李芳

為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，本文對(duì)其內(nèi)控管理模式進(jìn)行了分析。基于此，文章首先介紹了房地產(chǎn)內(nèi)控的特點(diǎn)，并指出了內(nèi)控管理的重要性。其次，對(duì)管理模式中的問(wèn)題進(jìn)行了分析，指出了各項(xiàng)問(wèn)題的嚴(yán)重性，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響的體現(xiàn)。最后，重點(diǎn)從資金的管控、業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力的提升三方面出發(fā)，針對(duì)管理模式中的問(wèn)題，提出了解決對(duì)策，希望能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)控管理水平，降低管理難度，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

近年來(lái)，城市人口數(shù)量不斷增加，為了滿(mǎn)足居民的居住、辦公以及經(jīng)營(yíng)等需求，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。在企業(yè)管理的過(guò)程中，做好內(nèi)控管理，可有效提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)企業(yè)實(shí)力的增強(qiáng)，及其在市場(chǎng)中低位的穩(wěn)定乃至的提升，均具有重要意義。但從目前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，多數(shù)企業(yè)還存在著內(nèi)控管理模式問(wèn)題，具體體現(xiàn)在業(yè)務(wù)流程缺乏完善性、資金未集中管控，以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力低三方面。需要針對(duì)以上三點(diǎn)問(wèn)題，提出解決措施，提高企業(yè)發(fā)展水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控特點(diǎn)

所謂內(nèi)控，指的是內(nèi)部控制，在房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）近些年來(lái)，國(guó)家環(huán)境發(fā)生了變化，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所提出的政策不斷推行，在上述環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要問(wèn)題發(fā)生了改變，因此，為了促使企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境，做好內(nèi)控工作，便成為了關(guān)鍵?？梢?jiàn)，需要考慮到當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境，屬于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的主要特征，應(yīng)了解上述特征，方可在一定程度上，提升內(nèi)部控制水平。（2）與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定特殊性。通常情況下，企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，且質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)較容易識(shí)別。但房地產(chǎn)企業(yè)并非如此，產(chǎn)品需要經(jīng)過(guò)大量的時(shí)間，方可進(jìn)入市場(chǎng)，其質(zhì)量同樣需要經(jīng)過(guò)驗(yàn)證，方可得到判斷。在上述因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制難度不斷加大，務(wù)必考慮到產(chǎn)品生產(chǎn)周期內(nèi)消費(fèi)者需求的變化情況，并積極對(duì)質(zhì)量進(jìn)行控制，方可最終提升消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的滿(mǎn)意度，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)資金的需求量較大。為了滿(mǎn)足自身對(duì)資金的需求，除“開(kāi)源”之外，還可以實(shí)施“節(jié)流”措施。而為了達(dá)到上述目的，做好財(cái)務(wù)工作較為關(guān)鍵。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須將財(cái)務(wù)管理作為具體的管理重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的重要性

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作，受資金、政策環(huán)境，以及生產(chǎn)周期等因素的影響較大，在內(nèi)部控制的過(guò)程中，加強(qiáng)管理極其重要。具體而言，其重要性體現(xiàn)在以下方面：（1）優(yōu)化決策：做好內(nèi)控管理工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策的優(yōu)化，具有重要價(jià)值。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其決策是否正確，不僅決定著企業(yè)的盈利，同樣也決定著企業(yè)的命運(yùn)。對(duì)決策進(jìn)行優(yōu)化，是促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵，可為企業(yè)保駕護(hù)航。而內(nèi)控管理的重點(diǎn)內(nèi)容，主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)控制、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，以及適應(yīng)政策環(huán)境等方面。做好上述工作，對(duì)企業(yè)發(fā)展方向的明確，具有重要價(jià)值，對(duì)企業(yè)決策的優(yōu)化，同樣可起到一定促進(jìn)作用，有必要加以重視。（2）推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步：做好內(nèi)控管理工作，同樣有利于推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步，取決于大量因素，而市場(chǎng)因素，則屬于具有決定性的一種。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)情況的觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，目前，節(jié)能建筑已經(jīng)成為該領(lǐng)域的主要發(fā)展趨勢(shì)。在內(nèi)部控制工作中，如能夠意識(shí)到這一點(diǎn)，并調(diào)整內(nèi)控措施，將可提高企業(yè)工作與市場(chǎng)需求的契合情況，這對(duì)企業(yè)的進(jìn)步，具有巨大的推動(dòng)作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式現(xiàn)狀

