李雪琪 朱丹莉

浙江省測繪科學(xué)技術(shù)研究院 浙江 杭州 311100

農(nóng)房不動產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容是精準(zhǔn)測量和核查房屋面積、權(quán)屬界線、位置等，為不動產(chǎn)登記發(fā)證提供可靠的數(shù)據(jù)支持，同時也為權(quán)利人今后保護(hù)自己的合法財產(chǎn)提供有效的幫助。它還具有一定的優(yōu)勢，就是有比較科學(xué)的依據(jù)。要主動使用我國發(fā)達(dá)的科學(xué)技術(shù)。這樣可以提高我國不動產(chǎn)測繪的管理水平，同時我國不動產(chǎn)行才能繼續(xù)走下去。

一、農(nóng)村不動產(chǎn)登記概述

不動產(chǎn)登記是指公布不動產(chǎn)的自然狀態(tài)、法律地位或者登記對象的制度，根據(jù)當(dāng)事人的委托書和政府主管機(jī)關(guān)或者法定機(jī)關(guān)的委托書，依法應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上登記的。在不動產(chǎn)登記計劃中，國土資源部等5個部門共同發(fā)布相關(guān)政策通知，將集體建設(shè)用地住宅建設(shè)等地面建筑物納入所有權(quán)登記證范圍，統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證財產(chǎn)。農(nóng)村住房是一項重要資產(chǎn)遺傳源。該管理公告具有農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)的物權(quán)性和法律賦予的物權(quán)性。農(nóng)村住宅不動產(chǎn)登記后，產(chǎn)權(quán)才能正式轉(zhuǎn)讓收益，產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)，農(nóng)村人口的財產(chǎn)可以得到保障和轉(zhuǎn)移，農(nóng)村房屋登記制度能更好地發(fā)揮作用，使農(nóng)民和人民群眾獲得更多的財富收入。能夠有效保護(hù)債務(wù)人的有效權(quán)利；明確保護(hù)個人和個人財產(chǎn)，明確保護(hù)土地承包權(quán)，同時明確征收農(nóng)民的土地所有權(quán)。

農(nóng)房不動產(chǎn)測繪工作嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)范政策進(jìn)行，測繪儀器均經(jīng)過仔細(xì)調(diào)試后才能開始工作，測出來的數(shù)據(jù)做到嚴(yán)格保密。此外，作業(yè)員做出來的成果數(shù)據(jù)要經(jīng)過質(zhì)檢部門的審查，待幾次內(nèi)外業(yè)抽樣質(zhì)檢合格給予法律效益。只有這樣嚴(yán)格的把控數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，才能讓農(nóng)戶放心，使農(nóng)戶的權(quán)益得到保障。

在房地產(chǎn)登記過程中進(jìn)行房地產(chǎn)測繪，不僅可以有效保護(hù)登記人享有的權(quán)利，還可以為權(quán)利人的基本權(quán)益提供相應(yīng)的保護(hù)。房地產(chǎn)直接權(quán)益人只有充分了解房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容，才能充分實現(xiàn)自己擁有的房地產(chǎn)，保證自己的合法權(quán)益不受法律侵犯。此外，在建房時，房產(chǎn)測量不僅可以了解相關(guān)信息，還可以保證房產(chǎn)施工技術(shù)效果，為今后的房產(chǎn)核實工作提供充分的依據(jù)。另一方面，如果后期住宅使用出現(xiàn)矛盾，權(quán)利人可以根據(jù)住宅調(diào)查獲得的信息，有效保護(hù)自己的權(quán)益。因此，房地產(chǎn)登記中的房地產(chǎn)調(diào)查是非常有意義的。

二、農(nóng)房不動產(chǎn)測繪工作

（一）測繪前期的準(zhǔn)備工作

測繪準(zhǔn)備工作對于項目的開展非常重要，大概分為三個部分。第一部分是到項目所在地收集相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)應(yīng)由本轄區(qū)國土局的工作人員提供。第二部分就是要檢查調(diào)試測繪作業(yè)儀器，還有就是對員工進(jìn)行培訓(xùn)，制定行為準(zhǔn)則。第三部分還要調(diào)動農(nóng)戶的積極性，順利的開展農(nóng)房不動產(chǎn)工作離不開村干部和農(nóng)戶的配合。

