鄧生輝 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司高級(jí)工程師

付志國(guó) 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司

房地產(chǎn)由最初的快速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展，企業(yè)進(jìn)行了多次轉(zhuǎn)型升級(jí)，由規(guī)模型發(fā)展策略轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展道路。在政府宏觀調(diào)控及市場(chǎng)迭代更新的雙重作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面需要注重品牌的塑造，加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，為客戶塑造更具價(jià)值的人居環(huán)境產(chǎn)品；另一方面要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)驅(qū)力，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展及占據(jù)市場(chǎng)空間打下基礎(chǔ)。隨著產(chǎn)品持續(xù)更新完善，精裝修住宅逐漸成為社會(huì)主流產(chǎn)品，在住宅市場(chǎng)中占據(jù)的比重越來(lái)越大，也得到了客戶的高度認(rèn)同，同時(shí)客戶對(duì)于精裝修產(chǎn)品的工程質(zhì)量要求也顯著提高[1]。精裝修產(chǎn)品的出現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)粗放式工程管理模式提出了新的挑戰(zhàn)，推動(dòng)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、提質(zhì)增效及精細(xì)化工程管理理念的發(fā)展。

1 裝飾裝修階段材料管理存在的問(wèn)題

相比土建施工，精裝修施工周期較短，工序銜接更加緊密，對(duì)于精細(xì)化管理要求更高。精裝修方案的制定、材料的選型定樣、設(shè)計(jì)圖紙下發(fā)、資源單位招標(biāo)、施工過(guò)程控制，均會(huì)對(duì)精裝修產(chǎn)品質(zhì)量與效果的呈現(xiàn)產(chǎn)生影響。

1.1 設(shè)計(jì)層面

市場(chǎng)的起伏及客戶的需求隨時(shí)都會(huì)發(fā)生變化，因此產(chǎn)品的研發(fā)應(yīng)立足市場(chǎng)，與客戶為主，加速精裝產(chǎn)品的更新。如果未建立精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，在設(shè)計(jì)方案階段就會(huì)耽擱較長(zhǎng)時(shí)間，極易影響施工工期，最后影響精裝修質(zhì)量。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的建立會(huì)對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提升及品牌塑造產(chǎn)生積極作用。為了提升精裝產(chǎn)品的質(zhì)量與效果，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)考慮對(duì)新材料及新工藝的運(yùn)用，加強(qiáng)設(shè)計(jì)封樣及施工封樣的流程管控，避免在材料選型端口出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。與此同時(shí)，對(duì)于成品安裝類材料，應(yīng)密切關(guān)注產(chǎn)品的升級(jí)與更新，提前規(guī)避斷貨風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)層面，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注材料的功能與效果，堅(jiān)持樣板先行的管控思路是提升產(chǎn)品質(zhì)量的有效手段。對(duì)于精裝修成品安裝類材料，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)位的預(yù)留，并在樣板階段做好充分交底，避免后期的拆改。

1.2 成本合約層面

在資源方的選取上，很多房企未根據(jù)精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立合約資源庫(kù)，導(dǎo)致資源方的水平良莠不齊，在材料供應(yīng)上頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，造成后期施工工期緊張。在擁有固定資源庫(kù)后，應(yīng)與優(yōu)秀的材料供應(yīng)方建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，全面保障材料供應(yīng)及產(chǎn)品質(zhì)量。與此同時(shí)，建立嚴(yán)格的資源方評(píng)價(jià)考核辦法，優(yōu)勝劣汰[2]。在合約端口，應(yīng)緊密銜接設(shè)計(jì)意圖，在可控成本范圍內(nèi)提高產(chǎn)品的適配性與優(yōu)配性。在現(xiàn)有精裝修體系下，精裝修專業(yè)監(jiān)理的配置嚴(yán)重不足，使監(jiān)管存在漏洞，對(duì)精裝修質(zhì)量造成影響。

