溫慧抒

在2020年歲末，一年一度的國家經(jīng)濟(jì)工作會議召開。會議對2021年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行部署，首次提出“住房問題關(guān)系民生福祉”，滿足剛需的住房需求將是2021年樓市工作的重要內(nèi)容。

從目前各城市對住房市場的調(diào)控來看，對剛需就非常有針對性。比如說，針對熱點(diǎn)樓盤，即便是搖號，也把無房家庭排在最優(yōu)先級，給他們先搖，剩下的才給有房家庭搖，像成都、杭州、武漢、南京等熱點(diǎn)城市都是采取這樣的做法。這樣能確保剛需買房的政策大概率還會保持下去，并繼續(xù)優(yōu)化，讓剛需買到房。

除了能買到，另一個就是購房成本，這主要是從房貸利率角度考慮。據(jù)360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，全國首套房平均利率為5.24%，而二套房利率明顯高于這個水平。其實(shí)按照我們20-30年房貸周期算的話，這也是一個不小的福利，后面不排除有更多的差別化信貸政策支持剛需購房。

2021年樓市基調(diào)已經(jīng)定下，從政策導(dǎo)向看，堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策，因地制宜，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。剛需購房群體在相對平穩(wěn)的市場情況下，努力工作，好好賺錢，不用擔(dān)心樓市大起大落，有經(jīng)濟(jì)能力隨時可以買。

選好城市 定準(zhǔn)區(qū)域

選擇好城市是第一步。很多年輕人都是離開家鄉(xiāng)，到別的城市打拼。買房時，要么選擇回老家，要么就在自己工作的城市。無論是哪種選擇，都要規(guī)劃好，因?yàn)樗自捳f置業(yè)安家，房子買在哪，以后家基本就在哪了。

我的老家在東北，我們所在的城市，房價平均每平米5000元左右。2016年至今，每平米的價格變化在200元左右。而我目前居住的天津?yàn)I海新區(qū)核心區(qū)，房價平均在2萬元左右，2016年我在這里購買時的價格是1萬元。同樣是經(jīng)過了5年的變遷，兩個不同的城市，同樣拿100萬本金購買房產(chǎn)，最后的資產(chǎn)變化相差甚遠(yuǎn)。

需要關(guān)注的一個現(xiàn)象是，城市群建設(shè)一定是未來5年的大趨勢。京津冀、長三角、珠三角、川渝這幾大城市群，已經(jīng)成為公認(rèn)的最具投資性和增長性的區(qū)域。我們會發(fā)現(xiàn)日本、美國、德國在老齡化嚴(yán)重的狀態(tài)里面，城市兩極分化也會越來越嚴(yán)重，而且城市群的核心地帶會越來越集中。這樣的城市和區(qū)域，對于我們首次置業(yè)，應(yīng)該在可以解決我們安居樂業(yè)的前提下，作為優(yōu)先考慮。

買學(xué)區(qū)房的價值

學(xué)區(qū)房一直是房地產(chǎn)市場中獨(dú)特的存在，無論市場怎么調(diào)控，學(xué)區(qū)房都會保持堅(jiān)挺的狀態(tài)，即使價格再高，也有人去買，同時也因此飽受詬病。但在追逐學(xué)區(qū)房的過程中，我們不禁要問，買一套學(xué)區(qū)房，值得嗎？

作為“宇宙中心”的北京五道口，學(xué)區(qū)房的驚人價格，曾經(jīng)被媒體多次報道，目前價格基本在每平米13萬至15萬之間。類似這樣的學(xué)區(qū)房，到底值不值得我們購買？

學(xué)區(qū)房的最大價值就是所配套的最優(yōu)質(zhì)的教育資源，而這一直是稀缺的。一座城市中，一個名校的誕生，往往需要十幾年甚至幾十年的時間去鍛造、去沉淀。

相較于普通住宅房來說，學(xué)校不會輕易倒閉或是搬遷，只要學(xué)校在，那么學(xué)區(qū)房的升值空間或者保值性就會更好，學(xué)區(qū)房早已成為城市比較稀缺的資源。而且學(xué)區(qū)房附近不僅僅有豐富的教育資源，周邊的配套設(shè)施往往更加完善，交通發(fā)達(dá)，出行便利，算得上人們心中比較滿意的居住地段，即便將來孩子畢業(yè)，想要將房子轉(zhuǎn)手也很容易。

但這里要特別提醒讀者朋友，稀缺的教育資源也就必然導(dǎo)致教育均衡無法做到。但在未來，政府可以通過資源分配方式的變化，達(dá)到盡可能的公平和均衡。所以，學(xué)區(qū)房的價值一定是站在自己使用的基礎(chǔ)上去購買。

核心地段小戶型

很多城市房價很高，不少人首次置業(yè)也許就會成為唯一的一次置業(yè)。因此，買第一所房子時，就要做好住一輩子的打算。既然是一輩子的房子，就要考慮房子周邊的配套、交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等各個方面。

離市中心越近的房子，原則上越有優(yōu)勢，也更符合普通人住一輩子的需求。同時，房子盡量買剛需家庭比較關(guān)注和實(shí)用的小戶型（尤其是小三室或者是南北通透的兩居室）。原因其實(shí)很簡單，同樣是200萬，你買個郊區(qū)的房子和買一個核心地段的小戶型，租售比是不一樣的，核心地段的租金會更高。所以，一套房子的躺賺收益是必須考慮的。

另外一個原因就是，我們看真正房價起伏的時候，漲得最快的就是這個核心地段的小戶型，跌得最慢的也是這個核心地段的小戶型。所以，無論房價本身漲跌，還是由此帶來的收益，核心地段小戶型都是我們的最佳選擇。

買小租大，收益與享受并行

剛需未必是自住，更應(yīng)該理解為通過購置房產(chǎn)，幫你解決生活目標(biāo)的某一項(xiàng)難題。比如說，最近有一個在北京通州居住的老朋友跟我聊到他們家目前的居住情況：他在通州最繁華地帶的重點(diǎn)小學(xué)附近買了一套70多平米的兩居室，然后又將這個房子出租出去，拿租金在其他地方租了一套110平米的三居室。

事實(shí)上，這兩個小區(qū)間的距離，開車不到10分鐘。每天上學(xué)、上班的時間成本都沒有太多的增加，而居住的舒適度卻得到了大大的提升，家中老人過來幫忙照顧孩子，也有自己獨(dú)立的房間。

我這個朋友的意識就相對超前，他認(rèn)為房子的功能是為人服務(wù)的：需要持有房產(chǎn)，就是要解決孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房的問題，同時我也要求自己的生活品質(zhì)不要降低。那在預(yù)算有限的前提下，這個方案就是最優(yōu)方案了。