王麗莉

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司，河南 鄭州 450000）

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)必須從內(nèi)部管理控制入手，實(shí)施財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格要求和把控，增強(qiáng)財(cái)務(wù)彈性，不斷提升企業(yè)的資金管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制水平，建立完善的審計(jì)審批制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營決策中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)漏洞，并通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制辦法將其解決?？傊?，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的重視程度，積極探索切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制完善措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分析

（一）財(cái)務(wù)彈性不足，對債務(wù)融資過度依賴

如果房地產(chǎn)企業(yè)銷量任務(wù)不達(dá)標(biāo)，需要更多的可支配資金進(jìn)行其他項(xiàng)目的投資，并加快對其他樓盤項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過債務(wù)融資的方式獲得資金。債務(wù)融資中的經(jīng)營負(fù)債主要指的是企業(yè)在開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的無息負(fù)債，如合同負(fù)債、應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款等。而金融負(fù)債是企業(yè)融資活動(dòng)形成的負(fù)債，需要償還利息。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在銷售過程中遇到瓶頸，企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中金融負(fù)債所占據(jù)的比例持續(xù)走高，若企業(yè)財(cái)務(wù)狀況陷入危機(jī)，就會使企業(yè)整體經(jīng)營狀況雪上加霜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為固定，企業(yè)財(cái)務(wù)過于僵化，而且長期負(fù)債經(jīng)營使得房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴融資，不積極探索新的利潤增長點(diǎn)，市場政策的調(diào)整更容易影響企業(yè)自身的發(fā)展，當(dāng)金融市場政策緊縮、難融資時(shí)，以往借新債換舊債的模式就不再適用，否則就會暴露出資金缺口，給企業(yè)帶來經(jīng)營危機(jī)［1］。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平有待提高

雖然資金管理是企業(yè)管理的重點(diǎn)，但就房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀來看，仍然存在不少問題。第一，企業(yè)預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格，對預(yù)算資金管理認(rèn)知不足，缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度。在執(zhí)行預(yù)算資金時(shí)隨意調(diào)整使用范圍和支付條件，超預(yù)算、無預(yù)算支出等現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致市場上涌現(xiàn)出一批因資金不足而淪為爛尾樓的項(xiàng)目。第二，企業(yè)資金統(tǒng)籌失衡。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，具有跨區(qū)域的特性，統(tǒng)籌項(xiàng)目資金平衡成為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏統(tǒng)一管理，資金分散于企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域，導(dǎo)致在時(shí)間和地域上不利于資金統(tǒng)籌規(guī)劃，有些項(xiàng)目進(jìn)展緩慢造成資金長期滯留，資金使用效益低下。第三，企業(yè)還存在投資決策不當(dāng)?shù)膯栴}，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)不斷向其他領(lǐng)域進(jìn)行大范圍投資，但在投資決策過程中由于缺乏實(shí)地考察，無法準(zhǔn)確掌握導(dǎo)致市場環(huán)境產(chǎn)生變化的關(guān)鍵因素，企業(yè)管理層作出錯(cuò)誤的判斷和不科學(xué)的決策，最終部分房地產(chǎn)投資活動(dòng)以失敗告終，企業(yè)市場競爭力下滑。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度落實(shí)不全面

財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作需要房地產(chǎn)企業(yè)對審批授權(quán)工作進(jìn)行強(qiáng)化管理，對房地產(chǎn)預(yù)算活動(dòng)、會計(jì)管理系統(tǒng)系統(tǒng)、企業(yè)組織架構(gòu)等進(jìn)行嚴(yán)格控制，健全企業(yè)財(cái)產(chǎn)保全系統(tǒng)等管理工作。所以房地產(chǎn)企業(yè)想要做好財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，需要保證各個(gè)工作環(huán)節(jié)能被有效覆蓋，但當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在此方面還有所欠缺。部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作時(shí)，更關(guān)注關(guān)鍵項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)內(nèi)部控制工作，對其他項(xiàng)目和環(huán)節(jié)缺乏內(nèi)部控制管理，導(dǎo)致內(nèi)控工作的全面性無法得到保障，影響了企業(yè)的長期發(fā)展。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的完善策略

（一）完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理機(jī)制

對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員來說，有必要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，對財(cái)務(wù)管理工作涉及的資金投入和資金使用進(jìn)行合理規(guī)劃，確保企業(yè)每一筆資金都能在項(xiàng)目中運(yùn)用得當(dāng)。同時(shí)，為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中的各種財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，將企業(yè)損失降至最低，必須事先準(zhǔn)確識別財(cái)務(wù)管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)類型，評估可能產(chǎn)生的各種結(jié)果，制定應(yīng)對預(yù)案，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控失效出現(xiàn)各種不良后果［2］。

（二）完善內(nèi)部控制預(yù)算管理工作

完善內(nèi)部控制預(yù)算管理工作，首先要重新規(guī)劃項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作流程，然后對項(xiàng)目開展的規(guī)模、投資金額、各項(xiàng)成本費(fèi)用以及材料費(fèi)用等，進(jìn)行細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算編制。在預(yù)算工作開展的過程中，還應(yīng)結(jié)合預(yù)算目標(biāo)對預(yù)算編制方案進(jìn)行不斷修正。同時(shí)，預(yù)算管理工作應(yīng)當(dāng)貫穿項(xiàng)目建設(shè)的全過程，避免在預(yù)算管理的過程中出現(xiàn)遺漏，督促與項(xiàng)目成本預(yù)算管理有關(guān)的各部門科學(xué)合理地制定預(yù)算方案，并開展相關(guān)的匯總報(bào)告工作，及時(shí)解決預(yù)算編制中存在的各種問題。

