【摘要】在城市化建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，土地利用率問(wèn)題仍然是世界所面臨的難題之一。目前，我國(guó)就普遍存在土地利用率較低和土地開(kāi)發(fā)制度不完善等多方面問(wèn)題，尤其房地產(chǎn)行業(yè)作為當(dāng)前社會(huì)城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中的主要產(chǎn)業(yè)之一，如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中提高土地利用率，是當(dāng)前我國(guó)土地資源開(kāi)發(fā)研究的重要課題。為此，本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中如何提高土地利用率的途徑做出仔細(xì)研究，需要房地產(chǎn)企業(yè)、政府和人民三方做出改變，方能打破當(dāng)前我國(guó)土地利用率低下的困局。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);土地利用率;提高途徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的逐步推進(jìn)，近年來(lái)城市當(dāng)中人民的生活需求開(kāi)始日益增長(zhǎng)，尤其體現(xiàn)在當(dāng)前城市當(dāng)中人們居住空間的愈發(fā)緊張，并且在人們對(duì)居住環(huán)境要求不斷提升下，土地利用率問(wèn)題逐漸成為世界所面臨的難題之一，導(dǎo)致土地資源與耕地資源以及居住環(huán)境的矛盾日益劇增，如何在有限的土地資源中開(kāi)發(fā)出更多的利用價(jià)值，以滿足當(dāng)前人們對(duì)生活與居住環(huán)境的需求成為了世界各國(guó)所必須解決的難題，也只有真正實(shí)現(xiàn)土地利用率的提升，充分利用好土地資源，才能夠解決土地資源與人口增長(zhǎng)的不平衡問(wèn)題。

我國(guó)是人口大國(guó)，人均占有土地資源相對(duì)較少，尤其在城市化建設(shè)和生態(tài)文明城市建設(shè)的快速推進(jìn)下，土地資源利用率與人口增長(zhǎng)以及人們生活居住環(huán)境需求之間的矛盾越發(fā)凸顯，本文將以山東省煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中土地利用率分析為例，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中如何提高土地利用率的有效途徑。

1、煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地利用率現(xiàn)狀

煙臺(tái)市位于山東半島中部，土地面積13745.95平方千米，其中市區(qū)面積2722.3平方千米，下轄5區(qū)6市，以山地、丘陵為主，其山區(qū)位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵區(qū)則主要分布于低山區(qū)周圍及其延伸部分，海拔100到300米。煙臺(tái)市并非廣袤的平原地區(qū)，土地開(kāi)發(fā)平整是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要一環(huán)。

近年來(lái)，煙臺(tái)市政府出臺(tái)了《關(guān)于編制市區(qū)住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃》的通知，明確了2017年到2021年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地目標(biāo)。其2017年至2021年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地開(kāi)發(fā)面積為1416.5公頃，截止到2019年，煙臺(tái)市供應(yīng)住房用地為189.3407公頃，2020年供應(yīng)住房用地209.1623公頃。按照國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于落實(shí)“十三五”單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，至2020年煙臺(tái)市單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降至30公頃/億元，建設(shè)用地面積需求約為30萬(wàn)公頃。從整體來(lái)看，規(guī)劃管控目標(biāo)較為明確，但在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，仍存在土地利用率不高和土地閑置問(wèn)題。一方面企業(yè)開(kāi)發(fā)技術(shù)比較落后，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，且部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)法規(guī)了解不夠深入，在執(zhí)行上并不到位，導(dǎo)致土地浪費(fèi)的情況發(fā)生;另一方面部分區(qū)縣對(duì)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理力度不足，在出讓前期未能達(dá)到合適的開(kāi)發(fā)利用條件，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，久而久之形成閑置。因此，加強(qiáng)城市土地節(jié)約集約利用，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地利用率顯得尤為重要。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地利用率問(wèn)題分析

我國(guó)近幾十年來(lái)土地變遷較快，尤其在城市化建設(shè)和整體住宅用地規(guī)劃方面較為明顯，而其中尤其突出的是土地資源利用率不均衡問(wèn)題，在城市化建設(shè)進(jìn)程當(dāng)中圈地、占地情況較為嚴(yán)重，對(duì)土地資源造成了浪費(fèi)，而主要的問(wèn)題則表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1城市管理并不完善

