葉宸希

廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院 廣東 廣州 510060

1 臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)總體發(fā)展情況

臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)能夠依托樞紐機(jī)場(chǎng)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以作為區(qū)域門(mén)戶(hù)整合區(qū)域資源、吸引國(guó)際要素，參與到全球價(jià)值鏈的循環(huán)當(dāng)中，是實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要價(jià)值地區(qū)。我國(guó)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)熱潮顯現(xiàn)，北京、上海、廣州、天津、鄭州等城市均依托其樞紐機(jī)場(chǎng)大力發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。如何高質(zhì)量建設(shè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)成為城市關(guān)心的議程，也是學(xué)術(shù)界較為關(guān)注的方向。

2 上海虹橋商務(wù)區(qū)概況

虹橋商務(wù)區(qū)是上海依托虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，位于上海中心城區(qū)西部，處于長(zhǎng)三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，既為上海連通長(zhǎng)三角的橋頭堡，是長(zhǎng)三角咽喉之所在，又為聯(lián)系亞太、面向世界的門(mén)戶(hù)。虹橋商務(wù)區(qū)包括核心區(qū)、主體功能區(qū)和拓展區(qū)，其中核心區(qū)面積4.7km2，包括1平方公里的國(guó)家會(huì)展中心項(xiàng)目，由虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)管轄[1]。借助2002年建設(shè)虹橋綜合交通樞紐的契機(jī)，完成了周邊土地的征收，現(xiàn)在已吸引國(guó)內(nèi)外200余家總部企業(yè)入駐，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際貿(mào)易、商務(wù)辦公與保稅物流的產(chǎn)業(yè)功能。

2.1 綜合交通

上海虹橋綜合交通樞紐位于虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，距離市中心12km，距離上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線距離46km，距離上海站和上海南站的直線距離分別為19km和16km。規(guī)劃紅線范圍東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，總用地面積約26.26km2。2010年以前，僅局限于航空運(yùn)輸功能，目前虹橋綜合交通樞紐將機(jī)場(chǎng)航站樓、高鐵站、地鐵站、公交站、長(zhǎng)途汽車(chē)站等緊密銜接在一起，成為國(guó)際一流的現(xiàn)代化大型綜合交通樞紐。2018年，虹橋機(jī)場(chǎng)完成旅客吞吐量4364.55萬(wàn)人，貨運(yùn)量40.75萬(wàn)噸，高鐵發(fā)送旅客約6000萬(wàn)人次，3條軌道交通日運(yùn)送客流量25.2萬(wàn)人。

2.2 功能分區(qū)

虹橋商務(wù)區(qū)由初期的“核心區(qū)-主體功能區(qū)-拓展區(qū)”空間布局調(diào)整為當(dāng)前的“一核四區(qū)”空間布局，即核心區(qū)＋長(zhǎng)寧、嘉定、青浦和閔行四個(gè)片區(qū)。核心區(qū)形成“兩軸、一帶、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)：兩軸是指東西向的中軸線（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中軸線）和南北貫通的申長(zhǎng)路商務(wù)功能發(fā)展軸，其中商業(yè)休閑景觀軸是中心軸線，主要的公共活動(dòng)功能均沿此軸線布置；一帶是指西側(cè)的濱水休閑帶；四組團(tuán)是指與樞紐本體銜接的核心商務(wù)組團(tuán)、南側(cè)和北側(cè)的商務(wù)貿(mào)易組團(tuán)，以及東側(cè)的生態(tài)商住組團(tuán)。

圖1 虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)功能分區(qū)示意圖

2.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展

虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以概括為以總部經(jīng)濟(jì)為核心，提升“大交通、大會(huì)展、大商務(wù)”功能?！按蠼煌ā敝饕峭ㄟ^(guò)進(jìn)一步完善綜合交通樞紐建設(shè)，積極發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；“大會(huì)展”是指依托國(guó)家會(huì)展中心為載體，國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)為品牌，推進(jìn)會(huì)展上下游的會(huì)展服務(wù)、展覽貿(mào)易、保稅物流等項(xiàng)目落地；“大商務(wù)”主要包括三個(gè)方面，一是強(qiáng)化高端商務(wù)功能，支持國(guó)際貿(mào)易、航空服務(wù)、新興金融、健康醫(yī)療等服務(wù)業(yè)發(fā)展；二是推進(jìn)低碳虹橋建設(shè)，支持綠色建筑、綠色能源等；三是推進(jìn)智慧虹橋建設(shè)，支持智慧城市等。

