周自平

(南京美旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，江蘇 南京 210000)

0 引 言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)建筑行業(yè)在我國(guó)取得了重大成果，工程造價(jià)作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的重要組成部分，會(huì)直接影響甚至決定整個(gè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。因此，在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)建筑工程中，許多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更加看重造價(jià)管理，希望能夠以最低的造價(jià)在保證質(zhì)量的同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益[1]。本文以工程造價(jià)預(yù)算原則為基礎(chǔ)，分析造價(jià)預(yù)算控制要點(diǎn)，探討預(yù)算控制不足及成因并提出優(yōu)化策略。科學(xué)合理的工程造價(jià)預(yù)算控制是促進(jìn)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的有序運(yùn)行與持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。[2]

1 工程造價(jià)預(yù)算控制相關(guān)概述

房地產(chǎn)建筑施工中的工程造價(jià)從本質(zhì)上講是工程產(chǎn)品的價(jià)格組成，價(jià)格的結(jié)構(gòu)無(wú)非也是形成價(jià)格的多種因素，也會(huì)受到外部環(huán)境影響，主要以工程的生產(chǎn)成本，收益利潤(rùn)和稅金三個(gè)要素所組成。因此，工程的產(chǎn)品價(jià)格要符合價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)還要以巨大的政府投資和公益性投資，有著自身的優(yōu)勢(shì)與無(wú)法替代的特點(diǎn)[3]。因此，要將產(chǎn)品報(bào)價(jià)提交并進(jìn)行生產(chǎn)，再加上造價(jià)會(huì)受到建設(shè)周期等多方面影響，產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)，具體的造價(jià)具有不穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性，需要伴隨成熟完善的預(yù)算控制體系，促使工程造價(jià)能夠嚴(yán)格控制在預(yù)期的成本計(jì)劃內(nèi)，減少額外支出的可能性，保障房地產(chǎn)資金鏈的安全完整[4]。

2 房地產(chǎn)工程造價(jià)預(yù)算控制原則分析

房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制要遵循以下幾點(diǎn)原則：

第一點(diǎn)是重點(diǎn)預(yù)算與全面預(yù)算相結(jié)合的原則，為了更好地實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)預(yù)算的平衡，不僅要科學(xué)有效地對(duì)資金預(yù)算布局進(jìn)行調(diào)整，還要提高對(duì)重點(diǎn)工程的重視程度，有專(zhuān)業(yè)預(yù)算管理人員進(jìn)行實(shí)際的考察。明確施工中預(yù)算的重點(diǎn)，還要全面進(jìn)行預(yù)算管理，才能夠促使建筑工程的造價(jià)預(yù)算控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

第二點(diǎn)是要及時(shí)準(zhǔn)確動(dòng)態(tài)地進(jìn)行預(yù)算控制。預(yù)算控制的制定并非刻板的，而是要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整。及時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑工程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并做到適時(shí)的調(diào)整，還要結(jié)合責(zé)任落實(shí)機(jī)制，使得工程后期可能出現(xiàn)的數(shù)據(jù)能夠有科學(xué)，明確的參考，確保工程造價(jià)在合理的預(yù)算范圍內(nèi)[5]。

第三點(diǎn)是明確預(yù)算控制管理目標(biāo)。一般來(lái)講，工程施工造價(jià)預(yù)算控制往往會(huì)受到造價(jià)預(yù)算控制目標(biāo)的影響，因此，后期建設(shè)中需要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整預(yù)算造價(jià)，才能夠確保預(yù)算目標(biāo)的順利達(dá)成[6]。

3 房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制要點(diǎn)

第一點(diǎn)，要保證前期資料收集科學(xué)合理，預(yù)算編制的科學(xué)性，對(duì)于造價(jià)預(yù)算有著決定性的作用，在施工之前務(wù)必要提前對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行了解，展開(kāi)精確的預(yù)測(cè)，也需要綜合性較強(qiáng)的數(shù)據(jù)資料作為支撐，還要了解項(xiàng)目所在的地區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)及行業(yè)情況，進(jìn)行充分的調(diào)查，涉及所用到的技術(shù)，材料。更加熟練且全面的認(rèn)知，也有利于為后續(xù)的造價(jià)控制工作提供真實(shí)數(shù)據(jù)保障。

第二點(diǎn)，要熟悉施工圖紙的相關(guān)規(guī)定，在工程造價(jià)控制預(yù)算開(kāi)展之前，要對(duì)施工圖紙進(jìn)行。反復(fù)核查，確保了解設(shè)計(jì)師所傳達(dá)的思想能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)理念和一些專(zhuān)業(yè)的環(huán)節(jié)。完全投入到實(shí)際施工中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與施工現(xiàn)場(chǎng)有不符的情況，要及時(shí)溝通，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更加劇工程量。

第三點(diǎn)，要做到精確的預(yù)算，在開(kāi)展工程預(yù)算控制工作時(shí)，要精細(xì)準(zhǔn)確地核算工作量。從主體到裝飾，從地下到地上，從內(nèi)部到外部都要展開(kāi)科學(xué)合理的計(jì)算，還要根據(jù)定額項(xiàng)目將其劃分成可計(jì)算項(xiàng)目，保證所著名的名稱(chēng)完整準(zhǔn)確，并標(biāo)明相關(guān)數(shù)據(jù)的來(lái)源和名稱(chēng)。

