摘 要：根據(jù)“地隨房走”規(guī)則，房屋轉(zhuǎn)讓、抵押或查封時，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分或查封。對占用范圍的界定，應(yīng)以被處分或查封的房屋面積與宗地上規(guī)劃的房屋總面積的比例為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以房屋實(shí)際占地面積、建筑占地面積或宗地面積為標(biāo)準(zhǔn)，否則會違背宗地與房屋的功能整體性，不能合理確定宗地權(quán)利歸屬，不能平衡當(dāng)事人的利益，不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最大效用，也沒有普遍解釋力。采用前述的比例標(biāo)準(zhǔn)，符合我國城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)管理、不動產(chǎn)登記等法律制度和行政規(guī)制情況，具有實(shí)踐合理性。

關(guān)鍵詞：地隨房走;占用范圍;規(guī)劃;建筑面積;建設(shè)用地使用權(quán)份額

中圖分類號：DF521文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2021.03.05 開放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識碼（OSID）：

一、問題的提出

《民法典》第356、357、397條繼受原有的法律經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定了“房隨地走、地隨房走”的房地一體規(guī)范，即建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱“地權(quán)”）轉(zhuǎn)讓或抵押的，附著的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（以下簡稱“房屋”）一并轉(zhuǎn)讓或抵押（“房隨地走”規(guī)則）;房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，占用范圍內(nèi)的地權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或抵押（“地隨房走”規(guī)則）。不僅如此，查封也適用房地一體規(guī)范?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第21條對此有明文規(guī)定。

在“地隨房走”時，房屋“占用范圍”內(nèi)的地權(quán)隨房屋所有權(quán)（以下簡稱“房權(quán)”）一并處分或查封，“占用范圍”的內(nèi)涵究竟指什么，最高立法機(jī)構(gòu)的釋義不明，說它可能是一宗單獨(dú)的地權(quán)，也可能是共有地權(quán)中的份額，至于這些“可能”分別針對哪些情形，語焉不詳。①通過梳理人民法院裁判，能看出司法界的分歧很大，主要有四種觀點(diǎn)。一是“實(shí)占范圍說”，即“占用范圍”指房屋基底面積根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《公園設(shè)計規(guī)范》（GB 51192-2016）第2.0.4條，建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平的投影面積。，如宗地65381.42m2，抵押房屋基底10000m2，一并抵押的是10000m2地權(quán)。內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院：內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院（2015）內(nèi)民一終字第00027號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2015）民申字第3429號民事裁定書。二是“建筑占地說”，即“占用范圍”指宗地中的建筑占地面積，如宗地1120m2，建筑占地656m2，抵押房屋基底424m2，一并抵押的是656m2地權(quán)。湖南省高級人民法院：湖南省高級人民法院（2017）湘民終281號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2017）最高法民申4257號民事裁定書。三是“整宗土地說”，即“占用范圍”指房屋所在的整宗土地，如宗地1316.6m2，抵押房屋基底547.88m2，一并抵押的是整宗地權(quán)。遼寧省高級人民法院：遼寧省高級人民法院（2019）遼民終278號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2020）最高法民申2308號民事裁定書。四是“地權(quán)份額說”，即“占用范圍”指房屋分?jǐn)偟耐恋貦?quán)益份額，表現(xiàn)為房屋面積與該宗地規(guī)劃建筑總面積的比例，如宗地21905.82m2，建筑占地4417m2，規(guī)劃總建筑面積9933m2，抵押房屋面積5525.28m2，抵押房屋面積與規(guī)劃總建筑面積之比為55.63%（5525.28÷9933），一并抵押的是該份額地權(quán)。江蘇省南京市中級人民法院：江蘇省南京市中級人民法院（2017）蘇01民終10801號民事判決書。這樣的模糊和分歧有損法律的確定性和明確性，不利于推進(jìn)交易和解決糾紛，故而，如何準(zhǔn)確界定“占用范圍”，是應(yīng)認(rèn)真對待的問題。

前述觀點(diǎn)在理論界同樣存在，本文以這些觀點(diǎn)為對象來展開。前三種觀點(diǎn)表明了與房屋關(guān)聯(lián)的土地物理邊界，既用具體面積表達(dá)了土地的大小，還指向了土地的特定區(qū)域。基于這種共性，可把它們統(tǒng)稱為界定“占用范圍”的實(shí)體方案。第四種觀點(diǎn)與前三種觀點(diǎn)相去甚遠(yuǎn)，它以特定比例來衡量“占用范圍”，與按份共有中的份額一樣，表征的是觀念上的抽象權(quán)利比例。本文將證明，恰恰是與“占用范圍”字面表達(dá)差別最大的“地權(quán)份額說”最值得贊同，結(jié)論就是房屋被處分或查封的，與房屋面積對應(yīng)的地權(quán)份額一并處分或查封。

二、實(shí)體方案的不足

實(shí)體方案看似符合“占用范圍”的規(guī)范文義，但它們存在各種不足，與房地一體規(guī)范的目的不完全契合，也不能在當(dāng)事人之間實(shí)現(xiàn)利益平衡，不足為取。為行文簡便，本部分以抵押房屋為例展開分析。

（一）“實(shí)占范圍說”的不足

“實(shí)占范圍說”最直觀地描述了房屋占用的土地范圍，符合人們在生活中的通常認(rèn)知，看上去最符合規(guī)范文義。而且，它有精細(xì)的“定分”作用，通過把房屋及其基底范圍的地權(quán)“打包”成內(nèi)涵特定、外延明確的財產(chǎn)集合，能與該宗地的其他部分及該宗地承載的其他房屋清晰區(qū)隔開來。但它在權(quán)利實(shí)現(xiàn)途徑上有不足，會影響這種效用。

1.土地分宗的不足

按照“實(shí)占范圍說”，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，要達(dá)到房屋及其實(shí)占范圍的地權(quán)歸他人所有的目的，理想的做法是分割作為抵押財產(chǎn)的地權(quán)與該宗地的其他部分地權(quán)，以明確受讓人與抵押人的地權(quán)界限。否則，就會違背地權(quán)以宗地為單位的實(shí)踐，違背抵押權(quán)的不可分性。高圣平：《擔(dān)保法前沿問題與判解研究》（第四卷），人民法院出版社2019年版，第218頁。這種做法將使原來的一宗地變成兩宗地，此即通常所謂的土地分宗。在民法中，土地分宗是地權(quán)人處分地權(quán)的法律表達(dá)，只要不違背強(qiáng)制性規(guī)范和公序良俗，自無不可。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的土地分宗是地權(quán)部分轉(zhuǎn)移的后果，它應(yīng)通過登記來完成。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第27條第4項(xiàng)能為此提供依據(jù)。

