文｜牛楚云

蜂擁上市，是2020 年物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主旋律。2020年，共有21 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場。而行業(yè)呈現(xiàn)的第二特征，體現(xiàn)為并購如潮，企業(yè)通過收并購的資本運(yùn)作，實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。驅(qū)動上述兩大動向的原因，不僅來自老舊小區(qū)改造的政策紅利，更來自行業(yè)進(jìn)入跑馬圈地的競爭白熱化階段。但隨著大量企業(yè)涌入，物業(yè)板塊股價的回調(diào)已經(jīng)出現(xiàn)，與此同時，物業(yè)股也進(jìn)入分化階段，大比例公司已破發(fā)，保持穩(wěn)定漲勢的企業(yè)少之又少。在這其中，金科服務(wù)（09666.HK）從上市至今漲幅超過40%，最高漲幅超過100%。

2021 年3 月，金科服務(wù)被列入港股通。同月，這家公司被Allianz SE、雪湖資本等機(jī)構(gòu)增持。金科服務(wù)發(fā)布2020 年度業(yè)績報告，實現(xiàn)核心數(shù)據(jù)增長，營收同比增加44.3%至33.59 億元，歸屬母公司凈利同比增長68.5%至約為6.18 億元，毛利同比增長56.9%至9.97 億元。對于機(jī)構(gòu)來說，增持的邏輯顯然不只是“業(yè)績快速增長”的單一維度。那么，在分化加速的當(dāng)下，金科服務(wù)獲機(jī)構(gòu)增持的邏輯是什么？在物業(yè)行業(yè)，以在管面積為確定性指標(biāo)、以收并購實現(xiàn)規(guī)模增長的當(dāng)下，金科服務(wù)的差異化策略是什么？稀缺價值何以體現(xiàn)？

“卡位”物業(yè)行業(yè)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)出一定程度的藍(lán)海特征。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019 年行業(yè)市場規(guī)模突破1 萬億元，然而CR10 不到10%，集中度提升空間大。物業(yè)服務(wù)的滲透率目前處于較低水平。據(jù)浙商證券2019 年數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)的滲透率僅為49%，這意味著大量住宅樓盤的物業(yè)處在“空白狀態(tài)”。市場規(guī)模大，但集中度和滲透率有大幅增長空間，存量市場存在巨大機(jī)會。由此，跑馬圈地蔓延物業(yè)行業(yè)，市場掀起一撥并購浪潮。具備資金實力的企業(yè)，通過資本手段實現(xiàn)對中小企業(yè)的并購，以擴(kuò)大規(guī)模、提升集中度。

該現(xiàn)象透射出規(guī)模紅利是物業(yè)公司現(xiàn)階段的核心基調(diào)。因物業(yè)服務(wù)屬于地產(chǎn)行業(yè)的增值服務(wù)，其服務(wù)面積與地產(chǎn)面積呈正相關(guān)與強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，土儲越多，物業(yè)服務(wù)面積越大。此外，由于更換物業(yè)成本較高，導(dǎo)致業(yè)主很難輕易更換物業(yè)公司，據(jù)國信證券經(jīng)濟(jì)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)的續(xù)約率高達(dá)95%?；仡櫧鼛啄甑男袠I(yè)發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司的戰(zhàn)略以在管面積的增長為核心，布局方向。依附或綁定地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司，實現(xiàn)背靠大樹好乘涼，以關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的交付實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?？梢哉f，在管面積既是物業(yè)公司的基本盤，也是業(yè)績的確定性指標(biāo)。

成立于2000 年的金科服務(wù)，深耕西南地區(qū)，以品質(zhì)服務(wù)筑底，實現(xiàn)規(guī)模增長。2020 年，金科服務(wù)被評為重慶市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力、滿意度第一。以1.56 億平方米的在管建面積計算，金科服務(wù)為西南地區(qū)最大的綜合服務(wù)商，合約面積為2.77 億平方米。在重慶、無錫及中西部排名第一，華東排名前三，占領(lǐng)兩大核心規(guī)模市場。規(guī)模效應(yīng)下，公司呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭，2017-2019 年，收入復(fù)合增速達(dá)49%，歸母凈利潤復(fù)合增速達(dá)81%。

