南方周末記者　封聰穎

2020年4月，深圳銀保監(jiān)局成立專項工作組，嚴(yán)查經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市。　　　　視覺中國　?圖

銀行審查經(jīng)營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變?yōu)椤跋荣I房再辦經(jīng)營貸”。

“兩個人到民政局，進(jìn)去拍個照領(lǐng)個證，然后就出來。”趙謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時笑稱，他僅在結(jié)婚和離婚當(dāng)日匆匆見過“妻子”一面。

墊資的利息加上月供的壓力令謝儷資金鏈斷裂，墊資公司以其無法還款為由，請求法院查封其所購房產(chǎn)?！胺孔記]有住一天，就被人家直接拿走了?！?/p>

從2020年開始，一位名為“深房理裝修隊003”的網(wǎng)友持續(xù)在社交平臺舉報“深房理”教唆騙貸炒房，近日又一次性曝光了102份材料。

正值監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營貸炒房，一時輿情洶涌。

深房理是微博認(rèn)證的“房產(chǎn)專家”，擁有144萬粉絲，通過開設(shè)的“V+會員”和“搖籃計劃”售賣購房課程及服務(wù)。

2021年4月8日，深圳住建局等七部門發(fā)布通告稱，已對深房理涉嫌教唆騙取購房資格、騙取信貸資金違規(guī)用于購房等違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查。

幾天后，在2021年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾回應(yīng)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場相關(guān)問題時表示，個別城市在一定范圍組織了監(jiān)管檢查，初步摸清了典型案例的典型做法和關(guān)鍵的違法環(huán)節(jié)。

會上央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個人貸款新增2.6萬億元，同比猛增1.4萬億元。其中，個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

“孵化”深房理

“深房理”的微博信息顯示，其本名為李雪峰，畢業(yè)于西安交通大學(xué)，是遼寧大連人。

據(jù)天眼查，早在2006年，李雪峰就南下深圳闖蕩。當(dāng)年，他在深圳寶安區(qū)開了一家咖啡廳。2013年，李雪峰在深圳相繼成立三家餐飲公司和一家建筑工程公司。

李雪峰在建筑行業(yè)的工作軌跡，迄今還能在“房天下”網(wǎng)站上尋到。在一篇題為“深圳專業(yè)混凝土、國標(biāo)鋼筋倒樓板、閣樓、地下室”的帖子里，李雪峰留下了本人的手機(jī)號碼。

2011年3月，李雪峰注冊了微博，開始分享其關(guān)于房產(chǎn)投資的觀點。

2015年，貨幣政策較為寬松，在“二套房首付比例降至四成”等樓市新政的刺激下，深圳經(jīng)歷了一輪房價暴漲。一位長期觀察深圳樓市的房地產(chǎn)研究人員告訴南方周末記者，當(dāng)時已有消費(fèi)貸流入樓市，但消費(fèi)貸可申請的額度不高，對市場的影響較小。

當(dāng)年3月，李雪峰在微博上斷言：“錢多買前海，錢少買北站，錢再少就依次買地鐵口！　包賺?！?/p>

次年10月，深圳推出嚴(yán)厲的“深八條”，樓市降溫。直到2019年，隨著建設(shè)大灣區(qū)、示范區(qū)等利好消息釋放，深圳房地產(chǎn)市場再度回暖，投資客紛紛賣出手中房產(chǎn)。

其間，李雪峰已成長為頭部的房地產(chǎn)大V，先后獲得“微博2018十大影響力房產(chǎn)大V”“微博2019V+價值榜年度大V”稱號。2019年5月，李雪峰在深圳南山區(qū)成立了深房理信息技術(shù)（深圳）有限公司。

令市場意想不到的是，2019年國慶后，“取消豪宅稅”帶動深圳房價再次上漲，較早脫手的投資客后悔莫及，試圖再次入場。但這些投資客已失去了房票和貸款資質(zhì)。

上述房地產(chǎn)研究人員表示，當(dāng)時“人人都想貸七成”，銀行趁機(jī)悄悄推出了“5+2”和“3+4”等產(chǎn)品。其中，“3+4”指的是在申請者名下有一套房產(chǎn)貸款未還完、第二套房只能貸三成的情況下，銀行會以按揭貸款的名義放貸三成，另外四成則以消費(fèi)貸或經(jīng)營貸的方式放出去。

