許曉燕

一、研究背景

自城市土地有償使用制度改革以來，城市周圍的農(nóng)村土地取得相對比較容易，并且價格相較于城市中拆遷用地的費用來說更加低廉，加之地方政府在分稅制改革后對土地財政的依賴性逐步加強，征地—整理儲備—賣地，這一模式為地方政府帶來巨大的收益，但這也使得城市土地供給以增量土地供給為主，城市用地的外延性擴張加劇，城市的規(guī)模不斷擴大。同時，土地浪費和供地緊張并存，一方面，城市內(nèi)部的城中村林立；另一方面，城市存量土地緊缺，使城市房價不斷攀升，已成為影響經(jīng)濟健康發(fā)展的重要問題。地價是房價的重要組成部分，地價的飛升不可避免會傳導(dǎo)至房價，帶來房價的上漲。但當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進程的列車處在從一個快車道向慢車道轉(zhuǎn)換的階段，部分西部落后地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平仍有待提高，但全國大部分主要城市的常住人口城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過60%，城鎮(zhèn)化增速的回落，人口的支撐力逐漸下滑，地價的不斷上漲，再加上限價、自持等土地出讓附加條件對房地產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)勢必要從原來的粗放式開發(fā)轉(zhuǎn)向精細化方向進行轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)是一個類金融的資本密集型行業(yè)，對資本的回報要求較高。故當(dāng)前企業(yè)在拿地前的投資決策會更加審慎，如何實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，成為房企在投資拿地及開發(fā)決策中的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)中，規(guī)劃、產(chǎn)品、施工、銷售等幾個節(jié)點對開發(fā)銷售都有重要影響，而在規(guī)劃、市場條件一定的情況下，如何進行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、組合搭配則直接決定了銷售總貨值及利潤的最大化。

因此，本文嘗試通過Excel關(guān)于數(shù)據(jù)模擬分析工具中的方案管理器，對不同產(chǎn)品組合之間的關(guān)系進行假設(shè)，找出經(jīng)濟上最優(yōu)的搭配及如何通過簡便易懂的方式實現(xiàn)這一目標(biāo)，為企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)決策中提供一種簡便易行的方法。

二、相關(guān)假設(shè)分析前提的界定

房地產(chǎn)開發(fā)是一種商業(yè)投資開發(fā)活動，目的是通過合理的投入獲得理想的收益。對于具體的開發(fā)項目，不僅要對其進行定性分析，還要運用經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進行定量分析、計算，通過這種定量的分析，找到數(shù)據(jù)分析上的最優(yōu)解，根據(jù)該結(jié)果和開發(fā)的實際，做出科學(xué)合理的決策。這也是本文的思路，通過一般的數(shù)學(xué)模型分析，對不同產(chǎn)品組合的情況進行模擬。

但在實際房地產(chǎn)開發(fā)中需要考慮的方面眾多，單就產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計來說，就需要考慮包括地塊的區(qū)位、面積大小、形狀、地勢；周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、建筑物高度及方位；區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗；物業(yè)熟悉度；競爭者狀況，包括競爭項目及競爭企業(yè)狀況等問題，但限于本文的篇幅及主要研究方向，默認不同方案中不存影響方案成立的情況。如有影響產(chǎn)品組合的情況，可在選出經(jīng)濟上最優(yōu)的方案后，再根據(jù)不同項目的實際情況論證方案的科學(xué)合理性及可行性。

1.規(guī)劃條件

（1）當(dāng)前，一般出讓的住宅地塊及商住地塊都有明確的商業(yè)比例要求，故本文選取的案例也是根據(jù)實際規(guī)劃條件中確定的比例要求進行面積配置，不隨住宅面積變化而變化且為底商不單獨占用土地；除此之外，本文僅對討論兩種產(chǎn)品的自由組合后產(chǎn)生的方案情況；并且本文的其他經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（除密度外），如公建配套、地下室面積等根據(jù)當(dāng)前給出的方案進行確定，不進行變動。

（2）本文僅對高層和洋房類產(chǎn)品進行業(yè)態(tài)組合分析，高層產(chǎn)品（包括高層和超高層）的默認容積率范圍在3～5，洋房（包括多層和小高層）產(chǎn)品默認容積率在1～2。各企業(yè)可根據(jù)自身對市場及企業(yè)的認知不同，微調(diào)容積率范圍，組合不同產(chǎn)品。

2.市場條件

（1）對該區(qū)域的不同類型的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品組合的價格已經(jīng)確定，不因面積比例的多少而變化。

（2）不同產(chǎn)品組合的銷售去化速度相對固定。

基于此，根據(jù)這兩個業(yè)態(tài)的容積率變化，計算出相應(yīng)占地面積和計容面積，形成不同方案。本文僅對住宅類產(chǎn)品中兩種產(chǎn)品進行組合搭配若如有多種業(yè)態(tài)，則可根據(jù)住宅、商業(yè)、辦公等不同業(yè)態(tài)，確定各自的占用土地面積后，再利用本文的方法組合出不同的方案，計算出相應(yīng)多種組合方案的經(jīng)濟效益，進而進行決策選擇判斷。