最新財報顯示，2020 年，公司實現(xiàn)歸屬母公司凈利約為6.18 億元，較上年同期增長約68.5%。隨著市場競爭趨于同質(zhì)化，僅以在管面積作為企業(yè)策略，不足以支撐長期增長。投射至資本市場，物業(yè)板塊股價已從峰值回調(diào)20%以上，由此釋放出一個趨勢性信號，在管面積的增長已經(jīng)轉(zhuǎn)向防御性增長動力，而支撐未來物業(yè)股增長的因素，或由增量市場的開發(fā)程度，增值服務(wù)、以及零售或租金的增長空間決定。

對于企業(yè)來說，關(guān)聯(lián)房企交付和并購是基于存量市場的規(guī)模擴(kuò)張，但前者的天花板在于，難以實現(xiàn)可持續(xù)的增長，而后者的風(fēng)險在于，并購物業(yè)公司獲得的在管面積并不是資產(chǎn)，而是管理協(xié)議，流失風(fēng)險較高。相比之下，第三方外拓面對的主要是增量市場，既是三方渠道的布局開發(fā)，也是生態(tài)邊際的拓寬。而外拓的優(yōu)勢在于成本更低，且可持續(xù)。對于企業(yè)來說，外拓決定了長期增長性，也是“卡位”物業(yè)行業(yè)的關(guān)鍵。

外拓模式的細(xì)分龍頭

盡管外拓是以輕資產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的利器，但由于單個項目體量小、招標(biāo)工作量大、周期長、程序繁瑣，外拓將對一家公司的基本功形成很強(qiáng)的考驗。起家于西南地區(qū)的金科服務(wù)，于2015 年開啟外拓之路。前瞻性布局為金科服務(wù)帶來先發(fā)優(yōu)勢，并積累了一支經(jīng)驗豐富的外拓團(tuán)隊。在此基礎(chǔ)上，金科服務(wù)以品質(zhì)服務(wù)筑底，形成了特色化的外拓模式。

在鄰里文化服務(wù)宗旨下，金科服務(wù)為業(yè)主打造有品質(zhì)、有溫度的鄰里社區(qū)，覆蓋從物質(zhì)到精神層面的需求，最終換來客戶忠誠度。在服務(wù)滿意度方面，金科服務(wù)連續(xù)9 年獲得90%以上的業(yè)主滿意度，不僅高于行業(yè)70%-76%的水平，更打破了物業(yè)入住越久滿意度越低的行業(yè)困境。廣發(fā)證券的分析師有一個確定性的定義，在外拓模式上，金科服務(wù)已成為細(xì)分龍頭。而對于這個觀點的支撐，分析師顯然有充足的邏輯。若按非公建業(yè)態(tài)外拓計算，金科服務(wù)是外拓在管建面最多的物業(yè)企業(yè)。剔除收并購的影響，金科服務(wù)的外拓在管面積位列在行業(yè)前三。就行業(yè)而言，外拓模式的物業(yè)管理費(fèi)和毛利率低于關(guān)聯(lián)方交付，但金科服務(wù)卻以品質(zhì)外拓，打破了這一常態(tài)。2020 年數(shù)據(jù)顯示，公司外拓的物管毛利率為26%，位列龍頭物企第一。盡管母公司金科股份為頭部開發(fā)商，為金科服務(wù)帶來規(guī)模紅利，但金科服務(wù)以區(qū)別于行業(yè)的主流打法，形成差異化優(yōu)勢及核心競爭力。

