梁雨

（江蘇時(shí)代投資咨詢有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000）

對比在手類似項(xiàng)目全過程各階段工作經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)模擬清單與總包預(yù)算閉口對簽訂施工合同、確定合同價(jià)及全過程成本控制起著關(guān)鍵性作用，本文著重介紹模擬清單及閉口預(yù)算編制要點(diǎn)。在項(xiàng)目前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作還未完成時(shí)，為了不影響總體進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)一般先進(jìn)行模擬清單招標(biāo)。模擬清單的工作就是根據(jù)工程中發(fā)生的項(xiàng)目依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等參數(shù)進(jìn)行項(xiàng)量的編制，工程量接近實(shí)際，不允許有大的偏離，盡量齊全，避免漏項(xiàng)，尤其是重要的工程量大的項(xiàng)目。一般對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，投標(biāo)單位對工藝和造價(jià)相對熟悉，即使在沒有設(shè)計(jì)圖紙的情況下對投標(biāo)報(bào)價(jià)產(chǎn)生的影響也很小，模擬清單只是固定單價(jià)合同，工程量按實(shí)際發(fā)生結(jié)算。

1 房地產(chǎn)企業(yè)模擬工程量清單的組成

房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單與傳統(tǒng)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB 5050—2013）》中工程量清單分類大體相同，一般都包含編制說明、措施項(xiàng)目清單、分部分項(xiàng)工程清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)、稅金，但是細(xì)節(jié)有所不同。

1.1 編制說明

房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單一般包含編制依據(jù)、招標(biāo)界面，以及一些補(bǔ)充說明（包括清單編制范圍、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求及注意事項(xiàng)及相關(guān)附表等）。

1.2 分部分項(xiàng)工程量清單

對于分部分項(xiàng)工程量清單，是整個清單編制過程中的重中之重，其中的項(xiàng)目特征與工作內(nèi)容必須描敘準(zhǔn)確、詳細(xì)、合理，是投標(biāo)單位投標(biāo)報(bào)價(jià)的重要依據(jù)。

1.3 措施項(xiàng)目清單

措施項(xiàng)目清單主要為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目的清單，通常包括通用措施費(fèi)、專業(yè)措施費(fèi)及其他措施費(fèi)。

1.4 其他項(xiàng)目清單

其他項(xiàng)目清單主要包括暫列金額、暫估價(jià)、零星項(xiàng)目、總包管理費(fèi)等。暫列金額用于施工合同簽訂時(shí)尚未確定或者不可預(yù)見的所需材料、設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時(shí)的工程價(jià)款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認(rèn)等的費(fèi)用；對于暫估價(jià)，通常房地產(chǎn)企業(yè)在模擬招標(biāo)時(shí)會對一些設(shè)備材料價(jià)格進(jìn)行暫估，便于指標(biāo)的測算，在正式招標(biāo)時(shí)一般無此部分費(fèi)用；零星項(xiàng)目費(fèi)用是對一些零星項(xiàng)目的暫估工程量進(jìn)行報(bào)價(jià)，如計(jì)時(shí)工點(diǎn)工、機(jī)械臺班點(diǎn)工、開洞開槽、樓板墻洞的封堵、拆除等；總包管理費(fèi)指總承包人對發(fā)包人的專業(yè)工程分包、采購的設(shè)備、材料等進(jìn)行保管以及施工現(xiàn)場管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費(fèi)用。

1.5 規(guī)費(fèi)、稅金

與國標(biāo)清單不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單中的規(guī)費(fèi)、稅金通常包含在投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)中，不再匯總表單獨(dú)列出。

2 房地產(chǎn)企業(yè)模擬清單與總分包閉口預(yù)算編制過程中常見的問題

2.1 編制清單時(shí)與業(yè)主及相關(guān)單位溝通不暢

在咨詢企業(yè)編制清單過程中與房地產(chǎn)企業(yè)各部門的溝通協(xié)調(diào)直接影響到清單及預(yù)算價(jià)的編制質(zhì)量。由于房地產(chǎn)企業(yè)通常對工期要求比較嚴(yán)格，在清單編制時(shí)經(jīng)常遇到圖紙還不完善或者圖紙做法不清晰、圖紙做法與房地產(chǎn)企業(yè)其他項(xiàng)目實(shí)際做法不符的情況，這就需要咨詢單位編制清單前聯(lián)合房地產(chǎn)各職能部門對相關(guān)圖紙技術(shù)文件進(jìn)行會審，編制時(shí)遇到問題及時(shí)與設(shè)計(jì)單位溝通；出于成本優(yōu)化的考慮，成本管理部門經(jīng)常對圖紙進(jìn)行優(yōu)化，變化較多，沒有完善的合約規(guī)劃，這就需要咨詢企業(yè)前期通過對圖紙的熟悉，結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及早提出成本優(yōu)化方案，不能僅依靠事后控制。

