張楠 于磊 高磊

摘要：房屋已經(jīng)拆除，但申請人未申請注銷登記，只是將證書交給拆遷人，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人因?yàn)閷Σ疬w補(bǔ)償存有異議，到不動產(chǎn)登記部門申請補(bǔ)證，拆遷人在公示期提出了遺失補(bǔ)證異議，登記部門是否繼續(xù)補(bǔ)發(fā)？根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和案例進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：補(bǔ)證;登記簿;拆遷

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0037-39 收稿日期：2021-06-15

申請人甲因產(chǎn)權(quán)證丟失來申請補(bǔ)證，不動產(chǎn)登記部門受理后，發(fā)布公告，其工作單位乙提出異議，說該房以前系單位房改房，單位已經(jīng)與房主簽達(dá)成一致意見，由企業(yè)出面尋找了合作單位進(jìn)行拆遷改造，房主已經(jīng)和企業(yè)簽訂了合同，并且收取了拆遷補(bǔ)償款，甲的不動產(chǎn)證書現(xiàn)由單位保管。目前房屋已經(jīng)拆除，并提供了甲房屋已經(jīng)拆除的照片、甲的不動產(chǎn)證書和要求中止補(bǔ)證的異議申請。不動產(chǎn)登記部門派人進(jìn)行了現(xiàn)場查看，房屋確已拆除，對能否繼續(xù)補(bǔ)發(fā)甲的不動產(chǎn)證書，工作人員異議頗大。

1 不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)登記狀態(tài)的權(quán)威證明

不動產(chǎn)登記簿，是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊。《民法典》第216條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第217條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

不動產(chǎn)登記簿的概念首次在2007年《物權(quán)法》中進(jìn)行了規(guī)定，《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！斗课莸怯涋k法》第5條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。《土地登記辦法》第15條規(guī)定，土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)……。雖然《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《土地登記辦法》已經(jīng)作廢，但對登記簿的規(guī)定條款，在后續(xù)的法律法規(guī)仍然進(jìn)行了保留延續(xù)?！睹穹ǖ洹返?14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

本案中雖然甲和乙公司簽訂房屋拆遷改造協(xié)議，并且收取了協(xié)議補(bǔ)償款，但甲并未申請注銷登記，不動產(chǎn)登記簿并未發(fā)生變更，在法律上甲依然是該房屋的合法所有權(quán)人。從登記簿的角度分析，甲作為房屋的權(quán)利人有權(quán)聲明不動產(chǎn)證書丟失，然后可以申請補(bǔ)發(fā)其不動產(chǎn)權(quán)證。

2 申請補(bǔ)發(fā)時的異議，能否阻斷登記程序

不動產(chǎn)權(quán)證書一般由權(quán)利人保管持有，實(shí)踐中難免會出現(xiàn)遺失、滅失等情況，不動產(chǎn)登記簿效力的概念尚未在一般百姓中大面積普及，因此相關(guān)法律法規(guī)對補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證規(guī)定了嚴(yán)格的程序?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第22條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證并不屬于不動產(chǎn)登記部門必須現(xiàn)場查看的登記類型，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對原權(quán)利證書是否遺失或者滅失等情況無法查證。因此，規(guī)定了公告遺失聲明的方式，方便利害關(guān)系人及時提出異議，保障不動產(chǎn)權(quán)利證書的嚴(yán)肅性。

案例中，甲申請補(bǔ)發(fā)新的不動產(chǎn)證時，登記機(jī)構(gòu)在門戶網(wǎng)站上刊登了遺失聲明，如果在法定期限內(nèi)沒有人對聲明提出異議，則推定申請人的申請理由符合事實(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已盡法定審查義務(wù)，可以依法予以補(bǔ)發(fā)權(quán)利證書。公示期間，乙公司作為利害關(guān)系人提出了補(bǔ)發(fā)的異議，不動產(chǎn)登記部門能否受理異議，異議之后如何處理？

《民法典》第220條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第82條規(guī)定，利害關(guān)系人申請異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）證實(shí)對登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料;（二）證實(shí)不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的材料……第83條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明。

