（河南老街坊置業(yè)有限公司，鄭州 450000）

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的需求解析及概念

1.1 開(kāi)發(fā)貸款的需求解析

我國(guó)提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”口號(hào)，出臺(tái)了一系列限制房?jī)r(jià)政策，尤其是2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)包括其他行業(yè)進(jìn)入了“寒冬”，許多中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂，不得不宣告破產(chǎn)。自有資金不足，而房產(chǎn)銷(xiāo)售又受到國(guó)家政策管控，房產(chǎn)銷(xiāo)售困難，無(wú)法回籠資金，此時(shí)就顯示出了開(kāi)發(fā)貸款的重要性。

以上海和鄭州為例，上海和鄭州房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源是不同的。獲得土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金支付。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源發(fā)生變化。上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目在封頂之前是不可預(yù)售的，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自自有資金和貸款；而鄭州的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到20%時(shí)，可以預(yù)售，對(duì)于未售房源可進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款，以滿足資金需求。

1.2 開(kāi)發(fā)貸款的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足而向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的資金支持，主要內(nèi)容包括貸款金額、貸款期限、貸款發(fā)放條件、貸款使用范圍、貸款利率、還款約定、貸款的日常管理等內(nèi)容。

1.3 貸款金額的確定

貸款金額占項(xiàng)目總投資的比重一般在40%～70%，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與貸款銀行協(xié)商確定。其中，貸款金額=項(xiàng)目總投資-自有資金-其他資金，自有資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行籌措的資金；項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目直接投資+三大費(fèi)用，三大費(fèi)用指營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)［2004］57號(hào)）第十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%?！睂?shí)際操作時(shí)，合作銀行要求申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，住宅項(xiàng)目自有資金比例不得低于20%、商業(yè)項(xiàng)目不得低于35%。目前，部分地區(qū)的自有資金比例已不低于50%。其他資金一般指預(yù)售資金。一般情況下，預(yù)售資金用于項(xiàng)目建造的資金比例是在自有資金比例和貸款比例確定后計(jì)算得出的。

2 銀行貸款審批條件的確定

2.1 準(zhǔn)入條件

準(zhǔn)入條件是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目進(jìn)行的事前審查，包括企業(yè)準(zhǔn)入、項(xiàng)目準(zhǔn)入和授信準(zhǔn)入。企業(yè)準(zhǔn)入是指金融機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)申請(qǐng)貸款的企業(yè)從資產(chǎn)負(fù)債、企業(yè)信用經(jīng)營(yíng)情況等各方面調(diào)查得出的是否允許向該企業(yè)發(fā)放貸款的結(jié)論。項(xiàng)目準(zhǔn)入是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擬申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目進(jìn)行政策審查、可行性審查后得出的是否為該項(xiàng)目提供資金支持的結(jié)論。授信準(zhǔn)入是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)貸款的企業(yè)通過(guò)企業(yè)準(zhǔn)入后愿意為該企業(yè)提供的最大資金支持限額。

2.2 其他條件

上會(huì)條件是指準(zhǔn)入條件具備后，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)項(xiàng)目評(píng)估并在貸款審查委員會(huì)討論通過(guò)的項(xiàng)目條件，一般包括證照條件和限額條件。證照條件是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的合法性證明，主要包括用地規(guī)劃證、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證，極少數(shù)銀行要求具備預(yù)售許可證，一般工農(nóng)中建等大銀行要求項(xiàng)目具備用地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證，其他銀行原則上要求具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證。實(shí)行總對(duì)總授信模式的銀行，需要牽頭行將信用額度切分到位。

3 銀行貸款發(fā)放條件及貸后風(fēng)險(xiǎn)把控

貸款銀行為確保其貸款發(fā)放后的風(fēng)險(xiǎn)較低而采取的措施，一般包括抵押、質(zhì)押和保證。抵押是指將實(shí)物資產(chǎn)的處分權(quán)抵押給貸款人，房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押物一般包括土地、期房在建工程和現(xiàn)房。質(zhì)押是指將收益權(quán)利的處分權(quán)質(zhì)押給貸款人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益權(quán)利一般指股權(quán)、票據(jù)。保證是指由貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)認(rèn)定具備擔(dān)保能力的法人或自然人，保證借款人到期償還貸款的承諾，若借款人到期無(wú)法償還貸款，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)有權(quán)向保證人追償。