不過，土地分宗不僅是地權(quán)人的私事，還牽涉眾多的公法管制，實(shí)操起來并不容易。舉其要者，宗地是國家管理土地的基本單位，地籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記、土地統(tǒng)計等一系列工作均以其為原點(diǎn)來展開林增杰等主編：《地籍管理》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第3-11頁。，是否應(yīng)予分宗，需由土地主管部門根據(jù)實(shí)際情況酌定。而且，土地分宗還涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃變更，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38、43條，開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件是針對宗地的，分宗會導(dǎo)致這些規(guī)劃條件發(fā)生變化，需要報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，再由土地主管部門與地權(quán)人重新簽訂出讓合同。安建主編：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法釋義》，法律出版社2009年版，第82-84頁?？梢哉f，土地分宗是相關(guān)主管部門的行政事權(quán)，能否分宗要由主管部門依法決定。程嘯：《擔(dān)保物權(quán)研究》，中國人民大學(xué)出版社2019年第2版，第280頁。在這種限定下，前述的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑是否可行，在實(shí)踐中是未定之?dāng)?shù)，從而導(dǎo)致抵押財產(chǎn)不甚明晰，受讓人難以獲得明確穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，無法實(shí)現(xiàn)“實(shí)占范圍說”的“定分”效用。

在實(shí)踐中，有些情形還無法進(jìn)行土地分宗。比如，一宗地規(guī)劃建一棟房屋，房屋基底范圍之外的土地用以修通道和種綠植，按照“實(shí)占范圍說”，房屋及其基底地權(quán)共同為抵押財產(chǎn)，該抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不能導(dǎo)致土地分宗，因?yàn)槠溆嗖糠滞恋氐耐ǖ篮途G植為房屋配套，自身沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)功用，對這部分土地單獨(dú)設(shè)宗沒有實(shí)際意義。又如，住宅小區(qū)開發(fā)商以其中一棟樓為客體設(shè)立抵押權(quán)，該抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)也不能導(dǎo)致土地分宗，因?yàn)橹挥欣眯^(qū)的其他土地等共有部分，該棟樓才能實(shí)現(xiàn)其效用;而且，該樓的受讓人必須與其他業(yè)主一起組成業(yè)主大會，才能妥當(dāng)治理小區(qū)，而土地分宗將對此帶來負(fù)面影響，產(chǎn)生受讓人能否利用其他土地、能否參與小區(qū)治理等不必要的難題。

2.按份共有的不足

土地分宗難以成為前述抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的理想途徑，那就不妨以抵押房屋基底面積與該宗地其他部分的面積之比為標(biāo)準(zhǔn)，由受讓人和抵押人按份共有地權(quán)。這不會改變原來的不動產(chǎn)功能格局，受讓人不僅取得房權(quán)和對應(yīng)的地權(quán)份額，還能像原權(quán)利人那樣實(shí)現(xiàn)房屋的本有效用。但仍有以下問題：

第一，忽略了不同部分土地的經(jīng)濟(jì)功用，不利于平衡當(dāng)事人的利益。比如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝，建一棟房屋;A按照規(guī)劃建成房屋，剩余5畝修通道和種綠植。在房屋抵押時，其對應(yīng)的50%份額地權(quán)一并成為抵押財產(chǎn)，50%份額的計算方法是房屋基底5畝與宗地10畝的面積之比（5÷10）。由于剩余5畝土地旨在為房屋提供配套，其經(jīng)濟(jì)價值遠(yuǎn)遜于房屋基底的5畝，按照這種面積之比來確定地權(quán)份額，貶損了作為抵押財產(chǎn)的地權(quán)份額價值，對抵押權(quán)人不利。

第二，會發(fā)生對抵押人無益的現(xiàn)象。在前例中，C受讓抵押財產(chǎn)，A保有道路、綠植以及剩余的地權(quán)份額，由于A取得并行使地權(quán)的目的是取得房權(quán)，在失去房權(quán)后，保有道路、綠植對A沒有實(shí)益。

第三，增加交易成本，對受讓人不利。在前例中，C能否或如何使用道路、綠植，要經(jīng)A的同意，只要A“拿翹卡位”，協(xié)商會陷入僵局，結(jié)果是C出高價給A以換來使用便利，或把房權(quán)連同地權(quán)份額賤賣給A一走了之，否則就可能在與A箭弩拔張中度日如年。無論哪一種，受讓人都不能得其應(yīng)得的利益。

（二）“建筑占地說”的不足

“建筑占地說”以宗地的建筑占地面積作為“占用范圍”，它與房屋基底一樣，都是宗地的一部分，“實(shí)占范圍說”的不足因此在“建筑占地說”中都會再現(xiàn)，在此不贅。

與“實(shí)占范圍說”不同的是，“建筑占地說”的“占用范圍”是規(guī)劃的建筑占地面積，在建筑占地面積尚未完全用于建筑時，該說還有其他不足。比如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，A建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠地用地。A把建成的房屋抵押給B。按照“建筑占地說”，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，若不能進(jìn)行土地分宗，只能按份共有地權(quán)，受讓人C取得該房屋和80%的地權(quán)份額，其計算方法是建筑占地8畝與宗地10畝的面積之比（8÷10）。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第42條，出讓合同的權(quán)利義務(wù)隨地權(quán)一并轉(zhuǎn)移，在本例，建造另一棟房屋是地權(quán)人的義務(wù)，它要由A、C共同負(fù)擔(dān)。這種結(jié)果對受讓人提出了高要求，其不僅要有購入抵押財產(chǎn)的財力，還要有建房的能力和行動，否則就會陷入違約，這種額外要求在客觀上會降低抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會。此外，即便C有建房的財力和意愿，在如何發(fā)包、裝修等建房事宜上，還面臨與A溝通協(xié)商的問題，交易成本和不確定的變數(shù)勢必增加。

（三）“整宗土地說”的不足

按照“整宗土地說”，在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，A按照規(guī)劃建成房屋，剩余5畝修通道和種綠植，A抵押房屋的情形，抵押財產(chǎn)是房權(quán)及10畝地權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，作為房屋配套的道路和綠植連同房權(quán)和地權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這不會發(fā)生“實(shí)占范圍說”的前述問題。這種結(jié)果看似對抵押人A不利，實(shí)則不然，因?yàn)樵摰氐奈ㄒ粌r值就是供房權(quán)存續(xù)之用，基于房地一體規(guī)范，房屋連帶地權(quán)共同抵押，是抵押人明確可知的結(jié)果，只要抵押的確出自其真實(shí)意思，就不存在損及抵押人利益之說。前文引用的持“整宗土地說”的人民法院文書針對的正是這種情形，但該觀點(diǎn)能否適用于其他情形，是驗(yàn)證其合理性的必需步驟。事實(shí)表明，它無法通過這種合理性檢驗(yàn)，主要表現(xiàn)為：

