王麗

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作是一項復(fù)雜而又煩瑣的系統(tǒng)性工作，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理實施方面存在許多不足，嚴(yán)重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。所以，針對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素及應(yīng)對對策展開分析，具有重要意義。只有全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動規(guī)律、影響因素等，采取為政府高效應(yīng)用房地產(chǎn)反周期行為奠定基礎(chǔ)。基于此，本文主要分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及應(yīng)對。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響因素;應(yīng)對措施

引言

科學(xué)的房地產(chǎn)策略，能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有直接的影響，并且也關(guān)乎社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，只有制定有效的防范對策，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)行業(yè)的抗壓能力提高上來，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要的支持。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的原因特別復(fù)雜，其中主要因素包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指的是房地產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境，也稱為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)會影響宏觀經(jīng)濟(jì)因素并影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長，對國民生產(chǎn)總值、物價水平、發(fā)展指數(shù)和通貨膨脹率有一定影響，這將影響直接房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)和金融環(huán)境[1]。

1.2政策因素

政策是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素，我國的房地產(chǎn)政策在不同的階段均以國民發(fā)展和社會發(fā)展為政策落實基本點(diǎn)，房地產(chǎn)政策從20世紀(jì)70年代到80年代的國家保證住房，90年代到10年代的建設(shè)性住房，發(fā)展到現(xiàn)在的社會保障住房，住房供應(yīng)模式也發(fā)生了明顯的變化，從市場出售、租賃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成租房補(bǔ)貼和市場出售為主的供應(yīng)模式。但是，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化較大，政策調(diào)控具有滯后性，因此限制了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然出臺了一系列稅收政策、土地政策，但是由于房地政策的滯后性，從而影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.3資金因素

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中還容易受到資金問題的影響，房地產(chǎn)建設(shè)屬于消耗高的建設(shè)項目，對設(shè)備和材料的消耗是非常多的。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)過程中，多數(shù)建設(shè)項目是從銀行貸款進(jìn)行建設(shè)。這種情況下，會很容易受到金融市場的影響，金融市場具有很強(qiáng)的不可控性，容易出現(xiàn)很大的變化。因此，如果在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)資金的問題，會使整個房地產(chǎn)的整個建設(shè)過程不能順利進(jìn)行[2]。

1.4城市發(fā)展的影響

在中國城市化建設(shè)日趨加快的情況下，在對外擴(kuò)張的過程中，許多農(nóng)村人開始聚集在城市中，人口的快速增長導(dǎo)致住房需求的增加。同時，在國家的大力支持下，大量土地被用于房地產(chǎn)建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，這對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。但是，如果城市人口在發(fā)展過程中或者由于某種原因?qū)е碌倪\(yùn)輸路線的急劇變化，將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大影響，并導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動，對國家經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有消極后果。

2應(yīng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動措施

2.1健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

健全完善的房地產(chǎn)行業(yè)是保障房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關(guān)律法制度的過程中勢必要結(jié)合我國國情，在此基礎(chǔ)上最大限度地保障我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時，還要利用相關(guān)法律調(diào)控政府在房地產(chǎn)市場的作用，避免政府部門的過度干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控體系運(yùn)行的有力依據(jù)。不斷完善相關(guān)立法，例如《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，完善具體的實施要求，為我國房地產(chǎn)法的施行奠定基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理等全方位納入法律規(guī)范體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性和重要性[3]。

2.2重視政府部門政策調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，需要政府通過制定一系列的政策來調(diào)控，首先，政府要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，建立相應(yīng)的市場監(jiān)督機(jī)制，落實適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展;第二，制定科學(xué)的房屋限購政策，防止炒房團(tuán)惡意炒價，擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，從而影響到市場的穩(wěn)定發(fā)展，同時也可以制定一些貨幣政策，利用銀行機(jī)構(gòu)的調(diào)控功能加大限制范圍，從而有效控制房價無序上漲，保證市場的穩(wěn)健發(fā)展;第三，可以借助房產(chǎn)稅收體系進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)的調(diào)控作用，避免加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的波動，引發(fā)社會矛盾，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。

2.3提升房地產(chǎn)價格管控力度

房地產(chǎn)市場的發(fā)展直接影響房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也存在直接的影響，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展，必須要實時地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動情況，讓其在一個合理的范圍內(nèi)波動。如果房地產(chǎn)價格開始不正常地進(jìn)行波動時，作為政府部門則需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的管控，這樣才能讓房地產(chǎn)價格正常地進(jìn)行波動。房地產(chǎn)投資政策的調(diào)整以及深化都得圍繞著投資主體、投資規(guī)模以及建立投資規(guī)范等方面來展開。為了更好地防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動以及金融風(fēng)險，還得建立相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制，要確保投資主體在進(jìn)行選擇的時候雙方的權(quán)責(zé)都可以得到明確，更為關(guān)鍵的是需要對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確[4]。

2.4擴(kuò)大融資渠道

首先，必須要結(jié)合不同的方案使金融部門朝著綜合化的方向不斷發(fā)展。比如：結(jié)合具體情況合理運(yùn)用有效的金融政策以及貨幣政策，通過多樣化的途徑，主要包括將服務(wù)收費(fèi)取消以及定向降準(zhǔn)等等，讓金融資本慢慢過渡為實效產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這樣一來，既可以使實體產(chǎn)業(yè)成本降低，又可以促進(jìn)貨幣資本實體化發(fā)展。正確指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門設(shè)置金融業(yè)務(wù)和制定監(jiān)理金融監(jiān)管機(jī)制，讓這些部門之間可以產(chǎn)生聯(lián)系，共同發(fā)展。第三，高效管理投機(jī)行為，不管是對金融衍生品還是融資杠桿，都必須要科學(xué)管理控制，防止金融活動變得膨脹，而且盡量少出現(xiàn)金融資本的不良行為，比如：投機(jī)行為以及入侵行為等等，以推動實體產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。

2.5加大市場調(diào)查力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，需要增加市場巡視、監(jiān)督力度，可促成房地產(chǎn)市場投資的“合理性”，更加明確房地產(chǎn)市場現(xiàn)象。具體來說，要做好以下幾點(diǎn)工作：第一，明確投資主體結(jié)構(gòu)，認(rèn)清其對我國房地產(chǎn)周期發(fā)展帶來的重要價值，從而規(guī)避職責(zé)不明風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險等問題。第二，高效觀察房地產(chǎn)投資中的各個事項，確保其投資規(guī)模更符合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，避免其與宏觀經(jīng)濟(jì)相脫離，從而增強(qiáng)固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的占比。第三，要合理優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，深刻調(diào)研目標(biāo)市場，以確保房地產(chǎn)投資開發(fā)能符合市場需求。第四，要不斷規(guī)范政府投資，間接調(diào)控社會上大范圍的房地產(chǎn)投資行為。

結(jié)束語

總之，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)對于我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說具有極其重要的作用。但是在建設(shè)過程中也受到很多因素的影響，因此當(dāng)前需要在實踐中不斷進(jìn)行探索，找出影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素及對策，促進(jìn)房地產(chǎn)的管理制度進(jìn)一步發(fā)展，學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，從各個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險控制，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，同時也進(jìn)一步促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)積極健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]王海鳳.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及對策研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2019（11）.

[3]柏國輝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及對策研究[J].納稅，2019（31）.