楊德龍

對于家庭資產(chǎn)配置來說，過去十年，是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金十年，在房地產(chǎn)做投資的投資者都賺得盆滿缽滿。過去十年家庭資產(chǎn)配置、人與人之間的差距，就看你有沒有投資房產(chǎn)，投資了多少房產(chǎn)，以及在哪里投資的房產(chǎn)。未來十年，投資的方法以及配置的方向有哪些變化呢？

往回看 樓市的黃金時(shí)代已去

房地產(chǎn)調(diào)控從2016年到現(xiàn)在已經(jīng)有四年的時(shí)間了'這四年來限購限貸的政策一直沒有放松，但是同時(shí)我們看到二手房成交量大幅下降，但是一手房的銷售因?yàn)橛邢迌r(jià)的機(jī)制，所以并沒有出現(xiàn)冷清的狀況，反而是非常火爆，甚至出現(xiàn)打新的現(xiàn)象。像深圳最近開盤的一些樓盤，一些身價(jià)上千萬的富翁，排了一晚上隊(duì)去打新，中簽率只有5%，就因?yàn)橐皇址?、二手房的差價(jià)比較大。這有利于房地產(chǎn)企業(yè)銷售新的樓盤、加速清庫存，三道紅線之后，有80%的房地產(chǎn)企業(yè)可能都踩線了，要么是踩了三道線、兩道線、一道線，完全不踩線的房企不多。這就意味著未來房地產(chǎn)融資增速必然會(huì)大幅下降，最高的融資增速是15%，有些房企觸碰三道紅線就無法再新增有息負(fù)債，所以未來房地產(chǎn)投資增速會(huì)進(jìn)一步下降，這對于房地產(chǎn)開發(fā)來說確實(shí)是沖擊比較大的。特別是一些杠桿率特別高的房企，當(dāng)前面臨著現(xiàn)金流不足的問題，一些房企開始打折售房、去杠桿，這是當(dāng)前一個(gè)大的宏觀形勢。

在這種情況下，對于房產(chǎn)的投資已經(jīng)不能像過去一樣可以閉著眼睛買房。我把未來十年房地產(chǎn)的投資時(shí)代叫做白銀時(shí)代，未來還有很多好的房產(chǎn)可以投資，也會(huì)給大家?guī)砗玫耐顿Y回報(bào)，但是一定要去選地段，一二線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，因?yàn)檫@些區(qū)域有剛需、有GDP持續(xù)增長，房價(jià)還會(huì)比較堅(jiān)挺，有比較好的投資回報(bào)。但是一些炒房客比較多，特別是沒有剛需人口凈流出去的房產(chǎn)還可能會(huì)出現(xiàn)下跌，這種分化已經(jīng)產(chǎn)生。

投資方向就要改變

對于家庭投資來說，主要可以投資的幾大資產(chǎn)，最大的是房產(chǎn)，其次是股票、基金、黃金以及一些低風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)或者貨幣基金。對于家庭來說，未來十年的投資方向就要有一定的改變。我們可以看一下，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于過去十年房地產(chǎn)投資的賺錢效應(yīng)特別強(qiáng)，投資房產(chǎn)的投資者都賺了很多收益，所以大家對房產(chǎn)的配置比例目前來看還是全世界最高的，中國居民70%的資產(chǎn)是在房產(chǎn)上，投資于股票和基金的比例不到10%，這點(diǎn)和發(fā)達(dá)國家剛好是顛倒過來。比如美國居民財(cái)富大概60%是配置在股票和基金上，配置于房產(chǎn)的比例是比較低的，只有27%。

當(dāng)然，中美之間居民儲蓄差異比較大，以及中美不同的社會(huì)保障機(jī)制，使得兩個(gè)國家居民在資產(chǎn)配置方面差距比較大。這有一定的存在合理性。比如中國人對房產(chǎn)的擁有強(qiáng)烈程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國人的，可能美國有的人一生都是在租房，但是中國的租房市場并不完善，前段時(shí)間還曝出來一些長租公寓出現(xiàn)一些問題等等，中國的租房市場并不是很完善。中國人對房產(chǎn)擁有的渴望可以說是全世界最高的。有一句話叫做，你可以不買房，除非你能搞定丈母娘。對于房產(chǎn)的這種需求，我覺得中國應(yīng)該是比全球都高的。

