熊穎

4月30日，位于浙江金華芳華路的“中梁壹號院”在建項目發(fā)生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。港股上市公司中梁控股（02772.HK）是該項目的地產(chǎn)開發(fā)商。

據(jù)《紅周刊》了解，中梁壹號院的施工事故并非個案。在此之前，中梁控股旗下多個項目曾發(fā)生施工事故。此外，因漏水、開裂等質(zhì)量問題，中梁控股旗下多個樓盤在交房之際也曾遭到業(yè)主維權(quán)。一位研究房地產(chǎn)多年的專業(yè)人士告訴《紅周刊》記者，自2016年，中梁控股開始高周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)項目就頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題。

對于中梁控股相關(guān)情況，本刊也會持續(xù)跟蹤。

金華項目地下室坍塌或影響交房時間

4月30日下午，一則來源于“武義縣融媒體中心”的一則中梁控股的中梁壹號院“ 在建工地發(fā)生地下室坍塌”的新聞開始被各家媒體轉(zhuǎn)載。

“中梁壹號院”是中梁控股旗下的“御系”國風(fēng)產(chǎn)品，在全國多地都有同名項目。《紅周刊》根據(jù)地圖APP進行確認，此次發(fā)生坍塌事故的“中梁壹號院”原名為“武義中梁華董壹號院”。

早在2018年8月15日，中梁控股拿下位于武義北嶺新區(qū)湖濱路以北、建設(shè)路以西的一宗約105畝的涉宅用地，即中梁華董壹號院的前身地塊，當(dāng)時的成交樓面價為4025元/平方米。公開信息顯示，中梁華董壹號院于2018年12月29日首期開盤，預(yù)計于2021年10月交房。

一位金華地產(chǎn)界人士對《紅周刊》表示，據(jù)其了解的情況，4月30日下午，中梁華董壹號院在做園林填土?xí)r，可能因為承重不夠，大型挖機在開上土方后，發(fā)生了塌陷。當(dāng)然，這個也只是其個人分析，相關(guān)的結(jié)論還要等最終的調(diào)查結(jié)果。

5月6日，一位中梁控股相關(guān)工作人員告訴《紅周刊》記者，“目前，還在等待權(quán)威機構(gòu)出具檢測報告。由于牽扯面涉及各方，事故原因究竟是施工問題，還是管理問題，誰的責(zé)任更大，還需要進一步檢測，來界定清楚。”據(jù)該工作人員介紹，項目處于停工狀態(tài)。

值得一提的是，截至目前，距離中梁華董壹號原定的交房時間僅剩不到半年時間，而停工整改勢必會一定程度上延緩項目的施工進度，中梁華董壹號能夠如期趕在2021年10月之前實現(xiàn)交付嗎？公司工作人員告訴《紅周刊》記者，若影響交付，會和業(yè)主溝通，按合同協(xié)商解決。

此外，前述金華地產(chǎn)人士向《紅周刊》表示，2016年中梁控股開始進入金華房地產(chǎn)市場，不過金華對中梁的整體評價較差，特別是漏水、墻體開裂這一類的質(zhì)量通病比較多。

高周轉(zhuǎn)模式下施工事故多發(fā)

中梁控股起家于浙江溫州，2016年將總部從溫州遷至上海，也由此開始走出浙江、布局全國之路。中梁地產(chǎn)運營副總裁陸天曾在2020年介紹，中梁確實對標(biāo)過某家以高周轉(zhuǎn)出名的頭部房企。據(jù)第一財經(jīng)報道中梁內(nèi)部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行第二次投入。

高周轉(zhuǎn)模式下，中梁控股銷售額增長迅速。2016年，中梁控股合約銷售額剛剛到190億元，而在隨后的2017年、2018年、2019年，公司分別實現(xiàn)合約銷售額649億元、1015億元、1525億元;分別同比增速241.58%、56.39%、50.25%。

上述不愿具名的研究金華房地產(chǎn)多年的專業(yè)人士告訴《紅周刊》，中梁控股頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題，也是自2016 年的高周轉(zhuǎn)開始的。

近年來中梁控股旗下項目施工事故頻發(fā)。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，僅2020年就多達4起。

2020年2月27日，湖南一建園林景觀有限公司在衡陽中梁壹號院項目一期1-2號樓進行排水管溝施工時，發(fā)生一起坍塌事故，造成1人死亡;4月28日，合肥中梁美好花園（后更名為合肥中梁美好時代）發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1 人死亡。合肥中梁美好時代背后開發(fā)商為合肥中梁筑信置業(yè)有限公司，雖然穿透股權(quán)難以發(fā)現(xiàn)其和中梁控股之間的關(guān)系，但房產(chǎn)平臺介紹，中梁美好時代是中梁和金鵬的聯(lián)合開發(fā)項目;2020年5月3日，蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)中梁·龍璽臺項目工地發(fā)生一起高處墜落事故，造成1人死亡;2020年6月1日，蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)中梁·龍璽臺項目再次發(fā)生一起高處墜落事故，造成一人死亡。