（二）外業(yè)查勘

根據(jù)《房屋測繪規(guī)范》制定的計算標(biāo)準(zhǔn)，測繪農(nóng)房建筑面積和建筑占地面積，現(xiàn)場測繪使用紅外測距儀來測繪房子，通過RTK或攝影測繪收集拐點坐標(biāo)，先繪制草圖標(biāo)注尺寸后，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查表輸入住房基本信息并做出房屋分層分戶圖。

（三）關(guān)于農(nóng)房不動產(chǎn)的面積測量及計算工作

農(nóng)村住房面積的計算方法必須按照國家有關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國家明確規(guī)定簡易住宅和高度在2.2米以下的住宅不計算。如果家里有閣樓的話，可以把閣樓2.2米以上的部分算進(jìn)去，進(jìn)而計算出總面積。

（四）關(guān)于農(nóng)房不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作

農(nóng)村房屋權(quán)利調(diào)查應(yīng)當(dāng)與測繪工作相一致。這項工作的主要目的是調(diào)查房屋的所有者，澄清所有權(quán)的來源，并調(diào)查建筑物的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年份和用途?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人應(yīng)收集房屋所有人和房管部門的相關(guān)資料。

（五）關(guān)于農(nóng)房不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)建庫工作

不動產(chǎn)建庫系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理流程概括來說分為：中間庫、標(biāo)準(zhǔn)庫、成果庫。中間庫的主要工作是對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)劃處理，同時對外業(yè)作業(yè)人員提供的分層分戶圖以及地形圖進(jìn)行預(yù)處理，將分層分戶圖面積進(jìn)行計算并標(biāo)注房屋長寬注記。處理完成的數(shù)據(jù)納入房屋標(biāo)準(zhǔn)一體庫，在原有相關(guān)部門提供的房產(chǎn)庫中對房屋宗地進(jìn)行變更操作，分為新增和修改兩個部分。通過農(nóng)房不動產(chǎn)軟件先對宗地的變更進(jìn)行處理，重新生成變更過宗地的界址點和界址線，對宗地、自然幢、界址點線進(jìn)行屬性統(tǒng)賦，待檢查通過與一體庫掛接補(bǔ)全其屬性，完善數(shù)據(jù)庫后出房屋宗地圖和相關(guān)報告資料。

（六）農(nóng)房不動產(chǎn)的建庫注意事項

由于我國每個城市都有大量的住宅建筑，管理難度很大。一般來說，房屋信息主要有兩個特點：一是房屋的信息要符合房屋的實際情況；第二，在解釋房子面積時，實際情況和偏差很容易發(fā)生，但偏差很小。因此，住宅調(diào)查工作為住宅信息的編制提供了充分的依據(jù)，保證了信息的安全性和可靠性。當(dāng)在外部注冊的房子里，不僅需要房子的基本信息，還需要房子的編碼，包括區(qū)號、單元號、幢號等。每棟房子都必須有一個唯一的號碼，每個房子的信息也要根據(jù)房子的號碼相互連接。

三、優(yōu)化措施研究

（一）做好前期宣傳工作

第一點是做好前期宣傳動員工作。單位要組織宣傳和召開動員大會，將明確說明農(nóng)戶不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作的意義和優(yōu)勢，從根本上提高村干部和農(nóng)戶的認(rèn)證積極性。二是做好信訪資料的收集工作。農(nóng)房登記證需要收集土地證、戶口簿、建地的規(guī)劃許可證、住宅建設(shè)許可證等很多基礎(chǔ)資料，其中一些資料在農(nóng)戶手里，部分在職能部門手里，相關(guān)部門還應(yīng)該大力推進(jìn)“最多一次”改革，在不動產(chǎn)登記部門優(yōu)化處理過程，最大限度地免除不必要的證明資料。三是搞好測繪員的技術(shù)培訓(xùn)。根據(jù)測繪區(qū)的具體情況，制定技術(shù)設(shè)計書，組織工作人員努力學(xué)習(xí)設(shè)計書和相關(guān)規(guī)范，成立調(diào)查工作組，及時解答工作過程中出現(xiàn)的特殊問題。第四，做好績效數(shù)據(jù)的日常檢查。農(nóng)家測繪項目一般具有大量、工期、任務(wù)重量等特點，因此為了避免返工，造成人力、物力、財力的浪費，要做好質(zhì)量控制。