3.1 抵押價(jià)值

抵押價(jià)值是指貸款機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值的認(rèn)定，抵押價(jià)值=評(píng)估價(jià)值×抵押率。其中評(píng)估價(jià)值是指借貸雙方認(rèn)同的有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物的價(jià)值出具的評(píng)估意見(jiàn)，抵押率是指按照貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)定，對(duì)不同抵押物的折現(xiàn)價(jià)值折扣。其中土地、現(xiàn)房的抵押率上限為70%，期房在建工程抵押率上限為50%。

3.2 抵押規(guī)定

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十九條規(guī)定：“商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效?！痹趯?shí)際操作中，貸款銀行會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的期房在建工程抵押給他們。貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定：抵押物價(jià)值必須大于貸款發(fā)放數(shù)。對(duì)于抵押要求，每個(gè)地方的政府規(guī)定也是不同的。以鄭州為例，土地不在抵押狀態(tài)下，地上建筑層數(shù)達(dá)到要求可辦理預(yù)售許可證。在建工程必須在辦理預(yù)售許可證的條件下，在實(shí)際建造面積的范圍內(nèi)抵押，但建筑高度必須達(dá)到總高的2/3 以上。預(yù)售時(shí)必須解除抵押。在辦理抵押貸款手續(xù)時(shí)，需要向辦理抵押的相關(guān)政府部門(mén)提供的基本資料有相應(yīng)證照、借款合同、抵押合同、評(píng)估報(bào)告以及其他必須資料。

3.3 貸款發(fā)放條件模式

①全部抵押：全部貸款必須辦妥有足額抵押價(jià)值的抵押物的抵押他項(xiàng)權(quán)證。②部分抵押、部分保證：全部貸款中部分采用抵押方式、部分采用保證方式。③全部保證：全部貸款中均采用保證方式。這是只有在房地產(chǎn)行情非常好時(shí)，銀行通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估后才會(huì)使用的一種發(fā)放貸款的條件。此種方式的發(fā)放貸款條件對(duì)銀行來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，因此銀行會(huì)對(duì)企業(yè)提出很苛刻的條件。④全部抵押、全部保證：全部貸款均采用全部抵押和全部保證的疊加方式，但以抵押為主。一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)行情不好的時(shí)候，銀行會(huì)對(duì)貸款企業(yè)提出更為嚴(yán)格的貸款條件，不僅要全部貸款額的抵押物，還需要有公司為貸款企業(yè)提供全部擔(dān)保。⑤全部保證、全部抵押：全部貸款的發(fā)放采用全部保證和全部抵押的疊加方式，但以保證為主。

3.4 貸款發(fā)放條件模式評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)貸款發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)條件模式優(yōu)劣的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，全部保證是最優(yōu)模式，但是在實(shí)際中，全部保證模式應(yīng)用較少，銀行為了保證其利益，一般都會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押物。房地產(chǎn)行情比較好，且預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也好時(shí)，企業(yè)通過(guò)與銀行談判，也可能實(shí)現(xiàn)全部保證。此類(lèi)情況一般很少，多數(shù)是采用全部保證、全部抵押、以保證為主的模式。比如，房地產(chǎn)行情較好，鄭州某個(gè)商辦項(xiàng)目所處位置較好且預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售也好，由于此房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)了幾個(gè)項(xiàng)目，自由資金不能同時(shí)滿足幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為了保證資金的供應(yīng)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，企業(yè)準(zhǔn)備向銀行貸款，企業(yè)可接受的貸款模式是全部保證、全部抵押、以保證為主。經(jīng)過(guò)銀行準(zhǔn)入審批，最終銀行同意為房地產(chǎn)企業(yè)貸款，但具體采取何種模式，是否可以達(dá)到企業(yè)所要求的貸款模式，需要雙方談判。銀行經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)和該項(xiàng)目的審批，最終同意采取全部保證、全部抵押、以保證為主的貸款模式，這種模式的好處是，在銷(xiāo)售行情好時(shí)，企業(yè)可以與銀行協(xié)商，變更抵押物，解除部分抵押物用于銷(xiāo)售，且房地產(chǎn)企業(yè)不用歸還貸款和補(bǔ)上相應(yīng)價(jià)值的抵押物，只有當(dāng)達(dá)到歸還貸款條件時(shí)，才用歸還貸款，這樣在很大程度上實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)既可使用銀行資金又能滿足自身銷(xiāo)售。

