李繼萬 張鑫 孫華國

摘要：土地的價格會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接的影響，如何正確界定土地價值，成為房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中最重要的問題。土地作為重要的投資產(chǎn)品，由于位置的固定性、價值的連續(xù)性等特點，具有一定的升值空間。站在投資人的角度來看，房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期需要做好拿地的工作。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地的儲備具有重要性與特殊性的特點，企業(yè)需要對土地的價值進行合理的評估，并且以入股、投資與抵押作為基礎(chǔ)的決策依據(jù)。從土地權(quán)利人的角度來看，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)進步與調(diào)整，許多項目會因為開發(fā)建設(shè)工作，確認土地投資價值，是合理開發(fā)國土資源的基礎(chǔ)條件，能推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)進步與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);土地價格;評估

引言

國企改革是我國當前經(jīng)濟生活中的一件大事，在我國的國有企業(yè)中土地資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比重相當大，地價評估是一項關(guān)系到國有企業(yè)改制能否收到實效，具有較強的政策性、社會性的工作，土地評估的合理與否，關(guān)系到國有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過去的經(jīng)營模式，使之成為適應(yīng)經(jīng)濟高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。如果土地資產(chǎn)值過高，必然造成國有資產(chǎn)的份額增大，投資回報率下降，增加企業(yè)負擔(dān)，影響投資者的積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產(chǎn)流失，弱化國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。企業(yè)改制土地評估是一項復(fù)雜而責(zé)任重大的工作，涉及到法律、經(jīng)濟和市場等多方面的相關(guān)知識，要求土地估價師有較高的業(yè)務(wù)水平、較寬的知識面和解決復(fù)雜問題的能力，需要土地估價師在工作實踐中不斷學(xué)習(xí)，總結(jié)經(jīng)驗，解決實際問題，提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。本文結(jié)合實際工作經(jīng)驗，主要就國有企業(yè)改制過程中評估方法進行討論。

1土地價格變化對房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的影響

通過數(shù)據(jù)分析可以看出，大城市的房價會比小城市的房價高出很多，東部城市以及一些較為發(fā)達的中部城市的房價比西部城市的房價也會高出很多。這種房價產(chǎn)生差異的主要原因可能是由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善度、城市交通運輸?shù)谋憬荻?、城市人均可支配的收入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及就業(yè)機會，人口集聚程度等因素造成的。城市房地產(chǎn)開發(fā)的程度及房價的高低變化在一定程度上會導(dǎo)致城市居住人口的增多或減少，從而導(dǎo)致城市的規(guī)模不斷地發(fā)生變化，例如，像北上廣這種大都市，其經(jīng)濟發(fā)展實力遠超全國其他城市，生產(chǎn)總值基本位居前幾位，其城市建設(shè)日新月異，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進，就業(yè)機會遍地可尋，從而吸引著廣大的青年才俊來此創(chuàng)業(yè)和規(guī)劃人生，而人才的大量流入，給城市注入新鮮的血液，城市發(fā)展更加迅速，從而帶動著各行各業(yè)迅速發(fā)展。與此同時，因大城市和中小城市的城市建設(shè)規(guī)模的不同，直接影響到了城市土地資源的可利用量的緊張或?qū)捤?，進而引起供需關(guān)系的變化，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的土地價格存在差異，并伴隨著上下波動，相較于城市居民的可支配收入及城市基本設(shè)施和交通運輸情況對房地產(chǎn)價格的影響程度，土地價格變化起著決定性作用，而正是這些變量的相互影響才導(dǎo)致了土地價格的變動，最終導(dǎo)致整個地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格的變動，形成不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異，因此土地價格變化對于房地產(chǎn)行業(yè)地區(qū)差異的影響是最為重要的，也是起決定性作用的。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地價格評估

2.1合理應(yīng)用預(yù)期收益

部分土地投資商，會在投資前對土地進行綜合評價，并合理的進行土地價格評估，以此來確定投資預(yù)期收益。由此看來，城市土地價格評估對土地投資的預(yù)期收益有很大的幫助。在市場經(jīng)濟的大背景下，土地市場不斷的發(fā)展，使得土地價格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預(yù)期收益的準確性，保證投資人的利益，在土地價格評估過程中要將土地投資預(yù)期收益與土地原來的收益情況進行比較、分析，并結(jié)合土地市場發(fā)展?jié)摿?、趨勢以及國家政策等進行綜合分析。