截至目前，金科服務(wù)的第三方合同面積占比達(dá)到54.8%，第三方項目中的90%通過招投標(biāo)獲得，外拓貢獻(xiàn)了接近一半的營收。基本盤穩(wěn)固、彈性盤可期，在此之上，金科服務(wù)還在尋找新的增長曲線。如今，住宅為金科服務(wù)的核心業(yè)態(tài)，但公司在非住業(yè)態(tài)，特別是公建類業(yè)態(tài)的增長表現(xiàn)強(qiáng)勢，從2017 年-2020 年第一季度，非住宅在管面積的占，比從5.9%上升至16.2%。2020 年半年報顯示，這部分收入的占比提升至16.5%。

第三增長曲線

在跑馬圈地的行業(yè)態(tài)勢下，向頭部聚攏的馬太效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，競爭趨向顯性化。而物企在實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)大和集中度提升后，還需要解決提價難、人力成本高的難題。對于人力成本高的難題，一個行之有效的辦法是以規(guī)模分?jǐn)偝杀荆硗庖粋€“解題思路”是以技術(shù)手段降本增效。

金科服務(wù)作為最早一批探索數(shù)字化與智能化的物業(yè)企業(yè)之一，已經(jīng)走出了一條行之有效的道路。從2016年-2018 年，金科服務(wù)先后上線，天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)、金科大社區(qū)一站式服務(wù)平臺、云服務(wù)中心。技術(shù)帶來的最顯著影響，是降本增效。增效方面，物聯(lián)及智能系統(tǒng)具有更高效的反應(yīng)速度，讓“15 分鐘內(nèi)上門服務(wù)”成為現(xiàn)實。而效率的提升能進(jìn)一步提升滿意度，進(jìn)一步鞏固用戶，從而形成正向循環(huán)。降本方面，技術(shù)的占比提升使得人力成本降低。

降本增效之外，金科服務(wù)以技術(shù)拓寬業(yè)務(wù)邊界，延展想象空間，讓這家企業(yè)從社區(qū)走向社會。金科服務(wù)依托于自研的“天啟云城系統(tǒng)”，參與城市運(yùn)營與治理，為全業(yè)態(tài)提供智慧服務(wù)綜合解決方案，將智慧服務(wù)的落地應(yīng)用向城市級服務(wù)場景延伸。目前已為重慶、無錫等地高等院校、高鐵車站、三甲醫(yī)院等單位，提供智慧化的城市級社會服務(wù)。2017 年-2020 年，智慧服務(wù)業(yè)務(wù)的收入復(fù)合增長率達(dá)到95%。技術(shù)輸出的盈利空間值得期待。技術(shù)儲備讓金科服務(wù)成為行業(yè)少有的技術(shù)型物企。2019 年，金科服務(wù)下屬的重慶天智慧啟科技有限公司獲得國家高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)，2020 年，公司榮獲中國物業(yè)科技賦能領(lǐng)先企業(yè)第三名。

出圈物業(yè)，入圈新賽道，金科服務(wù)未來想象空間不可估量。以技術(shù)出圈之外，金科服務(wù)還在挖掘新賽道，孵化新增長極的賽道。貫穿企業(yè)始終的鄰里文化，為金科服務(wù)打下向生活場景延展的基礎(chǔ)。過去幾年，金科服務(wù)通過整合旅游或餐飲企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源，實現(xiàn)對600 萬用戶群體“衣食住行游購?qiáng)省鄙钚枨蟮臐M足，逐步向生態(tài)化靠攏。2017-2020 年，社區(qū)社群增值服務(wù)收入CAGR 達(dá)到75%，家庭生活賽道收入增長超 200%。

在同質(zhì)化競爭愈發(fā)嚴(yán)重的當(dāng)下，金科服務(wù)走出了一條清晰的差異化之路：在成為區(qū)域龍頭后，以“服務(wù)+科技、服務(wù)+生態(tài)”的戰(zhàn)略方向拓寬邊界，從社區(qū)走向社會。從企業(yè)成長到市值上行，金科服務(wù)顯然還有很大的想象空間。