崔明軍，宋亞凡，劉平利

（1.河南省有色金屬地質礦產局第七地質大隊，河南 鄭州 450001；2.河南省有色測繪有限公司，河南 鄭州 450001；3.河南省地質調查院/河南省城市地質工程技術研究中心，河南 鄭州 450001）

隨著我國經濟的快速發(fā)展，農民的生活水平也發(fā)生了翻天覆地的變化，農村住宅的建造結構和舒適度都發(fā)生了本質的變化。不僅注重經濟性和實用性，建筑形式和組合方式也是多種多樣，大大增強了建筑造型的藝術性和個性化。在農房不動產測量中，根據(jù)GB/T 17986-2000《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，全封閉的陽臺、挑廊以其底板水平投影的范圍計算全面積，未封閉的陽臺、挑廊按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算[1]；但現(xiàn)實房屋造型多樣，陽臺、挑廊、檐廊形式各異，難以區(qū)分。另外，房產測繪的技術性和政策性很強，在房產面積測算工作中建筑面積計算是較復雜、難度較大的一項工作，在計算新造型、新結構的特殊部位時，無法可依、無據(jù)可查，客觀上會引發(fā)許多爭議[2]，因此應考慮到每戶每個角落的面積，特別是這些特殊部位面積計算問題。本文結合某縣農村房屋不動產登記工作中遇到的面積計算問題談一點粗淺意見。

1 農房不動產登記

農房不動產登記通過逐戶核對集體土地上宅基地和建設用地范圍、房屋現(xiàn)狀、家庭人口、房屋權屬等信息，從而確定合法的土地使用權和房屋所有權面積，是維護農村集體經濟組織和農民合法權益的一項重要舉措。農房不動產登記有助于厘清農村長期存在的權屬爭議、相關權屬來源材料欠缺的農房歸屬問題，為下一步農村產權制度改革奠定基礎；有助于城鄉(xiāng)一體的不動產體系融合，加快構建更加全面的城鄉(xiāng)一體化的土地管理制度[3]；能有效促進政府行政效能和監(jiān)管水平的提高；避免增加群眾負擔，減少重復建設和資金浪費[3]。通過精準的農房不動產登記發(fā)證工作，依法確認農民的宅基地使用權和農房所有權[4]，可有效明晰產權關系，支撐農村土地制度改革，為維護農民合法財產權益提供有效保障。

2 農房不動產登記流程

1）準備工作。農村不動產權籍調查工作應由縣（市、區(qū)）政府統(tǒng)一組織，按照總調查的模式開展。充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府以及農村集體經濟組織、村民自治組織等基層力量，農村集體經濟組織負責人、村民委員會成員或村民代表應參與權屬調查，以大比例尺（1∶500～1∶2 000）地形圖、正射影像圖或已有地籍圖為基礎圖件，參考已有的地籍調查、土地登記等資料，劃分不動產單元，預編單元代碼。

2）權屬調查。權屬調查的步驟包括實地調查核實宗地和房屋的權屬情況、實地指界、設置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長的相關距離、繪制宗地草圖和房屋權界線示意圖、填寫不動產權籍調查表等。權屬調查是不動產權籍調查的核心，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。

3）不動產測量。不動產測量包括土地測量和房屋測量，土地測量根據(jù)權屬調查結果和確定的宗地界址點，采用符合國家技術要求的方法測量界址點坐標，計算宗地面積，制作權籍圖；房屋測量則以確定的每戶每宗地為基礎，以房屋四面墻體外側為界，逐幢測繪宗地內建筑物、構筑物，測量不同產別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋，測量房角點坐標，計算建筑面積，制作房屋分層平面圖。

4）數(shù)據(jù)庫建設。在已完成的農村宅基地和集體建設用地地籍調查數(shù)據(jù)庫的基礎上，將外業(yè)測量調查獲得的建筑物、構筑物權籍調查成果進行疊加整合，形成完整的農村房地一體的不動產權籍數(shù)據(jù)庫[5]，為登記提供信息化基礎。

