短期看，投資養(yǎng)老社區(qū)不僅有利于保險(xiǎn)公司銷售與之掛鉤的產(chǎn)品，對(duì)銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，還可以幫助公司提高中高端客群的市場(chǎng)占有率。長(zhǎng)期看，通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)帶來(lái)的保單，保險(xiǎn)公司可獲取非?？捎^的利差收入，再疊加養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)盈利，使得公司獲得長(zhǎng)期持續(xù)的回報(bào)。

由于中國(guó)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)仍處于初期階段，“只租不售”的監(jiān)管要求也使險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。

養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目成本由拿地成本、開發(fā)成本加上后期運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成，眾多保險(xiǎn)公司選擇的重資產(chǎn)模式下，初期拿地和開發(fā)成本大，后期運(yùn)營(yíng)成本中護(hù)理人員工資、物業(yè)管理費(fèi)用占主要部分，僅依靠社區(qū)租金和服務(wù)費(fèi)、一次性押金的投資收入，中期目標(biāo)的確很難收回期初投資。

盡管如此，保險(xiǎn)公司仍然紛紛以大手筆投入養(yǎng)老社區(qū)，看中的是這一業(yè)務(wù)短期內(nèi)能夠給公司帶來(lái)保單銷售和品牌效應(yīng)，長(zhǎng)期更是能成為公司帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)的業(yè)務(wù)。

搶占政策紅利

2019年來(lái)，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視，發(fā)布多項(xiàng)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展文件。不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年有關(guān)養(yǎng)老事業(yè)的政策就出臺(tái)了約70個(gè)，其中國(guó)務(wù)院就發(fā)布了3個(gè)，無(wú)疑體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)老齡事業(yè)的高度重視，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、特別是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展也有明顯的定位轉(zhuǎn)變。

2019年11月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）。作為一份戰(zhàn)略性、綜合性、指導(dǎo)性文件，《規(guī)劃》明確提出“健全以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，多渠道、多領(lǐng)域擴(kuò)大適老產(chǎn)品和服務(wù)供給，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量”。對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的定位從2013年的“支撐作用”到2017年的“依托作用”，再到2019年的“充分發(fā)展”，顯示機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在國(guó)家戰(zhàn)略層面的重要性不斷提升。

為支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，發(fā)改委、民政部等各部委也紛紛出臺(tái)各項(xiàng)政策，放開市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以法律形式保障深化養(yǎng)老服務(wù)“放管服”改革，同時(shí)從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面予以支持，為險(xiǎn)資參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造政策條件。另外，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)作為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要一環(huán)，政策支持力度也不斷加強(qiáng)（表1）。

稅收優(yōu)惠上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)在增值稅、企業(yè)所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等均享有優(yōu)惠。2019年7月，民政部發(fā)布《關(guān)于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策的公告》，對(duì)于提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的收入以及用于社區(qū)養(yǎng)老的土地給予了相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

補(bǔ)貼上，民政部2019年9月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的實(shí)施意見》，提出了進(jìn)一步落實(shí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)稅收優(yōu)惠政策，確保相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策和水電氣熱居民價(jià)格優(yōu)惠政策落實(shí)到位。

此外，各省市對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也推出了各種補(bǔ)貼政策，包括建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一次性補(bǔ)貼和每年根據(jù)入住老人數(shù)量發(fā)放補(bǔ)貼等（表2）。

顯然，在這樣的“政策紅利期”，保險(xiǎn)公司積極布局養(yǎng)老社區(qū)，搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)，也成了題中應(yīng)有之義。

5年或可進(jìn)入運(yùn)營(yíng)盈利期

據(jù)報(bào)道，保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目平均占地100到120畝，從開工到運(yùn)營(yíng)，周期一般是760天左右，高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)平均每套成本（一室一廳）80-100萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到65%-70%，就可實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)的盈虧平衡，即不需要提供流動(dòng)性支持即可維持收支平衡。

泰康之家等先行者的經(jīng)營(yíng)狀況，給后進(jìn)入的保險(xiǎn)公司也注入了更強(qiáng)的信心。目前，2015年開始營(yíng)業(yè)的的泰康燕園獨(dú)立生活區(qū)入住率達(dá)到了99.7%，2016年開始營(yíng)業(yè)的泰康申園入住率也超90%，這兩個(gè)社區(qū)均已實(shí)現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）盈利。