“大家覺得沒風(fēng)險，（房抵經(jīng)營貸）愈演愈烈，甚至墊資全款買房后再辦經(jīng)營貸的方式也變得普遍?！痹撗芯咳藛T說，銀行審查經(jīng)營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變?yōu)椤跋荣I房再辦經(jīng)營貸”。

經(jīng)營貸能按照所購房產(chǎn)評估價的七成放款，且利率低于按揭貸款利率。在房價大幅上漲的背景下，投資客甚至可能通過經(jīng)營貸實現(xiàn)“空手套首付”。

據(jù)這位研究人員觀察，深房理并不是業(yè)內(nèi)唯一提供上述思路的人，但卻是近年來最為高調(diào)、組織最為縝密的。

2020年11月中旬，深房理在深圳舉辦了“首屆千人‘千萬職業(yè)房產(chǎn)投資者見面會”。他發(fā)在微博上的圖片顯示，現(xiàn)場座無虛席。

“躲避限購”

“深房理裝修隊003”自2019年起開始調(diào)查“深房理”，直到2021年4月初，其曝光的102份搖籃會員炒房資料掀起巨大波瀾。

?下轉(zhuǎn)第2版

南方周末記者　封聰穎

在102份聊天截圖里，搖籃會員們多選擇在前海和北站片區(qū)購房，遵循著深房理2015年起堅持至今的房產(chǎn)投資建議?！　　　　∫曈X中國　?圖

?上接第1版

他向南方周末記者提供了完整資料，即102份付費(fèi)會員群的聊天截圖，內(nèi)容多為“代持人”招募股東，并提及“分享信用貸、經(jīng)營貸”等內(nèi)容。

“深房理裝修隊003”表示，其并未與“深房理”有過直接接觸，資料均由搖籃會員提供。南方周末記者撥打了近百多個電話，向截圖里留下聯(lián)系方式的會員求證，僅有數(shù)人承認(rèn)是“深房理”會員，更多是掛斷與空號。

“深房理裝修隊003”向南方周末記者提供的“深房理”付費(fèi)文章顯示，“雖然說一二線限購了，畢竟可以通過技巧躲避，比如，借名額、入戶口、結(jié)離婚、公司買……準(zhǔn)入成本并不高”。

其中，“借名額”即為代持，是指有資金卻沒有購房資格的人，在購房時將房產(chǎn)登記在他人名下，由他人代為持有，并給予代持人傭金。

此外，有的代持人會要求分得后續(xù)收益的5%—10%。一位曾經(jīng)的“深房理”會員告訴南方周末記者，這意味著代持人獲取收益的方法有兩種：一是分享經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的5%—10%，二是在出售房產(chǎn)時可分得5%—10%的賣款。

相較于“假結(jié)婚”的舊套路，代持不需要全款買房，門檻更低。

盡管事前已簽署相關(guān)協(xié)議，代持人與股東仍可能產(chǎn)生糾紛。在代持模式下，股東需承擔(dān)代持人失聯(lián)、獨(dú)吞經(jīng)營貸等風(fēng)險。另一方面，代持人實際背負(fù)貸款，也會面臨著股東不及時還貸等問題。

也有會員選擇“假結(jié)婚”這一方式，因為夫妻之間更名不用稅費(fèi)，“婚票”價格更便宜。

擁有購房資格的人被稱為“婚票”。在深圳“7·15新政”打壓“假結(jié)婚”購房前，已離異一年的趙謙做了兩次“婚票”，單次傭金3萬到7萬不等。

趙謙是通過前妻得知“婚票”一事的。趙謙向南方周末記者回憶，前妻成為“深房理”會員后，為購買深圳房產(chǎn)，在2019年5月提出與他假離婚。為湊齊購房款，趙謙賣掉了太原的房子，又借款30萬。