2.2 編制說明界面描述不清及前后矛盾

在編制清單說明時(shí)編制范圍是經(jīng)常容易出現(xiàn)問題的地方，在后期預(yù)算價(jià)計(jì)算過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于地上地下界面不清，室內(nèi)室外界面不清及總分包界面不清發(fā)生工程量計(jì)算重復(fù)或者漏算的情況。所以編制范圍需要在編制前與業(yè)主方面及時(shí)溝通，無法在編制說明中詳細(xì)寫明的可以采用會議紀(jì)要的方式進(jìn)行補(bǔ)充。

房地產(chǎn)企業(yè)清單的編制說明通常是由企業(yè)區(qū)域平臺提供樣板，每個項(xiàng)目根據(jù)自身實(shí)際情況作局部修改，編制清單時(shí)一味地套用模板，不仔細(xì)熟悉樣板與實(shí)際做法的區(qū)別，就很容易導(dǎo)致編制說明與具體清單特征描述前后矛盾，為預(yù)算價(jià)編制留下隱患。以本人參與的某地產(chǎn)項(xiàng)目為例：編制說明中注明“樓梯的混凝土、模板按水平投影面積計(jì)算，樓梯包括梯段、梯梁、休息平臺，但與樓梯間內(nèi)與樓梯連接的板并入板項(xiàng)目計(jì)算”，但是編制人員在分部分項(xiàng)清單中模板的具體清單描述又改為“不分梁、板、柱、墻、樓梯、二次結(jié)構(gòu)、零星等構(gòu)件類別；超高支撐等增加費(fèi)用綜合考慮；按混凝土與模板接觸面的面積計(jì)算”，就給后期總包閉口造成樓梯模板到底是按水平投影計(jì)算還是接觸面積計(jì)算的爭議；類似問題的還有外墻抹灰清單，編制說明中說明外墻抹灰是含線條的，零星抹灰不再單列，并入外墻大面綜合考慮，但是編制人員在分部分項(xiàng)清單中又單列了外墻線條抹灰的清單，給后期總包閉口造成外墻抹灰單價(jià)到底是否是已綜合考慮了線條單價(jià)的爭議；諸如此類的問題，就會給后期總分包閉口留下隱患，所以清單編制時(shí)一定要注重編制說明與清單描述的統(tǒng)一性。

2.3 預(yù)算價(jià)編制過程中由于慣性思維采用國標(biāo)工程量清單計(jì)算規(guī)則

國標(biāo)清單的工程量計(jì)算規(guī)則與房地產(chǎn)企業(yè)的工程量計(jì)算規(guī)則略有不同，所以在預(yù)算價(jià)編制時(shí)，要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單描述的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。通常在編制說明后會附上區(qū)域平臺提供的各專業(yè)《工程量清單項(xiàng)目設(shè)置及工程量計(jì)算規(guī)則》表，列出與國標(biāo)2013清單不一致的子目，預(yù)算價(jià)編制人員在編制前要熟悉附表所列出的內(nèi)容，然后再著手進(jìn)行工程量的計(jì)算，不能依照慣性思維計(jì)算工程，最終出現(xiàn)造價(jià)的偏差。如國標(biāo)清單對于配管、配線描述為按照圖示長度計(jì)算，而某房地產(chǎn)企業(yè)要求的計(jì)算規(guī)則為兩點(diǎn)之間直線長度計(jì)算。又如國標(biāo)清單中安裝工程防腐刷油均需單獨(dú)考慮，而房地產(chǎn)企業(yè)要求在管道及鐵構(gòu)件清單中綜合考慮進(jìn)綜合單價(jià)中，不再單獨(dú)計(jì)算。諸如此類的問題，如果前期計(jì)算時(shí)不注意，后期發(fā)現(xiàn)錯誤修改將非常麻煩。

