張宏羽

（圖/視覺(jué)中國(guó)）

1月21日，上海市住建委等8部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”。隨后，上海打出一套樓市調(diào)控“組合拳”，將法拍房納入限購(gòu)政策的首套房源。記者注意到，在公拍網(wǎng)、阿里拍賣等平臺(tái)上，打開(kāi)上海法院司法拍賣的上海市商品住房頁(yè)面，就會(huì)彈出一條“限購(gòu)”的特別提醒。提醒還指出：“拍賣成交確認(rèn)后，因買受人無(wú)購(gòu)房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰此前表示，上海出臺(tái)的一系列調(diào)控“組合拳”是對(duì)炒房行為的精準(zhǔn)打擊。法拍房納入限購(gòu)政策范圍，則堵住了漏洞。

近幾年，法拍房市場(chǎng)的熱度居高不下，一度成為樓市中的“新寵”。資料顯示，僅2020年一年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市共計(jì)成交法拍房10154套。根據(jù)百度公開(kāi)的搜索指數(shù)，2015年“法拍房”搜索指數(shù)的峰值僅為137，到了2020年，“法拍房”搜索指數(shù)的峰值竟達(dá)到了1631。短短5年時(shí)間，網(wǎng)民對(duì)法拍房的搜索量翻了十倍不止。社會(huì)的異常關(guān)注將這個(gè)原本小眾的市場(chǎng)迅速炒熱，但過(guò)熱的背后，也隱藏著一些亂象與風(fēng)險(xiǎn)。

法拍房市場(chǎng)的“初世代”

法拍房指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。

1991年，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣制度。1998年通過(guò)并實(shí)施的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干向題的規(guī)定》，確認(rèn)司法拍賣是處置訴訟資產(chǎn)的主要方式，法院可以委托拍賣。2009年，《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》通過(guò)并實(shí)施，規(guī)定由人民法院內(nèi)部的司法技術(shù)輔助部門負(fù)責(zé)組織當(dāng)事人選定拍賣機(jī)構(gòu)，監(jiān)督拍賣活動(dòng)，使得委托拍賣已成為我國(guó)的司法拍賣的固定模式。

但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，司法拍賣都是在線下進(jìn)行，這樣的拍賣方式受到宣傳覆蓋面、地域、時(shí)間等的限制，競(jìng)拍人數(shù)明顯不足，很多司法拍賣不能夠?qū)崿F(xiàn)充分競(jìng)價(jià)，甚至出現(xiàn)流拍。所以，最早的法拍房市場(chǎng)還是樓市的“冷門”。

2012年，浙江法院率先嘗試網(wǎng)絡(luò)拍賣，取得一定效果，線上司法拍賣就此萌芽。2013年3月，我國(guó)第一起以土地使用權(quán)和廠房為標(biāo)的物的司法拍賣在網(wǎng)絡(luò)上成交，隨后，更多法院在線上開(kāi)展拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)的執(zhí)行工作。2016年，《關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)的公告》發(fā)布，確定將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)5家平臺(tái)納入名單庫(kù)。2017年，《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》正式實(shí)施，確立了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)先的原則。

當(dāng)法拍房市場(chǎng)在線上“開(kāi)花”，越來(lái)越多的人抱著“撿漏”的心態(tài)入場(chǎng)。2015年就開(kāi)始關(guān)注法拍房的王先生告訴記者，當(dāng)時(shí)他無(wú)意間看到了法院拍賣的頁(yè)面，那上面多是折價(jià)、平價(jià)的房子，他便心動(dòng)了。那時(shí)候，為了“撿漏”，王先生還做了一番功課，比如預(yù)估地塊之后的潛力、弄懂法拍房的相關(guān)政策、看清競(jìng)買公告上的每一處細(xì)節(jié)、鉆研出價(jià)技巧、預(yù)估競(jìng)拍對(duì)手的心理……王先生表示，法拍房市場(chǎng)的“初世代”都較為冷靜與理性，很多時(shí)候都能實(shí)現(xiàn)“撿漏置業(yè)”。

