作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)

阿里巴巴商學(xué)院。

從2016年下半年開始，為了遏制不斷上漲的地價，一些地方政府修改了土地拍賣規(guī)則。其中北京最先在土地拍賣新規(guī)中要求土地報價達到競價上限后，進入競自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達到100%。其他城市紛紛跟進，以筆者所在地杭州為例，杭州在2017年3月頒布的土地拍賣新規(guī)中要求，當(dāng)溢價率達到70%時，開發(fā)商轉(zhuǎn)而競爭自持比例。兩年后的2019年3月，溢價率調(diào)整為30%。根據(jù)統(tǒng)計，從2017年3月到2020年11月，杭州市范圍內(nèi)共誕生了131宗需要自持的涉宅項目，涉自持面積221.56萬平方米，可提供超2萬套租賃房源。

一晃這項政策已經(jīng)有5個年頭了，直到今天這項關(guān)于自持的拍賣規(guī)定仍然存在，有必要評價并反思下該政策的市場效果。簡單來說，這項政策的最大好處在于避免了“地王”的出現(xiàn)，減輕了地方政府來自上層的壓力。在現(xiàn)實中，新“地王”往往會導(dǎo)致周邊的二手房價應(yīng)聲而漲，控制了“地王”也是房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的一大成就;其次，鑒于機構(gòu)出租者稀缺，這項政策實際上促進了集中式長租公寓的出現(xiàn)，開發(fā)商成為機構(gòu)出租者比分散式托管租賃要更穩(wěn)定更規(guī)范，政府部門更易于管理。

不幸的是，并不是每一個開發(fā)商都有租賃房的運營能力。政府文件中明文規(guī)定“自持型商品房不得分割、轉(zhuǎn)讓和出售”，甚至要求“企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致”。交易和轉(zhuǎn)讓權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利的重要形式，人為地限制開發(fā)商在70年內(nèi)都不得轉(zhuǎn)讓和出售，實際上會使得開發(fā)商面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險。有些開發(fā)商比如北京萬科翡翠書院要求10年租金180萬元一次付清，以規(guī)避成本壓力。

一些朋友可能不認(rèn)同我的觀點，認(rèn)為政府制定規(guī)則然后開發(fā)商在土拍市場競爭，一個愿打一個愿挨，開發(fā)商完全可以不超過溢價率30%報價從而避免自持。其實土地拍賣價格底價的制定是一門學(xué)問。市場的神奇之處在于，如果沒有競爭，政府和開發(fā)商其實事先都不知道一塊地的真實價格是多少。如果再加上政府有意限制地價和市場預(yù)期強烈，突破30%溢價從而競爭自持比例是完全有可能的，這不能怪開放商頭腦發(fā)熱一時沖動。

再進一步，即使開放商有運營能力或者希望從開發(fā)商轉(zhuǎn)為運營商，有意持有部分資產(chǎn)并將其作為未來發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)。在當(dāng)前的房價租金比下，也是不理性的。開發(fā)商希望通過自持型商品房獲得正常的回報幾乎不可能，現(xiàn)實中自持物業(yè)往往集中在一些商業(yè)地產(chǎn)，自持商品住房幾乎都是被迫的。我們可能認(rèn)為萬科一次收取10年180萬元租金太貴，但100%自持的翡翠書院周邊商品房價在10萬元左右，2%的市價回報率一點都不高。不過在現(xiàn)實中，那些建立在底價低廉的租賃用地上的自持型商品房，大家不用擔(dān)心其出路問題。由于基本上是底價定向出讓給有背景的開發(fā)企業(yè)，這些自持型租賃房的樓面價只有同類地段商品房樓面價的三分之一，那些在非租賃用地陷入競爭自持的開發(fā)商可沒有這么好的待遇。

還有一個不可忽視的問題是，由于大量的小區(qū)出現(xiàn)開發(fā)商自持租賃商品房，這人為導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)部矛盾。筆者認(rèn)為，融合社區(qū)其實是一個夢想，但并不穩(wěn)定。開發(fā)商自持商品房也是類似，這些自持商品住房肯定要用于出租，開發(fā)商認(rèn)為這是自己不可剝奪并受政府鼓勵的權(quán)利，即使租不出價格，原有小區(qū)居民也不認(rèn)同這種行為，擔(dān)心損害居住環(huán)境降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。以杭州為例，2020年來已有多個小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商就自持型商品房分割出租事宜發(fā)生爭執(zhí)，雙方各執(zhí)一詞難以妥協(xié)，這也是政策設(shè)計當(dāng)初沒想到的。

對于這些自持型商品房未來的出路問題，一些人寄希望于未來房租會大漲。房租會不會漲？會的。但通過房租上漲來獲得財務(wù)可持續(xù)并不現(xiàn)實，因為太慢了。除非房租在短期內(nèi)翻倍上漲，這又是不可能的。其實，很多開發(fā)商的心理是，與其寄托于自持型商品房出租時房租上漲，還不如寄希望于可出售的商品房價上漲，交叉補貼也不算虧。大量原本可以出售的商品房轉(zhuǎn)而被自持，這減少了商品住房的供給提升了房價降低了房租，并導(dǎo)致長租公寓市場競爭更加激烈，對開發(fā)商的運營能力也提出了更高的要求。

想來想去，開發(fā)商實際是在賭未來政策會放開，即自持70年的規(guī)定是不可維持遲早會取消的。一旦市場遇冷，地方政府會有意識地調(diào)整土地出讓政策。在前期，這種政策的變動已有端倪。例如2019年1月10日，天津招商泰達受讓的四宗地塊合同約定中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”被取消，允許其變?yōu)榭墒圩≌?。在筆者看來，于今之計，應(yīng)趁早取消強制自持規(guī)定，讓開發(fā)商自行決定自持與否?！白屖袌鲈谫Y源配置中發(fā)揮決定性作用”不應(yīng)該在房地產(chǎn)市場成為一句空話。