第一，在建筑物區(qū)分所有的情形，區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)和共有權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條第2款，整宗地權(quán)原則上歸全體業(yè)主共有。在日本和我國臺灣地區(qū)，共有權(quán)在屬性上是按份共有，在權(quán)利人未特別約定時，以專有部分面積與專有部分總面積的比例確定份額，作為業(yè)主對共有部分利益歸屬和費(fèi)用負(fù)擔(dān)的分配標(biāo)準(zhǔn)。【日】近江幸治：《民法講義 II 物權(quán)法》，王茵譯，北京大學(xué)出版社2006年版，第185頁;謝在全：《民法物權(quán)論》上冊，中國政法大學(xué)出版社2020年版，修訂7版，第257-259頁?！睹穹ǖ洹冯m然未明確規(guī)定共有方式黃薇主編：《中華人民共和國民法典釋義》上冊，法律出版社2020年版，第505頁。，但第278條、第283條實(shí)質(zhì)是用專有部分面積與專有部分總面積的比例來對業(yè)主的共有權(quán)益進(jìn)行份額配比。故而，業(yè)主抵押房屋所對應(yīng)的“占用范圍”并非整宗地權(quán)，而是相應(yīng)的份額，只有這樣，才不至于侵犯其他業(yè)主的地權(quán)份額。也就是說，在某一區(qū)分所有權(quán)人抵押房屋時，是不可能連整宗地權(quán)一并抵押的，“整宗土地說”在此不能適用。這是邏輯推演，實(shí)踐中無需考慮，因?yàn)閷Ｓ袡?quán)和共有權(quán)在不動產(chǎn)登記簿中分別記載，抵押業(yè)主房屋，無需對相應(yīng)的地權(quán)份額辦理登記，從而出現(xiàn)“地不隨房走”的結(jié)果。程嘯教授也指出，業(yè)主抵押房屋時，沒必要辦理相應(yīng)的地權(quán)抵押登記。參見程嘯：《擔(dān)保物權(quán)研究》，中國人民大學(xué)出版社2019年版，第278-279頁。

第二，在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋抵押給B的情形，按照“整宗土地說”，B的抵押權(quán)及于10畝地權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，受讓人C取得該房屋及10畝地權(quán)。根據(jù)房地一體規(guī)范，既然C受讓10畝地權(quán)，未抵押的另一棟房屋及道路、綠地均應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給C。這顯然背離A只愿抵押占地3畝房屋的意思，強(qiáng)制處分了其他財產(chǎn)，過度干涉A的意思自治和處分自由，難言正當(dāng)。而且，這客觀上增加了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，因?yàn)樗笫茏屓吮仨氁徊①徣?0畝地權(quán)及其承載的所有房屋、配套設(shè)施，受讓人的財力負(fù)擔(dān)相應(yīng)提高，從而會降低成交機(jī)會。反過來，允許C只受讓抵押財產(chǎn)，A仍保有其他財產(chǎn)，會產(chǎn)生A的這些財產(chǎn)以C的地權(quán)為依托，地權(quán)和房權(quán)因此不歸為同一人的結(jié)果，這與房地一體規(guī)范完全相悖，也不妥當(dāng)。顯然，在本例情形，“整宗土地說”進(jìn)退失據(jù)，無合理性可言。

第三，在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，A建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠地用地，A把建成的房屋抵押給B的情形，按照“整宗土地說”，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果是受讓人C取得該房權(quán)、10畝地權(quán)以及道路、綠地。受制于《城市房地產(chǎn)管理法》第42條，受讓人負(fù)擔(dān)了建設(shè)另一棟房屋的義務(wù)，這就發(fā)生了與“建筑占地說”一樣的不足，即降低了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)機(jī)會。不僅如此，A建造另一棟房屋并取得房權(quán)的機(jī)會還被剝奪，而這種機(jī)會本來已通過規(guī)劃、出讓合同等確定下來，A對此有穩(wěn)定的預(yù)期，包括C在內(nèi)的其他人也明了該信息，但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)卻能打破這種預(yù)期，并為C附加前述義務(wù)，難言妥當(dāng)。

三、“地權(quán)份額說”的優(yōu)勢

實(shí)體方案不符合宗地與房屋之間的功能整體性布局，不能實(shí)現(xiàn)地權(quán)歸屬和房地產(chǎn)利用的平衡，才出現(xiàn)前述不足，這也導(dǎo)致它們沒有普適性，不能為“地隨房走”的全部情形提供通透合適的解決方案?！暗貦?quán)份額說”沒有實(shí)體方案的這些欠缺，具有突出的對比優(yōu)勢。

（一）符合宗地與房屋的功能整體性布局

1.功能整體性布局的界定

功能整體性是德國民法學(xué)理對不同的物因整體使用而有整體功能現(xiàn)象的概稱，比如，農(nóng)業(yè)企業(yè)是由房屋、土地、牲口和機(jī)器組成的財產(chǎn)整體，汽車是由車身、車架、輪胎、馬達(dá)等組成的整車。【德】鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第24頁。土地與其承載的房屋之間同樣具有功能整體性。

在地權(quán)人嚴(yán)格按照規(guī)劃要求完成全部建設(shè)后，土地、房屋、配套等構(gòu)成關(guān)聯(lián)緊密的財產(chǎn)組合體，它們布局協(xié)調(diào)一致，具有功能整體性。特別要看到，我國向來有建墻圍地的習(xí)慣，前述的財產(chǎn)組合體——住宅小區(qū)、機(jī)關(guān)大院、工礦企業(yè)等——無不在各種封閉的院墻之內(nèi)，這一有形邊界劃定了不同組合體之間的界限，同時也促成每一組合體的各財產(chǎn)功能必須調(diào)適得當(dāng)，否則宗地不夠建設(shè)之用，非要破墻而出不可。可以說，地權(quán)對房屋的法律載體價值彌散于整宗地，從利益歸屬上看，作為物理載體的宗地不可分地對應(yīng)著所有的房屋。

