尹超

摘要：根據(jù)黨的十九大關(guān)于加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理、提高保障和改善民生水平的決策部署，我廳圍繞推動(dòng)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì)治理、提升物業(yè)服務(wù)管理水平開展了調(diào)研，在摸清現(xiàn)狀、分析問題的基礎(chǔ)上，提出了推進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)管理高質(zhì)量發(fā)展的幾點(diǎn)思考。

關(guān)鍵詞：高發(fā)展;高質(zhì)量物業(yè);服務(wù)管理

隨著我國技術(shù)水平以及物業(yè)行業(yè)的飛速發(fā)展，大量新技術(shù)與物業(yè)項(xiàng)目結(jié)合也日趨緊密。一方面，技術(shù)的革新升級(jí)都會(huì)帶來行業(yè)的巨大發(fā)展，不僅提升了客戶價(jià)值，同時(shí)也帶來了生活品質(zhì)的改善;而另一方面，隨著房屋建筑使用功能的增多、信息化技術(shù)的應(yīng)用和樓宇設(shè)備的更新?lián)Q代，對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)在技術(shù)管理水平上提出了更高的要求。

一、存在的主要問題

（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面

首先，物業(yè)公司的專業(yè)化程度不高。取消物業(yè)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)資格并取消物業(yè)服務(wù)公司的資格后，降低了物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，降低了公司質(zhì)量，且事故發(fā)生期間及之后的監(jiān)督體系建設(shè)不完善。員工參差不齊，專業(yè)服務(wù)水平不高;二是尚未建立質(zhì)量和價(jià)格始終如一的服務(wù)體系，低收費(fèi)和收費(fèi)困難是物業(yè)界普遍的現(xiàn)象。隨著人工成本的增加，由于無法滿足業(yè)主的實(shí)際要求，因此物業(yè)公司常常通過降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或侵犯所有者的公共利益的方式來換取利潤(rùn)，這就形成了一個(gè)惡性循環(huán);第三，物業(yè)小區(qū)仍然存在許多問題。在一些社區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，出現(xiàn)了停車位不足，房屋質(zhì)量隱患等問題，使業(yè)主將矛盾在交付后移交給了物業(yè)公司。

（二）政府監(jiān)管方面

一是宣傳和法規(guī)執(zhí)行不力。一些城市的街道和社區(qū)在對(duì)規(guī)定的理解和操作上存在偏差，并且某些規(guī)定沒有得到令人滿意的執(zhí)行效果;二是綜合管理不足。一些行政部門行動(dòng)緩慢或未能對(duì)社區(qū)的違法和異常行為采取行動(dòng)，造成了隨便搭建及違法操作等問題，這些問題長(zhǎng)期困擾著居民。一些特許經(jīng)營(yíng)單位不收取終端費(fèi)，就會(huì)交由物業(yè)來代收，從而導(dǎo)致服務(wù)存在缺失[1]。

（三）業(yè)主意識(shí)方面

一方面來看，業(yè)主自身的意識(shí)不強(qiáng)。一些業(yè)主并沒有基于合同和消費(fèi)的角度看待物業(yè)管理，不具備積極參與的意識(shí)，同時(shí)也沒有在必要的時(shí)候行使監(jiān)督權(quán);另一方面來看，業(yè)主委員會(huì)的自治作用依然不到位。在社區(qū)居委會(huì)以及街道等的指導(dǎo)下，未能積極參與到工作中來，在當(dāng)?shù)鼐用竦谋O(jiān)督下，也未能依法捍衛(wèi)自己的權(quán)利。

二、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理高質(zhì)量發(fā)展的思考

（一）加強(qiáng)物業(yè)市場(chǎng)行業(yè)監(jiān)管

首先需要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督。二是將房地產(chǎn)服務(wù)規(guī)范和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定出來。對(duì)于物業(yè)而言，可以制定按等級(jí)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)定價(jià)制度，定價(jià)全部按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定。第三，建立健全服務(wù)業(yè)信用評(píng)級(jí)體系。建立省級(jí)物業(yè)服務(wù)公司和項(xiàng)目經(jīng)理的信用信息管理措施，建立健全“雙隨機(jī)”現(xiàn)場(chǎng)檢查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)行為的檢查，加大對(duì)違法行為的處罰力度。

（二）落實(shí)基層社會(huì)治理責(zé)任

作為居民生活的基本場(chǎng)所和社會(huì)治理的基本單位，需在居民區(qū)建立健全工作協(xié)調(diào)機(jī)制，主要包括街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)社區(qū)居委會(huì)等，整合資產(chǎn)服務(wù)管理，過渡到基層社會(huì)治理，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)居民安居樂業(yè)。一方面可以在辦事處建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)合會(huì)議系統(tǒng)，另一方面可以由社區(qū)鄰居委員會(huì)支持街道辦事處開展物業(yè)服務(wù)。第三是按照法律法規(guī)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的自我管理。業(yè)主會(huì)必須自覺接受街道和社區(qū)的指導(dǎo)和監(jiān)督，不斷改善自我，依法履行職責(zé)[2]。

