張媛媛

【摘要】本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)二者關(guān)系進(jìn)行分析，并從房?jī)r(jià)、二手房等多個(gè)方面來(lái)闡述不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，提出與信息技術(shù)深度融合，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記便捷性、完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系，提升登記工作效率以及增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記透明度，為物權(quán)交易提供安全保障等策略，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供有效建議。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);二手房;房?jī)r(jià) 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)二者關(guān)系分析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，為了讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)者更好地適應(yīng)現(xiàn)階段實(shí)際情況，通過實(shí)施與推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)交易合法性與規(guī)范性，規(guī)避房產(chǎn)交易過程中潛在風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行過程中，雖然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些影響，但并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)直接下降，其改變房?jī)r(jià)也不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施目的，切實(shí)解決房屋產(chǎn)權(quán)問題，詳細(xì)記錄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更情況，明確房產(chǎn)實(shí)際歸屬。從整體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性并不明顯，主要促進(jìn)房產(chǎn)稅征收、產(chǎn)權(quán)登記合理以及輔助其他與房產(chǎn)相關(guān)工作開展，更好地保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，為物權(quán)交易提供安全保障[1]。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1房?jī)r(jià)方面影響

自不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)是否會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)登記制度所影響是現(xiàn)下大眾高度關(guān)注的焦點(diǎn)話題，從目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，房?jī)r(jià)波動(dòng)變化不僅僅是受到不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響，也包含各方面因素，如市場(chǎng)、房產(chǎn)稅高低等，出臺(tái)與實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要目的為房產(chǎn)稅征收提供便利。說(shuō)明房?jī)r(jià)并不受不動(dòng)產(chǎn)登記制度直接影響，通過以制度方式來(lái)輔助我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃，一方面能夠起到維護(hù)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定的作用，規(guī)避房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，保障消費(fèi)者合法權(quán)益;另一方面不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行與實(shí)施，在某種程度上也達(dá)到促進(jìn)房產(chǎn)稅征稅工作高效開展的效果，雖然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，但不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)直線下跌情況。征收房產(chǎn)稅也不會(huì)過多影響人們?cè)袑?duì)房屋的需求變化，房?jī)r(jià)被不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施帶來(lái)一些影響，房?jī)r(jià)直接受到不動(dòng)產(chǎn)登記制度大波動(dòng)影響并無(wú)有效說(shuō)明。其中針對(duì)老舊房屋產(chǎn)權(quán)，此方面情況同樣是長(zhǎng)時(shí)間所遺留待解決問題，要求有關(guān)部門必須提升對(duì)老舊房屋產(chǎn)權(quán)重視程度，根據(jù)實(shí)際情況，提出針對(duì)性解決措施，切實(shí)解決老舊房屋產(chǎn)權(quán)問題[2]。就現(xiàn)階段擁有多套房產(chǎn)人員而言，增加房產(chǎn)稅征收必然會(huì)讓其對(duì)個(gè)人所擁有的房產(chǎn)進(jìn)行拋售，基于此，二手房市場(chǎng)活躍且供給量得到一定提升，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中供求關(guān)系也會(huì)產(chǎn)生變化，所以不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行，并不是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的直接因素。

2.2二手房方面影響

將受益人相關(guān)權(quán)益進(jìn)行保障是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行核心目的，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不明顯，就二手房市場(chǎng)而言，通過借助不動(dòng)產(chǎn)登記制度作用，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)潛在相關(guān)信息進(jìn)行收集與整理，從不動(dòng)產(chǎn)登記管理平臺(tái)所記錄的信息來(lái)看，雖然大部分人員對(duì)房屋需求量并未增加，但可能會(huì)對(duì)二手房需求量產(chǎn)生一些影響，某種程度上對(duì)穩(wěn)定二手房市場(chǎng)內(nèi)部?jī)r(jià)格起到了維護(hù)作用，確保二手房?jī)r(jià)格合理性。若想獲取更多優(yōu)質(zhì)房源，可通過不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)進(jìn)行查看，也為有關(guān)部門監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)提供了極大地便利。同時(shí)房屋購(gòu)買者也可將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出售，以此來(lái)增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)量，達(dá)到對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行控制的目的。針對(duì)二手房房產(chǎn)稅征收，雖然會(huì)影響一手房?jī)r(jià)格，但從整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度上分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行，有利于促進(jìn)二手房供給量增加，平衡二手房市場(chǎng)供求關(guān)系，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定性。

