梁俊杰

一、分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的因素

1.工期預(yù)算不足

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工工期比較長，且非常復(fù)雜，這就給預(yù)算評(píng)估工作帶來了很大的困擾。對(duì)于建筑行業(yè)來說，存在的主要問題就是資金不能及時(shí)到位，使得整個(gè)工程的施工周期不斷的延長，加之前期預(yù)算不充足，導(dǎo)致建筑工程的施工進(jìn)度受到了嚴(yán)重的影響，工程建設(shè)后期不得不采取搶趕工期措施來追趕工期，給整個(gè)工程的施工質(zhì)量帶來了巨大的安全隱患。所以，建筑施工企業(yè)要聘請(qǐng)具有專業(yè)資質(zhì)的團(tuán)隊(duì)來為工程項(xiàng)目做預(yù)算，保證工程項(xiàng)目能夠在合同規(guī)定的時(shí)間之內(nèi)交工。

2.施工人員專業(yè)素質(zhì)低

建筑工程涉及施工環(huán)節(jié)比較多，參與工程項(xiàng)目建設(shè)的人員也很多，施工原材料運(yùn)送到施工現(xiàn)場(chǎng)以后，聘請(qǐng)專業(yè)的技術(shù)人員來完成相關(guān)操作。在工程項(xiàng)目建設(shè)的前期，如果施工人員不能及時(shí)到位，就會(huì)給整個(gè)工程建設(shè)帶來嚴(yán)重的影響，如果沒有專業(yè)素質(zhì)比較高的監(jiān)督人員來負(fù)責(zé)監(jiān)管工程項(xiàng)目施工，很難保證工程建設(shè)項(xiàng)目如期交工。

3.施工設(shè)備落后

在建筑工程項(xiàng)目快速發(fā)展的進(jìn)程中，工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度也在逐年提高，這就要求施工人員要擁有較高的技術(shù)水平，同時(shí)對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的技術(shù)含量要求也會(huì)越來越高。然而在實(shí)際施工的過程中，有很多施工企業(yè)依然使用著傳統(tǒng)的機(jī)械設(shè)備，延誤了工程項(xiàng)目的建設(shè)工期，工程質(zhì)量也達(dá)不到設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，因此建筑工程項(xiàng)目施工企業(yè)要舍得購買先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，杜絕工程項(xiàng)目施工可能出現(xiàn)的所有安全隱患。

二、工程項(xiàng)目管理中甲方的職責(zé)

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中，建筑企業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)的主要負(fù)責(zé)人是甲方代表，甲方代表要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度、人員分配、施工場(chǎng)地環(huán)境和施工計(jì)劃等有清楚的了解，積極采取措施精細(xì)化管理整個(gè)施工過程，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的整體情況實(shí)現(xiàn)真實(shí)的掌控。

甲方代表要積極參與工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，協(xié)調(diào)各方面之間的關(guān)系，為工程項(xiàng)目的順利施工提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。甲方在監(jiān)管工程項(xiàng)目時(shí)，要清楚地了解每一個(gè)階段的主要工作內(nèi)容，關(guān)注所有的施工細(xì)節(jié)，認(rèn)識(shí)到個(gè)人本職工作會(huì)給工程項(xiàng)目建設(shè)施工帶來怎樣的影響，從而在發(fā)揮自身價(jià)值的同時(shí)能夠更全面了解工程項(xiàng)目建設(shè)的所有施工環(huán)節(jié)，為工程項(xiàng)目建設(shè)出謀劃策，確保整個(gè)工程的建設(shè)質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、工程項(xiàng)目管理中甲方常見問題及解決措施分析

1.前期籌備階段

（1）在工程項(xiàng)目前期籌劃時(shí)，需要嚴(yán)格遵循施工成本管控流程，甲方代表要提出明確的工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，將工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段易于出現(xiàn)的問題控制到最小的范圍里。

（2）將工程項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容告知施工企業(yè)，施工企業(yè)從工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況出發(fā)，選擇適合該工程項(xiàng)目建設(shè)要求的設(shè)計(jì)部門來完成整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。甲方代表要詳細(xì)的了解施工人員的專業(yè)技術(shù)能力，確保整個(gè)工程項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量地按時(shí)完工。

（3）甲方代表與監(jiān)理人員密切配合，嚴(yán)格審查施工設(shè)計(jì)圖紙，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立即采取措施解決。

在工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，由于違規(guī)操作的問題而導(dǎo)致投標(biāo)價(jià)位比限定價(jià)格高出很多，使得廢標(biāo)的情況時(shí)有發(fā)生，從而使整個(gè)工程項(xiàng)目的施工品質(zhì)大打折扣，對(duì)此可采取的措施有：在建筑工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，甲方代表遵循公平、公正的原則，確保最終選定的施工企業(yè)有能力完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)施工任務(wù)；參考以往工程項(xiàng)目建設(shè)施工過程中易于出現(xiàn)的問題來制定完善的施工質(zhì)量管理計(jì)劃，并制定應(yīng)急預(yù)案，即使在工程施工階段出現(xiàn)突發(fā)狀況，也能及時(shí)采取措施加以處理，為整個(gè)工程的順利施工提供了保障；在簽訂施工合同時(shí)，合同中要將所有的條款簽署詳細(xì)，防止后期出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象。