香港一高校的經(jīng)濟(jì)研究員繆兆寬告訴記者，最初能在法拍房市場(chǎng)“撿漏置業(yè)”，是因?yàn)榉ㄅ姆枯^商品房主要有以下優(yōu)勢(shì)：價(jià)格合理是其最大優(yōu)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，法拍房的價(jià)格通常比市價(jià)低10%至30%，因此吸引了一大批購(gòu)房者;其次是政策原因，法拍房通常購(gòu)房資格要求會(huì)較商品房更低，甚至有的城市不限購(gòu)，這也相當(dāng)于降低購(gòu)買門檻;稀缺性也是法拍房的一大優(yōu)勢(shì)，一些法拍房的區(qū)位條件十分優(yōu)越，平日里少有類似房源出售，卻因種種原因被拍賣。

2016年，20個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)新政，就在新政出臺(tái)的五個(gè)月后，全國(guó)樓市又迎來(lái)了新一輪的樓市調(diào)控，“房住不炒”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)所遵循的基本原則。在隨后的幾年里，從一線城市到四線城市同時(shí)發(fā)力，調(diào)控政策如浪潮一樣不斷加碼，進(jìn)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。

然而，正如一些人所說(shuō)，城市化的大潮中，房子早已不限于單純居住的功能，它仿佛成了一張張搶手的城市入場(chǎng)券，房子背后可能是更好的婚姻、子女教育、醫(yī)療、信息、營(yíng)商環(huán)境、公共福利等資源支配權(quán)。當(dāng)越來(lái)越多人涌向一線城市，面對(duì)房源緊張、房?jī)r(jià)過(guò)高的情況時(shí)，為了獲得一張入場(chǎng)券，通過(guò)法拍房“曲線置業(yè)”便成為一種選擇。法拍房越受公眾追捧，這就越意味著“撿漏”的空間正被不斷壓縮，“初世代”們的時(shí)代逐漸過(guò)去。

火爆背后暗潮涌動(dòng)

2020年9月，成龍?jiān)诒本㎞AGA上院的豪宅被法拍。雖然之后這場(chǎng)拍賣被法院撤回，然而明星效應(yīng)在無(wú)形之中為法拍房拉來(lái)了一波熱度。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，房產(chǎn)的司法拍賣大多設(shè)有專門一欄。在法拍網(wǎng)站上圍觀競(jìng)拍，也已成為一些網(wǎng)友的日常。

法拍房崛起得十分迅猛，很多人發(fā)現(xiàn)，從2020年下半年開(kāi)始，住宅類的法拍房很少有流拍現(xiàn)象，多是溢價(jià)成交。今年1月中旬，上海外灘的一套法拍的江景豪宅，圍觀人數(shù)達(dá)到70430人次，成為當(dāng)時(shí)最受關(guān)注的標(biāo)的之一。1月下旬，上海閔行區(qū)龍茗路上的一套法拍房，在1天的競(jìng)價(jià)周期內(nèi)，出價(jià)達(dá)458次，成交價(jià)高達(dá)1524萬(wàn)余元，比評(píng)估價(jià)高出近300萬(wàn)元。

同樣是在今年1月，深圳龍崗萬(wàn)科清林徑一“兇宅”（2018年有租客在屋內(nèi)自殺身亡）被法拍，吸引了13人參與競(jìng)拍，共競(jìng)拍46次，圍觀人數(shù)過(guò)萬(wàn)，成交總價(jià)達(dá)243萬(wàn)余元。此前，阿里拍賣還發(fā)布過(guò)招聘帖，緊急招聘一名“兇宅試住主播”，通過(guò)淘寶直播24小時(shí)展示房屋房型及居住體驗(yàn)。一些網(wǎng)友感慨，傳統(tǒng)的一些忌諱，似乎在購(gòu)房需求面前顯得沒(méi)那么重要了。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的2020年年報(bào)，二手房交易規(guī)模開(kāi)始回升，2020年全國(guó)二手房交易規(guī)模達(dá)7.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，成交量則達(dá)到了420萬(wàn)套，2020年二手房交易額是2015年來(lái)的最大值。法拍房需求，正隨著二手房的需求“水漲船高”，價(jià)格也一路走高。