2.3房產(chǎn)中介方面影響

對(duì)房產(chǎn)中介方面產(chǎn)生的影響主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是不利影響。從法律層面上分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行，有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易流程及產(chǎn)權(quán)確定規(guī)范性，就目前房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，以制度方式來(lái)保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益;同時(shí)因不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行過程中，可增加二手房供給量，實(shí)現(xiàn)房源發(fā)售渠道有效拓展，進(jìn)而為購(gòu)房者提供更多優(yōu)質(zhì)房源，但會(huì)對(duì)以此為經(jīng)營(yíng)發(fā)展核心的房產(chǎn)中介行業(yè)帶來(lái)抑制影響。

二是有利影響。規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)行為，減少行業(yè)內(nèi)不良行為出現(xiàn)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行主要目的，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能作用，將不規(guī)范中介公司從房產(chǎn)中介行業(yè)消除，規(guī)范中介公司房產(chǎn)交易行為，消除行業(yè)內(nèi)不良風(fēng)氣，為購(gòu)買者提供高質(zhì)量服務(wù)。

2.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體影響

通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施初期階段，并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)看到利益明顯變化，并極有可能影響少部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從整體上看，影響范圍較小，反觀大眾可能會(huì)消減對(duì)房屋購(gòu)買的熱情，影響時(shí)間持續(xù)不長(zhǎng)久，不動(dòng)產(chǎn)登記制度真正落實(shí)一般需要三年左右時(shí)間，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際效益呈明顯回升趨勢(shì)，具有較好的發(fā)展空間。就國(guó)家而言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與推行，其目的推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)非常必要。現(xiàn)下正處于信息時(shí)代，通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)登記信息收集與管理，為規(guī)避房地產(chǎn)交易中潛在風(fēng)險(xiǎn)提供參考依據(jù)，有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)力，房產(chǎn)稅征收工作也能高質(zhì)量完成，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。通過對(duì)房地產(chǎn)信息管理情況調(diào)研與分析，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，以互聯(lián)網(wǎng)為載體，建立個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，便于更好地存儲(chǔ)與管理房屋購(gòu)買信息，為有關(guān)部門研究房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有價(jià)值參考數(shù)據(jù)，并為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃提供科學(xué)指導(dǎo)。短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施，雖然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度落實(shí)過程中必然現(xiàn)象，通過不斷完善與優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。

3、基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度如何有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3.1與信息技術(shù)深度融合，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記便捷性

隨著經(jīng)濟(jì)與科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展與進(jìn)步，促使信息技術(shù)愈加完善與成熟，被各行業(yè)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，其中大數(shù)據(jù)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等因自身優(yōu)勢(shì)，不僅極大地提升了工作效率，也改變了大部分行業(yè)原有工作形式。基于此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過程中，通過與信息技術(shù)深度融合，為各項(xiàng)工作開展提供強(qiáng)有力技術(shù)支持，并結(jié)合信息技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)二者功能作用，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)平臺(tái)建立與完善，以此來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記便捷性，確保不動(dòng)產(chǎn)登記流程標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，同時(shí)將大眾不動(dòng)產(chǎn)信息以數(shù)字化方式存儲(chǔ)，既能高效完成不動(dòng)產(chǎn)登記工作，又能減少不必要問題發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在管轄范圍內(nèi)推行，其信息技術(shù)輔助與支持，不但實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)信息實(shí)時(shí)共享，極大地提升了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息登記管理質(zhì)量。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)及其他信息化手段分析大眾不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息，并與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，使其快速了解與掌握個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)詳細(xì)情況[3]。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng)，為大眾查詢個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息提供便利。此外，注重對(duì)大眾隱私保護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制進(jìn)行信息查詢，規(guī)避大眾隱私被泄露而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受到侵犯等情況出現(xiàn)。

