李繼萬(wàn) 孫華國(guó) 張?chǎng)?/p>

摘要：在國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中，土地評(píng)估一直是其中最為關(guān)鍵的核心點(diǎn)。由于各種因素的影響，我國(guó)的土地評(píng)估工作在實(shí)際進(jìn)行時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。如果國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估過(guò)高，會(huì)極大增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，降低工人的工作積極性;如果土地價(jià)值評(píng)估過(guò)低，不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政的損失，還會(huì)弱化國(guó)家對(duì)企業(yè)的控制力。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè);改制;土地評(píng)估;問(wèn)題

引言

隨著改革的深入?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立與完善?國(guó)有企業(yè)體制改革（以下簡(jiǎn)稱國(guó)企改制）已出現(xiàn)改組、聯(lián)合、兼并、租賃、股份制、股份合作制、出售、債轉(zhuǎn)股、破產(chǎn)等多種形式。無(wú)論采取哪種改革形式?都需要量化存量資產(chǎn)?明確資產(chǎn)權(quán)益。土地是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)?尤其在國(guó)有企業(yè)中?土地資產(chǎn)占有舉足輕重的地位。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)如何嚴(yán)格遵循國(guó)家法律法規(guī)?按照有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?根據(jù)不同的企業(yè)類型、處置方式及權(quán)利狀況?科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)?客觀、公正、公平合理地確定改制企業(yè)土地使用權(quán)在評(píng)估期日現(xiàn)實(shí)條件下的價(jià)格?具有十分重要的意義。我們根據(jù)較長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)踐體會(huì)?對(duì)國(guó)企改制土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估可能遇到的若干問(wèn)題?作了一點(diǎn)淺顯的探討?以期拋磚引玉。

1土地價(jià)格評(píng)估概述

土地價(jià)格的評(píng)估主要是為了推進(jìn)并深化土地的使用制度，并建立相應(yīng)的土地市場(chǎng)，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在對(duì)土地進(jìn)行論證與總結(jié)的基礎(chǔ)上，原國(guó)家土地管理局頒布了一系列城鎮(zhèn)土地估價(jià)的規(guī)程，從而確立了我國(guó)土地市場(chǎng)的評(píng)估體系，該評(píng)估體系以土地的區(qū)位條件評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)、以土地收益為依據(jù)、以市場(chǎng)交易價(jià)為參考、以城鎮(zhèn)總體為單位。在土地市場(chǎng)條件的不斷完善與成熟下，區(qū)位條件評(píng)價(jià)在土地價(jià)格評(píng)估中的作用開(kāi)始逐漸減少，而市場(chǎng)交易的作用則開(kāi)始逐漸增強(qiáng)，有很多地方直接以市場(chǎng)交易資料對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，并建立了標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)體系。自2000年開(kāi)始，我國(guó)的國(guó)土資源部修訂了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，在土地評(píng)估途徑與宗地地價(jià)評(píng)估中有了很大的改善，從而提高了我國(guó)城鎮(zhèn)土地評(píng)估的方法體系。

2國(guó)有企業(yè)改制中的土地評(píng)估問(wèn)題分析

2.1土地評(píng)估不科學(xué)

由于土地評(píng)估的復(fù)雜性，因此土地評(píng)估必須交由具備廳級(jí)機(jī)關(guān)備案的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)完成。此外，我國(guó)國(guó)有企業(yè)的建立時(shí)間通常較早，存在許多歷史遺留問(wèn)題，這些問(wèn)題極有可能引發(fā)土地權(quán)屬不清等問(wèn)題。再加上許多土地評(píng)估單位缺乏相應(yīng)的技術(shù)手段，必然會(huì)使土地評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生誤差。例如某事務(wù)所在對(duì)某國(guó)有企業(yè)坐落于市中心的土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估值較低，還不到實(shí)際價(jià)值的十分之一，造成了嚴(yán)重的國(guó)有資產(chǎn)流失現(xiàn)象。

2.2人口因素

人口因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響，即人口的增長(zhǎng)和減少也和土地價(jià)格有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。一個(gè)城市的人口數(shù)量不僅受到出生率和死亡率的影響，還受到人口的遷出率和遷入率的影響。如果人口過(guò)于密集，那么土地的需求自然會(huì)增加，例如住房用地就會(huì)顯著增加，醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)都會(huì)受到影響，最終會(huì)呈現(xiàn)地價(jià)波動(dòng)較大的局面，土地的市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)偏高。