3.5 貸款的發(fā)放和使用

一般規(guī)定：①按工程進(jìn)度發(fā)放貸款，即貸即用；②受托支付，指500 萬(wàn)以上或占總投資5%以上的工程款支出，由開(kāi)發(fā)商委托銀行付款；③自主支付，指500 萬(wàn)以下或占總投資5%以下的工程支出，由開(kāi)發(fā)商自行支付，一個(gè)月備案一次；④貸款使用時(shí)需提供合同、工程進(jìn)度監(jiān)理報(bào)告、貸款使用審批單、對(duì)應(yīng)發(fā)票等，但實(shí)際執(zhí)行中，由于貸款發(fā)放和使用的進(jìn)度都大大超前于工程進(jìn)度，貸款的使用一般都采用受托支付方式。

3.6 貸款的歸還

一般規(guī)定，實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)到預(yù)售許可證確定的可銷(xiāo)售面積的20%時(shí)開(kāi)始?xì)w還貸款，達(dá)到50%時(shí)歸還貸款的50%，達(dá)到70%時(shí)，歸還全部貸款。但以抵押為主的，抵押物不足部分必須歸還，不論是否達(dá)到約定的銷(xiāo)售比例。如約定貸款到期日的，不論是否達(dá)到約定的銷(xiāo)售比例，也需還款。再有達(dá)到全部歸還貸款的銷(xiāo)售比例時(shí)，不論約定貸款到期日是否到期，必須全部還款。但企業(yè)可根據(jù)發(fā)展需要，經(jīng)與銀行協(xié)商，也可推遲貸款的歸還，延長(zhǎng)貸款期有時(shí)對(duì)企業(yè)的發(fā)展是十分必要的，可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求。

3.7 貸后檢查

貸后檢查是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款發(fā)放、使用和歸還進(jìn)行的合規(guī)性檢查，一般包括貸款銀行對(duì)貸款的日常管理、上級(jí)銀行對(duì)貸款銀行的檢查、銀監(jiān)局對(duì)貸款銀行的檢查以及國(guó)家審計(jì)部門(mén)對(duì)貸款銀行的檢查。檢查內(nèi)容包括是否按工程進(jìn)度使用貸款、貸款用途是否符合約定、貸款流向是否符合業(yè)務(wù)需求、是否按約定還款、各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)措施是否落實(shí)等。

一般情況下，如果貸款已經(jīng)歸還完畢，原則上貸后檢查也就停止了。但有時(shí)即便貸款歸還完畢，銀行根據(jù)需要，也會(huì)讓企業(yè)配合提供相關(guān)資料。

3.8 房地產(chǎn)企業(yè)的姐妹貸款——按揭貸款

按揭貸款是指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了期房購(gòu)房合同后，貸款機(jī)構(gòu)給予購(gòu)買(mǎi)人合同總價(jià)一定比例的金融支持，是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有力工具。房地產(chǎn)企業(yè)在做按揭貸款時(shí)，需要注意以下內(nèi)容。①貸款比例：住宅50%～70%，商辦50%。②風(fēng)險(xiǎn)條件：開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保、貸款一定比例的保證金、交易標(biāo)的物的抵押。因此在房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議時(shí)，需要明確擔(dān)保階段按揭貸款保證金比例，以免后期產(chǎn)生不必要的麻煩。③其他：還款能力、貸款期限、貸款利率。按揭貸款對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶的按揭貸款提供階段性擔(dān)保，在房屋不動(dòng)產(chǎn)證辦好之前，如果客戶沒(méi)有按時(shí)歸還月供或者無(wú)能力歸還貸款，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任，銀行可以要求開(kāi)發(fā)商代為歸還。但需要注意，在金融資源有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)住房的按揭貸款放在開(kāi)發(fā)貸款之前，因?yàn)榘唇屹J款是購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人住房貸款，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是無(wú)貸款利息的，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售資金。