在功能整體性的基礎(chǔ)上，受制于房屋概念不宜界定、格外重視土地的傳統(tǒng)觀念、建筑物區(qū)分所有情形少見等因素，《德國民法典》把房屋視為土地的重要成分，房屋并無獨(dú)立的法律地位。Mugdan，Die gesammten Materian zum Buergerlichen Gesetzbuch fuer das Deutsche Reich，3.Bd.，1899，S.23 ff.在這樣的觀念和規(guī)范中，宗地承載多棟房屋的，房屋雖然占據(jù)宗地的不同部分，但不能按照這些不同部分的區(qū)域范圍、面積與房屋一一對應(yīng)，而是宗地包含了所有的房屋，它們的利益渾然一體，在法律上不能分離。與德國不同，我國傳統(tǒng)上向來把房屋看成與土地并列的不動產(chǎn)，包括《民法典》在內(nèi)的法律與該傳統(tǒng)保持一致，均在功能整體性的基礎(chǔ)上，采用了房地一體規(guī)范。“房隨地走”典型地表現(xiàn)了功能整體性的布局，它強(qiáng)調(diào)整宗地權(quán)連同其承載的所有房權(quán)一并處分或查封，由此不會發(fā)生在宗地中劃出一部分，該部分地權(quán)或與所有房權(quán)、或與部分房權(quán)一并處分或查封的局面。

2.“地權(quán)份額說”符合功能整體性布局

“地隨房走”同樣應(yīng)體現(xiàn)功能整體性的布局，否則就會出現(xiàn)錯位和扭曲，實(shí)體方案就是這方面的明證?！皩?shí)占范圍說”和“建筑占地說”在宗地中抽離了部分范圍，以求在利益歸屬上實(shí)現(xiàn)該部分土地與部分房屋的對應(yīng)，“整宗土地說”則用整宗地來對應(yīng)部分房屋，它們都不符合宗地與房屋的功能整體性布局，都背離了整宗地對應(yīng)所有房屋的利益歸屬格局，因而問題多多。與實(shí)體方案不同，“地權(quán)份額說”與前述的功能整體性布局是相符的。

從利益歸屬格局上說整宗地對應(yīng)著所有房屋，是說即便宗地承載的房屋具有可分性，也全部被當(dāng)作一個整體來對待，該整體的各個部分都均衡地得到整宗地的物理支撐。在這樣的整體性結(jié)構(gòu)中，全部房屋受益于整宗地的支撐，這與共有的結(jié)構(gòu)高度類同。若把各房屋比喻成不同的“主體”，宗地?zé)o非是它們共同支配的對象，這種支配利益蘊(yùn)含在地權(quán)之中，故地權(quán)由這些不同“主體”所共有，它們的支配因此遍及整宗地。既然為不同“主體”，支配利益還是要分清楚的，以不同房屋的建筑面積——而非房屋實(shí)占范圍的土地面積、房屋價格或房屋在功能上的重要性——之比為標(biāo)尺，劃定各房屋在地權(quán)中的利益份額，無疑最客觀、最公平，也最簡便。這樣一來，在房屋可分的前提下，各房屋對宗地的支配利益通過面積之比的份額得以量化。

從比較法的角度來看，這種認(rèn)識有一定的普遍性。正如上文所見，在日本和我國臺灣地區(qū)，房屋等專有部分在地權(quán)等共有部分中都有對應(yīng)的抽象利益份額。雖然《德國住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第6條與日本、我國臺灣地區(qū)的法律經(jīng)驗(yàn)完全不同，未把作為專有權(quán)的房屋特別所有權(quán)視為獨(dú)立物權(quán)，但同樣把房屋與地權(quán)份額對應(yīng)，以此量化每一房屋可支配的土地利益。何彥陞、陳明燦：《德國住宅所有權(quán)制度研究》，載《東吳法律學(xué)報》2015年第2期，第113-114頁。

基于這種理解，對部分房屋的處分或查封，實(shí)際上與該房屋基底或其所在宗地的建筑占地范圍大小無關(guān)，一并處分或查封的不過是與房屋對應(yīng)的地權(quán)份額，房地一體的法律命運(yùn)完全限定在抽象的權(quán)利層面，無需進(jìn)行土地分宗，不影響宗地的整體性，這是“實(shí)占范圍說”和“建筑占地說”所不具有的優(yōu)勢。與此同時，部分房屋的處分或查封只波及與其對應(yīng)的地權(quán)份額，受讓人取得房權(quán)和地權(quán)份額，成為房權(quán)人和地權(quán)的共有人，這足以實(shí)現(xiàn)“地隨房走”的房權(quán)和地權(quán)主體同一的目的，因而無需把整宗地權(quán)都收入受讓人的囊中，也就不會產(chǎn)生“整宗土地說”的不足。

必須說明的是，房屋天然屬于物權(quán)客體，把它比喻成“主體”，顯得過分夸張，恰當(dāng)性因此存疑。但不要忘了，民法物權(quán)中的確有“客體為物、主體為物”的“屬物權(quán)”類型，最典型的是地役權(quán)，之所以說其“主體為物”，是因?yàn)槔霉┮鄣兀瑢?shí)現(xiàn)需役地的效用來說是客觀上的必要，無論誰是需役地權(quán)利人，都改變不了這種客觀關(guān)聯(lián)，故把地役權(quán)主體比喻成“物”蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第250頁。，以形象地與為了特定人的利益這一主觀要素所設(shè)立“客體為物、主體為特定人”的“屬人權(quán)”相區(qū)別。常鵬翱：《債權(quán)與物權(quán)在規(guī)范體系中的關(guān)聯(lián)》，載《法學(xué)研究》2012年第6期，第92頁。與此類似，房屋無論如何都離不開地權(quán)的支持，故像地役權(quán)那樣，把房屋比喻為“主體”，具有恰當(dāng)?shù)慕忉屃?。在宗地與其承載的數(shù)棟房屋歸同一主體的情形，如企業(yè)在宗地上建車間、庫房、辦公樓、職工宿舍，如果我國不動產(chǎn)登記像《德國住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第8條那樣，允許地權(quán)人按照房屋面積之比，把地權(quán)進(jìn)行份額化分割，并與不同的房屋一一對應(yīng)，那么，地權(quán)實(shí)際就是由不同的房屋按照特定份額來共有的，由此把房屋比喻為“主體”，更能凸顯其解釋力。

（二）可以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)房地一體規(guī)范的調(diào)整任務(wù)