（三）加強(qiáng)對企業(yè)資金與資產(chǎn)的管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理信息分析技術(shù)，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行完善和升級改造，發(fā)揮其在資金審批方面的功能。例如，企業(yè)在采購材料物資的時(shí)候，應(yīng)積極利用控制系統(tǒng)進(jìn)行定價(jià)采購的規(guī)范處理，在該系統(tǒng)中明晰企業(yè)的采購流程，掌控采購資金的確切走向，保障收支審計(jì)工作和采購付款工作的管理效率，實(shí)現(xiàn)對資金運(yùn)行過程的監(jiān)管。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管。只有不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管能力才有助于企業(yè)提高財(cái)務(wù)控制效率，所以企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范會計(jì)科目，準(zhǔn)確核對會計(jì)賬簿，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)真實(shí)合法。在核算工作中，要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)合同的管理，規(guī)范財(cái)務(wù)管理工作的審批流程等。

最后，加強(qiáng)資產(chǎn)管理工作。針對資產(chǎn)采購入庫、日常使用、報(bào)廢處置等關(guān)鍵流程建立相應(yīng)的行為規(guī)范和管理制度，要求資產(chǎn)監(jiān)管部門和資產(chǎn)使用部門依據(jù)相關(guān)制度開展各項(xiàng)工作。同時(shí)，發(fā)揮定期盤點(diǎn)、報(bào)表分析等工作的作用，既要及時(shí)了解資產(chǎn)分布情況，也要分析資產(chǎn)的成本和效益，爭取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)使用價(jià)值最大化。

（四）完善內(nèi)部控制方式

房地產(chǎn)企業(yè)要以開發(fā)項(xiàng)目周期為基礎(chǔ)，搭建財(cái)務(wù)云平臺，利用先進(jìn)技術(shù)手段有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)項(xiàng)目按照財(cái)務(wù)云平臺的自動(dòng)設(shè)置功能可以被分為四個(gè)階段：項(xiàng)目建設(shè)的前、中、后期以及對應(yīng)的財(cái)務(wù)管控實(shí)施階段。在這一過程中，應(yīng)該對成本支出的相關(guān)信息進(jìn)行匯總整理，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，建設(shè)成本費(fèi)用信息庫，從而使成本費(fèi)用核算工作的開展更加高效、便捷，這有利于對項(xiàng)目開展的財(cái)務(wù)管控工作進(jìn)行全面分析。除此以外，企業(yè)還可以通過大數(shù)據(jù)平臺對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)合作對象的經(jīng)營運(yùn)作能力、資質(zhì)信息等進(jìn)行全面的搜集和掌握，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施因合作對象經(jīng)營運(yùn)作不規(guī)范而受到負(fù)面影響。在搭建強(qiáng)大的信息平臺的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立成本預(yù)警系統(tǒng)，保證項(xiàng)目成本支出狀況異常時(shí)，能及時(shí)對企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理者發(fā)出預(yù)警。

（五）完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制相關(guān)組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)側(cè)重于投資、融資，以及項(xiàng)目成本控制和資金回籠。第一，財(cái)務(wù)管理應(yīng)采取全面的資源配置管理辦法?？芍饕\(yùn)用SWOT分析法對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境進(jìn)行分析，明確企業(yè)自身的市場優(yōu)勢，以及企業(yè)面臨的市場威脅和劣勢。需要根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的設(shè)備設(shè)施、地理位置、娛樂設(shè)施、品牌特許經(jīng)營以及加盟商等情況詳細(xì)分析企業(yè)的優(yōu)勢和機(jī)會。面對市場環(huán)境威脅，需要充分分析項(xiàng)目所在地是否存在消費(fèi)水平低、房屋類型不合適、房價(jià)市場低迷等不利因素。第二，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營活動(dòng)資金數(shù)額巨大、人才密度高以及業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性、經(jīng)營對象不可移動(dòng)等特點(diǎn)，應(yīng)成立投資決策部門。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確理解新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策，在內(nèi)部建立專門的投資決策部門的同時(shí)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)工作。投資決策部門成立后，應(yīng)從內(nèi)部資本調(diào)整入手，利用相關(guān)的多渠道融資手段籌集更多資金。同時(shí)，還可以利用相互拆借的方法與其他優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行合作，幫助企業(yè)優(yōu)化資金鏈結(jié)構(gòu)，順利開展長期融資活動(dòng)，保障項(xiàng)目的順利開發(fā)和建設(shè)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的完善和優(yōu)化升級并不是一蹴而就的，需要將科學(xué)的內(nèi)部控制管理理念植入企業(yè)內(nèi)部控制工作的方方面面。在優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的過程中，要以企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)際經(jīng)營發(fā)展情況為依據(jù)，制定適合企業(yè)的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制相關(guān)部門及其人員的監(jiān)督和考核評價(jià)工作，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作發(fā)揮出最大的效用。