1.3 工程層面

在精裝修施工過(guò)程中，批量精裝材料的按期到場(chǎng)對(duì)施工工期有著至關(guān)重要的作用，一旦材料未能按期到場(chǎng)，將對(duì)精裝修施工整體工期造成極其嚴(yán)重的影響。因此。對(duì)材料加工生產(chǎn)的過(guò)程跟蹤顯得尤為重要，對(duì)于容易受色差影響的材料。應(yīng)提前計(jì)算材料用量，并進(jìn)行一定比例的備貨，確保材料在同一批次生產(chǎn)加工。在材料進(jìn)場(chǎng)前，應(yīng)加強(qiáng)施工封樣及材料送檢工作，確保精裝材料按照設(shè)計(jì)封樣要求進(jìn)場(chǎng)。在施工過(guò)程中，嚴(yán)格履行打樣制度，先進(jìn)行打樣，經(jīng)過(guò)各方驗(yàn)收后再批量進(jìn)行施工；精心策劃流水施工，確保工序緊湊。施工完成后，做好成品保護(hù)并進(jìn)行工作面移交，以保障精裝修施工質(zhì)量。在材料到場(chǎng)后，嚴(yán)格按照按照設(shè)計(jì)封樣對(duì)材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格進(jìn)行核查，審查材料的合格證明等文件。

2 裝飾裝修階段材料管理模式

2.1 建立可視化管控體系

在精裝修材料的管控過(guò)程中，建立精裝修材料可視化管控體系，可以從設(shè)計(jì)、成本合約及工程維度方面對(duì)精裝材料進(jìn)行整體管控。精裝修材料可視化管控體系一共分為四大板塊，分別為材料基本信息板塊、設(shè)計(jì)板塊、成本板塊、工程板塊。材料基本信息板塊主要包含材料名稱、品牌、供貨單位等信息，設(shè)計(jì)板塊主要包括深化圖紙、設(shè)計(jì)定樣、施工封樣和設(shè)計(jì)需求等信息，成本板塊主要包括招標(biāo)技術(shù)要求、評(píng)審情況、清單評(píng)審情況和定標(biāo)情況、合同簽訂、制約因素以及風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息，工程板塊主要包括復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況、原材料備貨前置工作、下單前置工作和下單啟動(dòng)、排產(chǎn)過(guò)程跟蹤、供貨跟蹤等信息?？梢暬芸伢w系的主要目的是增強(qiáng)材料全流程跟蹤管控，提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)措施[3]。

2.2 加強(qiáng)計(jì)劃管控

在精裝修階段材料深化管控上，為了做好精裝材料的進(jìn)度管理，加強(qiáng)材料從加工生產(chǎn)到現(xiàn)場(chǎng)安裝的全流程把控，強(qiáng)化計(jì)劃管控，可以從以下兩個(gè)角度入手。

2.2.1 提取一級(jí)節(jié)點(diǎn)

在精裝修材料可視化管控體系的基礎(chǔ)上，提取六大一級(jí)節(jié)點(diǎn)，分別對(duì)應(yīng)為設(shè)計(jì)定樣、合同簽訂、供貨計(jì)劃表、工廠下單、排產(chǎn)與入庫(kù)、現(xiàn)場(chǎng)到貨。其中，設(shè)計(jì)定樣節(jié)點(diǎn)主要管控材料品牌型號(hào)、規(guī)格尺寸，以及封樣清單是否完成。合同簽訂節(jié)點(diǎn)是成本板塊的核心要素，是后期計(jì)價(jià)付款的參考時(shí)間節(jié)點(diǎn)。供貨計(jì)劃表是建設(shè)單位項(xiàng)目部對(duì)供貨單位的下單，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)比現(xiàn)場(chǎng)，查漏補(bǔ)缺，梳理合同清單中材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格及數(shù)量，進(jìn)一步明確材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)對(duì)接公司相關(guān)部門(mén)。工廠下單是供貨單位給工廠下單，這是保障材料實(shí)際排產(chǎn)的有利證據(jù)。排產(chǎn)與入庫(kù)中，主要管控工廠的生產(chǎn)計(jì)劃，以及排產(chǎn)過(guò)程中的在制數(shù)量及入庫(kù)數(shù)量[4]?，F(xiàn)場(chǎng)到貨節(jié)點(diǎn)主要管控材料的出庫(kù)裝車清單、運(yùn)輸批次號(hào)及到場(chǎng)時(shí)間。

2.2.2 倒排工期

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度需求，倒排各一級(jí)節(jié)點(diǎn)以控制時(shí)間。通過(guò)倒排工期，對(duì)材料管理從前端設(shè)計(jì)定樣到末端運(yùn)輸安裝全流程進(jìn)行把控，確保材料能夠按期到場(chǎng)，滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需求。