明確物權(quán)歸屬，能最大限度實(shí)現(xiàn)物的經(jīng)濟(jì)價值，這也是房地一體規(guī)范的任務(wù)，即防止因地權(quán)和房權(quán)主體不一致導(dǎo)致的權(quán)屬混亂，以免無法在經(jīng)濟(jì)上合理利用房地產(chǎn)并影響其效用的發(fā)揮。孫佑海主編：《〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉應(yīng)用手冊》，機(jī)械工業(yè)出版社1995年版，第66頁。實(shí)體方案在此方面有欠缺，以房屋抵押為例，正如前文所見，“實(shí)占范圍說”有抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)或抵押財產(chǎn)價值嚴(yán)重失衡的問題，“整宗土地說”會產(chǎn)生抵押人無法再利用土地而受讓人不愿利用土地進(jìn)行建設(shè)的窘境，“建筑占地說”則兼有上面的弊端。相比而言，“地權(quán)份額說”能更好地落實(shí)房地一體規(guī)范的調(diào)整任務(wù)，主要表現(xiàn)為：

第一，在地權(quán)和房權(quán)的價值能分別評估的情形，隨房權(quán)一并處分或查封的地權(quán)價值能得到公平合理的確定，不至于像實(shí)體方案那樣致使當(dāng)事人之間利益失衡。比如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植，因?yàn)榈缆?、綠植是輔助房屋效用的配套，故該房屋與整宗地關(guān)聯(lián)在一起，房權(quán)轉(zhuǎn)移要帶動整宗地權(quán)一并轉(zhuǎn)移，受讓人因此要支付10畝地的價格，而按照“實(shí)占范圍說”和“建筑占地說”，受讓人僅需支付5畝地的價格，這對A頗為不利。又如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋（面積10000m2）抵押給B，該房屋雖然占地3畝，但其功用的實(shí)現(xiàn)離不開配套的支持，也離不開與另一房屋的協(xié)調(diào)，在其面積大于另一房屋（面積5000m2）時，其對整宗地的支配利益大于另一房屋的相應(yīng)利益，故作為抵押財產(chǎn)的地權(quán)價值應(yīng)以該房屋面積在兩棟房屋面積之和中的比例為標(biāo)準(zhǔn)計算，即10畝地價的2/3，而非“實(shí)占范圍說”的3/10，也不是“建筑占地說”的8/10，還不是“整宗土地說”的10畝地價。

第二，恰當(dāng)界定了隨房權(quán)一并處分的地權(quán)份額，能使當(dāng)事人各得其所，進(jìn)而有效實(shí)現(xiàn)交易目的，降低交易成本。仍以A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植的情形為例，按照“實(shí)占范圍說”和“建筑占地說”，該房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，受讓人要么承擔(dān)土地分宗的成本及分宗不成的風(fēng)險，要么在其余土地對A無益的情況下承受高昂的協(xié)商成本及協(xié)商不成的風(fēng)險，而“地權(quán)份額說”不會產(chǎn)生這些成本和風(fēng)險。再以A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地的情形為例，按照“整宗土地說”，A把占地3畝的房屋抵押后，10畝地權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，要想實(shí)現(xiàn)房地一體規(guī)范的目的，就要處分未抵押的另一房屋，受讓人的財力相應(yīng)地要提高。在前例情形下，按照“地權(quán)份額說”，受讓人只需支付抵押房屋價格及10畝地價的2/3即可，A則如愿地保有另一房屋并繼續(xù)持有1/3的地權(quán)，這完全符合當(dāng)事人的意愿，能在最大程度上促成交易。

第三，有利于發(fā)揮房地產(chǎn)的最大經(jīng)濟(jì)效用。比如，在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植的情形，按照“實(shí)占范圍說”和“建筑占地說”，房權(quán)轉(zhuǎn)讓會導(dǎo)致A對道路和綠地的保有沒有實(shí)益，而受讓人又難以自如利用這些配套;“地權(quán)份額說”沒有這些問題，受讓人能取得整宗地權(quán)，從而發(fā)揮功能整體性布局的最大效用。又如，在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠植用地的情形，A把建成的房屋轉(zhuǎn)讓給B，按照“建筑占地說”，A、B共同負(fù)擔(dān)建設(shè)另一棟房屋的義務(wù)，按照“整宗土地說”，B有建設(shè)另一棟房屋的義務(wù)，但建造該房屋源自A的意愿，對A來說這是利益最大化行為，對B未必如此，B只要懈怠、不建房，就會造成地權(quán)效用浪費(fèi)，并要承擔(dān)違約責(zé)任，而按照“地權(quán)份額說”，B沒有建房義務(wù)，A能按照預(yù)先計劃繼續(xù)建房，這就能發(fā)揮地權(quán)的最大效用。

第四，有利于房地產(chǎn)的流通，這一優(yōu)勢突出地表現(xiàn)在與“整宗土地說”的對比之中。按照“整宗土地說”，處分或查封宗地承載的部分房屋，受波及的是整宗地權(quán)，這會極大約束其他房屋的流通性。比如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋抵押給B，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，受制于房地一體規(guī)范，受讓人還要同時受讓另一棟房屋，A無法把它處置給其他人。又如，在前例，人民法院查封占地3畝的房屋，整宗地權(quán)一并被查封，另一棟房屋也要受牽連，在查封期間，A不能轉(zhuǎn)讓或抵押占地5畝的這棟房屋。按照“地權(quán)份額說”，處分或查封占地3畝的房屋，只波及對應(yīng)的地權(quán)份額，另一房屋及其對應(yīng)的地權(quán)份額不受影響，仍能在市場中流通，這對于解決現(xiàn)實(shí)問題頗有助益。以住宅小區(qū)開發(fā)商因負(fù)債，被人民法院查封其中的一棟樓的情形為例，按照“地權(quán)份額說”，受波及的只是對應(yīng)的地權(quán)份額，開發(fā)商仍有權(quán)出賣并轉(zhuǎn)移其他房權(quán)及對應(yīng)地權(quán)份額，以由此獲得的資金清償債務(wù)，進(jìn)而還債來解除查封，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。季峰：《建設(shè)用地使用權(quán)量化分割登記的必要性與可行性》，載《中國不動產(chǎn)》2020年第11期，第19-23頁。

第五，有利于明晰房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，便于法律制度的妥當(dāng)適用，這一優(yōu)勢突出表現(xiàn)在與“建筑占地說”“整宗土地說”的對比之中。以A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地的情形為例，A把占地3畝的房屋抵押給B，之后把另一棟房屋抵押給C，按照“建筑占地說”和“整宗土地說”，根據(jù)2020年12月25日《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第51條第3款，C抵押權(quán)在第二順位，但按照“地權(quán)份額說”，B、C抵押權(quán)的客體并不重疊，不適用前述規(guī)定，其好處是C取得第一順位的抵押權(quán)，這有利于A的融資。在該例，占地3畝的房屋被甲人民法院查封后，乙人民法院查封另一棟房屋的，按照“建筑占地說”和“整宗土地說”，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款，乙人民法院只能輪候查封，但按照“地權(quán)份額說”，這兩個人民法院的查封對象不一致，乙人民法院直接查封即可，這有利于保護(hù)乙人民法院的申請執(zhí)行人，及時實(shí)現(xiàn)其權(quán)益。

