王夢遙

摘要：2020年房地產(chǎn)行業(yè)依然堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，且面對突發(fā)事件的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銳減。在此形勢嚴(yán)峻的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原先的粗放式管理模式，增加企業(yè)的核心競爭力，各項(xiàng)支出務(wù)必精打細(xì)算，以應(yīng)對快速變化的市場需要。費(fèi)用管理不僅是財(cái)務(wù)管理的重要手段，也代表房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理水平。文章從房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的特點(diǎn)以及重要性入手，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的費(fèi)用預(yù)算編制不合理、費(fèi)用支出不合規(guī)、費(fèi)用歸屬不準(zhǔn)確，費(fèi)用分析不到位四方面的問題，從思想認(rèn)識、制度流程、信息建設(shè)以及控制方法等四方面分析費(fèi)用管理存在缺陷的原因，并從事前、事中，事后三個(gè)層次分別提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的措施，從而構(gòu)建了一套房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理變成一個(gè)連續(xù)的、循環(huán)的、動(dòng)態(tài)的過程，以便決策者可以做到事前預(yù)測、事中控制、事后分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提升有積極意義。

關(guān)鍵詞：費(fèi)用管理;房地產(chǎn)企業(yè);期間費(fèi)用

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭愈加激烈，利潤空間被逐步壓縮，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到，為增加企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，需要提升企業(yè)管理水平，熟練運(yùn)用費(fèi)用管理這一管理工具。

二、房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的特點(diǎn)及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的特點(diǎn)

企業(yè)費(fèi)用管理指對期間費(fèi)用的管理，其中主要包括對費(fèi)用預(yù)算、費(fèi)用執(zhí)行、費(fèi)用核算，費(fèi)用支出分析與監(jiān)督等方面的管理。

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、投入大、產(chǎn)業(yè)鏈長，參與方眾多等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用管理主要有以下特點(diǎn)。

首先，費(fèi)用預(yù)算方面，費(fèi)用支出有一定規(guī)律性，可預(yù)測。在進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算編制時(shí)，可根據(jù)企業(yè)以及項(xiàng)目工作安排，結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，合理進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)，編制費(fèi)用預(yù)算，為費(fèi)用管理工作提供依據(jù)。

其次，費(fèi)用執(zhí)行方面，費(fèi)用支出參與方眾多，管理較復(fù)雜。費(fèi)用管理參與方涵蓋企業(yè)全部員工，并且其中部分員工兼具管理方與參與方的雙重身份。由于費(fèi)用支出科目繁多，各項(xiàng)費(fèi)用管理標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，因此在實(shí)際執(zhí)行層面會比較復(fù)雜。

再次，費(fèi)用核算方面，費(fèi)用支出科目繁多，準(zhǔn)確歸屬有難度。企業(yè)發(fā)生的費(fèi)用五花八門，依靠現(xiàn)有科目體系設(shè)置，較難做到一一對應(yīng)。由于項(xiàng)目開發(fā)由企業(yè)各部門共同參與，某些支出難以確定歸屬。

最后，費(fèi)用分析方面，重視程度不夠，難以形成管理閉環(huán)。由于費(fèi)用支出相較成本支出在房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用支出中占比較小，因此，企業(yè)中從管理層至普通員工普遍重視程度不夠，缺乏事后控制，使得費(fèi)用管理體系并不完整。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的重要性

企業(yè)費(fèi)用管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，也是企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1. 降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)面臨從粗放式經(jīng)營管理向精細(xì)化管理方式的轉(zhuǎn)變，通過實(shí)施費(fèi)用管理，可以確保企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用支出真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地得到記錄并恰當(dāng)反映于財(cái)務(wù)報(bào)告中，且符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度的要求，達(dá)到既滿足企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)，又規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的效果，從而提升企業(yè)競爭力。企業(yè)在經(jīng)營過程中，經(jīng)常需要迎接來自企業(yè)內(nèi)外單位的各項(xiàng)檢查工作，其中涉及對企業(yè)費(fèi)用支出的合法、合規(guī)檢查，如費(fèi)用支出票據(jù)不合規(guī)，可能會面臨處罰風(fēng)險(xiǎn);如費(fèi)用支出不合理，可能存在腐敗風(fēng)險(xiǎn)，上述行為都會給企業(yè)造成一定經(jīng)濟(jì)與名譽(yù)損失。