三、案例分析——建立基本模型

該項目為實際開發(fā)中的具體地產(chǎn)項目，位置在東部沿海某市。本次以其中一塊為例，該地塊占地58340m2，容積率2.42，總計容積率建筑面積139692m2，總地價初步確定為2.8億元，根據(jù)實地調(diào)研及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的分析研究，確定了預(yù)期售價。其基本思路如下：

1.建立方案

設(shè)劃定區(qū)域地塊A兩種建筑類型的占地面積分別為X1，X2，如有區(qū)塊B，則有占地面積Y1，Y2，則可建立相關(guān)函數(shù)Z=P1X1+…+PmXm。據(jù)此，可求出X1和X2的面積及相應(yīng)業(yè)態(tài)下的計容面積。

需要說明的是，上述方案模型在產(chǎn)品規(guī)劃組合中，每一類產(chǎn)品的容積率事先進行了設(shè)定，每類產(chǎn)品的容積率在區(qū)間內(nèi)進行取值變化值。在初始規(guī)劃條件及各邊界條件確定，得出的含具體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的方案下，搭建并完成經(jīng)濟效益分析模型，然后利用Excel中的數(shù)據(jù)-模擬分析-方案管理器，對相應(yīng)方案的指標(biāo)變化進行模擬分析。

2.方案編輯與錄入

（1）點擊方案管理器后，點擊“添加”按鈕，出現(xiàn) “編輯方案”對話框。在“方案名”欄設(shè)置名為“方案一”，“可變單元格”欄設(shè)置可變單元格在工作表中所在位置（＄F$7:$F$8），根據(jù)實際需要選擇“防止更改”，點擊“確定”，進入“方案變量值”對話框；此處需要說明的是，F(xiàn)7，F(xiàn)8單元格不能為公式，只能為數(shù)字，否則無法進行下一步操作。

（2）在“方案變量值”對話框中，逐一填入“方案一”對應(yīng)各可變單元格的取值，若需輸入下一方案的可變單元格取值，則點擊該對話框“添加”按鈕，繼續(xù)編輯下一方案的變量值。

（3）重復(fù)上述過程，完成四個方案的變量值輸人。輸入完成后，點擊所出現(xiàn)的“方案管理器”對話框中的“關(guān)閉”按鈕。方案設(shè)置完成。

3.顯示方案

在四個模擬方案添加完成后，就可以查看各種方案下的假設(shè)分析結(jié)果，操作方法為：

（1）在“工具”菜單中出現(xiàn)“模擬分析”，點擊后選擇方案管理器，出現(xiàn) “方案管理器”對話框，在“方案”列表框中，選定要顯示的方案，并可對各方案進行編輯更改或添加。

（2）點擊“方案管理器”對話框中的方案摘要，出現(xiàn) “方案摘要”對話框，在結(jié)果單元格內(nèi)選中要顯示的關(guān)聯(lián)結(jié)果，本案為總投資、營業(yè)成本、總成本（含稅）、總銷售合同額、銷售凈利潤率、凈利潤、自有資金內(nèi)部收益率、自有資金年化投資收益率、全投資內(nèi)部收益率9個經(jīng)濟效益分析結(jié)果指標(biāo)，選定對應(yīng)的單元格為V10∶V18。

（3）點擊“方案摘要”對話框中的確定，待系統(tǒng)運算完畢后，出現(xiàn)一個單獨的名為“方案。該步驟需要注意的是結(jié)果單元格V10∶V18應(yīng)與可變單元格F7∶F8需在同一Excel工作表中，否則無法進行模擬運算分析。

4.方案比選

開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身投資決策的判斷維度，比如企業(yè)傾向于投資額和凈利潤，或者更傾向于現(xiàn)金流方面，再選擇各方案相對應(yīng)的指標(biāo)進行排序，挑選最優(yōu)的產(chǎn)品組合后，再進行全方位的論證分析。

四、結(jié)語

綜上所述，要緊密結(jié)合時代發(fā)展背景及政策，根據(jù)實際情況合理進行物業(yè)形態(tài)的籌劃組合，在房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)較大波動，房價不出現(xiàn)大起大落的情況下，良好的產(chǎn)品組合能夠在有限的土地限制的條件下，解決土地和業(yè)態(tài)類型之間的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價值的最大化，保證房地產(chǎn)企業(yè)自身效益的同時，也提高房地產(chǎn)投資決策及開發(fā)的水平，進而推進企業(yè)、行業(yè)的管理朝著更加科學(xué)有序的方向發(fā)展。