（三）具有普遍適用性

實(shí)體方案在適用于某個例情形時，結(jié)果會與“地權(quán)份額說”無異，如在A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植，A抵押該房屋的情形，按照“整宗土地說”與“地權(quán)份額說”，都要連同整宗地權(quán)一并抵押。但在其他情形，實(shí)體方案缺乏充足的解釋力，“地權(quán)份額說”卻能給出合理的答案，建筑物區(qū)分所有權(quán)就是最突出的例子。以住宅小區(qū)的業(yè)主抵押某一房屋為例，該房屋與同一棟樓的其他房屋共享地基，其自身沒有獨(dú)立的基底面積，“實(shí)占范圍說”無法適用?！敖ㄖ嫉卣f”和“整宗土地說”也不能適用，因?yàn)榘ńㄖ嫉卦趦?nèi)的小區(qū)整宗地權(quán)均由全體業(yè)主共有，抵押某一房屋連帶這些地權(quán)成為抵押財產(chǎn)，在理論上會損害其他業(yè)主的權(quán)益。按照“地權(quán)份額說”，連帶房屋抵押的是相應(yīng)的地權(quán)份額，而正如前文所言，在確定建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主對共有部分的利益時，主要按照房屋面積的比例來定，“地權(quán)份額說”與此完全契合。

不僅如此，“地權(quán)份額說”也能順利適用于土地改革，而實(shí)體方案在此方面有所欠缺。為了提高用地效率，混合用地在城市土地中逐步增加，如《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》就指出：“在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地”?；旌嫌玫貙傩缘淖诘乜梢越ㄗ≌?、商業(yè)用房、辦公用房等。根據(jù)《民法典》第359條，住宅與非住宅的地權(quán)期限不同，期限屆滿時的法律應(yīng)對機(jī)制也不同，按照“地權(quán)份額說”，不同屬性的房屋分別對應(yīng)不同屬性的地權(quán)份額，分別適用不同的法律機(jī)制，“建筑占地說”和“整宗土地說”無法做到這樣的細(xì)致區(qū)分。在農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)中，也出現(xiàn)了混合用地的現(xiàn)象，同宗地既有宅基地屬性，也有集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬性，比如，A在宅基地上自建兩層樓房，自用第一層，把第二層轉(zhuǎn)讓給不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的B，A的房屋對應(yīng)宅基地，B的房屋對應(yīng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地，“地權(quán)份額說”對此能恰當(dāng)區(qū)分，實(shí)體方案則沒有這樣的效用。

四、“地權(quán)份額說”的實(shí)踐合理性

在我國，土地和房屋及其關(guān)系受到高度的行政規(guī)制?！暗貦?quán)份額說”不僅在民法效果層面有前述的優(yōu)勢，與相關(guān)的行政規(guī)制也完全吻合，有充足的實(shí)踐合理性。

（一）“地權(quán)份額說”符合規(guī)劃實(shí)踐

在我國，為了合理安排城鄉(xiāng)發(fā)展的空間布局，規(guī)劃處于先行的引導(dǎo)地位，沒有規(guī)劃，就沒有土地供應(yīng)，更沒有后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。在土地開發(fā)建設(shè)中，雖然在制定總體規(guī)劃以及編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時，宗地可能還不明確，更不存在房屋，但隨著后續(xù)規(guī)劃的推進(jìn)，不僅宗地得以明確，宗地能承載的房屋坐落、面積、層高等要素也被明確勾勒出來，從而清晰展示宗地與房屋的功能整體性布局。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條第1款，在地權(quán)出讓前，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓宗地的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分，其中的開發(fā)強(qiáng)度主要包括容積率、建筑密度等指標(biāo)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建設(shè)用地容積率管理辦法》第3條第1款，容積率是指在宗地范圍內(nèi)，總建筑面積與建筑占地面積的比例。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50352-2019）第2.0.9條，建筑密度是指在宗地范圍內(nèi)，建筑物基底面積總和與總用地面積的比例。在這些指標(biāo)中，容積率最重要，它決定了宗地內(nèi)可容納的房屋面積總量。既有的研究指出，土地所處的空間位置、土地周邊與居民日常生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度、土地的自身?xiàng)l件（包括容積率、建筑密度等）等要素綜合影響著土地價值，在這些要素中，容積率對地價的影響最大。瞿詩進(jìn)等：《城市住宅地價影響因素的定量識別與時空異質(zhì)性》，載《地理科學(xué)進(jìn)展》2018年第10期，第1374-1375頁。不僅如此，作為政府調(diào)配城鄉(xiāng)發(fā)展空間的主要手段，容積率還影響著土地對人口的吸納和承載能力，影響著日照、綠化、停車等居民的公共利益。鄭曉偉、黃明華：《值域化：基于公共利益的城市居住地塊容積率控制》，中國建筑工業(yè)出版社2014年版，第28-34頁?？梢哉f，容積率是衡量土地經(jīng)濟(jì)價值和公益屬性的重要標(biāo)尺。

宗地的經(jīng)濟(jì)價值和公益屬性在客觀上融為一體，反映了宗地的整體利益。在這樣的框定下，容積率無非以房屋面積為標(biāo)尺，把無法實(shí)際分割的宗地利益進(jìn)行比例量化，其結(jié)果就是在宗地范圍確定的前提下，按照各房屋的建筑面積大小，來決定各自配置的土地利益多少，這正是“地權(quán)份額說”的內(nèi)涵。需要注意的是，容積率的計算是以建筑占地面積為分母的，但宗地中的建筑占地面積不僅確定，通常還占據(jù)宗地面積的絕大多數(shù)比例，建筑占地之外的其他部分土地往往用于配套，故而，把容積率看成整宗地利益相對于房屋的配置標(biāo)準(zhǔn)，完全說得過去。

正因?yàn)榻ㄖ嫉孛娣e是計算容積率的分母，故而，處分或查封部分房屋要連帶整個分母的“建筑占地說”是不能適用的，否則，由此計算出來的容積率與規(guī)劃要求就不相符?！皩?shí)占范圍說”同樣與規(guī)劃實(shí)踐不符。該觀點(diǎn)實(shí)際是把建筑密度看成土地利益在房屋上的分配比例，即在建筑占地面積確定的前提下，各棟房屋配置的土地利益多少按照各自的基底大小來定。但建筑密度起不到表征土地利益分配比例的作用，因?yàn)橥恋夭粌H為各棟房屋提供了二維的基底，還要承載三維的各整棟房屋，必須把各棟房屋的高度計算在內(nèi)，故而，僅憑建筑密度無法準(zhǔn)確計量相應(yīng)的土地利益比例。可以說，是“地權(quán)份額說”而非實(shí)體方案符合土地供應(yīng)時的規(guī)劃實(shí)踐。