更重要的是，能夠帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，有助于險(xiǎn)資穿越經(jīng)濟(jì)下行周期。以美國(guó)較為成熟的養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)作模式為例，十年年均年化投資收益率為6%-7%。

我們可以通過(guò)以下公式計(jì)算持有型養(yǎng)老物業(yè)的資產(chǎn)回報(bào)率=資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)*理財(cái)收益率+運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)。其中，資金池規(guī)模取決于會(huì)員所繳納的一次性入門費(fèi)和會(huì)員費(fèi)，與入住率掛鉤，一般預(yù)計(jì)90%以上的入住率所帶來(lái)的資金池規(guī)?；究梢愿采w資產(chǎn)造價(jià)，這部分沉淀資金可用來(lái)投資，理財(cái)收益率約2%-3%。未來(lái)隨著通貨膨脹和核心城市大量人口涌入，押金和入門費(fèi)的價(jià)格很可能提升，資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)可能達(dá)1.2-1.5倍。理想情況下，運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)部分約3%-5%。因此從長(zhǎng)期視角來(lái)看，未來(lái)養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率保守估計(jì)約在5.5-6.8%。

不過(guò)，目前國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)系養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)體系還不成熟，還較難獲取中期運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾公開表示，10年來(lái)看養(yǎng)老社區(qū)的收益率可能只有2%-4%，攤到30年，收益率可能達(dá)到8%-9%。

隨著中國(guó)享受第一輪改革開放紅利的人群開始步入養(yǎng)老年齡，以及居民支付能力的穩(wěn)步提高，有可能將加速養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目更快進(jìn)入凈盈利周期。

實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋

保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)都是為人的生命、健康、安全提供保障的產(chǎn)業(yè)，具有天然的高度契合，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能打通健康養(yǎng)老上下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

一方面，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險(xiǎn)、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、慢病管理、智能養(yǎng)老等健康產(chǎn)業(yè)。

另一方面，保險(xiǎn)產(chǎn)品作為支付端，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)端與保險(xiǎn)對(duì)接，即“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”可以實(shí)現(xiàn)由養(yǎng)老服務(wù)替代現(xiàn)金補(bǔ)償。而保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，作為中間紐帶整合和延長(zhǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，有利于建立健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與保險(xiǎn)保障之間連接和增效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋，增加參與各方的盈利渠道。

短期而言，投資養(yǎng)老社區(qū)不僅有利于保險(xiǎn)公司銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的產(chǎn)品，對(duì)銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，還可以幫助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提高中高端客群的市場(chǎng)占有率。目前，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各家保險(xiǎn)公司均推出了“消費(fèi)者購(gòu)買指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤產(chǎn)品（表3）。

現(xiàn)階段，保險(xiǎn)公司主要通過(guò)帶客戶參觀養(yǎng)老社區(qū)的體驗(yàn)式營(yíng)銷模式，描繪未來(lái)養(yǎng)老生活，吸引客戶入住從而實(shí)現(xiàn)保單銷售;或者通過(guò)饑餓營(yíng)銷模式，即客戶只有購(gòu)買超過(guò)一定保費(fèi)的保單，才可獲得限量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住資格，強(qiáng)調(diào)中高端養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)的稀缺性，來(lái)吸引高凈值客戶。

目前，從各家公司情況看，養(yǎng)老社區(qū)對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售的帶動(dòng)作用和醫(yī)療健康資源產(chǎn)業(yè)鏈的整合作用，已初步顯現(xiàn)。

而且從長(zhǎng)期看，保險(xiǎn)公司通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)帶來(lái)的保單對(duì)應(yīng)的利差收入非?？捎^，再疊加養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)盈利，整體可以彌補(bǔ)養(yǎng)老社區(qū)的投資支出。且依托保單銷售盈利，更可以支持保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的高品質(zhì)投入，保持高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而有效保證養(yǎng)老社區(qū)的入住率，獲得持續(xù)盈利的能力。

這也是在人口老齡化及保險(xiǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，各大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛加大健康管理和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度來(lái)提升品牌和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力的潛在邏輯。