【摘要】文章將房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)因素納入對(duì)企業(yè)負(fù)債影響的分析框架中。首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，并根據(jù)價(jià)值鏈理論等相關(guān)理論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)類(lèi)因素進(jìn)行劃分，從三個(gè)不同的角度提出能夠代表房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)因素的指標(biāo)，在結(jié)合相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)負(fù)債的影響，得出的研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)債務(wù)資金的需求，改善房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，最后提出了相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】輕資產(chǎn);房地產(chǎn)金融;負(fù)債率;房地產(chǎn)企業(yè)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、研究背景

2015年以后，我國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，加強(qiáng)了對(duì)金融行業(yè)的監(jiān)管，限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困難加大。在這樣的背景下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，更加注重企業(yè)自身具備的無(wú)形資產(chǎn)或資源，采取“輕資產(chǎn)”模式進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，更多地依靠自身的品牌、管理或服務(wù)等優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，降低對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴(lài)，在提升房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的同時(shí)也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模。如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2013年提出發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，2017年大規(guī)模出售自身持有的投資性房地產(chǎn)等流動(dòng)性較差的“重資產(chǎn)”，向文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅度降低;萬(wàn)科則在住宅領(lǐng)域開(kāi)發(fā)領(lǐng)域采取“小股操盤(pán)”模式，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金投入，在銷(xiāo)售領(lǐng)域加強(qiáng)同百度的合作，采用“互聯(lián)網(wǎng)+”營(yíng)銷(xiāo)等模式提升銷(xiāo)售去化能力;萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)還布局了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)和物業(yè)商管等領(lǐng)域，使得企業(yè)運(yùn)營(yíng)“輕資產(chǎn)化”趨勢(shì)越來(lái)越明顯。這種輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)提高了自身資源的利用率，這種改變有可能改善房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的相關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)企業(yè)采用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠有效提升企業(yè)的績(jī)效，同時(shí)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。莊宜彬（2020）從內(nèi)部控制的角度分析了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力和效率;岳麗芳（2020）則研究了降低房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的一系列戰(zhàn)略方案，認(rèn)為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的一個(gè)有效途徑;劉慧園（2020）則以萬(wàn)科集團(tuán)為例，分析了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)的影響，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科集團(tuán)正是通過(guò)采取輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型，提高了自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也擺脫了對(duì)傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的依賴(lài);王家明（2020）則從財(cái)務(wù)績(jī)效的角度分析了房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)采用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不僅能夠降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，還能夠有效提升企業(yè)的績(jī)效，提高企業(yè)的價(jià)值。

3、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的概念

企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)調(diào)低占用大量資金且投資回報(bào)率較低的“重資產(chǎn)”在企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比重，向資金占用量較少且投資回報(bào)率較高的“輕資產(chǎn)”傾斜。輕資產(chǎn)的概念與企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)概念有很大重合，但企業(yè)的輕資產(chǎn)不等同于無(wú)形資產(chǎn)，因?yàn)閺莫M義的范圍來(lái)講，輕資產(chǎn)是企業(yè)的專(zhuān)用性資產(chǎn)，而從廣義的范圍來(lái)講，輕資產(chǎn)包括企業(yè)各類(lèi)投資回報(bào)率較高且占用資金較少的資源。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在國(guó)家宏觀調(diào)控日益加強(qiáng)且企業(yè)傳統(tǒng)融資成本不斷上升的背景下，“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)更是迫在眉睫。根據(jù)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的相關(guān)研究，可以將房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)概括為企業(yè)品牌、人力資本和銷(xiāo)售能力三大類(lèi)因素。

第一，企業(yè)品牌。企業(yè)品牌是企業(yè)一項(xiàng)重要的輕資產(chǎn)，良好的企業(yè)品牌能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)額外效益，提升企業(yè)的價(jià)值。首先，良好的品牌能夠?yàn)槠髽I(yè)產(chǎn)品帶來(lái)品牌溢價(jià)，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)定價(jià)能力;其次，良好的企業(yè)品牌能夠?yàn)槠髽I(yè)吸引長(zhǎng)期的消費(fèi)者，穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流入;最后，良好的企業(yè)品牌能夠提升企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，有利于企業(yè)社會(huì)地位的提升，帶來(lái)無(wú)形的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的品牌能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更多的項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)和客源，帶來(lái)豐厚的品牌溢價(jià)，提升企業(yè)的價(jià)值。

第二，企業(yè)人力資本。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資本是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一部分，企業(yè)人力資本是在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積累形成的，是企業(yè)最具活力和創(chuàng)造力的輕資產(chǎn)。企業(yè)人力資本高低的體現(xiàn)包括整體員工學(xué)歷、素質(zhì)水平，還體現(xiàn)在企業(yè)家及領(lǐng)導(dǎo)層具備的企業(yè)家精神和決策能力上。企業(yè)人力資本發(fā)揮作用的范圍包括企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、發(fā)展轉(zhuǎn)型以及重大事項(xiàng)，能夠涵蓋企業(yè)的眾多方面。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，人力資本是至關(guān)重要的，優(yōu)良的人力資本能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資策略、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等決策提供高水平的建議，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資源優(yōu)化配置。

第三，企業(yè)銷(xiāo)售能力。銷(xiāo)售對(duì)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率有重要影響，反映了企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力的強(qiáng)弱，銷(xiāo)售能力越強(qiáng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力越強(qiáng)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)和企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。企業(yè)銷(xiāo)售能力良好，能夠促進(jìn)企業(yè)庫(kù)存的去化，保障企業(yè)投資的回收和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定，最終促進(jìn)企業(yè)價(jià)值的提升。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外部資金的需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。

