連平

近期，發(fā)改委印發(fā)了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知（以下簡稱《任務(wù)》）。2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是具有特殊重要性的一年。

十四五期間，中國各類要素資源將更注重集聚效應(yīng)，戶籍和土地制度改革的深化，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大和深遠(yuǎn)的影響。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將呈現(xiàn)“人地錢”供需匹配的特征，城市群和都市圈建設(shè)將成為新的趨勢(shì)，大城市的住房問題、農(nóng)村的土地改革、老舊城區(qū)的改造都將在市場(chǎng)產(chǎn)生深刻變化。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來新的發(fā)展時(shí)期，正在逐步顯現(xiàn)一系列新發(fā)展機(jī)遇。

進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

進(jìn)一步破除戶籍制度壁壘，消除農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市的障礙，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序有效融入城市，實(shí)質(zhì)性地提升居民城鎮(zhèn)化率。

《任務(wù)》提出“有序放開放寬城市落戶限制，推動(dòng)新生代進(jìn)城人群便捷落戶，城區(qū)常住人口2，00萬以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，有望到2025年達(dá)到65%的相對(duì)較高水平;但按照戶籍人口為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化率僅為45%左右，預(yù)計(jì)在“十四五”期間該指標(biāo)提升的幅度較前者更大。

新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城鎮(zhèn)化，而且需要在收入、公共服務(wù)、就業(yè)、保障等多個(gè)方面做好配套工作，為新市民提供有利于其長久居住在城市工作的條件，促成新市民永久性地融入城市，在為城市建設(shè)添磚加瓦的同時(shí)提高其生活水平。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快推進(jìn)，將在“十四五”規(guī)劃期間或更長一個(gè)時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來持續(xù)增長的新的需求。預(yù)計(jì)到2025年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.28億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至44平方米左右;與此相適應(yīng)，2021-2025年期間，平均每年住房建筑面積需求達(dá)到11.6億平方米，整體房地產(chǎn)行業(yè)建筑需求依舊會(huì)保持長足的發(fā)展。

提升城市群和都市圈承載能力

目前，重點(diǎn)城市群與核心城市已進(jìn)入了都市圈建設(shè)時(shí)代，后者將引領(lǐng)城市群并帶動(dòng)區(qū)域向高質(zhì)量發(fā)展。

《任務(wù)》提出要增強(qiáng)城市群和都市圈承載能力，轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，提升城市治理現(xiàn)代化水平。這在2020年提出“提升城市綜合承載能力”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化了城市群和都市圈發(fā)展的理念。

從中長期看，重點(diǎn)城市群和核心城市將承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的成長點(diǎn)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

根據(jù)《任務(wù)》的發(fā)展規(guī)劃，除了傳統(tǒng)長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大經(jīng)濟(jì)增長極之外，成渝地區(qū)、長江中游、北部灣、關(guān)中平原等跨省區(qū)城市群都可能成為勞動(dòng)、生產(chǎn)要素流入的重點(diǎn)地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相應(yīng)增加對(duì)上述城市群的布局力度，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)占當(dāng)?shù)谿DP比重有可能上升，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)有良好的發(fā)展前景。

加快推進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向優(yōu)化配置

《任務(wù)》提出要加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向優(yōu)化配置，未來促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)落腳點(diǎn)在縣域。

《任務(wù)》提出“促進(jìn)超大特大城市優(yōu)化發(fā)展，推動(dòng)開發(fā)建設(shè)方式從規(guī)模擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，在中心城區(qū)周邊科學(xué)發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合和職住平衡”。全球一些發(fā)達(dá)都市圈內(nèi)依附的中小城鎮(zhèn)的GDP對(duì)都市圈的貢獻(xiàn)率占到40%以上，這是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)有待補(bǔ)齊的短板之一。“十四五”規(guī)劃期間，部分有特色的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。