此外，2020年，柳州市中梁百悅公館8#樓及地下室、北海市合浦縣中梁國賓一號（7#）樓、南寧市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中梁柏仕公館等中梁控股旗下項目還上榜了廣西“ 嚴管工程”項目名單。據(jù)悉，發(fā)生死亡、重傷生產(chǎn)安全事故的工程，發(fā)生社會影響大、輿論關(guān)注度高的生產(chǎn)安全事故的工程，建筑施工中存在重大危險源且管理不到位的工程，才會被納入“嚴管工程”名單。

中房商學(xué)院副院長鄧明政告訴《紅周刊》記者：“出現(xiàn)施工事故是有偶然性的，但施工事故頻發(fā)，那值得深思了。事故原因無外乎是過度高周轉(zhuǎn)和材料問題。”

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也向《紅周刊》記者分析表示，中梁接二連三出現(xiàn)問題并非偶然現(xiàn)象。房企把銷售規(guī)模作為最核心的考核指標(biāo)是有問題的。而伴隨著房企規(guī)模的快速擴張，問題就會越來越明顯。

施工事故之外，中梁控股的質(zhì)量問題也不在少數(shù)。多位業(yè)主在微博等互聯(lián)網(wǎng)平臺對質(zhì)量問題進行曝光。如，商丘中梁壹號存在入戶毛坯大白墻、公攤施工劣質(zhì)、外立面破損、墻體傾斜等問題;銀川中梁御府新小區(qū)漏滲嚴重;高周中梁國賓壹號存在漏筋、樓板裂縫滲透水等問題。投訴的中梁小區(qū)多位于三、四線城市，其中漏水、開裂等質(zhì)量問題高發(fā)。

中梁相關(guān)工作人員向《紅周刊》記者表示，近兩年來，不光中梁控股，整個行業(yè)大部分都會發(fā)生這些問題。這些問題（項目），它的拿地以及正常開始施工時間多在兩三年前。當(dāng)時，房地產(chǎn)處于野蠻發(fā)展時期，步子邁大了，容易出現(xiàn)問題。但是自2019年年末開始，房企開始強調(diào)精細化管理，近一兩年的新項目，過程管控會好很多，問題也會小很多。

銷售增速放緩或?qū)贌o奈之舉

中梁控股的銷售高增長并未在2020年得到延續(xù)。億翰智庫研究報告指出，2020年，E50房企合計實現(xiàn)合約銷售金額98214.1億元，同比增速為13.0%;合計實現(xiàn)銷售面積71776.3萬平米，同比增長13.6%。而中梁控股2020年合約銷售額1688億元，同比增長10.69%;合約銷售面積約1350.6萬平方米，出現(xiàn)負增長，同比下降9.06%。

嚴躍進表示，“中梁控股的銷售放緩，和其重倉三四線城市關(guān)系密切?！?020年年報顯示，中梁控股的合約銷售額中過半來自三四線城市，其中，三線城市貢獻合約銷售額740.56億元，占銷售額的43.9%;四線城市貢獻合約銷售額171.82億元，占銷售額的10.2%。而在土儲布局上同樣如此，截至2020年末，中梁控股土儲總量為6514.34萬平方米，其中，三線城市土儲量為3288.64萬平方米，占總土儲的50.5%;四線城市土儲量為1174.41萬平方米，占總土儲備的18%。在中梁控股的土地儲備中，三、四線城市合計占比近7成。

億翰智庫研究報告顯示，三四線城市方面，由于經(jīng)歷了一波2017年至2018年的大熱行情后，供給已近乎飽和，且隨著棚改的進行，還房政策使得居民剛需下降，部分三四線房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨存銷比過高的情況。

嚴躍進也指出，疫情問題緩解后，三四線城市樓市已經(jīng)很少出現(xiàn)火爆現(xiàn)象。再加之，中梁控股在三四線城市的項目頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題，也會一定程度上影響它的項目銷售定價以及去庫存速度。

而到了2021年，中梁控股更是進一步放慢速度。在業(yè)績發(fā)布會上，中梁控股將其2021年業(yè)績目標(biāo)定為1800億元，較2020年的合約銷售額1688億元，僅增長6.64%。在此之前，中梁控股曾拋出“小目標(biāo)”，到2021年實現(xiàn)3000億元銷售目標(biāo)。

鄧明政分析表示，中梁地產(chǎn)僅用三年左右時間就完成從百億到千億的跨越，成為中國地產(chǎn)界的黑馬，制勝法寶就是高杠桿和高周轉(zhuǎn)。但隨著調(diào)控政策的不斷加碼，中梁放慢腳步實屬無奈之舉。

自2020年以來，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、供地“兩集中”等政策先后出臺，調(diào)控大背景下，中梁控股的高周轉(zhuǎn)、高杠桿秘訣再無用武之地。

截至2020年末，中梁控股凈負債比率為65.8%，現(xiàn)金短債比為1.4，剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負債率為79.9%，尚踩一條“紅線”。此時，相比擴規(guī)模，如何降負債和融資對于中梁控股來說更為重要。

業(yè)績發(fā)布會上，中梁管理層表示，預(yù)計在兩到三年以內(nèi)可以將剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負債率逐步改善到70%左右。

附表 2020年7月全區(qū)“嚴管工程”項目名單