要相關(guān)配套機(jī)制的保駕護(hù)航，在房產(chǎn)項(xiàng)目的測繪過程中，有關(guān)部門的管理需要跟上，并發(fā)揮出其統(tǒng)籌作用。在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，規(guī)范行業(yè)的發(fā)展，保證其公平公正的實(shí)施，進(jìn)一步提升測繪的精度，從機(jī)制上提升測繪質(zhì)量。為發(fā)揮機(jī)制作用，房產(chǎn)測繪與相關(guān)管理部門可以共同發(fā)力，進(jìn)而形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與操作章程，甚至可以與計(jì)算機(jī)技術(shù)結(jié)合，搭建統(tǒng)一的信息化平臺(tái)，使得行業(yè)的發(fā)展更加有理有據(jù)。信息化平臺(tái)的搭建，實(shí)現(xiàn)了測繪行業(yè)的統(tǒng)一管理，使得房產(chǎn)測繪技術(shù)及時(shí)更新，促進(jìn)行業(yè)整體向前發(fā)展。另外可以通過與相關(guān)院校達(dá)成合作計(jì)劃，以實(shí)際需求助力院校實(shí)踐，同時(shí)院校發(fā)揮科研作用，促進(jìn)技術(shù)升級(jí)。以上的種種措施，都需要適合機(jī)制搭配，因此完善與優(yōu)化房產(chǎn)測繪質(zhì)量的相關(guān)機(jī)制，對房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展有積極意義。

4.2 提高測繪人員的整體能力

在整個(gè)測繪過程中，測繪工作人員的角色很重要，整個(gè)過程的實(shí)施都是基于工作人員的操作，因此工作人員的能力將直接影響測繪工作的質(zhì)量，而提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)與整體能力，并組織專業(yè)的考核，并憑證上崗才能使行業(yè)規(guī)范，測繪質(zhì)量得到保障。為實(shí)現(xiàn)應(yīng)用時(shí)不出現(xiàn)問題，有必要定期舉行例會(huì)，憑借例會(huì)對測繪工作的進(jìn)展與相關(guān)問題的暴露全面掌握，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)測繪項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在例會(huì)過程中，對操作者進(jìn)行專業(yè)技能的審核，在實(shí)際解決問題的過程中發(fā)現(xiàn)其能力，并對其進(jìn)行評(píng)判，保證在崗技術(shù)人員的能力達(dá)標(biāo)。測繪人員的整體能力提升，才是項(xiàng)目正常且高質(zhì)量完成的前提。

4.3 提升測繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確度

測繪工作要滿足其精確度的要求，就需要整個(gè)過程中測繪不間斷的進(jìn)行，在整個(gè)測繪過程中，不論是數(shù)據(jù)的測量后記錄亦或者整個(gè)面積的計(jì)算過程，均由指定的人完成，以確定測繪工作不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)誤差，而影響最終的測量結(jié)果。同時(shí)，整體測繪使得數(shù)據(jù)更加的可信，并使得方向項(xiàng)目的數(shù)據(jù)更加的透明化。在精度提升上，保障房產(chǎn)整體的數(shù)據(jù)一致，對提升其精度有著重要的效果，雖然不同樓層不同戶型會(huì)產(chǎn)生影響，但是當(dāng)測量標(biāo)準(zhǔn)一致時(shí)，測量人員采用的方法也是一樣的，那么其計(jì)算誤差將被有效避免。通過專業(yè)化、科學(xué)化的計(jì)算，對數(shù)據(jù)的合理性更有保障，同時(shí)對房產(chǎn)測繪的面積核對也更加精確，提升了房產(chǎn)測繪的核心工作質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)測繪精確度的提升。

4.4 房產(chǎn)細(xì)節(jié)測量工作優(yōu)化

房產(chǎn)細(xì)節(jié)測量的工作優(yōu)化，主要集中在圖根的控制測量與房地產(chǎn)項(xiàng)目的碎步測量之上。圖根的控制測量實(shí)現(xiàn)的核心就是找準(zhǔn)圖根點(diǎn)，并將其設(shè)定為測量時(shí)的基準(zhǔn)點(diǎn)，向周圍進(jìn)行測量，將房產(chǎn)有關(guān)的所有待測要素進(jìn)行標(biāo)注，并準(zhǔn)確測量其數(shù)據(jù)，保證整體數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的碎步測量聚焦于測繪房產(chǎn)要素與圖之間的尺寸關(guān)系與位置關(guān)系，并依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定展開測繪工作，制作相關(guān)的圖紙，以圖紙的形式進(jìn)行展示，使得整個(gè)房產(chǎn)要素更為清晰地呈現(xiàn)。在整個(gè)測量工作中，核心是保證嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在測繪過程中對不足之處進(jìn)行優(yōu)化，保證測量數(shù)據(jù)的可靠性。

結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，房產(chǎn)測繪自然也表現(xiàn)出重要作用，未來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪的發(fā)展，需要對技術(shù)進(jìn)行革新，對標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，對工作人員進(jìn)行培養(yǎng)，并實(shí)現(xiàn)測量方法的優(yōu)化，如此種種之后，我國測繪工作將會(huì)進(jìn)一步獲得科學(xué)發(fā)展，進(jìn)而走上可持續(xù)發(fā)展道路。

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