雖然近年來(lái)我國(guó)頒布了諸多關(guān)于土地管理的政策與措施，但實(shí)際執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中卻受到了多個(gè)因素的影響和阻礙。例如在城市化建設(shè)當(dāng)中所產(chǎn)生的拆遷問(wèn)題，很多地區(qū)由于人們文化水平不高，對(duì)政府政策并不理解，導(dǎo)致其對(duì)政策的配合程度和積極性較低，拆遷速度較慢，所產(chǎn)生的“釘子戶”遺留問(wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，城市化建設(shè)推進(jìn)受到了很大的影響。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范化的操作，土地開(kāi)發(fā)行為也不完善。另外，在我國(guó)政府所頒布的土地管理?xiàng)l例和土地管理法實(shí)際執(zhí)行傳遞時(shí)，仍然存在各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)對(duì)法律了解不深刻的情況，致使沒(méi)有在真正意義上與政府相關(guān)政策相協(xié)調(diào)與配合[1]。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)觀念較為落后，且開(kāi)發(fā)技術(shù)陳舊

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在開(kāi)發(fā)觀念較為傳統(tǒng)和陳舊的問(wèn)題，大部分房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的最大化，卻沒(méi)有重視環(huán)境生態(tài)平衡和土地資源利用率，這為土地資源長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)留下了不小的隱患。土地資源開(kāi)發(fā)需要注重經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要關(guān)注環(huán)境效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能夠運(yùn)用的開(kāi)發(fā)技術(shù)仍有待提升，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少新的開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致土地資源無(wú)法被完全利用，整體開(kāi)發(fā)效率較低[2]。

2.3未能夠充分發(fā)揮政府部門作用

政府部門在針對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用過(guò)程當(dāng)中，需要不斷完善自身土地開(kāi)發(fā)政策和實(shí)施過(guò)程，如此才能夠有助于各政府部門更好地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和利用。

一方面，部分政府部門對(duì)土地資源開(kāi)發(fā)和利用率的提升重視程度不足，對(duì)于土地資源開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的貫徹與執(zhí)行也不夠完善，甚至個(gè)別地區(qū)還存在土地保護(hù)主義，消極對(duì)待土地資源開(kāi)發(fā)和整合，這對(duì)于土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程形成了不小的阻礙，而且由于人力和資金有限，部分地區(qū)雖然及早進(jìn)行土地的整合和管理開(kāi)發(fā)，但整體進(jìn)程卻較為緩慢，這也就造成了土地開(kāi)發(fā)不均衡、土地資源浪費(fèi)問(wèn)題的產(chǎn)生[3]。

另一方面，部分地區(qū)城市化建設(shè)過(guò)程當(dāng)中難免會(huì)產(chǎn)生企業(yè)由于破產(chǎn)而導(dǎo)致土地資源閑置的問(wèn)題，政府部門如果能夠積極利用這些閑置土地資源，提高閑置土地經(jīng)濟(jì)效益，便能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源利用率的提升。如果閑置土地資源無(wú)法得到有效開(kāi)發(fā)，就會(huì)導(dǎo)致政府土地開(kāi)發(fā)過(guò)程緩慢，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)法進(jìn)行土地資源與土地整合，也就意味著經(jīng)濟(jì)效益的下降，會(huì)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)土地開(kāi)發(fā)利用率。

3、房地產(chǎn)企業(yè)提高土地利用率的途徑

土地資源開(kāi)發(fā)是人們集合大量資金與物力對(duì)土地資源實(shí)施有效管理與開(kāi)發(fā)的過(guò)程，其整個(gè)過(guò)程離不開(kāi)人民的配合和政府的支持，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地利用率相關(guān)問(wèn)題的分析可以發(fā)現(xiàn)，目前在土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是政府、人民，都需要做出改變，打破當(dāng)前我國(guó)土地利用率低下的困局，更好地實(shí)現(xiàn)城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展和人類文明的延續(xù)[4]。