（二）推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)

首先將“棄管”老舊住宅區(qū)財(cái)政補(bǔ)助制度進(jìn)行建立與健全。由當(dāng)?shù)氐慕值擂k事處作為主導(dǎo)，主要改造那些基礎(chǔ)設(shè)施、損壞相對(duì)嚴(yán)重、建設(shè)年代相對(duì)久遠(yuǎn)、單位保修期已滿以及“棄管”至兩年以上的那些老舊住宅。改造時(shí)需要由業(yè)主主導(dǎo)，多方籌集改造經(jīng)費(fèi)，也可由財(cái)當(dāng)?shù)刎?cái)政適當(dāng)?shù)慕o予補(bǔ)助。再者，需要加強(qiáng)力度對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造，例如可以對(duì)老舊住宅的供氣供水供電以及網(wǎng)絡(luò)情況進(jìn)行組織調(diào)查，并針對(duì)性的予以改造計(jì)劃。此部分的改造資金可以由業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)?，也可由政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。對(duì)于改造后的小區(qū)，可以實(shí)現(xiàn)一戶一表的計(jì)費(fèi)制度。第三方面可以將老舊小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行接管。在整改過后，對(duì)于那些居民公共意識(shí)較強(qiáng)、繳費(fèi)資源度較高以及小區(qū)基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)，可以直接由街道社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)，組織相關(guān)人員成立物業(yè)自管委員會(huì)，如果部分小區(qū)的各方面基礎(chǔ)條件不盡人意，同時(shí)也不具備較為專業(yè)化的服務(wù)條件，這時(shí)可以采用社區(qū)管理的方法為主，同時(shí)由公益性的企業(yè)對(duì)這些小區(qū)提供一定的維修服務(wù)，將這種服務(wù)作為過渡模式[3]。

（四）建立行政執(zhí)法監(jiān)督制度

始終基于按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，各地區(qū)將行政監(jiān)督和執(zhí)法職能擴(kuò)大到物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并制定明確的綜合管理部門的職責(zé)清單。對(duì)于住宅部門而言，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理房屋綜合體的完工，嚴(yán)格把控房屋建筑質(zhì)量，嚴(yán)禁出現(xiàn)一切違法建筑。對(duì)于公安部門而言，需負(fù)責(zé)居民區(qū)的公安管理、指導(dǎo)和執(zhí)行安全消防任務(wù)，加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)流程。對(duì)于司法部而言，主要負(fù)責(zé)指導(dǎo)鄰居和社區(qū)建立和改善居民的調(diào)解組織和工作機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)居民社區(qū)中沖突和糾紛的指導(dǎo)和調(diào)解。對(duì)于環(huán)境保護(hù)署而言，需負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)住宅區(qū)的生活噪聲和周圍的商業(yè)噪聲。對(duì)于質(zhì)量監(jiān)督部門而言，主要負(fù)責(zé)住宅區(qū)電梯，機(jī)械停車設(shè)備和鍋爐等特殊設(shè)備的安全監(jiān)督。對(duì)于工商部門而言，主要負(fù)責(zé)治理居民社區(qū)內(nèi)非法成立的公司。對(duì)于計(jì)價(jià)部門而言，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。

結(jié)語：

綜上所述，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，必須積極融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，堅(jiān)持特色、先進(jìn)、集約化發(fā)展道路，以物業(yè)管理行業(yè)的變化和升級(jí)為出發(fā)點(diǎn)，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的影響力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展。為建立一個(gè)宜居，安全，和諧的社區(qū)，需始終堅(jiān)持以人為本的服務(wù)宗旨，著力完善資產(chǎn)管理工作體系，不斷提高物業(yè)管理水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與現(xiàn)代城市兼容。

參考文獻(xiàn)：

[1] 《中國物業(yè)管理》編輯部. 學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記重要回信精神推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展[J]. 中國物業(yè)管理，2020（4）：1-2.

[2] 用智慧賦能和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展-第五屆產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展論壇暨產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)盟會(huì)議在大連成功召開[J]. 中國物業(yè)管理，2019（7）：4-5.

[3] 謝羅群. 智慧賦能、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，推進(jìn)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展——訪成都嘉善商務(wù)服務(wù)管理有限公司總經(jīng)理李軼梅[J]. 城市開發(fā)（物業(yè)管理），2020（8）：28-29.

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