巫玲玲 紀(jì)沿光

(廣州地鐵設(shè)計(jì)研究院股份有限公司，510010，廣州 ∥ 第一作者，高級工程師)

車輛基地是負(fù)責(zé)城市軌道交通車輛維修、清洗、整備的場所，其主要功能房間占地大、層高較高、跨度大。傳統(tǒng)的城市軌道交通車輛段占地面積大、建筑密度較小、用地強(qiáng)度低、功能單一。車輛段本身及周邊的土地利用仍處于較低水平，是城市土地集約節(jié)約利用的一個(gè)短板，與日益緊缺的城市土地資源之間產(chǎn)生了矛盾。

由于車輛基地具有占地面積大、建筑單體柱網(wǎng)規(guī)整、上蓋平臺空間利用率高等特點(diǎn)，因此可以利用車輛段上部空間進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，結(jié)合城市規(guī)劃開發(fā)成住宅及公建設(shè)施。車輛基地采用下沉式布置形式能夠有效減少對規(guī)劃路的分割，能與周邊地塊較好地融合成一體，既有利于提高土地開發(fā)效益，也有利于為城市軌道交通提供穩(wěn)定的客流，以支持城市軌道交通及各項(xiàng)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是上蓋平臺開發(fā)建設(shè)是否立項(xiàng)的重要依據(jù)，所以對上蓋平臺建設(shè)進(jìn)行成本分析和盈虧平衡分析具有重要的研究意義。

1 兩種不同結(jié)構(gòu)形式上蓋平臺成本分析

蓋板與車輛基地采用一體化設(shè)計(jì)，二者需同步設(shè)計(jì)、同步實(shí)施。關(guān)于蓋板的工程費(fèi)用，為了體現(xiàn)普遍的規(guī)律性，本文選取廣州地鐵已建和在建的兩種不同結(jié)構(gòu)形式的車輛段上蓋項(xiàng)目進(jìn)行分析研究。其中一個(gè)項(xiàng)目是采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式的廣州地鐵6號線蘿崗車輛段上蓋項(xiàng)目，另一個(gè)項(xiàng)目是采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的廣州地鐵22號線陳頭崗?fù)＼噲錾仙w項(xiàng)目。另外，由于各個(gè)項(xiàng)目采用的編制期不同，造價(jià)水平受工料機(jī)信息價(jià)影響較大，本研究統(tǒng)一將工料機(jī)信息價(jià)折算到2018年10月份水平。同時(shí)，依照穗府辦函[2015]55號文規(guī)定：蓋板及支撐蓋板的梁、柱、基礎(chǔ)等主體費(fèi)用計(jì)入蓋板，因下沉引起側(cè)壁、底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、土方工程量變化等土建費(fèi)用全部計(jì)入蓋板工程費(fèi)用。

蘿崗車輛段蓋板采用蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，陳頭崗?fù)＼噲錾w板采用蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式，其工程費(fèi)用指標(biāo)詳見表1。

表1 兩種不同結(jié)構(gòu)形式首層蓋板費(fèi)用

經(jīng)測算，蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費(fèi)用指標(biāo)為6 905.39元/m2，蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費(fèi)用指標(biāo)為8 705.20元/m2。

2 下沉式車輛基地上蓋平臺建設(shè)成本分析

以兩種不同結(jié)構(gòu)形式的首層蓋板費(fèi)用指標(biāo)為基礎(chǔ)，分別對下沉式雙層蓋板(以赤沙車輛段為例)、下沉式單層蓋板(以槎頭車輛段為例)、半下沉式單層蓋板(以廣鋼新城車輛段為例)三種形式的蓋板進(jìn)行成本分析。

2.1 下沉式雙層蓋板建設(shè)成本分析

2.1.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

雙層車輛基地含地下一層、地面一層。推導(dǎo)過程分兩步：首先根據(jù)上文中核心筒落地結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費(fèi)用指標(biāo)測算地面核心筒落地形式雙層蓋板造價(jià)如下：

