王煌森

【摘要】為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益水平，本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制進(jìn)行研究。文中分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的重要性和問題，并提出了解決措施，如，加強(qiáng)項(xiàng)目管理與成本控制的全局意識(shí)、自上而下提升成本控制意識(shí)、做好竣工后的成本控制工作等，希望可以為有關(guān)人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);項(xiàng)目管理;成本控制;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.175

隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提升，對(duì)于住房的需求不斷提升，這推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)競爭也變得更加激烈，在這種情況下，企業(yè)要想提升競爭力，就需要提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該注重項(xiàng)目管理以及成本控制工作，分析當(dāng)前工作中存在的問題，并采取措施進(jìn)行改善和解決，進(jìn)而提升項(xiàng)目管理及成本控制工作的水平，充分發(fā)揮出工作的作用，增加項(xiàng)目的建設(shè)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的重要性

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，這也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。建筑的價(jià)格是人們廣泛關(guān)注的一個(gè)問題，房價(jià)的不斷提升，刺激了市場經(jīng)濟(jì)化的發(fā)展，雖然國家已經(jīng)實(shí)施了宏觀調(diào)控，制定了一些保障措施，基于各種外圍方式控制房價(jià)的提高，然而效果并不是很理想，并未穩(wěn)定房價(jià)，產(chǎn)生了買房困難等問題。底層勞動(dòng)者都希望房價(jià)下降，這可以提升人們的生活幸福感，因此，對(duì)房價(jià)較高的問題進(jìn)行解決，讓市場回歸理性發(fā)展，就變成一個(gè)關(guān)鍵的研究問題[1]。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)了解市場發(fā)展以及走向，通過采取有效的措施，如，強(qiáng)化成本控制等，進(jìn)而應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)以及危機(jī)，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防御能力，促進(jìn)自身的健康發(fā)展。有效的落實(shí)項(xiàng)目管理及成本控制工作，能夠發(fā)揮出二者的共同有點(diǎn)，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制中存在的問題

2.1決策階段的成本控制意識(shí)較低

成本控制不能只限制在建設(shè)階段，還需要注重決策階段的成本控制，進(jìn)而主導(dǎo)項(xiàng)目的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要落實(shí)好決策階段的成本控制，這會(huì)影響到后期建設(shè)中資金流向和成本控制的力度，關(guān)系到工程建設(shè)的效益。在項(xiàng)目管理實(shí)踐中，企業(yè)需要估測工程建設(shè)所需資金，制定相關(guān)的成本預(yù)算計(jì)劃，為項(xiàng)目建設(shè)中的資金運(yùn)用提供依據(jù)，需要按照計(jì)劃對(duì)相關(guān)的成本支出進(jìn)行預(yù)算，制定合理的成本計(jì)劃方案[2]。然而當(dāng)前很多企業(yè)在這一階段都缺乏成本控制意識(shí)，只看重建設(shè)階段的成本管控，導(dǎo)致成本控制的準(zhǔn)確性不足，存在浪費(fèi)問題，給工程的效益帶去了消極的影響，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2項(xiàng)目管理及成本控制的全局意識(shí)較弱

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制工作，應(yīng)該立足于全局利益層面，整體上對(duì)工程的成本實(shí)施控制。在一些企業(yè)中，因?yàn)槌杀竟芾砣藛T的專業(yè)性有限，對(duì)于成本管理沒有樹立全局意識(shí)，且各部門的溝通不足，導(dǎo)致各部門都看重自己的利益，出現(xiàn)浪費(fèi)問題，增加了一些沒有必要的支出。

2.3竣工后成本控制分析不足

竣工之后分析成本控制情況，能夠?yàn)槠髽I(yè)未來的項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制工作提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)，從而優(yōu)化成本控制工作和項(xiàng)目管理工作。當(dāng)前很多企業(yè)并不重視竣工后的成本控制分析工作，有關(guān)的信息并未得到有效的收集和處理，特別是成本控制不足的環(huán)節(jié)或是成本浪費(fèi)嚴(yán)重的部門，并未總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，無法為后面項(xiàng)目的成本控制提供依據(jù)[3]。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的策略

3.1注重做好市場調(diào)查工作

在項(xiàng)目管理中，企業(yè)應(yīng)該提升對(duì)市場調(diào)查的重視程度，這是項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)。在房地產(chǎn)營銷時(shí)代，這項(xiàng)工作的開展效果，會(huì)給項(xiàng)目的成敗帶去重要的影響，要想提升項(xiàng)目的競爭力，企業(yè)就需要全面的了解商業(yè)情報(bào)，例如，消費(fèi)者的實(shí)際需求、市場供求、競爭對(duì)手的信息等等。在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究階段是重要的一部分，而設(shè)計(jì)則是工程的龍頭，只有全面的了解相關(guān)的信息，才能科學(xué)合理的設(shè)計(jì)工程，為開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)。因此，要想提升可行性階段的效果，企業(yè)就需要積極的投入各項(xiàng)資源，構(gòu)建健全的支持機(jī)構(gòu)以及決策流程，更好的收集和整理相關(guān)的資源，為科學(xué)決策奠定良好的基礎(chǔ)，優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目的定位，包括市場以及產(chǎn)品方面的定位。

3.2自上而下提高成本控制意識(shí)

