“十四五”遠(yuǎn)景規(guī)劃指出要推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。只有創(chuàng)新思路，辨證施治，才能讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展擺脫對(duì)房地產(chǎn)的束縛，釋放國(guó)內(nèi)大循環(huán)潛力。在解決房地產(chǎn)問題的思路上，要以穩(wěn)為主，防止發(fā)展失衡問題繼續(xù)惡化或矯枉過正，同時(shí)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和投資點(diǎn)，尋找具有良性循環(huán)能力的價(jià)值替代載體。

國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的提出

新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮，貿(mào)易保護(hù)主義和逆全球化思潮抬頭，國(guó)際分工與合作受到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。面對(duì)世界百年未有之大變局，習(xí)近平總書記提出“逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，利用國(guó)內(nèi)的超大市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)的自主發(fā)展水平和良性循環(huán)能力。

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）進(jìn)一步明確了依托強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)，打破行業(yè)壟斷和地方保護(hù)，形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。

由此可見，國(guó)內(nèi)大循環(huán)不是關(guān)起門來(lái)搞經(jīng)濟(jì)，也不是簡(jiǎn)單地運(yùn)用宏觀政策刺激經(jīng)濟(jì)，而是在全球化進(jìn)程受阻、經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足的背景下，從國(guó)家安全觀和經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展角度對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和走向做出的一次重大戰(zhàn)略部署。促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的基本要素可以簡(jiǎn)單概括為三點(diǎn)：一是需求端做到有效提振和升級(jí)私人消費(fèi);二是供給端激發(fā)自主創(chuàng)新、提升產(chǎn)業(yè)鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力;三是在供求的良性循環(huán)中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的借力點(diǎn)是以外需拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且主要是投資的增長(zhǎng);關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)動(dòng)力不足，很大程度依靠引進(jìn)和模仿，多數(shù)產(chǎn)業(yè)處于全球價(jià)值鏈的中低端。由此帶來(lái)的直接好處是經(jīng)濟(jì)體量迅速擴(kuò)大，告別了“產(chǎn)品短缺”階段。在投資和外需主導(dǎo)的發(fā)展模式下，私人消費(fèi)沒有成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΓL(zhǎng)期積累形成的高儲(chǔ)蓄率越來(lái)越迫切地尋求保值增值。但同時(shí)我國(guó)金融產(chǎn)品種類單一、定價(jià)存在諸多扭曲，難以提供真正優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)以滿足龐大儲(chǔ)蓄的保值增值需要，經(jīng)濟(jì)事實(shí)上進(jìn)入了“資產(chǎn)短缺”階段。在這一階段，一方面金融體系強(qiáng)烈要求突破多元化發(fā)展的瓶頸，另一方面一些兼具金融屬性的商品開始逐步金融化。經(jīng)過20多年的發(fā)展，毫無(wú)疑問房地產(chǎn)已成為我國(guó)承載金融投資最為成功的例子。

房地產(chǎn)調(diào)控的歷史癥結(jié)

從需求面看，微觀上房地產(chǎn)既可用于消費(fèi)也可作為投資，并附帶了落戶、學(xué)區(qū)等一系列公共服務(wù)優(yōu)惠，宏觀上工業(yè)化和城鎮(zhèn)化也加速了人口集中和住房需求。從供給面看，分稅制改革后地方政府具有出讓土地填補(bǔ)地方財(cái)政的強(qiáng)烈意愿，銀行也樂意為房地產(chǎn)這種具有廣泛接受度的硬資產(chǎn)融資。以上因素是房地產(chǎn)自1998年住房制度改革以來(lái)長(zhǎng)盛不衰的基礎(chǔ)性因素。觀察新世紀(jì)以來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)（以70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為例），不難發(fā)現(xiàn)在房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)時(shí)，政府相繼出臺(tái)了“國(guó)六條”“國(guó)八條”等措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)，松動(dòng)限購(gòu)、降稅、降低首付比例等刺激政策又受到青睞?？傮w來(lái)看，主要城市的房?jī)r(jià)仍是“越調(diào)越高”，這種相機(jī)抉擇式的政策搖擺實(shí)際上反映了房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中扮演的“雙刃劍”角色。

