縱觀2020年，更多房地產(chǎn)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)型已成為事實，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商亦面臨著鞏固基本盤與謀求轉(zhuǎn)型之間的平衡問題。

2020年，各行各業(yè)均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于疫情防控工作的快速推進和常態(tài)化，國內(nèi)經(jīng)濟活動得以快速重啟。數(shù)據(jù)上看，二季度GDP增長3.2%，已經(jīng)由負轉(zhuǎn)正;三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現(xiàn)階梯式上升;全年GDP達到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體。

發(fā)改委在2020年4月20日明確了新基建的范疇，地方政府對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐亦提上日程。同樣在4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了基建公募REITs試點通知，標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。這預示著未來資本對資產(chǎn)的價值要求更高，直接影響未來園區(qū)運營商的投拓選址和資產(chǎn)運營能力。

1 積極提升資管能力，半導體和醫(yī)療成招商熱門

招商蛇口將2020年其定義為“資管年”，資產(chǎn)梳理再盤活，積極擁抱公募REITs。

張江高科作為張江高科技園區(qū)的主力開發(fā)企業(yè)，從區(qū)位、政策上獲益甚多，年內(nèi)繼續(xù)加強“產(chǎn)業(yè)投行”定位，在醫(yī)療、芯片乃至新能源汽車領(lǐng)域都有參與，產(chǎn)業(yè)投資和科創(chuàng)基金帶來的業(yè)績貢獻越發(fā)喜人。

聯(lián)東集團作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；拇恚?020年管理層提出“2025年全國布局700個園區(qū)”的目標。聯(lián)東集團更加重視運營服務，特別是U谷金融這一金融服務平臺的建立，對于聯(lián)東整合金融資源以服務入園企業(yè)有相當助益。

從全年動態(tài)來看，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷加大在物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、半導體、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)方面的招商引資力度，同時在疫情影響下，園區(qū)對醫(yī)療新技術(shù)的投入同樣正在加快，醫(yī)療領(lǐng)域的簽約及開工也在增多。

招商方面，2020年年內(nèi)代表性事件有張江高科參與上海微電子裝備的A輪融資，并引入聯(lián)仁健康運營總部、和黃醫(yī)藥腫瘤藥生產(chǎn)基地，以及博騰藥業(yè)上海制劑研發(fā)中心。

重大項目開工方面，聯(lián)東集團公布了旗下6個園區(qū)的新開工狀況，中新集團公布了4個。除此之外，華夏幸福、東湖高新、星河產(chǎn)業(yè)、金地威新等均在下半年積極啟動新園區(qū)建設(shè)。

2 盈利能力仍受影響，輕重資產(chǎn)或成增收關(guān)鍵

本文選取12家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)進行部分盈利指標對比，在中期營業(yè)收入方面，僅招商蛇口和東湖高新實現(xiàn)了同比增長，分別為45.74%和9.57%，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務同比增長更是達到78.31%。其余企業(yè)則不同程度下跌，特別是蘇州高新和北大資源，分別下跌72.40%和68.58%。對于營業(yè)收入的大幅下跌，蘇州高新方面表示，系因房地產(chǎn)交付結(jié)轉(zhuǎn)同比減少;而北大資源亦表示，營收下降源于“物業(yè)發(fā)展項目已交付面積減少”。見圖1。

扣非歸母凈利潤同比變化上，12家中有4家實現(xiàn)了同比增長，為東湖高新、上海臨港、張江高科和中新集團，分別增長61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企業(yè)均同比下降。見圖2。

張江高科扣非凈利潤大幅增長主要源于公司的投資收益，其下屬合營企業(yè)Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的已上市股票在期內(nèi)錄得較大投資收益;而上海臨港的大幅增長，源于上年同期發(fā)生的企業(yè)合并所造成的凈損益，本期并無該項發(fā)生。

從毛利率看，12家企業(yè)中，2020年上半年毛利率較2019年年末有所上升的企業(yè)有4家，分別為華夏幸福、中國宏泰發(fā)展、中新集團和北大資源。見圖3。

