何福春 云州區(qū)自然資源局

一、引言

隨著中國經(jīng)濟不斷的快速發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)的方式方法發(fā)生了巨大的改變，中共十六屆五中全會上明確提出了“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”的宏偉目標，強調(diào)以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為工作的核心重點，堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村以及“多予少取放活”的基本方針。而在黨的十九大正式提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，明確了首要任務(wù)為不斷優(yōu)化農(nóng)村居民的居住生活環(huán)境，提高村民生活水平，建設(shè)高質(zhì)量現(xiàn)代化農(nóng)村住房。同時，我國農(nóng)村的房地產(chǎn)業(yè)存在政策、資金等諸多問題，開發(fā)情況較為落后，具有較高的開發(fā)價值，發(fā)展?jié)摿薮?，是房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的重要組成部分。農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對在各個方面都具有重要的價值和現(xiàn)實意義，在帶動農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展、加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程、升級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式、促進中國房地產(chǎn)經(jīng)濟良好發(fā)展、以及全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家和社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，扮演著不可或缺的角色。

二、促進農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對于新農(nóng)村建設(shè)的重要價值

(一)推動農(nóng)村土地集約利用，實現(xiàn)土地資源的保護

長期以來，農(nóng)村的房屋建造缺乏有效統(tǒng)一的規(guī)劃管理，存在隨意建造、管理難度大等問題，造成了大量集體耕地的資源浪費。在調(diào)查走訪中，在農(nóng)村的居住建造面積中，庭院占比高達60%，其土地節(jié)約空間巨大，部分村落也存在較大部分未開發(fā)空間，資源利用程度有待提高。將新農(nóng)村建設(shè)作為契機，以土地集中節(jié)約利用為目標，通過農(nóng)村保障性安居工程，改變以往農(nóng)村庭院式獨立住宅，倡導(dǎo)立體多層式住宅，建立較高土地利用率的現(xiàn)代農(nóng)村住宅，控制農(nóng)村人均占地面積，節(jié)約農(nóng)村可利用土地資源。對人口、住宅、耕地、集中規(guī)劃管理，以集約型居住區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的方式提高農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)，可以實現(xiàn)土地資源的有效保護。

(二)促進農(nóng)村剩余勞動力的分配轉(zhuǎn)移，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程

隨著科學(xué)技術(shù)的進步，逐步提高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力讓農(nóng)村出現(xiàn)大量剩余勞動力，產(chǎn)生了大量的農(nóng)民進城的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致農(nóng)村于城市發(fā)展失衡，城市人口超出容納程度，交通、醫(yī)療、就業(yè)、教育等資源不足，“城市病”久治不愈。而房地產(chǎn)業(yè)作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的勞動力，且對從業(yè)勞動者的教育水平、自身素質(zhì)要求并不高，適合農(nóng)村剩余勞動力工作特點；同時房地產(chǎn)業(yè)對于帶動經(jīng)濟發(fā)展，促進建筑、運輸、機械、裝潢、餐飲、能源等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展具有重要影響，直接或間接為社會提供大量就業(yè)機會。因此，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)，在提供大量工作就業(yè)崗位的同時，使得農(nóng)村剩余勞動力得以消化，進而可以有效地緩解就業(yè)問題，加快新農(nóng)村建設(shè)。

(三)加快鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推進，以多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動新農(nóng)村建設(shè)

隨著十九大后鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的部署，國家進一步加大了對農(nóng)村地區(qū)道路交通、飲水安全、電力供應(yīng)、通信設(shè)施、生態(tài)保護等方面的財政預(yù)算，為農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)的設(shè)施條件，突破了農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)項目的硬件“瓶頸”。積極推動農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，如農(nóng)產(chǎn)品深加工等，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有效推動新農(nóng)村建設(shè)及農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，實現(xiàn)農(nóng)民收入逐步增長，創(chuàng)造基礎(chǔ)穩(wěn)固的消費條件，更好地保證經(jīng)濟再循環(huán)。另外，隨著當(dāng)前社會信息技術(shù)發(fā)展、工業(yè)現(xiàn)代化的完善，農(nóng)村居民在消費觀念在各種因素的影響下悄然改變，同時養(yǎng)成了新的消費習(xí)慣，其用于提高生活質(zhì)量的消費支出逐年增加。新的價值觀念和生活方式不斷傳播，農(nóng)民產(chǎn)生了對更加富足幸福生活的美好向往，農(nóng)民從認識層面上已經(jīng)可以接受新的居住和生活方式，為新農(nóng)村建設(shè)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了可觀的市場前景。

三、農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的主要問題

(一)農(nóng)村地區(qū)土地產(chǎn)權(quán)制度需要完善

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展，土地產(chǎn)權(quán)問題首當(dāng)其沖。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地與城市土地的性質(zhì)有較大差異，即城市的土地為國家所有，而農(nóng)村的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，其余的屬于農(nóng)民集體所有，憲法對國有土地和集體土地的所有權(quán)有所區(qū)分，但對土地的歸屬問題沒有明確的解釋。同時，集體土地產(chǎn)權(quán)代表難以確定，房地產(chǎn)開發(fā)商在向農(nóng)民征地和進行補償時，以村集體為談判對象，而具體到農(nóng)民個人，往往缺少話語權(quán)，其利益很可能受到損害。

(二)開發(fā)規(guī)劃及管理制度混亂、非法侵占耕地頻現(xiàn)