3.2完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系，提升登記工作效率

通過完善與優(yōu)化現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記體系，有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作高效開展，也進(jìn)一步提升了不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率，鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)信息共享，為全國(guó)范圍內(nèi)開展不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)稅征收提供了極大地便利，充分利用登記系統(tǒng)中相關(guān)數(shù)據(jù)信息，切實(shí)解決房屋產(chǎn)權(quán)問題，站在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度上分析，若想確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度精準(zhǔn)落實(shí)，可對(duì)市場(chǎng)中房產(chǎn)轉(zhuǎn)移及銷售情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，實(shí)現(xiàn)有效宏觀調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)正處于信息時(shí)代，發(fā)揮現(xiàn)代信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)現(xiàn)階段居民住房情況進(jìn)行全方面統(tǒng)計(jì)，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合與管理，為房地產(chǎn)開發(fā)商今后發(fā)展規(guī)劃提供參考，保證未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃制定合理性與科學(xué)性，同時(shí)也可根據(jù)消費(fèi)者偏向與喜好進(jìn)行針對(duì)性產(chǎn)品開發(fā)，例如新型智能化家居系統(tǒng)的運(yùn)用，不僅將房地產(chǎn)產(chǎn)品高科技性充分顯現(xiàn)，也達(dá)到增加產(chǎn)品價(jià)值目的，彌補(bǔ)傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售不足，與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建立良好合作關(guān)系，拓展客戶群體，深入挖掘市場(chǎng)現(xiàn)有資源，最大程度上滿足客戶各項(xiàng)需求。此外，為更好地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與落實(shí)，要求與房產(chǎn)工作相關(guān)部門承擔(dān)起不動(dòng)產(chǎn)登記信息整合重要責(zé)任，加快不動(dòng)產(chǎn)登記制度落實(shí)，為形成不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.3增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記透明度，為物權(quán)交易提供安全保障

不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)建立，除了要保證系統(tǒng)功能完善性以外，也要注重不動(dòng)產(chǎn)登記工作透明度增強(qiáng)，通過制定配套的公開體系，使其讓大眾在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，可根據(jù)登記系統(tǒng)所提供的參考信息，規(guī)避房產(chǎn)交易過程中潛在風(fēng)險(xiǎn)，更好地保護(hù)普通大眾合法權(quán)益，為物權(quán)交易提供安全保障[4]。保證房產(chǎn)交易公開性，既能將交易平臺(tái)外在形象良好樹立，又能保護(hù)大眾隱私及財(cái)產(chǎn)不受侵犯，以制度方式來(lái)規(guī)范房產(chǎn)交易流程。交易平臺(tái)內(nèi)部需要完善市民產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)功能，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)數(shù)據(jù)信息實(shí)時(shí)共享，使其進(jìn)一步加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門與其他房產(chǎn)相關(guān)部門間協(xié)作性，便于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息高效查詢，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)部門調(diào)查工作效率提升。由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記歸屬于國(guó)家層面，因不同地區(qū)出臺(tái)政策差異性，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距影響，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間也各不相同，因此，需要結(jié)合各地區(qū)實(shí)際情況，提出相應(yīng)物權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)防范舉措，最大程度上保障交易平臺(tái)公平、公正及公開，法律手段保護(hù)市民私有財(cái)產(chǎn)。

3.4減少政府部門制約，規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)推行土地集體所有制，土地交易實(shí)際開展過程中，一般情況下，當(dāng)?shù)卣紩?huì)對(duì)其進(jìn)行干預(yù)，在一定程度上嚴(yán)重制約了土地市場(chǎng)中各項(xiàng)活動(dòng)開展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施，要求政府有關(guān)部門應(yīng)減少對(duì)房產(chǎn)交易過多的行政干預(yù)，避免因此方面流程繁瑣而導(dǎo)致登記風(fēng)險(xiǎn)隱患發(fā)生，進(jìn)而政府部門需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?；诖耍块T可將部分工作轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，通過保險(xiǎn)制度在房產(chǎn)交易中引入，使其讓保險(xiǎn)公司對(duì)登記錯(cuò)誤產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行承擔(dān)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)目的。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著城市化深入建設(shè)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，同樣也伴隨著諸多問題待解決，影響著房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，基于此，通過實(shí)施與推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上也為有關(guān)部門開展房產(chǎn)稅征收提供了便利，不斷完善與優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

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