3.1政府的大力支持

從政府角度來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地資源利用率的提升，并不是僅憑借頒布相關(guān)法律法規(guī)就能夠予以完善和解決的，其最主要的重點(diǎn)還是要積極的配合與實(shí)施[5]。

政府應(yīng)積極貫徹集約節(jié)約用地理念，出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)，頒布相關(guān)法規(guī)辦法，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和土地政策指導(dǎo)，依法依規(guī)開(kāi)發(fā)土地，集約高效利用土地。煙臺(tái)市政府于2017年12月頒布第140號(hào)煙臺(tái)市人民政府令《煙臺(tái)市地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》，積極探索城市地下空間的綜合開(kāi)發(fā)利用，規(guī)范地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地下空間，充分挖掘用地潛力。2021年2月出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)煙臺(tái)市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》這一指導(dǎo)性文件，明確各開(kāi)發(fā)部門職責(zé)分工，加大“三閑”土地資源中低效用地的盤活處置力度，通過(guò)對(duì)低效用地的再開(kāi)發(fā)，補(bǔ)充用地指標(biāo)，優(yōu)化規(guī)劃布局，推進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用。這些政策的頒布實(shí)施，為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)高效利用土地打下了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，政府還要加大領(lǐng)導(dǎo)力度，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，加大場(chǎng)地平整和清障力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)拿地后可順利開(kāi)工，避免土地造成閑置浪費(fèi)。

3.2人民的配合

在土地的有效開(kāi)發(fā)和管理當(dāng)中，必須要能夠得到人民的支持，對(duì)于人民而言，政府加大土地開(kāi)發(fā)力度中，人民也要積極主動(dòng)的去了解土地資源開(kāi)發(fā)背后所存在的困難，要深入了解土地開(kāi)發(fā)政策和土地開(kāi)發(fā)的目標(biāo)，真正認(rèn)識(shí)到土地資源的開(kāi)發(fā)是能夠?yàn)槿藗兲峁└镁幼…h(huán)境與生存環(huán)境的措施與途徑，也只有如此，才能夠降低政府拆遷與土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的難度，真正提高土地資源的利用率[6]。

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所必須要關(guān)注的要點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能只注重經(jīng)濟(jì)效益，還需要重視環(huán)境效益與社會(huì)效益。土地資源作為人類的共同財(cái)產(chǎn)，如果過(guò)度開(kāi)發(fā)，會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，尤其要積極轉(zhuǎn)變陳舊的開(kāi)發(fā)理念，不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益不高而放棄對(duì)閑置土地資源的開(kāi)發(fā)，同時(shí)還要注意對(duì)土地進(jìn)行系統(tǒng)化、科學(xué)化的開(kāi)發(fā)，整合所有可利用土地資源，要做到以人為本，不過(guò)度開(kāi)發(fā)土地資源，保護(hù)生態(tài)資源[7]。

結(jié)語(yǔ)：

土地資源一直是人類文明得以延續(xù)的重要寶貴資源之一，同時(shí)也是人類賴以生存的基礎(chǔ)，只有提高土地資源的利用率，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，通過(guò)政府、人民與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的共同配合，方能夠有效貫徹落實(shí)新的土地管理觀念，充分發(fā)揮出土地資源的價(jià)值。

我國(guó)人口資源和土地資源的矛盾一直存在，需要能夠充分利用人力資源，加大土地資源的開(kāi)發(fā)力度，不斷進(jìn)行各方面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)與法律法規(guī)的完善。房地產(chǎn)企業(yè)也要積極轉(zhuǎn)變土地資源開(kāi)發(fā)的觀念，注重環(huán)境效益與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，配合好當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策，如此才能夠提高土地資源的利用率，在生態(tài)文明建設(shè)與生態(tài)文明城市建設(shè)理念的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)土地資源利用率與環(huán)境效益、社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

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作者簡(jiǎn)介：

羅丹（1987.09-），女，漢族，山東省煙臺(tái)市，碩士研究生，工程師，土地利用與開(kāi)發(fā)。