2. 合理節(jié)約費(fèi)用，提高企業(yè)利潤率

費(fèi)用管理可以保證費(fèi)用支出在預(yù)算范圍內(nèi)，使得支出有計(jì)劃，時(shí)刻處于可控環(huán)境中，有利于費(fèi)用節(jié)約，提升資金使用效率，提高企業(yè)利潤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理存在的問題

（一）費(fèi)用預(yù)算編制不合理

費(fèi)用預(yù)算編制是費(fèi)用管理的起點(diǎn)，也是費(fèi)用管理的依據(jù)。按照當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的要求，財(cái)務(wù)部門在每年年底組織各部門，根據(jù)下一年度業(yè)務(wù)需要，分項(xiàng)編制費(fèi)用年度預(yù)算。但在實(shí)際工作中，費(fèi)用預(yù)算編制卻流于形式。由于公司層面一般重點(diǎn)關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)、回款指標(biāo)，企業(yè)各部門費(fèi)用預(yù)算數(shù)并沒有按內(nèi)控制度要求嚴(yán)格執(zhí)行，使得費(fèi)用預(yù)算編制缺乏合理性、科學(xué)性、準(zhǔn)確性，較難對后續(xù)費(fèi)用支出執(zhí)行層面進(jìn)行指導(dǎo)，難以成為費(fèi)用分析層面的參考，無法作為費(fèi)用管理的依據(jù)。

（二）費(fèi)用支出不合規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用支出種類繁多，為了提高費(fèi)用管理水平，只有根據(jù)不同的費(fèi)用類型制定相應(yīng)的管理辦法，才能滿足內(nèi)控需要。但是由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費(fèi)用支出的管理工作并不重視，費(fèi)用支出制度不健全，對企業(yè)員工缺乏約束力;費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不完善，存在鋪張浪費(fèi)的行為;費(fèi)用支出票據(jù)不合規(guī)，存在以虛假發(fā)票報(bào)銷的情況。如有些房地產(chǎn)公司對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)的管理僅限于規(guī)定每人每月報(bào)銷總額，并不關(guān)注上述費(fèi)用使用的實(shí)際情況，進(jìn)而被部分員工當(dāng)做了隱性福利，甚至有的員工用買的發(fā)票報(bào)銷，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）費(fèi)用歸屬不準(zhǔn)確

在核算過程中，房地產(chǎn)公司各職能部門發(fā)生的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用支出，歸屬成本科目還是費(fèi)用科目容易混淆。根據(jù)營改增實(shí)施辦法，房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目劃分為簡易征收項(xiàng)目以及一般征收項(xiàng)目，費(fèi)用支出涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額需要根據(jù)實(shí)際情況判斷是否可抵扣，以及如何分?jǐn)偅嬖谝欢y度。在公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)中，通用三級費(fèi)用科目有70余項(xiàng)，但每年管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用中的“其他”項(xiàng)，即無法歸屬至現(xiàn)有科目體系的支出項(xiàng)，占兩項(xiàng)費(fèi)用的10%左右，一方面是由于費(fèi)用支出科目種類繁多，無法準(zhǔn)確歸屬科目類型，另一方面是由于財(cái)務(wù)人員水平參差不齊。

