陳 麗 安徽省鴻瑋建設(shè)有限公司

為了有效保障我國國民經(jīng)濟(jì)的健康、和諧、可持續(xù)發(fā)展以及運行，就必須確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、有序和健康地發(fā)展。要想追求經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)進(jìn)步和發(fā)展，就要從深層次充分了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過慢和過快發(fā)展，會對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的不利影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展是決定國民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和良性發(fā)展，才是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力和基石。

一、國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系既影響因素分析

(一)國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體關(guān)系

從宏觀角度研究分析，國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在相互制約的辯證聯(lián)系。縱觀全國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在所有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為非常重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱和重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)形成相互促進(jìn)的緊密關(guān)系，總體上呈現(xiàn)出如下表現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和總體情況在很多程度上也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，從根本上探析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)賴以進(jìn)步和生存的土壤，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會給國民經(jīng)濟(jì)的運行態(tài)勢帶來不可估量的影響；第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要動力和支撐點，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和發(fā)展速度將嚴(yán)重制約各行各業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，因此只有正確理順房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的平衡關(guān)系，才能既保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定運行，又能保障國民經(jīng)濟(jì)總量與宏觀調(diào)控的結(jié)構(gòu)平衡，最終才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持可持續(xù)前進(jìn)的動力。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的微觀影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的，由于房地產(chǎn)本身是一項綜合性較強的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，例如房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與服務(wù)業(yè)、家電家具、金融業(yè)、裝潢業(yè)、建筑材料和建筑等行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展橫跨第三產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會產(chǎn)生間接和直接的關(guān)聯(lián)，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，放低產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展每增長一個百分點便會促動國民經(jīng)濟(jì)各個行業(yè)產(chǎn)值增加1—2個百分點，由此可見房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶給國民經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重要，具體表現(xiàn)在以個幾個方面：

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶給金融業(yè)的影響

當(dāng)前在銀行信貸款行業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸占據(jù)絕對的比重。以銀行為首的金融機構(gòu)始終認(rèn)為土地和房屋都屬于固定資產(chǎn)，因此土地和房屋本身的價值很高，因此金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)貸款的意愿十分強烈。以至于在長久的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，大量金融資金囤積于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶給金融業(yè)不可估量的影響。例如房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶給金融業(yè)的兩面性影響，其一是金融機構(gòu)貸款發(fā)放如果按照現(xiàn)有房價估算，在房價的正常合理波動范圍內(nèi)沒有問題，但是一旦房價波動超出了預(yù)期范圍便會產(chǎn)生投資虧本，或者一旦貸款的住戶按揭還款出現(xiàn)了問題，便會導(dǎo)致金融機構(gòu)出現(xiàn)壞賬和爛賬，一度給金融機構(gòu)帶來不利影響。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶給股票市場的影響

在股票市場上，房地產(chǎn)股票始終處于超然大物的存在狀態(tài)，由于房地產(chǎn)股票始終具備吸引大量資金的能力，因此任何房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場發(fā)生的風(fēng)吹草動都會在股票市場展現(xiàn)出舉足輕重的影響和波動。

3.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對原材料市場的價格影響

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，因此自房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展利好形勢下，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中會促進(jìn)剛才市場、鋁材料、銅材料、水泥以及鐵礦石的銷售與交易。當(dāng)房地產(chǎn)蒸蒸日上的情況下，原材料產(chǎn)品的價格也會面臨較大的上漲壓力，反之房地產(chǎn)投資需求一旦急劇下降，便會造成原材料價格的跌落和蕭條的發(fā)展市場。

二、當(dāng)前影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要波動因素

(一)供求不均衡的房地產(chǎn)市場

需求和供給是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和變化的量大主要因素，凡是房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了波動均有需求和供給矛盾造成，當(dāng)前表現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場的工序不均衡主要表現(xiàn)在以下兩點：第一，房地產(chǎn)市場的技術(shù)、勞動和資金等生產(chǎn)要素出現(xiàn)供需不平衡，這些生產(chǎn)要素在很大程度上會對供給總量產(chǎn)生較大影響；第二，房地產(chǎn)需求數(shù)量實時變化，在不斷變化的情況下會出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)供需失衡問題，因此相關(guān)的政府管理部門要跟隨國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，加強房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，順利減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動帶給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動影響。

(二)房地產(chǎn)投資帶給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動影響

當(dāng)前帶給房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一個重要影響因素，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上被稱作經(jīng)濟(jì)“引擎”，當(dāng)前大量的投資資本仍然在房地產(chǎn)市場運作，在投資的影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然在逐步擴(kuò)張，一旦房地產(chǎn)投資進(jìn)入蕭條時期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)失去了應(yīng)有的繁榮，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會失去繁榮的動力和引擎，總體來看房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有在較強的周期性和，房地產(chǎn)發(fā)展周期與投資周期相符。