思想會(huì)直接決定行動(dòng)，因此，為了促進(jìn)成本控制工作的有效開展，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就要提升對(duì)其的重視程度，影響下面的員工，讓企業(yè)內(nèi)所有人員都可以提升成本控制意識(shí)，將這項(xiàng)工作滲透到項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中[4]。具體來說，第一，管理層要先提升這方面的意識(shí)，注重項(xiàng)目管理和成本控制工作，從制度方面提供支持，制定健全的成本控制制度，讓企業(yè)能夠規(guī)范、有序的開展。第二，提升所有人員的成本控制意識(shí)，將工作滲透到項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程中。部分中小型企業(yè)對(duì)成本控制工作缺乏正確、全面的認(rèn)識(shí)，覺得這是財(cái)會(huì)部門的工作，導(dǎo)致工作的開展存在較大的難度。所以，企業(yè)應(yīng)該組織所有人員實(shí)施培訓(xùn)，引導(dǎo)其樹立較強(qiáng)的成本控制意識(shí)，營造良好的氛圍，避免在項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)因?yàn)槭韬鲈斐傻睦速M(fèi)問題。

3.3實(shí)施精細(xì)化成本管控

為了充分發(fā)揮出成本控制工作的價(jià)值，就要運(yùn)用精細(xì)化管理理念和模式。具體來說，第一，將成本控制滲透到項(xiàng)目建設(shè)的各環(huán)節(jié)中;第二，對(duì)成本控制方案實(shí)施精細(xì)化管理，運(yùn)用多種方案，如，目標(biāo)成本管理、平衡計(jì)分卡以及標(biāo)桿成本管理等，考慮不同項(xiàng)目的施工方案和材料損耗狀況，實(shí)施細(xì)化管理;第三，對(duì)成本控制計(jì)劃實(shí)施精細(xì)化管理，尤其要重視考察材料消耗、資金使用、成本控制計(jì)劃，及時(shí)的做出反饋，為下一輪計(jì)劃的優(yōu)化提供依據(jù)，減少施工中的資源損耗以及風(fēng)險(xiǎn)。

3.4加強(qiáng)質(zhì)量控制工作

這是項(xiàng)目管理工作中的重要內(nèi)容，需要滲透到開發(fā)的整個(gè)過程中。在前期工作中，應(yīng)該注重構(gòu)建質(zhì)量管理責(zé)任制，并制定質(zhì)量計(jì)劃以及項(xiàng)目評(píng)審制度;在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該合理的選擇設(shè)計(jì)單位，跟蹤好設(shè)計(jì)質(zhì)量，全面的對(duì)比多個(gè)方案，科學(xué)的選擇最佳的方案，只有提升設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和有效性，才能避免施工中的變更問題，同時(shí)對(duì)成本進(jìn)行有效的控制;在施工階段，需要依據(jù)產(chǎn)品的策劃定位，樹立全過程成本理念，制定科學(xué)的質(zhì)量管理計(jì)劃，對(duì)施工的各個(gè)環(huán)節(jié)和工序進(jìn)行跟蹤，落實(shí)好三檢制度，提升質(zhì)量控制的效果;在檢測和監(jiān)理質(zhì)量控制工作中，應(yīng)該遵循“預(yù)防為主”的原則，構(gòu)建系統(tǒng)的質(zhì)量控制體系，從而提升項(xiàng)目的整體建設(shè)質(zhì)量。

3.5合理的控制財(cái)務(wù)費(fèi)用支出

有效的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，能夠節(jié)省建設(shè)的成本，提升成本控制的效果。當(dāng)前企業(yè)主要通過銀行貸款、預(yù)收款、自由資金、承包商帶資承包這幾種方式籌集資金，這些都和項(xiàng)目開發(fā)成本具有緊密的聯(lián)系，因此，應(yīng)該加強(qiáng)籌資預(yù)算，科學(xué)的選擇資金籌集的時(shí)機(jī)，明確期限，加強(qiáng)對(duì)籌資成本的控制[5]。對(duì)于承建商帶資承包的方式，應(yīng)該全面、嚴(yán)格的審查其信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力情況，分析其提供的籌資方案，保障合同的履行，確保資金能夠及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)的到位，避免影響到項(xiàng)目的正常建設(shè)，防止出現(xiàn)沒有必要的成本。

3.6科學(xué)控制承發(fā)包造價(jià)

當(dāng)前招投標(biāo)方式得到了有效的運(yùn)用，企業(yè)可基于這種方式，選擇各方面符合要求的承包商。招標(biāo)方式較多，每種招標(biāo)方式適用的開發(fā)項(xiàng)目存在差異，這就要依據(jù)具體的情況，合理的選擇。企業(yè)可委托中介機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目的標(biāo)底，明確預(yù)期價(jià)格。具體應(yīng)該結(jié)合施工圖的情況，如果圖紙有深度，可以利用綜合單價(jià)固定、工程量清單招標(biāo)的方式，若是深度不足，就可以通過模擬清單招標(biāo)，一般是明確施工圖之后，核對(duì)預(yù)算，實(shí)施總價(jià)包干。設(shè)計(jì)變更應(yīng)該依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，針對(duì)材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，可通過約定降價(jià)、漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)范圍來減少風(fēng)險(xiǎn)，通常幅度控制在5%內(nèi)，沒有超出這一范圍的漲價(jià)和降價(jià)，由施工單位承擔(dān)，超出后就要由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，對(duì)承發(fā)包造價(jià)實(shí)施控制。

3.7做好項(xiàng)目竣工的分析工作，積累經(jīng)驗(yàn)

企業(yè)在工程竣工之后，應(yīng)該及時(shí)、全面的分析項(xiàng)目管理和成本控制工作，分析存在的問題，找出原因，制定解決措施，不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，為后面項(xiàng)目管理及成本控制工作的開展提供依據(jù)。

結(jié)語：

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)較大、變化較多，這也讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中面臨著很多的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，生存環(huán)境比較嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)該積極的落實(shí)項(xiàng)目管理工作以及成本控制工作，控制好各階段的成本，優(yōu)化管理模式，建立健全的制度體系，還需要結(jié)合市場變化情況，有效的分析和總結(jié)問題，不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，從而提升企業(yè)的競爭力。

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