房地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是拉動(dòng)上下游行業(yè)發(fā)展，如鋼筋、水泥、玻璃、五金等，起到以點(diǎn)帶面的輻射作用;二是房地產(chǎn)作為優(yōu)良的抵押品，可為企業(yè)融資提供支撐，緩解流動(dòng)性不足。但是房地產(chǎn)作為一個(gè)中心節(jié)點(diǎn)，在發(fā)揮輻射作用和基礎(chǔ)融資功能的同時(shí)，也極易成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要來(lái)源。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大沖擊、房?jī)r(jià)劇烈下跌，不僅對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)造成連帶傷害，并可以通過抵押價(jià)值渠道對(duì)一般性企業(yè)和銀行造成廣泛沖擊，可能引發(fā)廣泛的資產(chǎn)拋售和貶值，借由債務(wù)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)衰退。美國(guó)次貸危機(jī)就是印證。但如果任由房?jī)r(jià)上升，又不利于提振消費(fèi)、改善民生和社會(huì)公平，局部的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫將越積越大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和高質(zhì)量發(fā)展也將無(wú)從談起。這就是過去在房地產(chǎn)調(diào)控問題上搖擺不定、進(jìn)退維谷的癥結(jié)所在。

如何破解房地產(chǎn)發(fā)展的上述癥結(jié)是實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的重要前提，《建議》指出要優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，改善供給質(zhì)量，提升供給體系對(duì)國(guó)內(nèi)需求的適配性，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。從對(duì)消費(fèi)的影響看，高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和房屋抵押貸款收入比居高不下，對(duì)居民的可支配收入形成長(zhǎng)期抑制，高昂的房?jī)r(jià)和房貸使居民無(wú)力消費(fèi)。根據(jù)持久收入假說和生命周期假說，暫時(shí)的消費(fèi)刺激政策無(wú)法真正推動(dòng)消費(fèi)成為促進(jìn)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久動(dòng)力。但另一方面作為已經(jīng)買房的既得利益者，房?jī)r(jià)如果下跌導(dǎo)致住房?jī)r(jià)值縮水，通過財(cái)富效應(yīng)也會(huì)使這一群體的消費(fèi)受到抑制。從對(duì)激勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新的影響看，房?jī)r(jià)上升可以提升企業(yè)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值從而緩解融資約束、增加研發(fā)資金供給。但另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性不斷強(qiáng)化，實(shí)體企業(yè)的金融化傾向也會(huì)越發(fā)明顯，甚至挪用主業(yè)資金來(lái)從事房地產(chǎn)投資，這種“脫實(shí)入虛”行為會(huì)極大抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能。反之，如果房?jī)r(jià)快速下跌，勢(shì)必導(dǎo)致一大批企業(yè)和與之關(guān)聯(lián)的銀行出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，從而波及整個(gè)經(jīng)濟(jì)和金融體系的穩(wěn)定。因此，解綁房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重束縛是釋放國(guó)內(nèi)大循環(huán)潛力和動(dòng)力的先決條件。

破舊立新辨證施治

對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)往何處去？從近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央政治局會(huì)議釋放的“注重抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”等信號(hào)來(lái)看，首要是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，其次是盡可能減少房地產(chǎn)調(diào)控的相機(jī)抉擇性，這一點(diǎn)從2020年新冠肺炎疫情沖擊以來(lái)政府仍保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的審慎調(diào)控可窺一斑，而最關(guān)鍵的落腳點(diǎn)是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。何為長(zhǎng)效機(jī)制？簡(jiǎn)而言之就是要擺脫短期政策“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的淺表性調(diào)控，轉(zhuǎn)而謀求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行的穩(wěn)定有效的機(jī)制安排。

目前公認(rèn)的一大難點(diǎn)是如何應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)泡沫。關(guān)于處置泡沫的基本觀點(diǎn)要么是維持、要么是刺破，而很難使其自行縮小直至湮滅。據(jù)此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是促是抑的爭(zhēng)論也就歸結(jié)到如何實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的長(zhǎng)短期權(quán)衡。但這種思路本質(zhì)上仍是最優(yōu)相機(jī)抉擇調(diào)控的翻版，與構(gòu)建地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制尚有出入。單就房地產(chǎn)本身來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)形成了一個(gè)自我循環(huán)，以既有房地產(chǎn)為抵押融入資金再投資新房地產(chǎn)，在這個(gè)循環(huán)中關(guān)聯(lián)行業(yè)、銀行、地方政府甚至一般性企業(yè)都得了廣泛參與和獲益。筆者認(rèn)為，打破上述循環(huán)需要在各環(huán)節(jié)主體身上同時(shí)發(fā)力、疏堵結(jié)合，最關(guān)鍵的是構(gòu)建起新的循環(huán)以支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果破舊而不立新則難免出現(xiàn)反復(fù)、得不償失。