2020年5月，趙謙把戶口遷到深圳。他說，戶口遷移也是前妻主導(dǎo)的，前妻以他的名義買了一家公司，花了2萬元，本意是辦理創(chuàng)業(yè)貸款和創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼，但沒辦成，反而讓趙謙得以在深圳落戶。

此時，趙謙的前妻已在深圳成功買房，但拒絕與其復(fù)婚。妻離子散，負(fù)債數(shù)十萬，趙謙決定聽從前妻的建議，也花了9800元成為深房理的搖籃會員，拿到做“婚票”的入門券。

會員群里有負(fù)責(zé)牽線搭橋的人。這些“婚票”中介將趙謙的信息發(fā)送至各個群后，很快就有人找上門來?！皟蓚€人到民政局，進(jìn)去拍個照領(lǐng)個證，然后就出來。”趙謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時笑稱，他僅在結(jié)婚和離婚當(dāng)日匆匆

見過“妻子”一面。

“把所有錢用來買房”

“重點：今年不只是要把所有錢用來買房，而是要把所有能搞到的錢用來做首付款！”2020年2月27日，深房理在朋友圈里如此說道。

受此鼓動，猶豫半年后，江蘇人謝儷下定決心墊資全款買房。

謝儷一直向往深圳，覺得那是一座“非常有活力”的城市。離異后，謝儷想換個城市生活，毫不猶豫選擇了深圳。由于年齡超過45歲，她無法通過學(xué)歷落戶。

直到關(guān)注深房理，她看到了轉(zhuǎn)機(jī)。在深房理開通V+會員后，她了解了更多信息，包括“限購限貸的情況下，還能怎么買房”“用銀行的錢，圓自己的夢”等介紹。

隨后，謝儷又加入了搖籃會員計劃。根據(jù)計劃，她在深圳買房的步驟可分解為：先與“婚票”結(jié)婚取得購房資格，準(zhǔn)備三成首付資金，加上從墊資公司借到的七成貸款，全款買房，辦理經(jīng)營貸以還清墊資。最后將房產(chǎn)過戶到自己名下，與“婚票”離婚。

謝儷最初保持著一份警惕。2019年10月，謝儷前往深圳，直接找到深房理的辦公室一探究竟，但深房理沒有像直播中那樣健談，辦公室也沒鏡頭里那么寬敞。當(dāng)天，深房理開車載她前往北站，把附近樓盤的情況介紹了一遍。謝儷當(dāng)時沒有作出買房的決定。

2020年3月，在“有錢買前海，沒錢買北站”的推薦下，謝儷選定一套總價728萬前海時代的房子。她湊齊了三成首付，并很快在會員群里找到“婚票”。

謝儷表示，深房理會在直播里告訴大家，關(guān)于貸款事宜可以找“小尹”，而“小尹”的親戚恰好經(jīng)營了一家提供落戶、墊資、辦理經(jīng)營貸等一條龍服務(wù)的公司。大家默認(rèn)“小尹”是深房理的助手，但是深房理從未說明他們之間的關(guān)系。

出于信任，謝儷將墊資一事交給“小尹”親戚所開的貸款服務(wù)公司辦理，后者有長期合作的墊資公司。

自有資金少的會員還能合伙買房，按照出資比例享有后續(xù)貸款、出租、賣房等收益，并承擔(dān)還貸等義務(wù)。

招募合伙人的消息不斷在群里彈出，讓趙謙動了心。他曾聯(lián)系一位搖籃會員，對方已選定一套總價628萬的房子，打算買在其妻子名下，自帶約150萬元的資金，需湊齊50%的首付。趙謙拿出10萬元“入股”，與另外9人加入了這名搖籃會員的買房計劃中。

合伙買房的方式早已有之，只是過去多在熟人間進(jìn)行?！吧罘坷硌b修隊003”曝光的資料顯示，深房理曾在其開發(fā)的“房理”小程序里，上線“合伙代持”和“轉(zhuǎn)讓股份”的功能。

