趙奉軍

從今年2月底開始，22個(gè)重點(diǎn)城市開始實(shí)行住宅用地集中供應(yīng)政策，即“集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織土地出讓”。這項(xiàng)政策是繼針對(duì)開發(fā)商的“三道紅線”和針對(duì)商業(yè)銀行“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，針對(duì)地方政府土地出讓市場(chǎng)的全新措施，且事先沒有任何風(fēng)聲，相當(dāng)突然。截止到目前，已經(jīng)有一些城市如廣州、深圳、北京和杭州等發(fā)布了首批集中土地出讓公告。

如何評(píng)判這項(xiàng)政策的影響，囿于目前可得的信息甚少，很難全面評(píng)判。在此，僅從政府監(jiān)管、開發(fā)商行為和市場(chǎng)影響三個(gè)維度做一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)判。

首先，在后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面會(huì)迅速反彈，中央政府確定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)其實(shí)比較保守。有人預(yù)計(jì)今年一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)增速將同比增長(zhǎng)20%，但由于物價(jià)仍然萎靡不振，流動(dòng)性沒有明顯緊縮的跡象，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的壓力，尤其是那些人口流入明顯的重點(diǎn)城市。既然在疫情最嚴(yán)重期間本該放松的調(diào)控都咬牙堅(jiān)持下來了，那在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)階段，房地產(chǎn)此時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用相對(duì)降低，政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)有了其他抓手，那就更不要奢望政府會(huì)改弦更張。這是我們要明白該政策出臺(tái)的首要背景。

同時(shí)，今年的政府工作報(bào)告中提出“解決好大城市住房突出問題”，是因?yàn)橐恢币詠矶冀鉀Q得不大好。從目前看來，地方政府試圖通過新房限價(jià)并限定購房資格，重點(diǎn)滿足新市民和無房家庭的住房需求。新房限價(jià)，自然會(huì)對(duì)土地出讓價(jià)格有限定。以往的分散式不定期土地出讓行為，上層政府包括住建部和自然資源部面對(duì)各地紛繁復(fù)雜的土地出讓信息，難以判定究竟是區(qū)域行為還是整體市場(chǎng)層面，某一個(gè)地方出“地王”可能完全是由于該區(qū)域差異化的供求形勢(shì)，而普遍創(chuàng)新高更可能是市場(chǎng)整體形勢(shì)發(fā)生變化。改為一年不超過三次土地集中出讓后，信息傳遞相對(duì)單一且易于掌控，調(diào)控部門更容易及時(shí)判斷和監(jiān)管土地市場(chǎng)形勢(shì)并有針對(duì)性的出臺(tái)相關(guān)政策。

其次，從開發(fā)商行為來看，很多人的一個(gè)基本判斷是利好頭部開發(fā)商。我的理解有所不同，在當(dāng)前限地價(jià)并限制房?jī)r(jià)的前提下，大量開發(fā)商正在淪為“代建商”。盡管在正常市場(chǎng)條件下，政府設(shè)定的房?jī)r(jià)還能保證開發(fā)商有合理利潤(rùn)，但再?zèng)]有以前那種高額利潤(rùn)了，即使是加快周轉(zhuǎn)提高杠桿（“三道紅線”本身對(duì)杠桿有嚴(yán)格限制），回報(bào)率也一般，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)開發(fā)商而言已經(jīng)很難有驚喜。這一點(diǎn)，從股市上眾多房地產(chǎn)上市公司股價(jià)近兩年的走勢(shì)可以看出，投資者普遍判斷開發(fā)商難有超額收益。至于有人認(rèn)為，土地集中供應(yīng)后，大型開發(fā)商因?yàn)橛匈Y金優(yōu)勢(shì)，更能滿足集中供地的保證金要求，此政策傳聞當(dāng)日，房地產(chǎn)上市公司股價(jià)大多漲停就是明證。但這個(gè)只是硬幣的一面。

另一面是，即使是大開發(fā)商，在同一時(shí)期舉牌不同地區(qū)眾多集中供應(yīng)的地塊也是不可能的任務(wù)，不僅是資金實(shí)力難以達(dá)標(biāo)且各種前期準(zhǔn)備工作繁重，必須有所取舍，也有可能更多出現(xiàn)開發(fā)商聯(lián)合行為。這意味著土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)烈度會(huì)有所降低，這對(duì)中小型開發(fā)商是有利的，有更多的撿漏機(jī)會(huì)。不過，中小型開發(fā)商本身面臨著商業(yè)銀行“兩道紅線”的更大沖擊（商業(yè)銀行如果要削減房地產(chǎn)開發(fā)貸款滿足央行規(guī)定的比例要求，首選自然是中小型開發(fā)商），未來的日子確實(shí)要難過得多。還有一點(diǎn)是，由于集中供應(yīng)土地，以往那種名為“招拍掛”，實(shí)則“定向出讓”的行為可能再難有操作空間。

最后，從大家關(guān)注的市場(chǎng)影響和房?jī)r(jià)來看，如果土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度下降，自然有助于降低土地溢價(jià)并減少地方政府土地出讓收入，這未必能讓地方政府滿意，但地方政府本身的目標(biāo)是多元的，滿足上層金融穩(wěn)定的要求、減少新市民的怨言以及提高城市吸引力也很重要。此項(xiàng)政策并不是一個(gè)減少土地供應(yīng)的緊縮政策，相反，自然資源部的要求是“各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量”，并“將保障供地規(guī)模作為第一要求”。再加之金融端的多條紅線政策，綜合來看土地溢價(jià)及新房?jī)r(jià)格很難有所作為。

很多人擔(dān)心土地集中供應(yīng)可能導(dǎo)致未來新房集中上市，從而導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格下跌。實(shí)際情況是，地方政府在緩慢提高新房限價(jià)，以縮小新房和二手房的價(jià)格差距。即使新房集中上市，最多也只是給新市民和無房家庭短期更多選擇空間，不至于動(dòng)輒“萬人搖”，更難以出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌。另外，現(xiàn)在新房在重點(diǎn)城市基本上已經(jīng)是定向配售給新市民和無房家庭，限價(jià)、限售、限購的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)失去市場(chǎng)信號(hào)意義，二手房?jī)r(jià)才是真正的市場(chǎng)價(jià)格。真正令一些無房家庭和新市民無所適從的，是新房搖號(hào)屢搖不中，而二手房?jī)r(jià)卻扶搖直上，至少在杭州，這種跡象非常明顯。地方政府制定的二手房指導(dǎo)價(jià)格也無濟(jì)于事。解決好大城市的住房突出問題，確實(shí)是個(gè)不斷變化的難題。