從房地產(chǎn)供給的源頭看，扭轉(zhuǎn)地方政府的土地出讓激勵(lì)是基礎(chǔ)。除探索完善保障房建設(shè)和管理機(jī)制外，更重要的是優(yōu)化央地財(cái)政收支結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率和建立新的官員考核機(jī)制，使地方政府逐步擺脫依靠土地出讓金，大搞低效率建設(shè)的老模式。從房地產(chǎn)企業(yè)和銀行來(lái)看，首要是遏制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，新近出臺(tái)的資管新規(guī)無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)融資和與之相關(guān)的影子銀行起到有力的監(jiān)管效果。但脫虛未必入實(shí)，資金的逐利性決定了在堵住出口時(shí)必須疏通其他路徑，確保資金既有使用效率又能流入合意領(lǐng)域。因此，關(guān)鍵仍在于挖掘新興增長(zhǎng)點(diǎn)和投資點(diǎn)。新興增長(zhǎng)點(diǎn)將主要集中在高端制造、健康服務(wù)、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè)。就房地產(chǎn)來(lái)說，本身屬于勞動(dòng)和資本密集投入的中低端行業(yè)，但同時(shí)又具備很強(qiáng)的金融屬性，如何進(jìn)一步優(yōu)化其投資功能以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效發(fā)展呢？

一個(gè)重要關(guān)切是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在嚴(yán)重失衡，核心表現(xiàn)為局部房?jī)r(jià)泡沫和結(jié)構(gòu)性過剩并存。旺盛的需求和高房?jī)r(jià)主要集中于北上廣深等一線城市和部分省會(huì)中心城市，而很多二三四線城市的住房市場(chǎng)供給是過剩的。這表明理論上可以通過轉(zhuǎn)移泡沫的方式來(lái)糾正這一失衡。無(wú)論泡沫還是過剩，背后都是資金流動(dòng)的結(jié)果，應(yīng)該實(shí)施差別化的房地產(chǎn)政策引導(dǎo)資金自主回流。近年來(lái)興起的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REITs）可以通過證券化方式將零散需求整合成對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，是挖掘房地產(chǎn)需求潛力、盤活房地產(chǎn)流動(dòng)性的重要舉措。但目前看來(lái)大城市對(duì)于REITs的推進(jìn)要明顯快于中小城市，從緩解房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域失衡的角度，應(yīng)在因城施策中差別化推進(jìn)REITs，優(yōu)先鼓勵(lì)扶持中小城市發(fā)展REITs。大城市的金融基礎(chǔ)設(shè)施本來(lái)就更加雄厚，要防止利用房地產(chǎn)證券化“搶奪”資金、加劇失衡，“一城一策”應(yīng)當(dāng)服務(wù)于“因城施策”，根本上還是要統(tǒng)籌兼顧好城市內(nèi)部和不同區(qū)域間的房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏。此外，在新一輪的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化推進(jìn)中要繼續(xù)優(yōu)化地理布局，形成不同區(qū)域間的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，為中小城市更好地“留住”資金提供根本性保障。

另一個(gè)值得推敲的是房地產(chǎn)雖然具有很強(qiáng)的金融屬性，但缺乏金融資產(chǎn)相應(yīng)的做空機(jī)制。在提高房地產(chǎn)資金流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，如何在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下使市場(chǎng)情緒得到更全面的釋放、讓房?jī)r(jià)變化更有彈性應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)金融建設(shè)的一個(gè)前瞻性內(nèi)容。還有一個(gè)亟待解決的就是市場(chǎng)分割問題。投資房地產(chǎn)建設(shè)沉淀的龐大資金與金融市場(chǎng)是相對(duì)脫節(jié)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)展具有限制用途的房地產(chǎn)貸款證券化業(yè)務(wù)，提高歸集資金的速度，更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

總之，要辯證看待房地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)系，全面系統(tǒng)地辨識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要作用及其對(duì)國(guó)內(nèi)大循環(huán)所形成的客觀阻礙。在解決思路上，首要以穩(wěn)為主，防止失衡問題繼續(xù)惡化或矯枉過正;其次要優(yōu)化調(diào)控的方式方法，各個(gè)環(huán)節(jié)要協(xié)調(diào)治理、疏堵結(jié)合，在差異化施策的同時(shí)要統(tǒng)籌兼顧整體大局;最后，要逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，必須破舊立新，發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和投資點(diǎn)，尋找具有良性循環(huán)能力的價(jià)值替代載體。

（高潔超為上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國(guó)際經(jīng)貿(mào)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系講師。本文編輯/王曄君）