深圳七部門通告稱，舉報人反映的深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特

定對象募集資金用于購房并承諾返還收益的行為，涉嫌非法集資。

夢斷深圳

深房理常在微博談“經(jīng)營好自己很重要”，即“具備好的貸款條件”。

因為有了好的貸款條件，自然有資源買房，“有了房產(chǎn)、會有裝修貸、大額分期卡等可以申請。再有家公司，配合名下的房產(chǎn)，申請貸款的資源更多，成本還可以更低”。

謝儷表示，李雪峰早期在直播和微博中毫不避諱提及“房抵經(jīng)營貸”，但在實際操作中，他并不會出面。

天眼查顯示，2020年8月24日，李雪峰將深房理信息技術(shù)（深圳）有限公司100%股份轉(zhuǎn)讓給一位名為李鵬的自然人。同日，李雪峰卸去了法定代表人和總經(jīng)理的職務(wù)，斬斷與公司的一切關(guān)聯(lián)。

謝儷在和貸款服務(wù)公司的人交流時，對方曾給她手寫了一份流程表。南方周末記者看到，流程表上清楚地寫明：公司、定房、資金監(jiān)管、過戶、取證，以及取證前準(zhǔn)備好所有經(jīng)營貸資料、報單預(yù)計三到五天出批復(fù)、憑回執(zhí)三個工作日放款等內(nèi)容。

貸款服務(wù)公司通常會收取經(jīng)營貸總額的1%作為手續(xù)費(fèi)，辦理經(jīng)營貸需要在深圳注冊一家公司，購買這類“空殼”公司所需的5000元等費(fèi)用則另外結(jié)算。

據(jù)趙謙介紹，另一家常出沒在群里的貸款服務(wù)公司為深圳市貸貸通信息咨詢有限公司（下稱“貸貸通”）。天眼查顯示，貸貸通由吳曉宇和左龍云持股。

“（公司里）很多人都是搖籃會員，大家想著一夜暴富，都說趕緊買空殼公司，養(yǎng)幾年后就可以賣給別人?！壁w謙有一段時間失業(yè)，便在貸貸通工作。

趙謙和其他10位股東簽署的購房協(xié)議上，也列明了房抵經(jīng)營貸的計劃。“經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，后期可共同注冊成立一家公司，用于辦理該房產(chǎn)的抵押經(jīng)營貸款?！?/p>

趙謙指出，購房協(xié)議的模板系由深房理的助理“小漁”提供。謝儷保留的聊天記錄亦顯示，“小漁”曾作為深房理的人，向她介紹V+會員和搖籃計劃的區(qū)別。

2021年3月開始申請經(jīng)營貸后，經(jīng)銀行評估，趙謙等人合伙所購房產(chǎn)僅從628萬漲到635萬。趙謙算了算，扣除貸款所要還的利息，他們并沒有賺到錢，甚至還給別人接盤了，“有一個搖籃會員告訴我，他正好買了同一個小區(qū)同一棟樓不同樓層的房子，2019年7月花550萬買的?！?/p>

在102份聊天截圖里，搖籃會員們多選擇在前海和北站片區(qū)購房，遵循著李雪峰在2015年起堅持至今的房產(chǎn)投資建議。

2020年4月，深圳銀保監(jiān)局成立專項工作組，嚴(yán)查經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市。

2020年國慶節(jié)后，趙謙感到合伙買房有風(fēng)險，遂在會員群里出售股份。但是，遲遲沒有人接手。直到他們申請的經(jīng)營貸終于批下來，大股東信心大增，把趙謙的10萬元股份買了過去。

謝儷則沒那么幸運(yùn)。監(jiān)管收緊后，銀行將謝儷的貸款申請材料退了回來。

墊資的利息加上月供的壓力令她資金鏈斷裂，墊資公司以其無法還款為由，請求法院查封其所購房產(chǎn)?！胺孔記]有住一天，就被人家直接拿走了。”2020年12月2日，謝儷的房子以660萬元被人拍下。

4月12日晚，南方周末記者撥通了深房理的電話，他對南方周末記者說，“深房理裝修隊003”所曝光的材料是虛假的，他已經(jīng)找律師處理，“現(xiàn)在是特殊時期，我不方便說這些事情”。

（應(yīng)受訪者要求，趙謙、謝儷為化名）