412.90元/m2×0+2 311.13元/m2×1 m2+

1 006.07元/m2×2 m2+968.29元/m2×2 m2+

1 000.00元/m2×2 m2+700.00元/m2×1 m2+

507.00元/m2×2 m2=9 973.8元/m2

地面核心筒落地雙層蓋板按投影面積測算的造價(jià)為9 973.85元/m2。采用下沉式，會(huì)引起側(cè)壁、底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、土方工程量變化，測算其工程費(fèi)增加約7.31億元(測算費(fèi)用指標(biāo)詳見表2)，按蓋板投影面積折算為5 622.23元/m2。核心筒落地下沉式雙層蓋板工程費(fèi)用按投影面積測算的造價(jià)為9 973.85元/m2+5 622.23元/m2=15 596.08元/m2。

表2 核心筒落地結(jié)構(gòu)形式雙層蓋板采用下沉式后增加費(fèi)用測算表

2.1.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

根據(jù)上文全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費(fèi)用指標(biāo)測算的地面全轉(zhuǎn)換雙層蓋板造價(jià)如下：

133.1元/m2×0+4 613.28元/m2×1 m2+

1 135.97元/m2×2 m2+1 122.85元/m2×2 m2+

1 000.00元/m2×2 m2+700.00元/m2×1 m2=

1 1830.92元/m2

采用下沉式其工程費(fèi)增加約7.31億元。按蓋板投影面積測算的二層蓋板造價(jià)折算為5 622.23元/m2。全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)下沉式雙層蓋板工程費(fèi)用按投影面積測算的造價(jià)為11 830.92元/m2+5 622.23元/m2=17 453.15元/m2。

2.2 下沉式單層蓋板建設(shè)成本分析

2.2.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

下沉式地下一層車輛段，蓋板采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，下沉后會(huì)引起側(cè)壁、底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、土方工程量變化。以廣州地鐵12號線槎頭車輛段為例進(jìn)行測算。下沉后其工程費(fèi)用增加約8.61億元，按蓋板面積折算為4 802.35元/m2。其中土石方為下沉后基坑的土方總量，應(yīng)在原蓋板費(fèi)用中扣除該項(xiàng)費(fèi)用。則核心筒落地單層蓋板工程費(fèi)用約為6 905.39元/m2-412.90元/m2+4 802.35元/m2=11 294.84元/m2。

2.2.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

下沉式地下一層車輛段，蓋板采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式。同樣以廣州地鐵12號線槎頭車輛段為例進(jìn)行測算。下沉后增加費(fèi)用約8.61億元，按蓋板面積折算為4 802.35元/m2。在原蓋板費(fèi)用中扣除土石方費(fèi)用。則全轉(zhuǎn)換單層蓋板工程費(fèi)用約為8 705.2元/m2-133.1元/m2+4 802.35元/m2=13 374.45元/m2。

2.3 半下沉式單層蓋板建設(shè)成本分析

2.3.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

半下沉式地面一層車輛段，蓋板采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，下沉后會(huì)引起側(cè)壁、底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、土方工程量變化。以廣州地鐵10號線廣鋼新城車輛段為例進(jìn)行測算。下沉后增加費(fèi)用約4.96億元，按蓋板面積折算為2 105.95元/m2。其中土石方為下沉后基坑的土方總量，應(yīng)在原蓋板費(fèi)用中扣除該項(xiàng)費(fèi)用。則半下沉式單層蓋板工程費(fèi)用約為6 905.39元/m2-412.90元/m2+2 105.95元/m2=8 598.44元/m2。

2.3.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

半下沉式地面一層車輛段，蓋板采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式。同樣以廣州地鐵10號線廣鋼新城車輛段為例進(jìn)行測算。下沉后增加費(fèi)用約4.96億元，按蓋板面積折算為2 105.95元/m2。在原蓋板費(fèi)用中扣除土石方費(fèi)用。則半下沉式單層蓋板工程費(fèi)用指標(biāo)約為8 705.2元/m2-133.1元/m2+2 105.95元/m2=10 678.05元/m2。

