劉曉婉?岳芹?李曉然

在2018年，中央多次重申必須堅持對房地產(chǎn)的調(diào)控目標不動搖力度不放松，于此同時，各地政府積極采取各種措施進行調(diào)控，達到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，當前房地產(chǎn)發(fā)展整體趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟增長有著極其緊密的聯(lián)系，產(chǎn)地產(chǎn)的發(fā)展直接關(guān)系到人民的居住，房地產(chǎn)發(fā)展在我國的經(jīng)濟增長中起著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)與很多行業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)建設(shè)中會推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，例如建材等;房地產(chǎn)的銷售中能解決資金流動性問題;房地產(chǎn)中的物業(yè)板塊可以帶動國家經(jīng)濟的發(fā)展，特別可以間接增加銀行的收入;并且房地產(chǎn)的發(fā)展進步拉動國家相關(guān)企業(yè)的進步。

一、房地產(chǎn)發(fā)展的價值

（一）促進經(jīng)濟增長

目前，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也離不開其經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，兩者相輔相成，房地產(chǎn)的增長吸引了很多中外投資的加入，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有效的經(jīng)濟支撐，促進了房地產(chǎn)市場的增長，同時促進了社會整體經(jīng)濟的可持續(xù)化發(fā)展。正是這樣的良性循環(huán)，隨著國家經(jīng)濟狀況的發(fā)展，國家在房地產(chǎn)也投入了大量的人力物力和財力，房地產(chǎn)發(fā)展需要密切的與國家的政策法規(guī)緊密的聯(lián)系在一起，符合國家的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，促進經(jīng)濟的不斷增長（見圖1）。房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟占有重要地位，房地產(chǎn)的良性發(fā)展有助于拉動經(jīng)濟水平的增長，推動發(fā)展建設(shè)走向現(xiàn)代化國家。

（二）改善民生居住水平

目前，中國房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟環(huán)境、政治法律、社會文化和技術(shù)環(huán)境等方面的影響產(chǎn)生了巨大變化，從20多年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入了規(guī)范化、制度化的道路。國家的宏觀調(diào)控和相關(guān)政府部門的監(jiān)管力度也日益有章可循，全國范圍內(nèi)已基本建立起了較為完善的行業(yè)規(guī)范。另外，盡管我國經(jīng)濟已出現(xiàn)全面的復(fù)蘇和走穩(wěn)跡象。但從中央到地方的高層和業(yè)內(nèi)人士仍然明白。在地方政府的考核機制和就業(yè)困境未得到根本改觀以前。房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位仍不可動搖。環(huán)論是城市化建設(shè)和國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要，還是解決低收入人群的居住保障，都還離不開房地產(chǎn)。可以確信，當前及今后相當長的一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱性產(chǎn)業(yè).是我國人民居住生活水平不斷提高和財富增長的最重要的途徑之一。

在2018年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為保障和改善民生的重點領(lǐng)域，中央多次重申必須堅持從嚴調(diào)控，地方政府也積極響應(yīng)落實貫徹“房住不炒”，隨后房地產(chǎn)的發(fā)展趨于平穩(wěn)，金融風險得到有效控制和防范。中央指出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”，從而在國家政策下房地產(chǎn)市場經(jīng)過不斷的發(fā)展，為人們提供了更美的居住空間，大大提升了人們的幸福指數(shù)。

二、 2019年房地產(chǎn)發(fā)展面臨的新形勢

（一） 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展機制需加快建立

2019年政府完善住房市場體系和住房保障體系。政府需要根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流動趨勢，制定相關(guān)的政策或?qū)嵭胁糠终{(diào)控，實現(xiàn)住房供給與需求的空間匹配，加強房地產(chǎn)市場供需的雙向調(diào)節(jié)，并且限制性政策需要部分微調(diào)，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。同時，降低人口流入較大熱點城市的保障性住房準入門檻，加強公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房的管理。適時推進棚戶區(qū)改造，因地制宜實施棚改原地回遷安置，解決城市中低收入人員的住房困難的問題。

一是從偏重需求側(cè)轉(zhuǎn)向注重供給側(cè)。從開發(fā)資質(zhì)上，建議取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力。在土地供給上，應(yīng)以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，推進市場化跨省換地，優(yōu)化土地在地區(qū)之間、城市之間的供應(yīng)。在需求端，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房;避免住房金融政策調(diào)整過快過急，導(dǎo)致市場短期內(nèi)劇烈波動，引發(fā)處置風險的風險。

二是根據(jù)不同功能劃分住房市場。建議將納入規(guī)劃的住宅用地按照用途分為四類：第一類是保障房，應(yīng)占規(guī)劃土地面積的30%，達到節(jié)約土地，降低造價的目的。第二類是本市居民首套不可轉(zhuǎn)讓的基本住宅，應(yīng)占規(guī)劃土地面積的50%。第三類是改善性自住房用地，其產(chǎn)品僅限于第二套房，在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，可占10%。第四類才是沒有任何購買和交易限制的商品房，只能占到規(guī)劃土地面積的10%。

三是推進租購并舉的協(xié)調(diào)發(fā)展。建議大力發(fā)展住房租賃市場，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。培育多元化的市場供應(yīng)主體，加大力度鼓勵住房租賃消費，繼續(xù)完善住房租賃支持政策。對個人和企業(yè)出租住房給予稅收優(yōu)惠，鼓勵金融機構(gòu)在有效風控前提下對住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)，支持住房租賃企業(yè)在風險可控基礎(chǔ)上進行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應(yīng)。

四是推進政府涉地收入從以開發(fā)環(huán)節(jié)為主到持有環(huán)節(jié)為主。房地產(chǎn)稅改革可健全地方稅體系，推動“土地財政”在完成城鎮(zhèn)化的階段使命后成功轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅改革方向是將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅二稅合一，房地產(chǎn)稅的出臺也需要考慮時機，需要在經(jīng)濟平穩(wěn)時出臺。

（二）國際形勢對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的挑戰(zhàn)

2020年初疫情發(fā)生以來，美聯(lián)儲先后通過降息至零利率、無限量化寬松（QE）等手段緩沖疫情沖擊?？紤]到美國2021年疫情嚴峻、經(jīng)濟低迷，預(yù)計2021年仍將維持低利率貨幣寬松環(huán)境。2020年全球范圍內(nèi)經(jīng)濟下行壓力增加，2020年美國經(jīng)濟衰退風險增加，英國脫歐協(xié)議未通過，德國進入“后默克爾時代”，在經(jīng)濟全球化趨勢受阻和流動性收緊的背景下，全球經(jīng)濟風險增加。國際經(jīng)濟發(fā)展局勢對中國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。因此，整個房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期、保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，從而保證國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)健的增長。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)短期看金融。2020年在低利率和貨幣寬松的推動下，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇對3月以來的這一輪經(jīng)濟復(fù)蘇周期貢獻明顯。但是，隨著5-6月以來貨幣政策回歸正常化、邊際收緊，，但考慮到2020年拿地較多、2021年長租房發(fā)力，預(yù)計房地產(chǎn)投資韌性較強。房地產(chǎn)長期看人口，區(qū)域分化將是未來的主流。