2.3 加強(qiáng)制度管理

2.3.1 制度抓手

一是精裝修材料管控制度。為加強(qiáng)對(duì)精裝材料的全周期管控，編制相對(duì)應(yīng)的精裝材料管理辦法。注意從精裝材料設(shè)計(jì)定樣到運(yùn)輸安裝至現(xiàn)場(chǎng)的管控要求，對(duì)設(shè)計(jì)及成本合約部門(mén)的節(jié)點(diǎn)提報(bào)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)進(jìn)行考核。對(duì)精裝材料下單到出庫(kù)運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中的工作配合進(jìn)行約束，如周進(jìn)度匯報(bào)、計(jì)劃考核節(jié)點(diǎn)是否按時(shí)完成。在材料管控過(guò)程中，要求精裝施工總承包單位專門(mén)配置材料管理人員，根據(jù)施工進(jìn)度需求鋪排材料到場(chǎng)計(jì)劃，并定期進(jìn)行匯報(bào)。

二是例會(huì)制度。精裝修材料管理會(huì)直接影響精裝修的施工工期。因此，在日常工組開(kāi)展中，應(yīng)將材料計(jì)劃作為重點(diǎn)進(jìn)行過(guò)程管控。在月度例會(huì)、周例會(huì)、日進(jìn)度推進(jìn)會(huì)中，精裝施工總承包單位應(yīng)重點(diǎn)匯報(bào)材料跟蹤情況。

2.3.2 做實(shí)計(jì)劃考核

在精裝材料的進(jìn)度管控中，要充分重視精裝材料的過(guò)程管理。因此，在精裝材料管控體系中引入了節(jié)點(diǎn)考核，在各一級(jí)節(jié)點(diǎn)中引入了計(jì)劃完成時(shí)間，嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)考核，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)度糾偏。

2.3.3 預(yù)警機(jī)制

在精裝修材料管控體現(xiàn)中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及供貨商提供的信息，應(yīng)提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)有可能延誤的節(jié)點(diǎn)，出具應(yīng)急方案及解決措施，確保節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按時(shí)落地。

2.4 精裝修材料管理思維運(yùn)用

隨著精裝修產(chǎn)品的主流趨勢(shì)以及客戶對(duì)于精裝修工程質(zhì)量的高度關(guān)注，對(duì)精裝修施工的精細(xì)化管理顯得更為重要。精裝修材料管理也同樣需要具備精細(xì)化管理思維，精裝修材料管理思維主要體現(xiàn)在可視化全流程管控體系、健全的制度管理體系、嚴(yán)密的計(jì)劃考核體系、預(yù)警機(jī)制以及生產(chǎn)要素的全周期把控。其中，可視化全流程管控體系對(duì)材料的前端管控及末端執(zhí)行進(jìn)行通盤(pán)考慮，對(duì)資源的上下游關(guān)系進(jìn)行整合，體現(xiàn)出系統(tǒng)化的管理思維；健全的制度管理體系是保障管理落實(shí)的先決條件，是管控資源方的有效手段；嚴(yán)密的計(jì)劃考核體系是保障節(jié)點(diǎn)達(dá)成的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是計(jì)劃管理“PDCA”的深化運(yùn)用；預(yù)警機(jī)制是節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)及進(jìn)度糾偏的有效手段；生產(chǎn)要素的全周期把控主要體現(xiàn)在對(duì)資源的全方位、落地化管理[5]。

精裝修材料管理思維也能夠運(yùn)用到其他專業(yè)及行業(yè)領(lǐng)域的管理實(shí)踐中去，尤其是資源整合型管理工作。例如，在土建施工管理工作中，方案設(shè)計(jì)、施工藍(lán)圖、招采及工程施工的全流程管控，人、材、機(jī)的全周期把控，工程計(jì)劃節(jié)點(diǎn)考核機(jī)制、工程進(jìn)度預(yù)警機(jī)、施工樣板制度以及工序移交制度都能得到有效利用。二者不一致的地方在于對(duì)尺度的把控，不同專業(yè)的管理尺度不一樣，越是密集型資源管控，精細(xì)化管理程度越高，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該更加嚴(yán)格。

3 結(jié)語(yǔ)

精裝修產(chǎn)品的打造不僅要立足市場(chǎng)、關(guān)注客戶，還需要精細(xì)化管理思維，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值。隨著精裝修產(chǎn)品的熱度持續(xù)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，客戶對(duì)于產(chǎn)品的期望值會(huì)越來(lái)越高，精裝修產(chǎn)品的深化研發(fā)與落地是房企占據(jù)市場(chǎng)高位的有力手段。