2.4 各式下沉式蓋板工程費(fèi)用指標(biāo)匯總

經(jīng)測算，下沉式雙層蓋板、下沉式單層蓋板、半下沉式單層蓋板三種不同的下沉式車輛基地上蓋平臺工程費(fèi)用詳見表3。

表3 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板工程增加費(fèi)用測算表

從表3可以看出，全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式比核心筒落地形式的工程費(fèi)用要高。以上費(fèi)用是以廣州市已建或者在建的車輛基地為案例推導(dǎo)得出的，由于蓋板成本受位置、地質(zhì)條件、地形、上蓋開發(fā)布置密度和高度等多種因素影響，因此實(shí)際蓋板成本應(yīng)根據(jù)具體方案進(jìn)行測算。本文的重點(diǎn)是研究不同的下沉式車輛基地蓋板的變化規(guī)律：半下沉單層蓋板指標(biāo)較地面單層蓋板費(fèi)用增加25%左右；下沉式單層蓋板指標(biāo)較地面單層蓋板增加50%～60%；下沉式雙層蓋板指標(biāo)較地面單層蓋板增加100%以上。

3 經(jīng)濟(jì)效益平衡點(diǎn)分析

一般情況下，上蓋平臺開發(fā)建設(shè)的工程費(fèi)用占總投資的比重在50%～60%左右，具體比例與項(xiàng)目實(shí)際的征拆規(guī)模、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)傇瓌t等有很大的關(guān)系。本研究按上蓋平臺的工程費(fèi)用占總投資比重55%考慮，算出各種形式的總投資費(fèi)用指標(biāo)，詳見表4。

表4 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板總投資費(fèi)用表 單位:元/m2

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)(BEP)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。分析各種不確定因素(房價(jià)、容積率)的變化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，項(xiàng)目剛好處于BEP。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即 BEP，用以判斷項(xiàng)目對各種不確定因素變化的承受能力。

本測算僅以蓋板為研究對象，不包含段場白地。經(jīng)測算，不同形式下沉式蓋板的房價(jià)BEP、容積率BEP詳見表5、表6。

表5 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板在不同容積率下的房價(jià)BEP 單位:元/m2

表6 不同形式下沉式蓋板在不同房價(jià)下的容積率BEP

從房價(jià)盈虧平衡點(diǎn)可以看出，容積率在1.5～2.5之間的房價(jià)在14 000～34 000元/m2之間。從近幾年的房價(jià)來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市平均房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此價(jià)格區(qū)間。另外，由于地鐵線路大多貫穿于主城區(qū)，同時(shí)得益于地鐵上蓋軌道交通的便利性加成，上蓋平臺的物業(yè)開發(fā)價(jià)格較一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更高。目前廣州在售的幾個(gè)上蓋開發(fā)項(xiàng)目，其售價(jià)均在4萬元以上。所以，達(dá)到申報(bào)建設(shè)地鐵要求的城市，其上蓋平臺物業(yè)開發(fā)的房價(jià)一般都會(huì)大于盈虧平衡點(diǎn)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。從容積率盈虧平衡點(diǎn)來看，房價(jià)在30 000元/m2時(shí)，對應(yīng)的容積率為0.8～1.7，如全是多層建筑，就屬于環(huán)境一流的住宅項(xiàng)目。以廣州地鐵6號線蘿崗上蓋開發(fā)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目目前房價(jià)定價(jià)為40 000元/m2左右，容積率為2.14，遠(yuǎn)大于容積率盈虧平衡點(diǎn)。

4 結(jié)語

隨著國內(nèi)城市軌道交通建設(shè)的快速發(fā)展，車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)作為地鐵項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的新模式，已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳等城市開展起來。本研究對下沉式車輛基地上蓋平臺的建設(shè)成本和上蓋物業(yè)開發(fā)的盈虧平衡進(jìn)行分析，測算出半下沉式單層蓋板、下沉式單層蓋板、下沉式雙層蓋板三種不同的下沉式車輛基地上蓋平臺的建設(shè)成本較地面單層蓋板的費(fèi)用分別增加25%、50%～60%、100%以上，為以后下沉式車輛基地上蓋平臺建設(shè)的前期研究提供指標(biāo)參考。通過房價(jià)和容積率盈虧平衡點(diǎn)分析，得出上蓋平臺開發(fā)建設(shè)具有良好的商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)論。本研究可為下沉式車輛基地實(shí)施綜合開發(fā)提供經(jīng)濟(jì)效益可持續(xù)的理論支撐。