4 房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制不足及成因分析

4.1 不足分析

首先，財(cái)務(wù)管理體系不夠完善。其一，管理者對(duì)于財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)建筑工程中的核心戰(zhàn)略地位的認(rèn)識(shí)程度不足。缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和預(yù)算管理意識(shí)，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門(mén)僅是事后算賬的報(bào)賬先生，經(jīng)濟(jì)效益是通過(guò)施工和承攬工程得出的，由于管理者的觀念片面造成內(nèi)部財(cái)務(wù)管理無(wú)法發(fā)揮出應(yīng)有的價(jià)值。其二，財(cái)務(wù)監(jiān)督職能較弱。一些房地產(chǎn)施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式取得的效果卻不夠理想，內(nèi)容相對(duì)單一，更加側(cè)重于成本費(fèi)用的支出，審批流程卻很少注重預(yù)算管理內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理，缺少相應(yīng)的制約監(jiān)督機(jī)制，也會(huì)無(wú)形中為施工企業(yè)的造價(jià)和預(yù)算管理帶來(lái)一定消極影響。

其次，工程造價(jià)計(jì)劃及目標(biāo)不夠明確。其一，施工生產(chǎn)責(zé)任不夠完善，技術(shù)和管理人員缺乏安全意識(shí)會(huì)影響最終的施工效果。導(dǎo)致工程造價(jià)成本不確定性大大增加，加劇經(jīng)濟(jì)損失。而許多建筑施工團(tuán)隊(duì)沒(méi)有聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的造價(jià)評(píng)估團(tuán)隊(duì)，在工程造價(jià)評(píng)估過(guò)程中忽視了材料等多方面資源價(jià)格的變化，使得工程造價(jià)控制缺乏應(yīng)有的計(jì)劃和目標(biāo)，很容易造成造價(jià)控制的設(shè)計(jì)目標(biāo)與最終實(shí)施所得到的結(jié)果存在較大偏差。其二，造價(jià)控制理念和目標(biāo)不夠明確，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，沒(méi)能將造價(jià)控制與企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和工程項(xiàng)目的最終效果相結(jié)合。忽視了施工過(guò)程中可能會(huì)受到外部環(huán)境的影響，一味地壓低價(jià)格。與正常造價(jià)控制的計(jì)劃和預(yù)期仍然相差甚遠(yuǎn)。

最后，造價(jià)控制與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性不足。其一，我國(guó)仍有許多房地產(chǎn)建筑施工單位內(nèi)部工程造價(jià)體系與預(yù)算管理之間的融入力度不足，影響工程造價(jià)的真實(shí)性和有效性。施工階段預(yù)算管理變更隨意性較大為工程造價(jià)帶來(lái)了一定難度。當(dāng)急于項(xiàng)目開(kāi)工卻又沒(méi)能做好充分的準(zhǔn)備。再加上一些細(xì)節(jié)內(nèi)容更改過(guò)于隨意，缺少對(duì)整體的把控和成本控制，也會(huì)無(wú)形中為工程造價(jià)帶來(lái)較大難度。其二，造價(jià)管理人員會(huì)受到專(zhuān)業(yè)背景和素質(zhì)的制約，使得業(yè)務(wù)能力有限，難以適應(yīng)造價(jià)控制工作的需求，預(yù)算管理能力不強(qiáng)，工作仍然停留在基礎(chǔ)的事后處理上，不能以合同控制工程造價(jià)。

4.2 成因分析

首先是管理失效的原因，許多房地產(chǎn)建筑工程處于長(zhǎng)期穩(wěn)定的施工狀態(tài)。但遇到的各類(lèi)突發(fā)事件也時(shí)有發(fā)生，需要管理人員對(duì)其進(jìn)行整體的調(diào)控，并做好適當(dāng)?shù)脑靸r(jià)預(yù)算。但仍有許多房地產(chǎn)建筑工程內(nèi)管理失效，嚴(yán)重透支預(yù)算的同時(shí)，不懂得資金的流通和調(diào)用，使得現(xiàn)有的資金無(wú)法更好地配置施工，始終超出預(yù)算造成資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響和政府的配置與干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)加大，無(wú)形中加劇了造假預(yù)算的難度。一些大中型企業(yè)沒(méi)能更好地預(yù)估，主要是因?yàn)槭艿绞袌?chǎng)環(huán)境的影響，往往會(huì)造成造價(jià)預(yù)算超出原有限定的范圍。

最后是預(yù)算編制原因。預(yù)算編制根據(jù)不同房地產(chǎn)工程的實(shí)際情況要有所調(diào)整和改動(dòng)，也出于工作人員業(yè)務(wù)能力和對(duì)預(yù)算管理的經(jīng)驗(yàn)與把控，因此不同的工程預(yù)算編制各有差別。