所以即使將來居民資產(chǎn)配置的比例有所調(diào)整，比如對房地產(chǎn)的配置從70%下降到60%，下降到50%，但是也不可能降到歐美發(fā)達(dá)國家的水平，對房產(chǎn)的配置還是家庭資產(chǎn)最重要的一塊。

2020年在房地產(chǎn)調(diào)控加上疫情的推動(dòng)之下，居民儲蓄出現(xiàn)了搬家的現(xiàn)象，導(dǎo)致基金的銷售特別火爆。2020年雖然不是大牛市，但是新基金，我說的是公募基金發(fā)行量是早早就賣到2.4萬億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2015年大牛市，當(dāng)時(shí)全年賣了1.5萬億。大量的居民儲蓄現(xiàn)在無法進(jìn)入到二手房市場，就會(huì)找新的投資機(jī)會(huì)，通過買基金來配置股市成為2020年一個(gè)很重要的現(xiàn)象。

2020年1月3日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，要求銀行、保險(xiǎn)公司要多渠道引導(dǎo)居民儲蓄做價(jià)值投資、長期投資，這是一個(gè)很重要的政策信號。從數(shù)據(jù)上已經(jīng)支持了這點(diǎn)，以前央行一放水，基本上大量的居民儲蓄就會(huì)進(jìn)入到樓市，房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)大漲。為了應(yīng)對疫情，央行采取了寬松的政策，雖然不能說是大量放水，但是2020年整體流動(dòng)性比較寬松，2020年資金主要流向基金和股票市場，這是新的變化。這種變化可能會(huì)是持續(xù)未來很多年的時(shí)間，而不只是一年的特征，這是大家應(yīng)該注意的。

532的配置比例

既然房地產(chǎn)投資未來進(jìn)入到白銀時(shí)代，并且分化得比較嚴(yán)重，對于房地產(chǎn)投資的比例應(yīng)該怎么去配，我提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是532的配置比例。就是對于一股的家庭來說，50%的可投資資金可以投資于房產(chǎn)，30%可以配置于股票或者是基金，20%配置于銀行理財(cái)或者貨幣基金、余額寶等等低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，這個(gè)配置比例對大多數(shù)人來說是合適的。

當(dāng)然，不同的家庭資產(chǎn)的總的金額不一樣，配置比例也會(huì)有變化。比如說有的家庭資金比較少，買完一套房之后，這邊也沒有更多的錢進(jìn)行投資了，可能房產(chǎn)的占比達(dá)到70%甚至80%。這種情況之下，因?yàn)榉孔邮菍儆趧傂?，對于第一套房或者是第二套房的剛需投資者，家庭資產(chǎn)如果說買了房子之后，剩的錢不多了，這樣就可以突破50%，達(dá)到70%或者80%也是正常的。但是如果說家庭資產(chǎn)比較多，買了房之后還剩不少的資金，這時(shí)候就要增加對于一些優(yōu)質(zhì)的股票或者優(yōu)質(zhì)的基金的配置比例。

在中國做投資，我們經(jīng)常會(huì)說的一句話叫做“你可以跑不贏劉翔，但是一定要跑贏CPI”，其實(shí)這個(gè)說法是非常片面的，因?yàn)镃PI并不能完全反映國內(nèi)物價(jià)上漲的幅度。這幾年CPI都是2%左右，去年最高是5%，但是你相信一年的物{era漲只有2%到5%嗎？實(shí)際上國內(nèi)生活用品的物價(jià)上漲速度達(dá)到了8%到10%左右，因此我們不僅要看CPI，還要看貨幣發(fā)行量，就是M2的增速。因?yàn)镸2是代表央行發(fā)行的貨幣量，M2越高，說明發(fā)行的新增貨幣越多，而物價(jià)在一定程度上是貨幣現(xiàn)象，物價(jià)上漲速度大概跟M2是相當(dāng)?shù)摹?/p>