當(dāng)前，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)均認(rèn)識(shí)到了改革的重要性，并且真正采取措施，落實(shí)了改革。但是在部分企業(yè)的內(nèi)部管理模式中，仍然存在一定問(wèn)題。業(yè)務(wù)流程不完善、資金未集中掌控，以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防水平低，則屬于主要問(wèn)題，具體如下：

（一）業(yè)務(wù)流程不完善

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其本身的業(yè)務(wù)，具有流程復(fù)雜的特點(diǎn)，工作人員需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，方可最終完成整個(gè)業(yè)務(wù)。導(dǎo)致流程復(fù)雜并且清晰度低的原因，與流程的不完善以及不明確，均存在明顯聯(lián)系。而上述情況長(zhǎng)期存在，又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以清楚掌握市場(chǎng)狀況，無(wú)法明確了解消費(fèi)者需求，在營(yíng)銷(xiāo)策略的制定以及企業(yè)決策的提出等方面，均會(huì)具有一定盲目性。在眾多問(wèn)題的積累以及影響下，企業(yè)必然出現(xiàn)工作效率下降、資金鏈斷裂等現(xiàn)象，嚴(yán)重甚至?xí)l(fā)生破產(chǎn)。

（二）資金未集中掌控

資金未集中掌控，同樣屬于房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式中存在的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)企業(yè)，不同于其他企業(yè)，對(duì)資金的要求量極高，如資金無(wú)法被集中掌控，而是分散于各個(gè)環(huán)節(jié)，則很容易導(dǎo)致其利用率下降，造成物質(zhì)資源浪費(fèi)，對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)，以及成本的下降，均會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。具體而言，資金未集中掌控的問(wèn)題，體現(xiàn)在以下方面：（1）房地產(chǎn)企業(yè)本身規(guī)模較為龐大，而在運(yùn)行的過(guò)程中，所涉及到的組織結(jié)構(gòu)同樣具有復(fù)雜化的特點(diǎn)，為了保證各個(gè)部門(mén)均能夠有效運(yùn)行，企業(yè)需要對(duì)資金進(jìn)行合理分配。上述分配方式，必然為企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)困難，導(dǎo)致出現(xiàn)“雖資本來(lái)源明，但去向無(wú)法掌控”的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將帶來(lái)一定阻礙。（2）正由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配分散，而各個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用方向又較多，因此，資金的調(diào)配十分困難，并且總量難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。上述情況，必然對(duì)企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量的提升造成阻礙。

（三）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防水平低

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，時(shí)刻均面臨著大量風(fēng)險(xiǎn)，除了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之外，國(guó)家為宏觀(guān)調(diào)控所采取的措施，同樣更多針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而進(jìn)行。上述眾多因素，均極容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)損失。因此，企業(yè)必須做好內(nèi)部控制工作，充分應(yīng)用合理的管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。但從目前的企業(yè)內(nèi)控管理模式來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防水平仍然處于較低的狀態(tài)。長(zhǎng)期處于上述狀態(tài)，企業(yè)將在曲折的發(fā)展歷程中，出現(xiàn)大量風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，對(duì)內(nèi)控管理模式進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，具有一定必要性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的優(yōu)化方式

（一）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的優(yōu)化，首先應(yīng)當(dāng)針對(duì)業(yè)務(wù)流程中存在的問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以及改進(jìn)。具體而言，上述類(lèi)型的企業(yè)，常見(jiàn)的業(yè)務(wù)主要可以分為三大模塊。在建設(shè)之前，招投標(biāo)過(guò)程，屬于主要業(yè)務(wù)。在建設(shè)的過(guò)程中，無(wú)論合同的簽訂，或者變更的過(guò)程，均為主要業(yè)務(wù)。而在房地產(chǎn)建設(shè)完成后，如何與消費(fèi)者之間建立緊密的聯(lián)系，提升其穩(wěn)定性以及粘性，則成為了企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。因此，業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，也將從上述方面出發(fā)而實(shí)現(xiàn)。