段艷梅 王德民

摘要：社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，給城市的建設(shè)與規(guī)劃提出了更高要求，而本篇文章就城市更新改造項目的投融資模式展開相應(yīng)論述。首先對政策條例下投融資模式的展現(xiàn)形式進行了簡單分析，如內(nèi)部模式和外部模式都對項目的協(xié)調(diào)開展有輔助作用。隨后探討了投融資模式中可能存在的難點問題，并闡述了五點提高投融資模式應(yīng)用效果的措施，包括制定健全的投融資計劃、全面評估城市更新改造項目、構(gòu)建投融資監(jiān)督管理體系、創(chuàng)新投融資模式和加強風(fēng)險防范力度，希望能對有關(guān)學(xué)者的研究提供有利參考。

關(guān)鍵詞：城市;更新改造項目;投融資模式

投融資模式在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中扮演著關(guān)鍵性角色，與市場經(jīng)濟的運行、城市的良性建設(shè)以及土地資源的合理配置等都有著密切聯(lián)系。因此對投融資模式進行進一步研究，對城市更新改造項目的平穩(wěn)推進有重要意義。

1.城市更新改造項目的定義及政策介紹

城市更新與改造是新舊資源交替整合的體現(xiàn)，也是對城市中已經(jīng)難以滿足人們工作和生活需求的地區(qū)進行精細化改建的活動，如在商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)等方面都有所涉及。而在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市更新法規(guī)文件目錄》和《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》等政策的支持下，很多地區(qū)的城市改造項目也能得到規(guī)范化運行，既緩解了經(jīng)濟因素所帶來的局限性問題，又在社會因素影響下為投資方的經(jīng)濟利益提供了保障。投融資模式的合理應(yīng)用與項目的有序落實有著相輔相成的關(guān)系，而對投融資的具體要求進行充分掌握，不僅對項目流程的科學(xué)規(guī)劃有支撐性作用，還對項目經(jīng)濟價值的展現(xiàn)有很大助力。如在投融資內(nèi)容的明確上，項目中所提及的拆遷補償、開發(fā)成本以及招商形式等內(nèi)容，都能在投融資模式的靈活應(yīng)用下得到細化處理，從而為項目的持續(xù)發(fā)展提供寶貴力量。

2.基于城市更新改造項目政策的投融資模式

在內(nèi)部投融資模式方面。部分房地產(chǎn)企業(yè)在長期發(fā)展中會積累一定內(nèi)源資本，若沒有對此類資源進行合理應(yīng)用，便容易影響到企業(yè)的市場競爭力度。所以，可以利用內(nèi)部投融資模式來參與到城市更新改造項目中，在科學(xué)利用內(nèi)源資本的同時，助力企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。但在應(yīng)用內(nèi)部投融資模式前還要做好充分的準(zhǔn)備工作，如對相關(guān)政策要求進行全方位掌握，明確投融資模式與政策間的制約關(guān)系，以此來制定低風(fēng)險、高回報的投融資方案，提高項目計劃落實力度。在外部投融資模式方面。外部投融資模式較多樣，企業(yè)不僅可以向政府或合作企業(yè)進行資金籌集，還可以通過銀行借貸或債券等形式來獲取足夠的資金資源。結(jié)合城市更新改造項目政策的要求與準(zhǔn)則，企業(yè)需要對項目各階段的投融資結(jié)構(gòu)有所了解，如在申報、拆遷和開發(fā)階段上，都要對投融資的方向和渠道進行慎重選擇，來達到鞏固與強化投融資結(jié)構(gòu)的目的，維護項目整體安全。

3.城市更新改造項目投融資模式的實施難點

3.1項目管理體制不清晰

有些城市更新改造項目在實際開展中，可能會將更多的精力投入到市場調(diào)研、企業(yè)合作、渠道拓展或資源協(xié)調(diào)中，而在項目管理體制的改進與優(yōu)化上有所忽視，使得投融資模式的實施水平一直處在可維持的狀態(tài)中，阻礙了項目經(jīng)濟效益的提升。如部分企業(yè)可能會受項目周期影響而沒有對管理體制中的細小問題進行及時處理，導(dǎo)致所堆積的問題在時間作用下由量變逐漸轉(zhuǎn)化為了質(zhì)變，不僅降低了投融資模式的實施力度，還給項目的精準(zhǔn)化推進帶來了負面影響，

3.2投融資風(fēng)險防范意識不強

一些保有傳統(tǒng)觀念的房地產(chǎn)企業(yè)可能會習(xí)慣了固定的投融資風(fēng)險防范模式，若是在沒有做好市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，強行將新型的風(fēng)險防范模式應(yīng)用到城市更新改造項目中，便容易給內(nèi)部人員的工作思路造成干擾，有時還會影響領(lǐng)導(dǎo)層的決策結(jié)果。對于一些中小型企業(yè)而言，若是為了緊跟時代步伐而盲目借鑒大型企業(yè)的投融資模式，導(dǎo)致自身所制定的風(fēng)險防范機制難以在項目運行中發(fā)揮保護作用，則可能會威脅到項目整體利益，不利于日后相似項目的再次開展。