全國農(nóng)村建設(shè)存在諸多問題，如農(nóng)村宅基地登記管理粗略，住宅庭院布局混亂，村莊總體建設(shè)規(guī)劃缺乏等等。因管理制度的不完善，村莊土地未批先建、亂批亂建、城鎮(zhèn)居民違規(guī)建造的現(xiàn)象時有發(fā)生。而且當(dāng)下用于農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的土地，沒有明確的用途規(guī)劃與登記，存在有“三無”用地、非農(nóng)建設(shè)用地、公益事業(yè)用地、宅基地等擅自改變土地用途、進行房地產(chǎn)開發(fā)等問題，這不僅違反了土地管理規(guī)定下的有關(guān)法律，而且給新建住房的產(chǎn)權(quán)帶來諸多法律問題。

同時因農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系存在的不明確，名義上屬于村集體，但實際上并無專人負責(zé)管理，造成產(chǎn)權(quán)主體不確定的問題。長期以來土地被排斥在商品以外，既不作價，又不納入農(nóng)產(chǎn)品成本；土地?zé)o償使用，采取行政手段劃撥，管理混亂，建設(shè)用地基本無計劃。出現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地違法占用農(nóng)耕地，不少農(nóng)民建了新房，舊房不肯拆，違建面積不斷擴張，致使耕地不斷被破壞，對糧食安全造成威脅。

(三)部分農(nóng)村居民意識落后

新世紀以來，在通識教育的不斷落實之下，國民素質(zhì)得到大幅度的提升，農(nóng)民素質(zhì)也有了較好的進步。但總體而言，部分農(nóng)村居民素質(zhì)仍有欠缺，法律意識淡薄，道德水平低下，封建迷信思想依然有著較大影響，且缺乏公共意識、主人意識。因此，在農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)完成之后，如何避免相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施失竊損壞以及物業(yè)管理制度下農(nóng)村居民權(quán)利和義務(wù)的正確行使和履行，也是我們應(yīng)該關(guān)注的問題。

四、有效推進農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略

(一)促進農(nóng)村土地制度改革

為了促進農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展，提高土地利用效率，應(yīng)當(dāng)在法律層面不斷完善對土地承包權(quán)、自主經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)等相關(guān)權(quán)利的規(guī)范與行使，健全農(nóng)村土地制度。同時，增強對土地管理制度相關(guān)政策法規(guī)的貫徹實施，規(guī)范土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等流轉(zhuǎn)過程，對農(nóng)村居民進城后，宅基地、承包地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進行深入探討，解決其面臨的實際問題。除此之外，引導(dǎo)農(nóng)民自主依托有償轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營等途徑，由集體經(jīng)濟統(tǒng)一組織轉(zhuǎn)包，推進土地合理規(guī)模經(jīng)營。設(shè)置土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求信息進行有效采集、傳輸，提供政策咨詢、代辦土地流轉(zhuǎn)手續(xù)等服務(wù)。

(二)分步驟、有計劃地開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場

新農(nóng)村建設(shè)過程中，農(nóng)村房地產(chǎn)是尚未成熟、亟待開發(fā)的市場，作為農(nóng)村城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與農(nóng)民利益切身相關(guān)，更加需要政府發(fā)揮作用，對其進行有效調(diào)控規(guī)劃。在遵循市場規(guī)律的原則下，有計劃的發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)，建立正確的發(fā)展目標和方向，積極發(fā)揮組織、規(guī)劃、調(diào)配的主導(dǎo)。同時從實際出發(fā)，保證農(nóng)村房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)，政府也應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，與市場調(diào)整機制相配合，打擊投機倒賣、炒房屯房等擾亂市場秩序、破壞經(jīng)濟穩(wěn)定的行為。最后，政府要嚴格限制土地申請流程，讓土地審批制度更加嚴謹完善，將耕地保護作為不可逾越的紅線，杜絕各種名義進行圈地、違法占用耕地，制定并落實執(zhí)法監(jiān)察計劃，對違法違規(guī)行為進行查處，杜絕將基本農(nóng)田“以租代征”等形式非法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，做到零容忍，為房地產(chǎn)開發(fā)與土地保護尋找平衡點。

(三)以多樣化教育提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，讓農(nóng)村居民與新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展相適應(yīng)

首先要加強農(nóng)村基礎(chǔ)教育，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)后農(nóng)村居民順利行使其作為業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)需要以較高的素質(zhì)作為基礎(chǔ)，而發(fā)展教育是有效提高素質(zhì)的主要方式。因此，應(yīng)加強對農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)教育的重視程度，以調(diào)整轉(zhuǎn)移支付額度來對農(nóng)村地區(qū)義務(wù)教育的經(jīng)費進行保證。鼓勵社會企業(yè)、組織、個人等社會力量籌措資金、發(fā)展教育，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)教育資源，對農(nóng)村師資力量適當(dāng)傾斜，提高基礎(chǔ)教育硬件水平。其次要通過多種方式、多種途徑落實推廣職業(yè)技術(shù)教育，拓寬農(nóng)村居民就業(yè)渠道，將職業(yè)教育作為新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展項目，以職業(yè)教育和各類實用技術(shù)作為教授重點，擴大就業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，讓更多的農(nóng)民擁有一技之長，增強課程的針對性和實用性，使農(nóng)民掌握生存發(fā)展的職業(yè)技能。

五、結(jié)語

新農(nóng)村建設(shè)的浪潮下，農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是大勢所趨。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有效刺激著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為行業(yè)發(fā)展注入新的活力，間接帶動多行業(yè)的繁榮，影響著全社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，對于相關(guān)理論研究人員應(yīng)該深入探索、發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗，認識到農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對新農(nóng)村建設(shè)的重大意義，促進農(nóng)村土地制度改革，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，讓農(nóng)村居民與新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展相適應(yīng)，分步驟、有計劃地開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場，積極促進新農(nóng)村建設(shè)，推動農(nóng)村房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。