表1 虹橋商務(wù)區(qū)企業(yè)發(fā)展情況表

3 上海虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

3.1 創(chuàng)新土地出讓機(jī)制導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)

優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的遴選機(jī)制，是虹橋商務(wù)區(qū)的高水平建設(shè)的重要保障。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)具有資金雄厚，自主能動(dòng)性高的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)在土地出讓階段遴選出具備資格的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，并鼓勵(lì)大型企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)的方式，虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)取得了顯著的成效。具體遴選方式為通過(guò)復(fù)合式土地出讓?zhuān)聪日袠?biāo)企業(yè)后掛牌競(jìng)價(jià)，在招標(biāo)公示中預(yù)先明確競(jìng)標(biāo)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與技術(shù)方案，從而篩選出多個(gè)具備資質(zhì)的企業(yè)參與后續(xù)競(jìng)標(biāo)。整個(gè)出讓機(jī)制既保障了商務(wù)區(qū)高品質(zhì)開(kāi)發(fā)的公共利益，也符合公平性的市場(chǎng)原則。總體來(lái)看，嚴(yán)格把關(guān)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，同時(shí)加上政府的大力扶持，為市場(chǎng)投資該地區(qū)樹(shù)立了極大信心，虹橋商務(wù)核心區(qū)及南北片區(qū)3.7km2土地在短短3年時(shí)間內(nèi)完成了全部土地的出讓手續(xù)。

3.2 鼓勵(lì)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)用地以保障開(kāi)發(fā)活力

鼓勵(lì)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)，是虹橋商務(wù)區(qū)營(yíng)造商業(yè)活力的重要手段。商務(wù)區(qū)建成后整體達(dá)到80%地塊由開(kāi)發(fā)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)，其中核心區(qū)由27家國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)長(zhǎng)久持續(xù)地參與開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，持續(xù)吸引著本地與區(qū)域的投資。企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)的發(fā)展能動(dòng)性較高，以位于商務(wù)區(qū)中軸線的瑞安、龍湖地塊為例，自主策劃打造了4處大型的休閑娛樂(lè)主力店，使虹橋商務(wù)區(qū)不僅在工作日具有較高的活力，甚至在周末也吸引了大量的市區(qū)乃至區(qū)域性客流。虹橋商務(wù)區(qū)還進(jìn)一步從限制產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓上，對(duì)促進(jìn)企業(yè)自持做出規(guī)定，規(guī)定可分割銷(xiāo)售的辦公面積不得超過(guò)總面積的20%。這樣的做法保證了產(chǎn)權(quán)的整體完整性，形成了由大型企業(yè)主導(dǎo)的、中小型企業(yè)補(bǔ)充的商務(wù)區(qū)發(fā)展模式。

3.3 鼓勵(lì)地下空間開(kāi)發(fā)

虹橋商務(wù)區(qū)目前商務(wù)設(shè)施建設(shè)總規(guī)模達(dá)580萬(wàn)m2，其中地下面積達(dá)250萬(wàn)m2，規(guī)劃鼓勵(lì)各地塊的地下開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)將商業(yè)商務(wù)體量設(shè)置于地面以下，有利于解決機(jī)場(chǎng)地區(qū)限高的問(wèn)題。同時(shí)開(kāi)敞的中庭采光與富有趣味的場(chǎng)地設(shè)計(jì)削弱了地下空間的壓抑感，營(yíng)造出類(lèi)似地面的步行環(huán)境，使得地下商業(yè)空間的吸引力不亞于地面地上商業(yè)空間。

3.4 注重步行體系打造，發(fā)揮步行換乘的空鐵聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)