5 房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制優(yōu)化策略

5.1 完善財(cái)務(wù)管理體系

完善財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算優(yōu)化策略之一，首先要發(fā)揮出項(xiàng)目建筑工程財(cái)務(wù)管理的核心地位，樹(shù)立牢固的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，以點(diǎn)帶面建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。其次要健全財(cái)務(wù)管理制度，拓展財(cái)務(wù)管理觀念，更是需要利用信息技術(shù)科技手段、電子商務(wù)等一些現(xiàn)代化改造落后的業(yè)務(wù)流程和運(yùn)作模式。將造價(jià)控制和預(yù)算管理融入財(cái)務(wù)管理始終，豐富其財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。最后，要加強(qiáng)企業(yè)與銀行之間的合作，擴(kuò)大資金來(lái)源，樹(shù)立良好的信譽(yù)和外部形象，才能夠達(dá)到最佳的資金結(jié)構(gòu)，獲得最高的收益，為造價(jià)預(yù)算管理提供更加堅(jiān)實(shí)的資金保障。

5.2 明確工程造價(jià)計(jì)劃及目標(biāo)

明確工程造價(jià)計(jì)劃及目標(biāo)是房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制的又一優(yōu)化策略。首先，要科學(xué)統(tǒng)計(jì)工程量，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)定額管理工程量的統(tǒng)計(jì)，將其與預(yù)算管理相結(jié)合，將標(biāo)準(zhǔn)定額管理作為合理造價(jià)的關(guān)鍵，了解定額工程和實(shí)際工程之間可能存在的差異，獲得第一手資料的同時(shí)，妥善處理可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛。其次，要根據(jù)工程造價(jià)體系合理控制工程進(jìn)度。保證工程建設(shè)具備充足資金的同時(shí)，避免因資金不足或供應(yīng)不及時(shí)而影響耽誤工程進(jìn)度?？紤]到施工會(huì)受到外部環(huán)境的影響，可能造成工期耽誤和經(jīng)濟(jì)損失等等，在施工中更是需要嚴(yán)把施工變更關(guān)，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模影響造價(jià)成本。

5.3 加強(qiáng)工程造價(jià)與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性

加強(qiáng)工程造價(jià)與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性是房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)預(yù)算控制的又一優(yōu)化策略。首先，要在預(yù)算管理初期進(jìn)行造價(jià)控制，對(duì)地規(guī)模質(zhì)量用途和擬建項(xiàng)目等多種內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)查，不得留有缺口。推行限額設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)投資估算，控制初步設(shè)計(jì)內(nèi)容，將其作為擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，其次，在施工過(guò)程中也要將預(yù)算管理和造價(jià)控制結(jié)合在一起，兼顧預(yù)算和造價(jià)需求，對(duì)建筑材料設(shè)備費(fèi)用等一些其他費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，并增強(qiáng)造價(jià)控制意識(shí)，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，實(shí)施全過(guò)程的跟蹤審計(jì)機(jī)制。最后，加強(qiáng)對(duì)工程預(yù)算和造價(jià)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。確保每一筆支出都能夠在預(yù)期的計(jì)劃內(nèi)?？紤]到工程造價(jià)可能產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，要做好竣工后的結(jié)算工作，確保工程從頭到尾都能夠有完善的預(yù)算管理作為保障。

5.4 加強(qiáng)竣工結(jié)算環(huán)節(jié)造價(jià)控制

工程竣工后，經(jīng)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表或質(zhì)檢站驗(yàn)收達(dá)到要求，提交符合要求的竣工備案資料后，預(yù)算部根據(jù)驗(yàn)收資料和合同要求進(jìn)行結(jié)算辦理準(zhǔn)備工作。結(jié)算時(shí)凡涉及施工過(guò)程中未經(jīng)確認(rèn)而增加的成本，預(yù)算部不辦理該項(xiàng)結(jié)算調(diào)整；如屬于特殊情況，應(yīng)由變更部門(mén)和單位提供充分的理由并以書(shū)面報(bào)告方式交領(lǐng)導(dǎo)審批意見(jiàn)后進(jìn)行辦理。施工單位的送審結(jié)算書(shū)，包括相關(guān)的結(jié)算資料；與施工單位、甲方現(xiàn)場(chǎng)代表、甲方預(yù)算人員的共同確認(rèn)的工程量清單，須詳細(xì)表明棟號(hào)、樓層、房間號(hào)、具體尺寸，所用材料規(guī)格、品種、數(shù)量，必要時(shí)附施工圖紙說(shuō)明，有特殊情況的同時(shí)注明。

6 結(jié) 論

總而言之，房地產(chǎn)建筑工程的工程造價(jià)預(yù)算控制務(wù)必要在新時(shí)期有所改革和升級(jí)，確保預(yù)算管理能夠符合工程造價(jià)的需求。還要及時(shí)觀測(cè)外部環(huán)境的變化，對(duì)于造價(jià)和預(yù)算進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，保證每一筆工程造價(jià)款項(xiàng)能夠服務(wù)和房地產(chǎn)的實(shí)際情況，在規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)形成良好的溝通狀態(tài)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。