需要注意的是，這幾年法拍房行情火爆的背后，一些樓市投資客瞄準(zhǔn)政策的漏洞，拍下就轉(zhuǎn)手，賺個(gè)差價(jià)。法拍房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，可謂一個(gè)暗潮涌動(dòng)的歷程：法拍房從折價(jià)到平價(jià)再到溢價(jià)，競(jìng)拍者的心理也從“撿漏置業(yè)”到“曲線置業(yè)”再到投機(jī)炒房。當(dāng)這一市場(chǎng)背離“房住不炒”的原則后，如何將這陣怪風(fēng)及時(shí)剎住，是樓市調(diào)控的一道必答題。

此外，對(duì)于不了解法拍房的人來(lái)說(shuō)，貿(mào)然競(jìng)拍法拍房是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。有業(yè)內(nèi)人士指出，法拍房首先面臨的可能是貸款障礙，違法搭建、屬于期房的房屋不能貸款;其次還有入住清場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一些遺留問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致房屋拍賣后無(wú)法居住，甚至長(zhǎng)期無(wú)法騰房;再者還會(huì)面臨無(wú)法過(guò)戶的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)不明的房屋可能會(huì)有此類風(fēng)險(xiǎn)。此外，競(jìng)拍者還可能承擔(dān)高額稅費(fèi)和欠費(fèi)、房屋具有隱形瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房還需謹(jǐn)慎，要根據(jù)具體情況酌情選擇，不提倡盲目跟風(fēng)。

劍指亂象化解風(fēng)險(xiǎn)

隨著一線城市迎來(lái)新一輪的樓市調(diào)控，上海也通過(guò)限購(gòu)政策，給出法拍房這道必答題的答案。此次向樓市亂象亮劍，消除了法拍房市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)存在的Bug，鞏固了“房住不炒”的原則。

據(jù)了解，對(duì)于樓市亂象的治理，上海等一線城市還在供給側(cè)持續(xù)發(fā)力，積極探索調(diào)控政策的2.0版本。1月30日，上海發(fā)布《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（簡(jiǎn)稱《綱要》）。《綱要》指出，要保持房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，加大住宅用地供應(yīng)，完善住房供需平衡的長(zhǎng)效機(jī)制。近期發(fā)布的《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》也顯示，“十四五”期間，臨港新片區(qū)將顯著增加住房供應(yīng)總量，住房用地供應(yīng)720公頃，較“十三五”增加約220%，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房1600萬(wàn)平方米、約20萬(wàn)套。

記者還注意到，對(duì)于法拍房存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，各方都在盡可能化解。除了在競(jìng)拍公告里明確相關(guān)信息，一些法院也在清場(chǎng)騰房這一問(wèn)題上想盡辦法，打消競(jìng)拍者的顧慮。此前，上海二中院在一起借款合同糾紛案件的執(zhí)行過(guò)程中，于2019年5月拍賣了被執(zhí)行人名下一處五金交易中心400套房屋。由于被執(zhí)行人涉案眾多，各類矛盾激化，400套房屋中有近100套被非法強(qiáng)占。為此，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)分門別類厘清矛盾，有針對(duì)性地做好釋法說(shuō)理工作，維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人、買受人的合法權(quán)益，最后400套房屋全部交付買受人。更多人能夠無(wú)后顧之憂地拍下法拍房，也成為司法權(quán)威樹(shù)立、司法環(huán)境提升的一個(gè)標(biāo)志。