得益于毗鄰樞紐經(jīng)濟(jì)與會(huì)展經(jīng)濟(jì)，機(jī)場(chǎng)與會(huì)展的人流帶動(dòng)了商務(wù)商業(yè)的發(fā)展。虹橋商務(wù)區(qū)大力打造便捷優(yōu)質(zhì)的立體步行體系，虹橋樞紐-虹橋商務(wù)區(qū)-國(guó)家會(huì)展中心的中軸線上設(shè)置了地下一層貫通式商業(yè)空間，利用地面、地下立體交通體系串聯(lián)起中軸線上70萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，促使商業(yè)功能進(jìn)一步聚攏。

3.5 適當(dāng)留白用地，為臨空商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)預(yù)留彈性

目前，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)進(jìn)駐了200家企業(yè)總部，以國(guó)內(nèi)總部類(lèi)企業(yè)為主（160家），國(guó)際企業(yè)總部數(shù)量有待提升（38家），虹橋商務(wù)區(qū)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升國(guó)際商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。然而由于在規(guī)劃階段沒(méi)有提前預(yù)留充足發(fā)展用地，虹橋商務(wù)區(qū)缺失高品質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施，成為吸引國(guó)際企業(yè)與高端人才的短板。虹橋商務(wù)區(qū)目前在核心區(qū)外積極引進(jìn)國(guó)際教育、國(guó)際醫(yī)療、國(guó)際文體項(xiàng)目，引入7家國(guó)際頂尖學(xué)院，構(gòu)建多元化國(guó)際教育體系，建設(shè)7家高端醫(yī)院，提供國(guó)際化醫(yī)療服務(wù)，還將規(guī)劃建設(shè)虹橋藝文中心、虹橋圖書(shū)館、音樂(lè)廳、電競(jìng)基地等高端文體項(xiàng)目[2]。

4 啟示與建議

創(chuàng)新土地出讓?zhuān)尤肫髽I(yè)遴選機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)自持。建議創(chuàng)新商辦用地的出讓機(jī)制，一是融入企業(yè)遴選機(jī)制，通過(guò)在土地招拍掛之前加入企業(yè)招標(biāo)，以企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)技術(shù)方案、企業(yè)業(yè)績(jī)等內(nèi)容遴選出入圍競(jìng)標(biāo)人，將高價(jià)值地塊交付給具備資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。二是鼓勵(lì)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)，在出讓條件上增加限制分割轉(zhuǎn)讓的彈性條款，杜絕短期的開(kāi)發(fā)炒作行為損害臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

打造空鐵聯(lián)運(yùn)模式下的多首層的步行環(huán)境。加快樞紐機(jī)場(chǎng)航站樓與高鐵站的一體化設(shè)計(jì)工作，建議形成以步行換乘為主導(dǎo)的“零距離換乘”模式，充分利用空中連廊、地面步行、地下步行等立體化換乘手段，打造多首層的步行環(huán)境，創(chuàng)造航站樓-高鐵站-商務(wù)區(qū)之間的便捷步行聯(lián)系。

挖潛樞紐機(jī)場(chǎng)周邊地下空間開(kāi)發(fā)的潛力。建議全面研究國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)周邊地下空間開(kāi)發(fā)的需求和潛力，整體框定地下空間開(kāi)發(fā)的總量規(guī)模和范圍；同時(shí)加強(qiáng)各地塊地下空間的互聯(lián)互通，在城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則中明確好地下空間的接口位置；研究地下空間的品質(zhì)化提升手段，鼓勵(lì)設(shè)置地下開(kāi)敞中庭等[3]。

規(guī)劃高品質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施，預(yù)留充足發(fā)展用地。一是摸清國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)周邊公共服務(wù)設(shè)施的供給現(xiàn)狀，適當(dāng)提高公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，大力引入國(guó)際醫(yī)療、國(guó)際教育以及國(guó)際文體項(xiàng)目。二是研究公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布局，在臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)內(nèi)外預(yù)留充足的發(fā)展用地，避免核心區(qū)形成純商辦用地的布局，造成后續(xù)公共服務(wù)設(shè)施落位困難。