（二）創(chuàng)新服務(wù)方法

有關(guān)部門和相關(guān)勞動者要依法堅持測量，解決實際工作中的問題。認(rèn)真解決群眾的問題和疑問，事關(guān)群眾的利益。幫助公眾理解的同時也要改善自己的政策和相關(guān)服務(wù)戰(zhàn)略。從實際情況來看，有的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證明和實際情況不相符。這時需要比對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中有圖形數(shù)據(jù)的不動產(chǎn)，從而變更不動產(chǎn)登記圖紙，減少公眾負(fù)擔(dān)。新建后的不動產(chǎn)想要登記，只有等到測繪完畢后才能登記。對于住宅擴(kuò)張，要重新確認(rèn)住宅并進(jìn)行不動產(chǎn)登記。農(nóng)村很多新建或擴(kuò)張住房規(guī)劃手續(xù)不足，也不是按照批準(zhǔn)的圖紙建造的，要給人民群眾帶來更多的慰藉和繁榮，有關(guān)部門必須更多地與群眾在一起進(jìn)行溝通，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)予以公布。

（三）普及農(nóng)房測繪工作要點

為了得到群眾的支持和理解，有必要多走訪、多了解公共機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)測繪，房地產(chǎn)登記部門和規(guī)劃部門必須相互配合、相互監(jiān)督，要改進(jìn)關(guān)系群眾利益的事情和方法的工作。在對待一些歷史問題的態(tài)度上，我們要積極地引導(dǎo)群眾。比如封閉區(qū)域與批準(zhǔn)區(qū)域不相容，積極主動地向群眾闡明利害關(guān)系，管理和共享法律驗證區(qū)域。要在研究農(nóng)村住房問題的背景下，明確預(yù)算分配問題的公共性和私人性特征，制定解決農(nóng)村住房預(yù)算分配問題的方案。并由住戶簽署相關(guān)法律，以充分確定住房的公共部分。為了保證房屋基本功能的正常使用，測繪部門必須進(jìn)行分戶測繪并與房屋部門簽訂預(yù)算協(xié)議；農(nóng)村房屋測繪中存在的問題，需要相互理解、相互配合為測繪部門和農(nóng)民提供更好的解決方案。

結(jié)束語：作為農(nóng)村居民最重要的個人財產(chǎn),農(nóng)房納入不動產(chǎn)登記,將為擴(kuò)大農(nóng)民財產(chǎn)性收入提供法律依據(jù)和政策保護(hù),將促進(jìn)完善真正統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系建設(shè),為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和戶籍改革提供現(xiàn)實條件。農(nóng)戶們在履行政府出臺的政策的同時也要增強(qiáng)保護(hù)自己財產(chǎn)的意識。通過實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)登記工作存在問題，因此，相關(guān)人士明確表示要做好自己的本職工作。而且，測繪人員也需要提供可靠的數(shù)據(jù)，確保測繪結(jié)果準(zhǔn)確無誤。對農(nóng)房測繪要加強(qiáng)管理，涉及農(nóng)房的測繪過程需要分級把關(guān)，成果數(shù)據(jù)與公眾產(chǎn)權(quán)都要公開透明，測繪要保證高標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格審查質(zhì)量，結(jié)果圖和數(shù)據(jù)以及現(xiàn)場收集的圖和數(shù)據(jù)的校準(zhǔn)要認(rèn)真處理，提高測繪質(zhì)量，進(jìn)而提高農(nóng)戶不動產(chǎn)登記的工作效率。