(三)關(guān)于金融資本帶給房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響

在金融學(xué)領(lǐng)域中，金融學(xué)已經(jīng)指出了房地產(chǎn)市場和金融資本之間的密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場與金融資本不可分割、緊密相連，自金融學(xué)上看房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要得到大力發(fā)展，必須得到充足的金融資本支持，只有保障源源不斷的金融資本支持才能保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步運行，而強大的金融資本卻來自穩(wěn)定健康的國民經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展。

(四)關(guān)于土地要素帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中所謂的以及房地產(chǎn)市場都需要政府部門為其提供相應(yīng)的土地資源，在土地資源的影響和作用下完成房地產(chǎn)市場的一級開發(fā)與供應(yīng)，這一級別的房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴于土地要素的改造，在改造后的土地上創(chuàng)造出全新的商品，因此土地要素是各個房地產(chǎn)開發(fā)商的主要競爭要素，在對土地要素的競爭中便會對我國的房地差行業(yè)波動產(chǎn)生重要影響。

(五)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策帶給國民經(jīng)濟(jì)的影響

我國的政府部門始終需要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀狀況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)研，積極制定科學(xué)的利民和惠民發(fā)展政策，并在一系列的政策出臺后要求各相關(guān)單位和企業(yè)要認(rèn)真履行相關(guān)政策，要求各個行業(yè)和企業(yè)要按照國家出臺的政策和企業(yè)認(rèn)真經(jīng)營，盡量減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動帶給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，我國的政府部門出臺了一系列的房地產(chǎn)發(fā)展政策，這些政策很多程度上影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中商品房的交易數(shù)量。例如，公租房的政策出臺后，我國部分地區(qū)想市場成功投放公租房，從某種程度上緩解了一部分人群的買房難問題，但是也在一定程度上降低了商品房交易數(shù)量。

三、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控積極促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)利好發(fā)展

(一) 高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研

相關(guān)的政府部門需要憑借大量、可靠的調(diào)研活動來嘉慶房地產(chǎn)市場真實發(fā)展情況的了解，只有充分了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定位，積極制定科學(xué)得力的房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)控措施，才能既保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，又能帶給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展強勁的動力。一般情況下要積極順應(yīng)房地產(chǎn)市場的投資發(fā)展周期，要最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)市場的引領(lǐng)和調(diào)控職能，積極界定房地產(chǎn)明確的發(fā)展職責(zé)，建立健全的房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險預(yù)防機制，呈現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的情況下，要預(yù)先建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)章制度，既保證房地產(chǎn)發(fā)展擁有充足的投資規(guī)模，也要通過研究和分析加強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場定位和調(diào)研，在合理制定房地產(chǎn)市場開放方案既規(guī)劃的同時，從源頭上減少房地產(chǎn)市場發(fā)展帶給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的繁榮。

(二)積極制定和優(yōu)化房地產(chǎn)投資政策及制度

在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，要依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展投資的政策和制度不斷優(yōu)化，例如一些國有企業(yè)存在產(chǎn)權(quán)不清晰等問題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中企業(yè)出現(xiàn)了較大的經(jīng)濟(jì)波動，房地產(chǎn)發(fā)展周期之內(nèi)便會引發(fā)一系列發(fā)展問題。只有高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資規(guī)模的調(diào)控已經(jīng)發(fā)展政策和制度的優(yōu)化，才能在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展市場的過程中，積極做好投資比例既規(guī)模調(diào)控。相關(guān)的政府部門要順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和投資情況，高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向引導(dǎo)和發(fā)展基礎(chǔ)鞏固，引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)開放合理利用土地資源，從根本上促動房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時有效促動國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運行。

(三)建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)金融體系

第一，積極建設(shè)房地產(chǎn)信托和傳統(tǒng)商業(yè)銀行之間的金融形式和體系關(guān)聯(lián)，在順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，積極建立多元化的金融融資體系；第二，創(chuàng)新建立住房消費制度，例如大力建設(shè)商業(yè)按揭貸款、消費融資制度、住房合作基金制度等，創(chuàng)造全新的融資制度，擴(kuò)充融資渠道，建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展完整的投資渠道，才能打造更加優(yōu)質(zhì)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展互相促進(jìn)和制約，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的眾多行業(yè)如股市、銀行、建筑原材料等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。只有正確處理國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平衡關(guān)系，才能有效控制房地產(chǎn)泡沫的同時，保障國民經(jīng)濟(jì)的較快、穩(wěn)定、健康和長期發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得雙贏。