2020年為了應(yīng)對疫情，M2超過10%，這就意味著如果說你的家庭資產(chǎn)投資的回報(bào)率不超過10%的話，實(shí)際上你的資產(chǎn)就是在縮水的。假如未來十年，M2繼續(xù)保持在8%左右，這就意味著你未來十年每年的投資回報(bào)都要超過8%，只有這樣的復(fù)利增長，才能保證你的資產(chǎn)不貶值，超過8%以上才能是增值的。

這樣未來十年大家可以重點(diǎn)配置的核心資產(chǎn)還是兩大類，一類是核心區(qū)域的房產(chǎn)，仍然具有保值增值的功能，至少跑贏M2問題不大。另外，可以配置一些優(yōu)質(zhì)股票或者是基金，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)股票和基金本身就有抗通脹的能力，比如說好多公司的產(chǎn)品本身的價(jià)格上漲就是抗通脹的，加上好的上市公司的股權(quán)具有稀缺性，所以未來十年的復(fù)合增長率也是會(huì)超過人民幣購買力下降的，你的保值增值不至于在未來十年出現(xiàn)縮水的狀況。

大家目前對于家庭資產(chǎn)的配置，重點(diǎn)就是給大家強(qiáng)調(diào)，可以按照參考532的配置比例，不同家庭的資產(chǎn)狀況不—樣，可能稍微有一些差別，但是大致比例應(yīng)該是這樣的。

中央提出房住不炒的調(diào)控政策，其實(shí)就給大家指明了一個(gè)投資的方向，就是房子是用來住的，不是用來炒的。你投資的房產(chǎn)一定是有剛需的，有居住需求或者改善性住房的需求的。

賣房炒股可取嗎

有人說既然未來十年股票和基金有比較好的投資收益，那是不是可以賣房炒股？我是一直反對賣房炒股的，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)和買股票、買基金是完全不一樣的投資方法，你房子可以拿五年、十年，但是你問這些炒股票和基金的人，有多少人是能拿五年、十年，很多人都是把房子賣掉去炒股，最后在股市上虧光。這是兩個(gè)不一樣的市場，我建議大家一定要均衡配置，對于剛需的房子一定要有，沒有房產(chǎn)的話確實(shí)跟不上物價(jià)上漲速度的，買了房產(chǎn)之后，還剩了一些錢，這時(shí)候可以去做股票投資或者基金投資，而不是把房子賣掉或者抵押掉，去做投資，那樣風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

其實(shí)我國除了房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿之外，國家也是在去杠桿。之前各個(gè)部門杠桿率都大幅上升，包括居民杠桿，這時(shí)候我們要做的就是盡量去杠桿，降低一些杠桿性投資，逐步轉(zhuǎn)向以自有資金投資，這樣才能賺到滿滿的收益。否則將來經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步出現(xiàn)下降，特別是受到疫情沖擊一次性的影響，很多人收入出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降的時(shí)候，對于家庭來說，負(fù)債率高，也有可能會(huì)出現(xiàn)償債危機(jī)，甚至出現(xiàn)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。所以建議大家參考532的配置比例，去配置好的房產(chǎn)或者好的股票，或者是基金。

未來十年是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的十年，傳統(tǒng)的很多行業(yè)可能都會(huì)在競爭中占比不斷下降，不僅包括過去作為支柱行業(yè)的房地產(chǎn)，像有色金屬、煤炭、化工、鋼鐵等等這些傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)，他們在經(jīng)濟(jì)中的占比也在下降。而現(xiàn)在崛起的新興產(chǎn)業(yè)，比如BATJ（百度、阿里、騰訊、京東），美團(tuán)，拼多多，字節(jié)跳動(dòng)等企業(yè)，他們漸漸發(fā)展起來了，這是經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著一些巨大的變化。我們在做投資的時(shí)候，要正確的去看待這種經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，要積極地?fù)肀н@些新的經(jīng)濟(jì)，通過持有核心的區(qū)域的房產(chǎn)，以及優(yōu)質(zhì)的股票和基金，來跟上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐，這樣才能讓我們的財(cái)富保值增值，而不是在物價(jià)上漲的情況下財(cái)富出現(xiàn)縮水，生活水平出現(xiàn)下降，甚至出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

中央去杠桿的決心非常大，將來在各個(gè)部門都會(huì)有序的去杠桿，而不是無序的去杠桿，用最小的代價(jià)讓經(jīng)濟(jì)增長走上正軌。