趙秀容

摘要：本文就我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題進(jìn)行了思考、并提出了自己的一些看法。在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予了區(qū)分。通過提出問題論述不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實(shí)中的問題和思考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記;效力;芻議

一、概念提出

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。《物權(quán)法》第9條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力做出了規(guī)定，即：除法律另有規(guī)定以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記效力現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國(guó)物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念， 僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在 《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國(guó)的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng) 事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記 不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并 不充分。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。 此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自 己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的 反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得 到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違反社會(huì) 公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說我國(guó)目前在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解 釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動(dòng)就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟 就不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割;如果按登記對(duì)抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對(duì)雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立 法主張。在原國(guó)家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”

三、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國(guó)法例分析看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均 依本國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況和社會(huì)背景而訂立了符合自己國(guó)家的法律。我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立時(shí)期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場(chǎng)秩序是我國(guó)立法所要考 慮的基點(diǎn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時(shí)期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時(shí)我們也應(yīng)針對(duì)不同情況，對(duì)登記效力進(jìn)行不同的規(guī)定，兼采登記對(duì)抗主義之合理部分，這同樣也是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，保障市場(chǎng)交易安全和效率的需要。

在立法上，應(yīng)在物權(quán)法中統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的基本原則，并相應(yīng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，詳細(xì)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)、權(quán)限、責(zé)任、內(nèi)容等，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和 矛盾，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力要區(qū)分不同情況，規(guī)定不同的效力。比如對(duì)于依法經(jīng)相關(guān)部門審批通過的房 改房買賣合同，在送交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門時(shí)就應(yīng)該認(rèn)定其合同已經(jīng)生效，因?yàn)槠渚唧w內(nèi)容是否合法，房改是 否符合國(guó)家政策，已經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門、房改管理部門的審查、審批，當(dāng)事人雙方也以達(dá)成合意，產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)只是一種形式審查，而非實(shí)質(zhì)性審查，不影響合同的效力。另外，我國(guó)的審查制度往往涉及多個(gè)部門，手續(xù)繁雜，應(yīng)在登記過程中明確在哪個(gè)環(huán)節(jié)、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為生效時(shí)間，使法律更嚴(yán)密，更具可操作性。

對(duì)于因繼承、法院判決、法律直接規(guī)定、國(guó)家征用、自籌資金等形式取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)采取登 記對(duì)抗主義進(jìn)行規(guī)定或規(guī)定不經(jīng)登記禁止其處分權(quán)利，但并不以登記為權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)、變更的生效要件。這樣既可保護(hù)交易安全，亦可提高市場(chǎng)效率，限制行政權(quán)力的過分膨脹。

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