5）不動產登記辦理。根據(jù)《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》和《河南省農村房屋不動產登記指導意見》等規(guī)定，由不動產登記機構和村民委員會統(tǒng)一組織收取登記所需的不動產登記申請表、身份證明等材料，由村委會進行初審，再向鄉(xiāng)政府提出審核申請，鄉(xiāng)政府批準后進行審核公告，最后按照法定程序向權利人頒發(fā)不動產權證書。

3 陽臺的計算

3.1 規(guī)范規(guī)定

陽臺是指供居住者進行室外活動和晾曬衣服的建筑空間，與住宅基本空間相連，有永久性上蓋、地板和維護結構[6]，一般分為封閉陽臺和非封閉陽臺。GB/T 17986-2000《房產測量規(guī)范》規(guī)定，未封閉陽臺計算一半面積，封閉陽臺計算全面積。在實際操作中，陽臺計算一半與否應以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結合，若陽臺規(guī)劃未封閉、現(xiàn)狀封閉，應按規(guī)劃未封閉處理，計算一半面積；若規(guī)劃封閉、現(xiàn)狀未封閉，應按現(xiàn)狀未封閉處理，計算一半面積。陽臺面積計算均以底板投影為準。

3.2 實際現(xiàn)狀計算方法

1）農村房屋實際以兩層居多。單間陽臺如圖1所示，圖1c中陽臺全封閉則計算全面積，圖1a、1b中陽臺未封閉則計算一半面積。圖1a中一層對應的門廊有柱子維護結構，計算全面積，圖1b、1c中一層對應的檐廊無柱子或欄桿維護結構，不計算面積。

圖書館信息素養(yǎng)教育師資人員主要以圖書館工作人員為主，學歷要求也較高，需要本科以上學歷，具備中級職稱，因此一般圖書館的專業(yè)信息素養(yǎng)教育人員在六人以下，達到十人以上的不足15%。并且，圖書館的實際工作人員以兼職為主，主要工作重心都不在圖書館信息素養(yǎng)教育上，因此圖書館信息素養(yǎng)教育事業(yè)的發(fā)展受到限制。

2）多間陽臺如圖2所示。圖2a中二層柱廊的維護結構、圖2b中二層挑樓計算全面積，圖2c中二層挑廊計算一半面積；圖2b、2c中一層對應的檐廊無維護結構不計算面積，圖2a中一層對應的走廊有柱子維護結構計算全面積。房屋實景如圖3所示。

圖1 單間陽臺

圖2 多間陽臺

圖3 房屋實景圖

4 廊的計算

4.1 規(guī)范規(guī)定

廊是指屋檐下具有遮陽、防雨、小憩等功能的過道、房屋內的通道或獨立有頂?shù)耐ǖ?，一般包括回廊和柱廊[7]。計算標準如表1所示。

表1 廊的計算標準

室外走廊（挑廊）、檐廊由于取定的計算部位不同，測量時選擇的部位也不同，前者按結構底板計算，后者按圍護設施（或柱）外圍計算。

4.2 實際現(xiàn)狀計算方法

房間的認定方法為兩房屋間有單獨承重結構，由墻、柱、梁劃分為兩個空間區(qū)域，每個區(qū)域為一個房間。兩房屋間以室內墻壁或屋檐處房梁為界區(qū)分房間。

1）有上蓋無柱的走廊（一層因為有欄桿和地面結構，也計算一半面積）。挑廊為二層以上挑出房屋墻體外，有圍護物、無支柱的外走廊，對于二層來講是未封閉陽臺，計算一半面積。圖4a中一層有欄桿維護，二樓三樓是通廊未封閉；圖4b中一層無維護結構不計算面積。

2）如圖5所示，其滿足與房屋相連，兩房屋間有上蓋和柱，但不是每個房屋都有柱，不能計算全面積；滿足與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊的要求，按其圍護結構外圍水平投影計算一半面積[7]。

圖4 走廊實景圖

圖5 檐廊1

3）如圖6所示，a區(qū)域有上蓋、一個或兩個房間有柱，則計算全面積；b區(qū)域有頂蓋、兩房屋間有柱或一個柱子和剪力墻，則計算一半面積；c區(qū)域為無柱走廊、檐廊，沒有圍護結構，不計算面積。