其中，宏泰發(fā)展毛利率達到82.6%新高位，主要由于龍河高新區(qū)的土地使用權(quán)出讓收入占整體收入比例較同期高，而該收入毛利率高于其他園區(qū)的土地整理投資服務及物業(yè)銷售。

2020年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力普遍受到疫情影響，主要圍繞兩點：一是房地產(chǎn)交付結(jié)轉(zhuǎn)大幅減少;二是因租金減免或優(yōu)惠政策導致收入減少，特別是對于一些國有園區(qū)平臺。困難之下，企業(yè)更加重視輕重結(jié)合的發(fā)展方式。如億達中國繼續(xù)在輕資產(chǎn)平臺“億達未來”上發(fā)力，提供以智能化為基礎(chǔ)的園區(qū)輕資產(chǎn)服務，包括園區(qū)管理、招商運營、企業(yè)服務、技術(shù)服務、產(chǎn)業(yè)研究等。

2020年10月，中集產(chǎn)城輕資產(chǎn)項目東莞松山湖中集產(chǎn)城數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園開業(yè)，管理面積超過20萬平方米。中集產(chǎn)城年內(nèi)引進戰(zhàn)略投資者曲江文投，碧桂園亦繼續(xù)增加投資擴大對中集產(chǎn)城的持股，由此中集產(chǎn)城成為聯(lián)營公司從中集集團出表。合作方對短期盈利、盈利周期以及發(fā)展速度的要求會否改變中集產(chǎn)城未來的發(fā)展戰(zhàn)略，值得持續(xù)關(guān)注。

3 三家企業(yè)公布REITs計劃，園區(qū)資產(chǎn)證券化未來可期

2020年4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。而在基礎(chǔ)設(shè)施包含范圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，給市場情緒打了一劑“強心針”。對一直以來困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國內(nèi)投融資體系里急需且具有較大潛力的融資模式。

從發(fā)行REITs的資產(chǎn)條件上看，要求項目具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好的增長潛力，規(guī)定上有效排除了部分經(jīng)營不善的園區(qū)資產(chǎn)。東湖高新首先發(fā)力，于2020年9月份發(fā)出公告，稱擬開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）的申報發(fā)行工作，擬選取資產(chǎn)是位于東湖高新區(qū)的武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項目，初步募集規(guī)模約8.5億元。東湖高新也因此成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個公開披露園區(qū)資產(chǎn)公募REITs方案的企業(yè)。這一單REITs將采取“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)，并可能會加入“股+債”的私募基金層級。見圖4。

上海臨港方面則于2020年10月傳出消息，將以位于臨港新片區(qū)的2處優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，與戰(zhàn)略合作伙伴東久集團將位于上海和蘇州、無錫、常州的4處工業(yè)廠房資產(chǎn)共同發(fā)起設(shè)立公募REITs，資產(chǎn)包共計六處產(chǎn)業(yè)園。該部分資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好的增長潛力，符合試點要求。截至2020年7月整體出租率達95%，整體估值約22億元。

政策層面，臨港新片區(qū)管委會于2020年5月8日會同人民銀行上海總部、上海銀保監(jiān)局、上海證監(jiān)局、市金融工作局共同發(fā)布《全面推進中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)金融開放與創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》，REITs是其中的關(guān)鍵部分。另外，還在12月發(fā)布了《關(guān)于報送臨港新片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）儲備項目的通知》。

于2019年12月實現(xiàn)REITs赴港上市的招商蛇口也已經(jīng)申報本次的基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT，該申報項目是第一批申報中唯一的“央企+工改工”概念。

招商蛇口本次申請的REITs資產(chǎn)包將涵蓋位于深圳蛇口網(wǎng)谷的四棟寫字樓：萬維大樓、萬聯(lián)大廈、萬融大廈和萬海大廈，總建筑面積達20萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)用房部分面積約15萬平方米，全部由招商蛇口自持出租。