2.4 項(xiàng)目特征描述與措施費(fèi)清單描述前后矛盾

以筆者參與某地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是戶內(nèi)毛坯驗(yàn)收，所以要求總包單位施工時(shí)僅需管內(nèi)預(yù)留鐵絲，在編制清單時(shí)將管內(nèi)穿鐵絲單獨(dú)列項(xiàng)，項(xiàng)目特征描述“穿引線、掃管、涂滑石粉、穿線、編號、接焊包頭”，但措施費(fèi)清單中又描述“所有專業(yè)的非圖紙要求的洞口封堵，此處指電氣管井內(nèi)的防火封堵以及穿越防火分區(qū)的橋架、電纜防火封堵、出戶預(yù)留孔及后續(xù)開孔的封堵，包括但不限于分包工程如燃?xì)?、供電、供水、供熱、電信電視預(yù)埋管道等的預(yù)埋（留）、穿帶絲、暗配及構(gòu)件（或設(shè)備、部件等）安裝后的收口、封堵”。將管內(nèi)穿鐵絲又歸入措施費(fèi)中，復(fù)核人員復(fù)核過程中提出，措施費(fèi)描述與分部分項(xiàng)工程量清單中鐵絲的工作內(nèi)容重復(fù)，是否可以刪除。因此處牽扯費(fèi)用較多，后與業(yè)主溝通確認(rèn)此費(fèi)用不屬于措施費(fèi)，計(jì)入分部分項(xiàng)工程費(fèi)中。

2.5 不同區(qū)域計(jì)量軟件計(jì)算與設(shè)置規(guī)則不同

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目通常不會只在一個區(qū)域，各區(qū)域?qū)τ谟?jì)量計(jì)價(jià)的要求也不盡相同。某些省外地產(chǎn)項(xiàng)目會規(guī)定要用當(dāng)?shù)貜V聯(lián)達(dá)版本進(jìn)行圖形繪制，但是由于我們平時(shí)接觸的基本都是江蘇版本，對省外版本的計(jì)算規(guī)則和設(shè)置并不熟悉，計(jì)算出的工程量是否存在重復(fù)、哪些計(jì)算規(guī)則必須調(diào)整等都毫無頭緒。地產(chǎn)項(xiàng)目的編制周期通常很短，不可能有充足的時(shí)間去分析外省的版本與江蘇版本的不同。由于大部分工程量都是批量繪圖導(dǎo)出，而地產(chǎn)項(xiàng)目又有對工程造價(jià)審核率的控制，如果計(jì)量軟件生成工程量存在失誤，最終就很難控制整個項(xiàng)目造價(jià)的準(zhǔn)確性，如何短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確使用省外廣聯(lián)達(dá)版本計(jì)算工程量就顯得尤為重要。經(jīng)過筆者幾次地產(chǎn)項(xiàng)目的嘗試得出一個技巧：可以用我們熟悉的江蘇版本廣聯(lián)達(dá)進(jìn)行繪制并調(diào)整好所有設(shè)置后，導(dǎo)成外省的版本，再將兩個版本計(jì)算出來的結(jié)果進(jìn)行對比，工程量誤差較大的部分就是外省版本的計(jì)算規(guī)則需要調(diào)整的地方。例如江蘇版本和安徽版本的廣聯(lián)達(dá)同樣的模型計(jì)算出來的其余工程量都很接近，但是模板工程量相差很大，我們只需要重點(diǎn)研究模板的計(jì)算規(guī)則。經(jīng)兩版匯總工程量對比研究，發(fā)現(xiàn)安徽版本的圈梁模板與框架梁模板重復(fù)部位軟件默認(rèn)不扣減，而江蘇版本是默認(rèn)扣減的，版本差異迅速被找出。而編制人員如果直接就用安徽版廣聯(lián)達(dá)進(jìn)行繪制就很難發(fā)現(xiàn)這個差異，最后模板工程量會成倍輸出。所以以江蘇版本為標(biāo)尺，去對比其他版本，是最直接有效確保所繪工程量準(zhǔn)確的一個方法。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制的核心就在于合同管理，圖紙、工程量清單、施工技術(shù)方案及變更方案條款等都是其組成部分。咨詢企業(yè)前期為業(yè)主編制模擬清單時(shí)的錯項(xiàng)、漏項(xiàng)會直接影響工程的成本，為后期與施工企業(yè)簽訂施工合同留下隱患，所以編制一份相對完備的清單及總分包閉口預(yù)算，需要緊緊結(jié)合施工圖紙、施工工藝、工程界面等方面，在清單計(jì)價(jià)模式下全方位多角度的為業(yè)主提高經(jīng)濟(jì)效益。