（四）費(fèi)用分析不到位

作為費(fèi)用管理的最后一步，費(fèi)用分析是費(fèi)用管理形成閉環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)卻缺失這一重要步驟。根據(jù)企業(yè)內(nèi)控制度要求，財(cái)務(wù)部需要編制預(yù)算執(zhí)行情況統(tǒng)計(jì)表，對費(fèi)用預(yù)算支出的執(zhí)行情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及分析，并向公司層面進(jìn)行匯報(bào)，但大部分企業(yè)卻并沒有按要求執(zhí)行。費(fèi)用分析環(huán)節(jié)缺失，一方面使得企業(yè)無法獲取費(fèi)用預(yù)算與費(fèi)用執(zhí)行的偏離情況，進(jìn)而無法對費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行修正，另一方面無法掌握某些費(fèi)用的費(fèi)效比，進(jìn)而無法從中選擇最優(yōu)方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理問題的原因分析

（一）思想認(rèn)識方面

從管理層的角度看，營業(yè)收入、營業(yè)成本以及利潤總額等重要指標(biāo)往往是房地產(chǎn)企業(yè)管理層關(guān)注的重點(diǎn)，而三項(xiàng)費(fèi)用通常只占營業(yè)成本的10%左右，由于所占比例較小，因此會導(dǎo)致管理層忽視費(fèi)用管理的重要性。從企業(yè)普通員工的角度看，費(fèi)用管理被認(rèn)為是管理層的職責(zé)，并沒有認(rèn)識到費(fèi)用管理的重要性，從而沒有形成節(jié)約費(fèi)用的意識。

（二）制度流程方面

房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用預(yù)算體系的管理是松散型、粗放式的，缺乏整體規(guī)劃、具體工作指引和制度約束，使得費(fèi)用預(yù)算形同虛設(shè)，無法形成對費(fèi)用管理的指導(dǎo)作用。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)、審批程序等流程不全面，且沒有根據(jù)內(nèi)控要求、組織架構(gòu)調(diào)整實(shí)時(shí)更新，使得費(fèi)用執(zhí)行層面無法滿足內(nèi)控需要。由于費(fèi)用類型繁多，標(biāo)準(zhǔn)各不相同，參與方眾多，因此，費(fèi)用管理需要以一套科學(xué)、合理，全面的制度流程為依據(jù)，作為費(fèi)用管理的工作指引，費(fèi)用管理者以此作為監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用參與者以此作為行為指導(dǎo)規(guī)范。

（三）信息化建設(shè)方面

費(fèi)用管理工作量大且繁雜，缺少現(xiàn)代化信息手段的支撐，大量數(shù)據(jù)需要手工管理，造成數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性差、效率低，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門核對工作量大。沒有信息化手段支持，無法實(shí)時(shí)查看費(fèi)用預(yù)算使用情況，增加了業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員與財(cái)務(wù)人員的溝通成本;無法實(shí)時(shí)查看費(fèi)用審批流轉(zhuǎn)情況，降低工作效率;無法即時(shí)生成費(fèi)用使用分析報(bào)告，使得費(fèi)用管理監(jiān)督檢查工作滯后。

（四）控制方法方面

具體表現(xiàn)為費(fèi)用管理沒有形成完整體系，費(fèi)用預(yù)算僅停留在根據(jù)以往年度發(fā)生額粗略估計(jì)的程度，費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)無法匹配最新內(nèi)控要求，費(fèi)用科目歸屬?zèng)]有編制詳細(xì)的使用說明，費(fèi)用分析工作缺失，考核激勵(lì)機(jī)制不完善，使得費(fèi)用管理沒有達(dá)到事前預(yù)測、事中控制、事后分析的效果。

五、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)費(fèi)用管理的措施

（一）費(fèi)用管理事前控制

1. 提升企業(yè)員工對費(fèi)用管理的重視程度

費(fèi)用管理的第一步是提升企業(yè)從管理層到員工對費(fèi)用管理的重視程度，明確費(fèi)用管理的定位，即并不能因?yàn)橘M(fèi)用發(fā)生額只占營業(yè)成本的一小部分就忽視它的重要程度，而需要認(rèn)識到費(fèi)用管理不僅可以節(jié)約費(fèi)用，而且代表著企業(yè)的精細(xì)化管理水平，是企業(yè)運(yùn)營管理的重要手段。費(fèi)用管理并不僅是管理層的工作，因?yàn)樵谄髽I(yè)費(fèi)用管理的實(shí)施過程中，每個(gè)員工既是參與者也是管理者，只有在費(fèi)用支出的過程中，時(shí)刻將費(fèi)用管理意識牢記于心，才能真正的做到費(fèi)用控制。