乙公司提供了甲同意拆遷改造的協(xié)議和收取了補(bǔ)償款的證明，證明其屬于利害關(guān)系人，并提供了房屋已經(jīng)拆遷的照片和甲的不動產(chǎn)證書，證明登記簿記載和實(shí)際物權(quán)狀態(tài)不一致，然后不動產(chǎn)登記部門實(shí)地進(jìn)行查看，房屋確已拆除，登記簿記載和物權(quán)實(shí)際狀態(tài)不一致。乙公司對甲申請補(bǔ)證的異議，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)予以受理，暫時停止了對甲產(chǎn)權(quán)證的補(bǔ)發(fā)，甲在補(bǔ)發(fā)申請的15個工作日之后，到不動產(chǎn)登記部門申請補(bǔ)發(fā)，不動產(chǎn)登記部門出具了不予受理通知書。

3 案例中值得思索的其他幾點(diǎn)啟示

3.1 單純補(bǔ)證行為不可行政訴訟

補(bǔ)換證不是一種登記類型，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《房屋登記辦法》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中均未將補(bǔ)換證列入登記類型中。補(bǔ)換證從本質(zhì)上講僅僅是對權(quán)利證書、證明的補(bǔ)發(fā)，并不對當(dāng)事人以及該不動產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，這是其不納入到登記類型的根本原因。

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第2條第2款規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。不動產(chǎn)權(quán)證書僅僅是由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)利人用以證明其享有不動產(chǎn)權(quán)利的證明，補(bǔ)發(fā)證書的行為并不實(shí)際改變不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬，其只是對原來頒證行為的一種重復(fù)，屬于重復(fù)處置的行為，因此，不具備可訴性。當(dāng)事人對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬有異議的，可以申請異議登記，進(jìn)而針對原頒證行為提出訴訟，而不能對補(bǔ)發(fā)行為提起訴訟。

3.2 登記部門能否受理補(bǔ)證的異議亟待明確

《行政訴訟法》第2條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提起訴訟。案例中，甲補(bǔ)換證行為本身并未侵害到乙的合法利益，乙公司認(rèn)為的利益受侵害在于甲未申請注銷登記，或者甲可能發(fā)生的行為，甲的補(bǔ)證行為并不會對乙產(chǎn)生實(shí)質(zhì)傷害。案例中，甲和乙簽訂了協(xié)議收取了補(bǔ)償款，如果房屋未拆除，登記簿記載并無錯誤，不動產(chǎn)登記部門不應(yīng)受理乙公司的異議申請。

實(shí)務(wù)中，很多人對不動產(chǎn)證書的效力仍停留在《物權(quán)法》實(shí)施之前，重證輕簿。不動產(chǎn)登記部門應(yīng)加大對不動產(chǎn)登記簿效力的宣傳，讓大家知曉真正的物權(quán)需要依據(jù)登記簿記載來明確，而不是靠證書對外公示。

3.3 甲的物權(quán)已經(jīng)滅失，登記部門如何處置

《民法典》第231條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。案例中，甲房屋的所有權(quán)因?yàn)榉课莶鸪?，物?quán)已經(jīng)消失。由于乙公司提出的異議，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記部門派人進(jìn)行了實(shí)地查看，確認(rèn)房屋已經(jīng)拆遷，已經(jīng)拆除的房屋，因事實(shí)行為導(dǎo)致甲的物權(quán)消失。

不動產(chǎn)登記實(shí)行自愿原則，當(dāng)事人的申請沒有期限限制。當(dāng)事人是否申請登記以及何時申請登記，由其自行決定。當(dāng)事人不申請登記的，登記機(jī)構(gòu)不得給予處罰或采取其他對當(dāng)事人不利的措施。

案例中，不動產(chǎn)登記部門首先應(yīng)該告知乙公司，為了避免發(fā)生損失，乙應(yīng)當(dāng)及時要求甲辦理房屋注銷登記，不能因?yàn)槌钟屑椎牟粍赢a(chǎn)證書而放松警惕。在甲方不配合的情況下，要提起民事訴訟或者申請仲裁，依法追究甲的責(zé)任，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

如果告知之后，乙公司不通過司法渠道維護(hù)權(quán)益，不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行了實(shí)地查看之后，發(fā)現(xiàn)登記簿與事實(shí)不符，可否啟動依職權(quán)更正的程序？《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第81條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個工作日后，依法予以更正;但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外。筆者認(rèn)為，登記部門可以通知甲方申請辦理注銷登記，如甲方拒不申請，可在30個工作日之后，公告注銷，以維護(hù)登記簿的權(quán)威性。

作者簡介：張楠、于磊、高磊，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。