2.3土地的法定用途和現(xiàn)實(shí)用途不一致的處理問(wèn)題

我們認(rèn)為處理這個(gè)問(wèn)題不能一概而論更不能簡(jiǎn)單從事，需要估價(jià)師根據(jù)城市總體規(guī)劃和企業(yè)所處地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)查與分析。如果已有城市規(guī)劃且法定用途符合規(guī)劃即符合該地塊最佳使用就采用法定用途評(píng)估;反之?如果原來(lái)的法定用途不符合現(xiàn)有規(guī)劃則按現(xiàn)實(shí)用途評(píng)估，而不論這種現(xiàn)實(shí)用途是否“非法”。需要特別指出的是按現(xiàn)實(shí)用途進(jìn)行評(píng)估的前提條件是這種用途必須符合土地的優(yōu)化使用原則。對(duì)改制企業(yè)只有這樣靈活處理?才能真正客觀地顯化其土地資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)存量。

3土地價(jià)格評(píng)估的主要方法

3.1收益還原法

（1）收益還原法的優(yōu)點(diǎn)。第一，可以提高土地的利用效益。在土地價(jià)格評(píng)估的過(guò)程中，如果運(yùn)用收益還原法則可以最大限度地使土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最合理的收益價(jià)值。第二，有利于實(shí)現(xiàn)公平。每一土地在運(yùn)用中由于土地的用途與面積不一樣，所以土地收益額也不一樣，因此對(duì)于單位面積的土地價(jià)格來(lái)講，運(yùn)用收益還原法計(jì)算才最符合實(shí)際。第三，具有較高的可信度。在土地市場(chǎng)中，受租金、售價(jià)以及市場(chǎng)供需條件的影響，收益還原法是可信度最高的方法。（2）收益還原法的缺點(diǎn)。第一，適用條件有限。對(duì)于收益還原法來(lái)說(shuō)它的收益條件必須是有收益的土地才可以運(yùn)用，而沒(méi)有收益的土地則沒(méi)有辦法運(yùn)用，因此，該方法在使用上是有一定限制的。第二，考慮因素較少。收益還原法在考慮因素上還比較欠缺，它僅考慮土地的純收益、還原利率與使用年限，在市場(chǎng)情況中考慮的過(guò)少。第三，在公式簡(jiǎn)化中存在誤差。在收益還原法中，不能運(yùn)用純理論的公式來(lái)計(jì)算，在評(píng)估中一般都運(yùn)用簡(jiǎn)化形式來(lái)計(jì)算純收益與還原利息率，這就給公式本身帶來(lái)一定誤差。

3.2加強(qiáng)土地評(píng)估方面立法

土地評(píng)估的法律法規(guī)是開(kāi)展土地評(píng)估工作的指南與保障。首先，國(guó)家有關(guān)部門必須及時(shí)制定與出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，并明確國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、國(guó)土資源局、國(guó)有企業(yè)相應(yīng)的職能范疇，為土地評(píng)估工作提供充分的法律保障。其次，地方政府要在國(guó)家政策的指引下，結(jié)合所在地方的特殊情況，制定符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的地方性規(guī)章，為相關(guān)企業(yè)提供切實(shí)的行動(dòng)指南。最后，相關(guān)單位也要重視對(duì)政策的宣傳工作，對(duì)違反法律進(jìn)行的土地評(píng)估工作不僅不能予以通過(guò)，還要對(duì)涉事企業(yè)及機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的懲戒，只有這樣，才能促進(jìn)土地評(píng)估的正常進(jìn)行，最終順利完成國(guó)企改制工作。

3.3土地處置方式的選擇

根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇合適的土地處置方式，關(guān)系到企業(yè)改革的成敗。從理論上講，前面所述的幾種處置方式并無(wú)優(yōu)劣之分，只有適用對(duì)象的不同。由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實(shí)施細(xì)則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。所以企業(yè)在選擇土地處置方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國(guó)家和企業(yè)的宏觀和微觀因素，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)之間的當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的平衡，換言之，就是國(guó)有企業(yè)在改革改制過(guò)程中選擇土地資產(chǎn)處置方式時(shí)，一方面要了解企業(yè)所屬行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，充分了解國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，以及地方政府對(duì)于土地資產(chǎn)處置方面的優(yōu)惠政策，將國(guó)家所能給予的政策用足，另一方面全面清理企業(yè)自身的資產(chǎn)和負(fù)債，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況尤其是支付能力，了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)一個(gè)好的比例關(guān)系，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)及其對(duì)土地資產(chǎn)的依賴程度，確定是否獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。

結(jié)語(yǔ)

土地資源是我們賴以生存的寶貴資源，我們不僅要提高土地的利用率，也要建立一個(gè)科學(xué)合理的土地價(jià)格評(píng)估體系。土地價(jià)格評(píng)估與土地的使用價(jià)值、土地用途都存在著非常緊密的聯(lián)系，在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，要充分考慮各種因素，進(jìn)行全面分析，推動(dòng)我國(guó)土地的規(guī)范化和可持續(xù)性發(fā)展。

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