2.進(jìn)場(chǎng)施工階段

施工階段主要是指將工程設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)成為實(shí)體建筑的過程，施工階段包含的內(nèi)容比較多，例如施工質(zhì)量、施工投入成本以及施工建設(shè)速度等。對(duì)此，可采取的措施有：

（1）甲方在監(jiān)管工程項(xiàng)目具體的投資情況時(shí)，采取行之有效的措施將設(shè)計(jì)圖紙變更的數(shù)量控制到最少。甲方代表與業(yè)主之間做好溝通和交流工作，詳細(xì)地審查每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更信息，如果業(yè)主提出的變更要求符合相關(guān)要求，甲方代表才能將其提交給設(shè)計(jì)公司完成后續(xù)的設(shè)計(jì)變更工作，變更圖紙?jiān)跇I(yè)主和監(jiān)理方簽字以后，施工企業(yè)才能去執(zhí)行。

（2）對(duì)于工程項(xiàng)目來說，嚴(yán)格管理施工進(jìn)度十分重要。從甲方代表的層面分析，要從項(xiàng)目的施工標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際建設(shè)的角度出發(fā)，認(rèn)真審核每一道施工工序，找到潛在的安全隱患，積極采取措施處理各類問題，確保整個(gè)工程項(xiàng)目能夠按期完成。以工程項(xiàng)目的施工合同為依據(jù)，施工企業(yè)要制定完善的施工方案，優(yōu)化各項(xiàng)施工技術(shù)，使工程項(xiàng)目結(jié)算結(jié)果變得更加準(zhǔn)確。

（3）甲方代表在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，施工品質(zhì)管控占據(jù)著核心位置。甲方代表要抽查所有運(yùn)送到施工現(xiàn)場(chǎng)的原材料，認(rèn)真檢查原材料的合格證和出廠證明等材料，確保所有運(yùn)送到施工現(xiàn)場(chǎng)的原材料都符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，防止殘次品使用到工程項(xiàng)目建設(shè)中。甲方代表通過采取一系列的措施，使整個(gè)工程的施工品質(zhì)得到了保證，將安全問題的發(fā)生率控制在最小的范圍之內(nèi)。甲方代表在管理工程項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到一些突發(fā)的事件，所以甲方代表要事先對(duì)整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)有全面的了解，不定期地巡查施工場(chǎng)地，制定完善的施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度，確保整個(gè)工程的建設(shè)質(zhì)量與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)相同。

3.交工驗(yàn)收

甲方在參與施工項(xiàng)目管理時(shí)，不僅要對(duì)施工人員、設(shè)備、技術(shù)和原材料等進(jìn)行嚴(yán)格的管理，還要搜集整理相關(guān)的工程建設(shè)材料，所有的施工項(xiàng)目都會(huì)存在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，要想使工程建設(shè)項(xiàng)目能夠按時(shí)交工驗(yàn)收，就要有完整的工程項(xiàng)目建設(shè)施工資料為其提供驗(yàn)收依據(jù)。

4.風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。建設(shè)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)是：投資范圍大、參與主體多、法律關(guān)系復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)種類多。因此，甲方應(yīng)正確識(shí)別項(xiàng)目融資方、項(xiàng)目建設(shè)主體和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)，要正確分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的利率，合理判斷金融機(jī)構(gòu)的信用能力。防止因銀行政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈波動(dòng)，最終導(dǎo)致工程款無法正常支付，嚴(yán)禁出現(xiàn)資金短缺問題。針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是否符合要求、成本是否合理、技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目延誤風(fēng)險(xiǎn)等。

（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行分配。施工開始前，根據(jù)技術(shù)人員的工作方向進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)評(píng)估，按照定性分析、定量計(jì)算的工作模式，清晰地了解每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，最終將風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為決策信息，收獲相應(yīng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。例如，面對(duì)數(shù)理統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法、模糊數(shù)學(xué)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法和管理模型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法等。最重要的環(huán)節(jié)是預(yù)防和防范，在日常工作中要嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真。企業(yè)的主要工作是清理風(fēng)險(xiǎn)，盡可能減少建設(shè)項(xiàng)目的資金損失。在項(xiàng)目開工前，要合理消除風(fēng)險(xiǎn)的存在，運(yùn)用科學(xué)有效的方法及時(shí)降低建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造成的損害。

清楚了解風(fēng)險(xiǎn)種類，及時(shí)做好分配預(yù)估，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考慮，選擇信譽(yù)好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的合作伙伴，可以更好地避免危機(jī)的出現(xiàn)。還可以通過制定科學(xué)有效的設(shè)計(jì)方案，降低工程的整體風(fēng)險(xiǎn)。此外，預(yù)警機(jī)制的建立也能更好地規(guī)避公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)有效協(xié)調(diào)解決。在項(xiàng)目管理過程中，甲方按規(guī)定合理收集數(shù)據(jù)信息，通過相關(guān)分析計(jì)算，提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以科學(xué)有效的方式做好風(fēng)險(xiǎn)防范。在工作過程中，分享學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，不斷提升自身業(yè)務(wù)能力，及時(shí)辨別問題。

四、結(jié)語

綜上所述，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)推動(dòng)建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，在建筑行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。所以，在工程項(xiàng)目建設(shè)的過程中，甲方要充分發(fā)揮好自己的職責(zé)，不斷增加監(jiān)管的力度，將項(xiàng)目施工過程中可能發(fā)生的問題扼殺在搖籃中，保證工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)一致，推動(dòng)建筑行業(yè)朝著更加先進(jìn)的方向發(fā)展。