在土地供應(yīng)后，前述的規(guī)劃條件應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條第2款，在出讓合同簽訂后，只要出讓合同明確了前述的規(guī)劃條件，規(guī)劃主管部門無須實(shí)質(zhì)審查，就能向用地人頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，以明確建筑占地面積等事項(xiàng)。本書編寫組編著：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法要點(diǎn)解答》，法律出版社2007年版，第43-44頁。與此同時，根據(jù)前述規(guī)劃條件，用地人會進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，包括地上和地下建筑面積等面積指標(biāo)明細(xì)表、樓座布局等規(guī)劃結(jié)構(gòu)、地庫、戶型等;還要進(jìn)行方案設(shè)計，包括地庫方案、樓座戶型方案、配套用房面積等。潛進(jìn)：《一本書看透房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)全流程強(qiáng)力剖析》，中國市場出版社2015年版，第153-156頁。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條，在這些文件符合前述規(guī)劃條件時，規(guī)劃主管部門頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，地權(quán)人在建設(shè)時必須據(jù)此實(shí)施，否則屬于違法建筑，不僅要受到限期改正、限期拆除等行政處罰，將來也無法辦理竣工驗(yàn)收備案——表明房屋不適于占有使用，還無法辦理不動產(chǎn)登記——表明房屋的法律地位不受認(rèn)可。在此理解下，違法建筑是計劃外的產(chǎn)物，其面積不在容積率計算公式之內(nèi)，不能參與土地利益配置，沒有相應(yīng)的地權(quán)份額。在實(shí)踐中，違法建筑雖然能被查封進(jìn)而被“現(xiàn)狀處置”，李海軍：《違章建筑執(zhí)行實(shí)務(wù)》，載《人民司法·應(yīng)用》2007年第4期，第98-99頁;2019年北京市高級人民法院《北京市法院執(zhí)行局局長座談會（第十次會議）紀(jì)要》第二點(diǎn)第4小點(diǎn)。但因其沒有地權(quán)份額，會出現(xiàn)“地不隨房走”的結(jié)果。當(dāng)然，在規(guī)劃條件依法變更，或違法建筑限期改正后，違法建筑因符合規(guī)劃許可要求而成為合法建筑后，就能在容積率中得到其應(yīng)有位置。

概括而言，從控制性詳細(xì)規(guī)劃到建設(shè)用地規(guī)劃許可，再到建設(shè)工程規(guī)劃許可，土地開發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖細(xì)節(jié)在規(guī)劃中完全呈現(xiàn)出來，后續(xù)的建設(shè)施工是對該藍(lán)圖細(xì)節(jié)進(jìn)行物理實(shí)現(xiàn)。形象地講，規(guī)劃是把宗地及其承載房屋的空間進(jìn)行了功能整體性的布局安排，建設(shè)施工是對該布局安排進(jìn)行實(shí)體填充，我們在現(xiàn)實(shí)中看到的宗地及其承載的房屋，都是這種實(shí)體填充的結(jié)果，要認(rèn)清它們的源頭，就必須回溯規(guī)劃，規(guī)劃是確定“地隨房走”時占用范圍的基礎(chǔ)王利明：《物權(quán)法研究》下卷，中國人民大學(xué)出版社2018年第4版，第427頁。，規(guī)劃實(shí)踐給了“地權(quán)份額說”以強(qiáng)大的合理性。

（二）“地權(quán)份額說”符合房產(chǎn)管理實(shí)踐

房產(chǎn)主管部門自房屋建設(shè)之始介入管理，并持續(xù)至房屋竣工、流通、滅失的全生命周期，為了使管理行之有效，房產(chǎn)主管部門以樓盤表作為重要依托，把它作為房屋交易、使用和安全管理的基礎(chǔ)。根據(jù)2020年《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》以及《房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范》，樓盤表是由房產(chǎn)主管部門在房產(chǎn)測繪成果的基礎(chǔ)上建立的，用以記載房產(chǎn)物理狀況、權(quán)利狀況、交易狀況等信息的數(shù)據(jù)庫，規(guī)劃許可、土地審批、建設(shè)審批、測繪成果等是其重要的信息來源。樓盤表記載的信息非常全面，涉及房屋管理所需的所有信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信息、整棟樓房的建筑面積等信息、每套房屋的建筑面積等信息、所在的宗地信息、房屋處分或查封等信息，其表現(xiàn)手段也相當(dāng)豐富，包括平面圖、信息模型、三維、全景等方式宋軍：《智慧樓盤表支撐房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期管理》，載《中國房地產(chǎn)》2020年第22期，第66-69頁。，能充分且具體地顯示宗地承載的房屋整體和局部信息。

在這樣的房產(chǎn)管理實(shí)踐中，對某房屋的處分或查封，會記載于樓盤表的相應(yīng)位置，而通過該房屋面積與宗地承載的所有房屋面積之比，很容易為“地權(quán)份額說”提供數(shù)據(jù)支持。不過，樓盤表主要呈現(xiàn)的是房屋坐落、編碼、建筑面積、用途、性質(zhì)、所有權(quán)人、交易狀況、土地用途等房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，無需全面再現(xiàn)宗地信息，以至于房屋基底面積、建筑占地面積乃至于宗地面積可能會空缺，無法為實(shí)體方案提供數(shù)據(jù)支持。

（三）“地權(quán)份額說”符合不動產(chǎn)登記實(shí)踐

為了推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第8條第1款以不動產(chǎn)單元作為登記的基本單位。在房屋尚未建成因而無定著物時，宗地是不動產(chǎn)單元，登記簿以此為基礎(chǔ)建立，登記簿的“宗地基本信息”頁記載了宗地面積、用途、權(quán)利類型、容積率等基礎(chǔ)信息，與其對應(yīng)的權(quán)利人、使用權(quán)面積等權(quán)利信息記載于“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”頁。在房屋合法建造并竣工驗(yàn)收備案后，不動產(chǎn)單元由宗地和房屋定著物單元組成，房權(quán)記載于“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁，其中記載房權(quán)人、地權(quán)人、建筑面積等信息。需要指出的是，房屋的定著物單元不像宗地那樣確定不變，以住宅小區(qū)為例，它能大到宗地承載的所有房屋，也能小到某一特定房屋。