5）如圖8所示，a區(qū)域一邊有墻壁或柱，另一邊轉角處有墻壁作為圍護機構，則計算全面積；b區(qū)域一邊有墻壁或柱，每間房屋對應有支柱或圍護結構，則計算一半面積；c區(qū)域雖然轉角處無柱對應，但轉角處有另外的房屋墻壁支撐圍護，則不計算面積。

6）如圖9所示，標紅的門廊一側與大門過道相通、另一側與房屋相連，按全面積計算，劃入房屋主體；標黃的房檐也按全面積計算，劃入房屋主體。

圖6 檐廊2

圖7 轉彎走廊1

圖8 轉彎走廊2

圖9 門廊

7）如圖10所示，黃圈區(qū)域一層、二層全面積用檐廊表示；紅圈區(qū)域一層、二層全面積劃入房屋主體。

8）有柱的門廊按全面積計算，無柱的門廊按一半面積計算，畫圖以檐廊表示。

9）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，不計算面積，如圖11所示。

圖10 檐廊實景圖

圖11 騎樓

10）L 型檐廊應該進行區(qū)分，主房和附房按照房屋面積計算。圖12中左邊部分的檐廊一邊有墻，另一邊借助房屋的前墻，因此計算一半面積；右側房屋的檐廊一邊借助房墻，另一邊無墻無維護結構，因此不計算面積。

11）兩間房凹進去的部分按照全面積計算（兩側有墻，屋面有頂），檐廊計算一半面積，即建筑物出入口設于凹進的外墻且其頂部為上層建筑所蓋凹進部分橫跨一個房間（1 個開間）計算全面積，橫跨兩房間（兩個開間）、中間無柱的計算一半面積，如圖13 b中檐廊在二樓兩邊有維護結構可以按房屋整體計算全面積。

圖12 L型檐廊

圖13 凹門廊

5 門斗、門廊的計算

門斗和門廊在權籍圖上都應表示出來，面積計算需根據(jù)類型判斷。兩側墻突出超過 50 cm的需要表示，如圖14所示，這樣的門廊一邊靠著房子，也按房屋畫，計算全面積。兩邊有墻只有一個開間、且有頂蓋的為門斗，計算全面積，如圖15所示。

圖14 門廊

圖15 門斗

6 閣樓的計算

6.1 閣樓認定

由于保存糧食和防曬的需要，農村房屋在頂層會蓋一層斜面的房間，稱為二層半房屋。根據(jù)GB/T 17986-2000《房產測量規(guī)范》規(guī)定，斜面結構屋頂高度在2.2 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算；而實際閣樓的坡屋面高度一部分在2.2 m以上，一部分在2.2 m以下，測量時2.2 m的準確位置難以確定，且樓板的厚度是計算斜面厚度還是平面厚度也不明確。實際工作中計算二層半房屋面積的標準為：①室內中間高度超出2.1 m、寬度大于2 m的部分；②能從室內進入或外部有明顯的門窗能從外部進入，便于使用，滿足其中一條就需要計算面積。

6.2 頂層閣樓的計算方法

由于房頂?shù)臉前寤蚱渌Y構的屋面是傾斜的，一般情況下從屋面的底面到頂面的垂直距離大于屋面厚度，這個垂直距離約為0.12 m，因此只需從樓面底板到屋面底面的凈高達到2.08 m即可，再采用式（1）推算2.2 m的位置。

在計算坡屋頂內的面積時，屋面板下表面與樓板地面的凈高低于1.20 m的空間不計算面積，凈高在1.20～2.10 m的空間計算一半面積，凈高超過2.10 m的空間全部計入套內使用面積[8]。屋頂無頂層樓板結構，不能利用坡屋頂空間時不計算面積，如圖16所示。

圖16 閣樓計算方法

7 結 語

農房不動產登記中建筑面積計算是一項繁瑣復雜的工作，但面積測繪成果極其重要，采用切合實際的測繪和計算方法，對妥善處理調查中的各種矛盾和問題，切實維護群眾的切身利益具有重要意義。因此，應積極探索新方法，運用先進技術，提高成果質量，以滿足社會需求。