2. 編制嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁M(fèi)用管理相關(guān)制度流程

樹立企業(yè)全員費(fèi)用管理意識后，需要有科學(xué)、合理、全面的費(fèi)用管理制度流程作為依據(jù)。根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則以及企業(yè)內(nèi)部管理現(xiàn)狀，同時(shí)參考同行業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，針對費(fèi)用預(yù)算、費(fèi)用執(zhí)行、費(fèi)用核算，費(fèi)用支出分析與監(jiān)督四個(gè)方面，編制費(fèi)用管理制度流程，明確費(fèi)用管理目標(biāo)、費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支出審批程序、費(fèi)用管理監(jiān)督與考核等，達(dá)到對企業(yè)費(fèi)用支出各項(xiàng)流程控制的全面覆蓋，并根據(jù)內(nèi)控要求、組織架構(gòu)調(diào)整實(shí)時(shí)修正費(fèi)用管理的相關(guān)制度流程。

3. 加強(qiáng)信息化建設(shè)

信息化建設(shè)是保障費(fèi)用管理順利實(shí)施的重要手段。根據(jù)費(fèi)用管理制度要求，搭建信息化平臺，使得費(fèi)用預(yù)算、費(fèi)用執(zhí)行、費(fèi)用核算、費(fèi)用支出分析與監(jiān)督檢查都可在線上進(jìn)行統(tǒng)一操作。企業(yè)各部門根據(jù)業(yè)務(wù)需要，在系統(tǒng)中錄入年度各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)過審批調(diào)整后，作為各部門年度費(fèi)用額度，以此作為年度考核依據(jù)。確定額度后，按月編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃，經(jīng)過審批調(diào)整后，作為月度費(fèi)用支出計(jì)劃。當(dāng)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用支出時(shí)，在部門費(fèi)用預(yù)算控制下，經(jīng)辦人在職務(wù)層級費(fèi)用限額標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，通過系統(tǒng)發(fā)起線上報(bào)銷審批流程。由此，費(fèi)用支出的全過程透明地展示在費(fèi)用管理的參與方以及管理方面前。參與方可以實(shí)時(shí)查看審批進(jìn)程，管理方可以隨時(shí)監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，并通過系統(tǒng)工具對費(fèi)用支出情況進(jìn)行分析。

（二）費(fèi)用管理事中控制

1. 合理編制費(fèi)用預(yù)算

作為費(fèi)用管理的依據(jù)，費(fèi)用預(yù)算需要根據(jù)企業(yè)整體目標(biāo)以及實(shí)際業(yè)務(wù)需要編制。預(yù)算分為年度預(yù)算以及月度預(yù)算，年度預(yù)算根據(jù)全年任務(wù)指標(biāo)以及重點(diǎn)任務(wù)編制，月度預(yù)算根據(jù)實(shí)際將要發(fā)生的各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐項(xiàng)編制。如銷售費(fèi)用中的廣告宣傳費(fèi)，可以根據(jù)項(xiàng)目銷售排期以及推廣計(jì)劃編制費(fèi)用預(yù)算。銷售費(fèi)用中的代理服務(wù)費(fèi)，可以根據(jù)銷售計(jì)劃、銷售回款預(yù)計(jì)編制費(fèi)用預(yù)算。預(yù)算不能僅參考去年同期各項(xiàng)費(fèi)用支出發(fā)生額而編制，還應(yīng)該綜合考慮每項(xiàng)費(fèi)用的平均市場價(jià)格以及業(yè)務(wù)的實(shí)際情況。