在這樣的制度構(gòu)造中，無論宗地承載的房屋有多少，它們均基于同一地權(quán)，因而處于同一不動產(chǎn)登記簿之中。國土資源部不動產(chǎn)登記中心編：《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》，北京大學(xué)出版社2016年版，第17-20頁。在宗地規(guī)劃建一棟房屋的情形，以該宗地為基礎(chǔ)建立登記簿，房屋建成辦理所有權(quán)首次登記的，記載于“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁，該頁與“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”實(shí)質(zhì)一體，對該房屋的處分或查封連帶波及整宗地權(quán)。在宗地規(guī)劃建數(shù)棟房屋的情形，已建成的房屋及房權(quán)各為定著物單元的，要分別編號，記載于不同的“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁，對部分房屋的處分或查封，記載于相應(yīng)的“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁即可。比如，A取得10畝地權(quán)，規(guī)劃建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），這兩棟房屋分別在兩頁“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”中記載，對占地3畝房屋的處分或查封，記載于其自身的信息頁，與另一棟房屋的信息頁無關(guān)，甚至也可與“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”頁無關(guān)，如占地3畝的房屋轉(zhuǎn)移給B，只要在其信息頁中完成轉(zhuǎn)移登記記載，就表明B取得了該房權(quán)和相應(yīng)的地權(quán)份額，“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”的記載完全可保持不變。這意味著，在“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁記載后，“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”頁僅有形式意義，其內(nèi)容已經(jīng)被“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁實(shí)質(zhì)吸收。

可以說，只要嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃建房，宗地承載的房屋總建筑面積就是確定的分母，作為定著物單元的房屋是面積確定的分子，分子與分母之比就是與各房屋對應(yīng)的地權(quán)份額。這樣一來，房權(quán)及其對應(yīng)的地權(quán)份額被量化配置，打包成“房地產(chǎn)權(quán)”。由此來看，在不動產(chǎn)登記簿中，“宗地基本信息”頁和“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”銜接配合，在物理形態(tài)上和法律權(quán)利上分別厘定了宗地和地權(quán)，對登記簿起著支撐作用，但登記簿的實(shí)質(zhì)內(nèi)容在“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁，它通過房屋面積的記載，把地權(quán)進(jìn)行抽象的份額化，進(jìn)而與房權(quán)實(shí)質(zhì)整合起來，為房地一體規(guī)范的落實(shí)提供堅實(shí)基礎(chǔ)，同時也為“地權(quán)份額說”提供堅實(shí)載體。無論如何，這種制度構(gòu)造都沒有給實(shí)體方案提供適用空間。

因?yàn)樾姓C(jī)構(gòu)事權(quán)配置的原因，在我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前的大多數(shù)地區(qū)，土地登記和房屋登記分離，結(jié)果往往導(dǎo)致“房不隨地走，地不隨房走”，統(tǒng)一登記的前述做法改變了這種機(jī)制。不過，統(tǒng)一登記只是整合了原來分散的各不動產(chǎn)登記，規(guī)劃、權(quán)籍調(diào)查等不動產(chǎn)登記的前置制度均未改變，故即便處理統(tǒng)一登記前發(fā)生的房屋處分或查封的糾紛，“地權(quán)份額說”仍能適用。

五、結(jié)語

宗地及房屋是以實(shí)物形態(tài)呈現(xiàn)的財產(chǎn)，而財產(chǎn)不是那種有真正本質(zhì)的東西，而是為了實(shí)現(xiàn)多種目的而存在的制度，從來都是手段而非目的?！久馈克箞D爾特·班納：《財產(chǎn)故事》，陳賢凱、許可譯，中國政法大學(xué)出版社2017年版，第444-446頁。這意味著，在房地一體規(guī)范中，宗地和房屋是有規(guī)范目的的法律概念;而且，在我們的生活世界中，不動產(chǎn)不僅僅是個概念或觀念，其真實(shí)存在需要一套法律制度運(yùn)作來予以凸顯、支撐和強(qiáng)化。蘇力：《制度是如何形成的》，北京大學(xué)出版社2007年增訂版，第71頁。宗地和房屋就是規(guī)劃、供地、建設(shè)、登記等一連串制度共同作用下的產(chǎn)物，不通盤理解這些制度，就無法全面把握宗地和房屋及其二者關(guān)系的真切意義。

正是在這樣的理解中，我們可以看到，在界定“地隨房走”規(guī)則中的“占用范圍”時，“地權(quán)份額說”著眼于宗地及房屋的法律制度意蘊(yùn)，以規(guī)劃為基準(zhǔn)，把房屋面積的比例，也即與房屋對應(yīng)的地權(quán)份額用于確定占用范圍，沒有實(shí)體方案的那些不足，并與前述的行政規(guī)制若合符節(jié)，是恰當(dāng)?shù)挠^點(diǎn)。這樣的認(rèn)知分析表明，人民法院在處理涉及“地隨房走”的“占用范圍”糾紛時，除了運(yùn)用與轉(zhuǎn)讓、抵押有關(guān)的民法規(guī)范，或運(yùn)用與查封有關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行法規(guī)范，還必須特別注意城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地供應(yīng)、房屋建造、不動產(chǎn)登記等行政規(guī)制，在案涉房屋是合法建筑的前提下，從規(guī)劃文件、出讓合同、樓盤表、登記簿等證明材料中確定案涉房屋面積、宗地的總建筑面積，以二者的比例作為“占用范圍”的標(biāo)準(zhǔn)。

On the Definition of Occupied Area of Buildings in the

Rule of Transfer of Buildings with Land

CHANG Peng-ao

（Peking University Law School，Beijing 100871，China）

Abstract：According to the rule of transfer of buildings with land，the right to use construction land of occupied areas must be disposed or seized together when disposing or seizing the buildings.In this case，the standard of the scope of the occupied areas should be determined on the proportion of the acreage of the house to the total acreage of the buildings on a parcel land instead of the ground acreage of the house，the ground acreage of the buildings nor the acreage of the parcel of land，since the later standards without strong interpretations would violate the functional integrity of buildings and land and could not confirm the belonging of the right to use construction land reasonably，balance the interest between different parties nor realize the economic utility of real estate.Therefore the standard with practical rationality proposed is in accordance with rules and regulations of urban and rural planning，the management of real estate and real estate registration.

Key Words：Rule of transferring buildings with land，Occupied area，Planning，Acreage of house，Share of the right to use construction land

本文責(zé)任編輯：林士平

青年學(xué)術(shù)編輯：趙 吟