4、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)負(fù)債的影響分析

通過(guò)以往的研究結(jié)論，可以從以下幾個(gè)方面分析輕資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率能夠產(chǎn)生的影響，即輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能夠通過(guò)不同的途徑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債產(chǎn)生不同的影響。

第一，雖然輕資產(chǎn)能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效，最終提升房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值，但輕資產(chǎn)難以完全在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以度量，這使得金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人很難評(píng)估企業(yè)輕資產(chǎn)的價(jià)值，輕資產(chǎn)難以發(fā)揮抵押品的作用，企業(yè)很難單純依靠輕資產(chǎn)獲得債務(wù)融資。并且，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自身更多的資源投入輕資產(chǎn)，則其有形的重資產(chǎn)占比將下降，在進(jìn)行銀行融資時(shí)抵押品的數(shù)量也將下降。因此，從抵押品價(jià)值角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)無(wú)法提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，反而可能會(huì)引致資產(chǎn)負(fù)債率的下降。

第二，輕資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比除了反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)輕資產(chǎn)的投資程度，也在一定程度上反映了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的充裕程度，房地產(chǎn)企業(yè)只有滿足了其有形資產(chǎn)的投資才能夠培育品牌價(jià)值、管理能力等輕資產(chǎn)，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金資源充裕程度的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)投資輕資產(chǎn)的比重也反映了房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)金資源的充裕程度，房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)金資源越充足，則其對(duì)外部融資的需求也會(huì)越低，因而房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)與負(fù)債率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)是企業(yè)無(wú)形的價(jià)值，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)價(jià)值的提升和績(jī)效的改善產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)業(yè)的輕資產(chǎn)能夠在多個(gè)方面影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值。如果企業(yè)品牌價(jià)值越高，企業(yè)品牌輸出的可能性越大，越有利于企業(yè)價(jià)值的提升，也會(huì)在一定程度上會(huì)提升企業(yè)負(fù)債能力和負(fù)債水平，但品牌和管理能力的輸出使得房地產(chǎn)企業(yè)不再需要高額資金投入，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)這一資產(chǎn)比重越高，其外部資金融資需求也將越低。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售能力與企業(yè)資金周轉(zhuǎn)指標(biāo)相關(guān)，銷(xiāo)售能力越強(qiáng)的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定和企業(yè)盈利能力的提升，若房地產(chǎn)企業(yè)自身資金周轉(zhuǎn)率較快，則意味著房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的自由現(xiàn)金流，這些資金能夠在一定程度上滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。而根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)融資選擇的先后順序?yàn)閮?nèi)部資金>債權(quán)融資>股權(quán)融資，因此，企業(yè)內(nèi)部資金的充裕會(huì)使得其對(duì)外部資金需求量降低，企業(yè)負(fù)債率可能就會(huì)降低。

5、研究結(jié)論及建議

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)因素對(duì)負(fù)債的影響進(jìn)行分析，可以得出研究結(jié)論如下。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資產(chǎn)與其自身負(fù)債率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)輸出品牌能力越強(qiáng)，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力就越強(qiáng)，企業(yè)對(duì)外部融資的需求越小，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率就越低。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)人力資本與其負(fù)債率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。人力資本是企業(yè)輕資產(chǎn)非常重要的一類(lèi)因素，人力資本投入回報(bào)率越高，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)因素能夠發(fā)揮的作用越大，無(wú)形資源對(duì)有形資產(chǎn)投入產(chǎn)生替代作用，使得房地產(chǎn)負(fù)債率降低。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售能力與其負(fù)債率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售能力作為輕資產(chǎn)因素的一種，銷(xiāo)售能力的高低反映了企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的強(qiáng)弱。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售能力越強(qiáng)，其自身資金周轉(zhuǎn)越快，外部資金需求降低，資產(chǎn)負(fù)債率隨之降低。

根據(jù)以上研究結(jié)論，可知房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能夠顯著降低其對(duì)負(fù)債的需求。據(jù)此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議如下：

（1）重視品牌的作用，打造品牌資產(chǎn)。品牌資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)因素中重要的組成部分，品牌資產(chǎn)價(jià)值的高低反映了房地產(chǎn)企業(yè)品牌輸出能力的強(qiáng)弱，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)輸出品牌、合作開(kāi)發(fā)能夠降低其自身資金投入，降低融資需求，最終有利于負(fù)債率的優(yōu)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視品牌資產(chǎn)，提升品牌影響力。

（2）充分開(kāi)發(fā)公司的人力資本。房地產(chǎn)企業(yè)雖然屬于資金密集型行業(yè)，但人力資本的提升有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理效率的提高，從而有助于其并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)時(shí)管理能力的輸出，使人力資本投入對(duì)有形資產(chǎn)投入形成替代效應(yīng)，降低企業(yè)負(fù)債率，促進(jìn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

（3）注重銷(xiāo)售能力的提升。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售能力與其庫(kù)存去化和資金周轉(zhuǎn)密切相關(guān)，銷(xiāo)售能力提升的最終目的是加快房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資金需求，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的提升和資源配置結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

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作者簡(jiǎn)介：

李茜（1978.06-），性別：女，民族：漢，籍貫：遼寧大連，學(xué)歷：本科，現(xiàn)有職稱(chēng)：高級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。