2. 嚴(yán)格按照費(fèi)用管理制度要求執(zhí)行

在費(fèi)用預(yù)算支出執(zhí)行過程中，嚴(yán)格參照費(fèi)用管理制度流程，費(fèi)用管理的參與方各司其職，經(jīng)辦人部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核費(fèi)用支出的合理性，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核費(fèi)用票據(jù)的合規(guī)性，確保各項(xiàng)費(fèi)用支出真實(shí)、準(zhǔn)確，滿足支出事項(xiàng)及費(fèi)用票據(jù)合法、合規(guī)的要求，且在費(fèi)用預(yù)算范圍內(nèi)，做到不超支、不浪費(fèi)。

3. 科學(xué)、準(zhǔn)確地確定費(fèi)用歸屬

提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握最新的會計(jì)和財(cái)稅政策，根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則要求合理劃分期間費(fèi)用和成本的界限，編制費(fèi)用科目使用說明，對費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的分配和歸集。

（三）費(fèi)用管理事后控制

1. 及時(shí)進(jìn)行費(fèi)用支出分析

費(fèi)用支出分析可以幫助企業(yè)費(fèi)用管理人員修正費(fèi)用預(yù)算，根據(jù)費(fèi)效比選擇最優(yōu)方案以及查找費(fèi)用管理漏洞。通過對費(fèi)用實(shí)際支出與費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行比較，分析產(chǎn)生差異的原因并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對今后費(fèi)用預(yù)算工作有指導(dǎo)意義。廣告宣傳費(fèi)用占銷售費(fèi)用比重較大，通過分析可知，廣告投入與項(xiàng)目銷售業(yè)績有正向關(guān)系，但仍需要關(guān)注廣告宣傳費(fèi)用占銷售回款的比重，重點(diǎn)關(guān)注變動(dòng)原因，從中找到費(fèi)效比最優(yōu)的廣告宣傳方案，提升資金使用效率。通過分析費(fèi)用支出情況，還可以查找費(fèi)用管理中的漏洞，進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。如對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的使用情況進(jìn)行分析，將部門業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)用每月發(fā)生次數(shù)與部門人員人數(shù)進(jìn)行比對分析，可以檢查業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)用發(fā)生的合理性。

2. 建立考核評價(jià)機(jī)制

考核評價(jià)是費(fèi)用管理的重要手段，對企業(yè)員工在費(fèi)用管理方面形成約束力，以達(dá)到費(fèi)用節(jié)約的目標(biāo)，有激勵(lì)鞭策作用。首先，設(shè)置考核目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)整體目標(biāo)以及各部門實(shí)際業(yè)務(wù)需要設(shè)置費(fèi)用考核目標(biāo)。其次，為了防止考核結(jié)果失真，僅根據(jù)年底一次考核結(jié)果評價(jià)各部門的費(fèi)用管理水平是不全面的，還需要推進(jìn)季度考核，對費(fèi)用管理的管控效果實(shí)時(shí)監(jiān)督。除此之外，還需要設(shè)置科學(xué)、合理的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)超預(yù)算的程度對應(yīng)不同的分值。最后，最重要的是要體現(xiàn)考核結(jié)果的價(jià)值，只有將考核作用落實(shí)到企業(yè)員工實(shí)際的激勵(lì)獎(jiǎng)懲措施上，與工資薪酬掛鉤，才能真正提升費(fèi)用管理水平。

六、結(jié)語

本文研究了房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的特點(diǎn)以及重要性，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用管理的缺陷，分析了產(chǎn)生的原因，并從事前、事中、事后三個(gè)方面提出了具體的控制措施。本文認(rèn)為，只有將費(fèi)用管理融入到企業(yè)日常運(yùn)營管理中，并在實(shí)踐中針對企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，不斷進(jìn)行優(yōu)化，才能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展的要求。

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（作者單位：北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）