程啟歡 張立松 姚鐘惠

摘要：規(guī)劃核準圖所表達的信息雖是房產(chǎn)面積預測繪工作的計算依據(jù)，但不是做出合理處置方法的唯一標準。在實際工作中，必須結(jié)合建筑部位的不同建筑形式、不同性質(zhì)才能做出相對合理的處理方法。結(jié)合相關案例，對規(guī)劃圖紙標注與房產(chǎn)面積預測繪應用進行分析。

關鍵詞：規(guī)劃功能標注;建筑形式;建筑性質(zhì);房產(chǎn)面積預測繪

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0066-68 收稿日期：2020-12-10

房產(chǎn)面積預測繪的測算依據(jù)之一是規(guī)劃行政主管部門核準的建筑施工圖，由于目前GB/T17986.1-2000 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中表述面積計算的方式是以建筑用途作為劃分標準的，那么規(guī)劃核準圖上的信息表達就顯得尤為重要，圖紙信息主要分為兩大類：由文字表達的用途標注類、由線性圖例表達的建筑形式類。這些房產(chǎn)預測繪工作所賴以為據(jù)的規(guī)劃圖紙信息是否能夠向房產(chǎn)預測繪工作者傳遞出明確的判斷依據(jù)，又或是傳遞出的信息在結(jié)合了房產(chǎn)面積測算相關規(guī)定后是否會產(chǎn)生矛盾。

為了便于探討，筆者結(jié)合實際工作中的案例加以分析。

1 規(guī)劃標注管道井與設備間的判斷

根據(jù)房產(chǎn)測繪共用建筑面積劃分分攤遵循的原則：幢分攤共有部位、功能區(qū)分攤共有部位、層分攤共有部位三個級別;共有部位不同的建筑形式及功能，決定著該共有部位處于不同的分攤級別，共有面積分攤的結(jié)果自然是不一致的。

就管道井而言，該部位是建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道，服務范圍類似于樓梯間，進行共有部位面積分攤時，按功能區(qū)分攤級別劃分。而設備間則是在某一層面中安裝各種設備的房間，在共有部位面積分攤時，按照其具體的設計功能，會做為層分攤級別或功能區(qū)分攤級別處理。

具體案例分析如下：一幢房屋地上一至二層為商業(yè)，三層以上為公寓，位于一二層商業(yè)專為三層以上公寓服務的核心筒范圍內(nèi)規(guī)劃核準圖中標注有若干個3至4平方米左右的“強電間”“弱電間”，此“強、弱電間”在三層以上核心筒內(nèi)相同部位一直貫穿至頂層（見圖1）。

雖規(guī)劃標注為“強、弱電間”的設備間名稱，但其設計的建筑形式與管道井完全相同，經(jīng)與設計部門溝通，最終確認其實際功能為管道井。因此，該建筑部位屬于功能區(qū)分攤級別的范圍，若僅依據(jù)規(guī)劃核準標注的設備間用途劃分入層分攤級別有違實際建筑形式。

同時，《南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）具有自身的特色，為了結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，維護業(yè)主的權(quán)益，在《規(guī)程》中規(guī)定“只為某一功能區(qū)服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍”屬于不計入分攤面積的共有部位，那么前述的案例就更凸顯出該建筑部位是屬于功能區(qū)分攤級別亦或是層分攤級別的判斷了。

2 規(guī)劃標注的上空，應考慮其不同性質(zhì)分別處理

一般而言，規(guī)劃核準圖上標注的上空符號的區(qū)域，在房產(chǎn)面積測繪中均屬于不計算建筑面積的范圍，但也有例外。結(jié)合案例分析：一幢住宅樓中設計有復式躍層的戶型，在該復式躍層戶型內(nèi)設置的套內(nèi)樓梯有L型、U型、旋轉(zhuǎn)樓梯等多種布置情況，規(guī)劃核準圖復式上層層面在樓梯梯段圍合的區(qū)域中表達“上空”符號（見圖2）。

此“上空”符號與一般意義上的客廳“上空”是有區(qū)別的，不應簡單按照規(guī)劃核準圖標注的“上空”做不計算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業(yè)術(shù)語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計算此復式戶型的套內(nèi)面積時，該建筑部位雖規(guī)劃核準圖標注為“上空”，也應按照設計的建筑功能計算入該戶套內(nèi)面積中。

3 規(guī)劃標注“前室”計算全面積或半面積的判斷

“前室”是指設置在人流進入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風的封閉樓梯間之前的過渡空間，由于“前室”在消防設計上需具備內(nèi)部設有機械排煙或自然排煙的設施。近年來，關于“前室”的建筑形式又出現(xiàn)了一種不封閉開敞結(jié)構(gòu)，這樣可利用外圍護不封閉結(jié)構(gòu)進行自然排煙。而對于規(guī)劃核準圖而言，標注統(tǒng)一使用的是“前室”。

在房產(chǎn)面積預測繪時，遇見此類開敞設計的“前室”，就需要結(jié)合其實際的建筑形式加以分析，從前述的設計要求中可以發(fā)現(xiàn)，“前室”的不封閉結(jié)構(gòu)是基于消防設計的需要。因此，房產(chǎn)面積計算時不應按照封閉與否來判斷全、半面積，應從該前室屬于何種性質(zhì)的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計算全面積，若是處于房屋主體結(jié)構(gòu)外，那么該“前室”類似于陽臺的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應按照半面積計算處理。

結(jié)合以上三例的討論分析，筆者認為，規(guī)劃核準圖所表達的信息雖是房產(chǎn)面積預測繪工作的計算依據(jù)，但不是做出合理處置方法的唯一標準。畢竟不同的行業(yè)采用的標準不同，房屋建筑設計注重的是房屋設計結(jié)構(gòu)、功能;房產(chǎn)面積測繪注重的是產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的劃分，大家所使用的專業(yè)語言看似類同，實則有所區(qū)別。從設計環(huán)境方面來看，隨著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，當今的房屋功能性日趨多樣化，由此產(chǎn)生的新建筑形式、新用途標注也會越來越多，通過已經(jīng)出現(xiàn)的諸如“入戶花園”“消防陽臺”“共享空間”等也可深刻體會，且針對不斷創(chuàng)新的用途標注，目前還沒有一個規(guī)范化的管理。因此，房產(chǎn)預測繪工作就需要與時俱進地不斷提升自身專業(yè)水平，了解關于房屋建筑設計、消防設計等相關專業(yè)知識，從而清楚判斷實踐中所面對的建筑部位究竟適用房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產(chǎn)預測繪工作的成果都將運用到不動產(chǎn)銷售、抵押的依據(jù)，一個合規(guī)、合理的房產(chǎn)預測繪成果才能直面房屋購買者挑剔的目光。

作者簡介：程啟歡，南京市房地產(chǎn)市場交易管理中心。

張立松，南京巨鑫房地產(chǎn)測繪有限責任公司。

姚鐘惠，南京市房地產(chǎn)市場交易管理中心。