2.2商業(yè)用地估價

L房地產(chǎn)公司想要取得總面積23982.8m2土地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，年限40年。開發(fā)要求：建筑所占的總面積不能超過八萬五千平方米，綠化區(qū)域不能低于四千八平方米，建筑物高度限高在16層以下，密度不能超過35%。對這宗土地進行估價。同以上案例，首先需要分別根據(jù)不同估算方法各得出對應(yīng)的估算值，經(jīng)計算采用剩余法得到的P1為7513萬，通過成本逼近法得到的P2為8695萬。因為這一土地是以商業(yè)用地進行開發(fā)，采用出讓的運作模式，這種運作模式比較適合采用剩余法，因此剩余法的權(quán)重應(yīng)為最高。采用剩余法雖然近期當?shù)赜蓄愃频陌咐?，但和這一項目的具體細則存在一定差異，因此也權(quán)重也會相對較低。最后成本逼近法更適合銷售模式，因此主要是進行輔助計算，權(quán)重應(yīng)當調(diào)低。綜合這些因素，最終確定權(quán)重，剩余法的W1為0.30，成本逼近法的W2為0.70，帶入到公式P=P1×W1+P2×W2，得出土地估價為8340.4萬。根據(jù)以上的估價例子，不難看出根據(jù)開發(fā)用途、運營方式的差異，不同估算方法的權(quán)重是不同的。和案例更為契合的估價方法所占權(quán)重更高，綜合確定每種估算方法的權(quán)重，得出更加精準的土地估價。

2.3保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業(yè)中土地扮演著不同的地位，同時也會帶來不同的利益。這導(dǎo)致土地在不同的行業(yè)中利用價值有所不同，所以在土地市場交易中不僅要注重經(jīng)濟利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對城市土地價格進行評估時，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學(xué)合理分配，進一步推動土地市場的發(fā)展。

2.4要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變

隨著城市經(jīng)濟建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會對城市的整體規(guī)劃進行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。而改制企業(yè)往往都位于正在改造或即將改造的城區(qū)內(nèi)，存在著規(guī)劃與現(xiàn)狀不一致的現(xiàn)象，如果在評估中忽視了這一因素，其評估結(jié)果往往不能客觀地反映宗地真實的市場價值，違背了評估中需遵循的最有效利用原則和預(yù)期收益原則，因此，在改制企業(yè)的土地評估中，評估人員一定要了解改制企業(yè)所在城市的規(guī)劃以及所待估宗地的規(guī)劃條件。

2.5住宅用地估價

位于L房地產(chǎn)公司要開發(fā)一處房建住宅小區(qū)，開發(fā)的土地總面積是27198.7m2，年限為70年。園區(qū)建設(shè)要求包括：建筑物的總面積不能超過四萬平方米，高度不能超過22米，綠化的面積不能小于九千五百萬平方米，建筑物密度不能超過40%。對這樣一宗土地進行估價。先分別采用以上的兩種方法進行計算，剩余法得到的P1為3225萬，通過成本逼近法得到的P2為2877萬。根據(jù)當時地價水平來分析兩種評估方法的權(quán)重。

結(jié)語

經(jīng)過上文對土地價格和房地產(chǎn)價格之間的影響所進行的多方面和多角度的分析和探討之后，我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以參考土地價格對房地產(chǎn)行業(yè)的住宅價格進行調(diào)整，市場可以通過對不同地區(qū)存在的房地產(chǎn)價格差異的現(xiàn)狀對該行業(yè)進行市場調(diào)節(jié)，以促進其市場競爭力的發(fā)展，同時政府也應(yīng)該在制定城市土地供應(yīng)規(guī)劃時，著重考慮土地價格與房地產(chǎn)行業(yè)的住宅價格之間的影響關(guān)系。

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