4.提高城市更新改造項目投融資模式應(yīng)用效果的措施

4.1制定健全的投融資計劃

嚴(yán)謹(jǐn)、健全的投融資計劃不僅對城市更新改造項目的有序推進有支撐性作用，還對投融資模式的科學(xué)應(yīng)用有正向引導(dǎo)效果，需要企業(yè)對相關(guān)計劃的補充與完善工作提高重視、具體可以從以下幾點中入手：第一，要對所制定的投融資計劃進行多層次剖析，對于其中隱含的漏洞問題和不足之處，除了要進行及時整改，還要將改進后的內(nèi)容記錄到指定備案庫中，從而為日后計劃方案的再次完善提供便利條件。第二，要對短期運營計劃與長期發(fā)展戰(zhàn)略下的投融資計劃有所劃分，以辯證、客觀的視角來制定契合度較高的投融資方案，以免出現(xiàn)表象化或形式化問題而影響到城市更新改造項目的整體利益。第三，要對投融資計劃的階段性優(yōu)化給予關(guān)注，如對陳舊、落后的準(zhǔn)則要求進行升級或剔除處理，來更好的順應(yīng)新時期背景下項目的開展需求。

4.2全面評估城市更新改造項目

由于不同區(qū)域條件下的項目在整體規(guī)模、市場影響力度以及經(jīng)濟收益等方面會存在一定差異，使得投融資模式也會有不同的展現(xiàn)。所以在制定投融資計劃或選擇投融資模式前，要對項目進行全方位評估，以實事求是的理念來判斷項目的市場價值與經(jīng)濟價值，為后續(xù)投融資模式的有效應(yīng)用打開防護傘。如在區(qū)域環(huán)境評估上，專業(yè)人士除了要對項目周邊的空間布局情況、人口占有率情況以及土地資源分配情況等進行充分掌握，還要對項目與所屬區(qū)域的自然環(huán)境關(guān)系有所明確，在保證生態(tài)平衡不受破壞的基礎(chǔ)上對項目的發(fā)展方向進行進一步探究，在最大程度上發(fā)揮投融資模式的利用價值，為健康城市的建設(shè)奠定可靠基礎(chǔ)。

4.3構(gòu)建投融資監(jiān)督管理體系

對投融資活動的動態(tài)監(jiān)管加以重視，不僅對城市更新改造項目的穩(wěn)定性與協(xié)調(diào)性落實有促進作用，還對降低資金成本的消耗量有積極影響，是提高投融資模式利用率的有力武器之一。結(jié)合項目發(fā)展特性與投融資需求等所構(gòu)建的監(jiān)督管理體系，能為領(lǐng)導(dǎo)層的項目決策及判斷提供真實有效的參考信息，對于監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，企業(yè)也能在第一時間對其成因進行追溯分析，縮減不利因素所造成的負面影響。因此，在構(gòu)建監(jiān)督管理體系時，要對投融資模式與項目運行之間的制約關(guān)系有所掌握，并對監(jiān)管流程與責(zé)任機制等內(nèi)容進行精細化安排，來為項目的順利開展鋪設(shè)穩(wěn)固道路。

4.4注重投融資模式的創(chuàng)新

傳統(tǒng)、固化的投融資模式已經(jīng)很難在多元化的時代背景下得到良好應(yīng)用，需要企業(yè)將創(chuàng)新理念與投融資模式進行有機結(jié)合，為城市更新改造項目打通多方渠道。如在項目推進期間會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)資料，若企業(yè)故步自封，一味采用人工形式下的管理體制來實施投融資工作，則會在浪費人力及時間成本的同時間接增加項目經(jīng)濟管控難度。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)項目投融資模式來建立相對應(yīng)的信息化管理系統(tǒng)，這樣項目運行期間所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)資料便能快速、準(zhǔn)確的上傳到系統(tǒng)平臺中，而領(lǐng)導(dǎo)層也能根據(jù)系統(tǒng)所反饋的信息來了解各階段內(nèi)投融資模式的落實情況。但在應(yīng)用信息化管理系統(tǒng)時，還需要對系統(tǒng)中的硬件設(shè)施與管理軟件進行嚴(yán)格維護，如定期檢修基礎(chǔ)硬件或關(guān)注軟件更新提示等，以此來提高新型投融資模式的便捷性能，為項目信息的安全管理提供保障。

4.5加強投融資風(fēng)險防范力度

首先，可以根據(jù)項目投融資模式的實施重點與方向制定指向型的風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案，為經(jīng)濟隱患的防控與規(guī)避提供后備力量。其次，要對區(qū)域內(nèi)的市場經(jīng)濟變化情況進行實時掌握，保證投融資模式能夠滿足當(dāng)下項目運行需求，防止資金資源配置不合理或經(jīng)濟管控混亂等問題的出現(xiàn)，而項目增添無形壓力與負擔(dān)。最后，可以通過定期開設(shè)培訓(xùn)活動的方式來提高內(nèi)部人員的工作水平，使其在深造學(xué)習(xí)與經(jīng)驗積累中不斷掌握投融資模式的應(yīng)用要點、技巧與注意事項，為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻一份力量。另外，對于已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險問題，則要妥善調(diào)整投融資模式，規(guī)劃新路線、新方向，為后續(xù)項目的正常推進加設(shè)雙重防護。

結(jié)論：

如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展中，都能對投融資模式的應(yīng)用原則與形式等進行深入研究，一方面是為了給目標(biāo)項目經(jīng)濟效益的提升創(chuàng)造有利條件，為企業(yè)市場地位的鞏固與強化注入可靠力量;另一方面則是為了給良好金融環(huán)境的構(gòu)建帶來更多可能，降低風(fēng)險隱患問題的出現(xiàn)幾率。對于投融資模式實施中涉及到的細節(jié)問題和干擾因素，領(lǐng)導(dǎo)層也能對問題產(chǎn)生的原因進行及時分析，并結(jié)合城市更新改造項目的落實目的與方向，來制定出具有針對性的解決方案，為投融資模式時效性與規(guī)范性的提升提供動力支持。

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