摘要：“未來(lái)社區(qū)”是以人為核心的城市現(xiàn)代化、高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的新平臺(tái)，是“讓老百姓幸福”的“美好家園”。以杭州市未來(lái)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目為例，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)中存在理念認(rèn)識(shí)、資金平衡、場(chǎng)景落實(shí)和政策配套等方面問(wèn)題，并從發(fā)行企業(yè)債券、設(shè)立發(fā)展基金、引入社會(huì)資本以及積極推行拆改等方面，提出未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新的具體建議。

關(guān)鍵詞：未來(lái)社區(qū);投融資模式;創(chuàng)新研究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0013-17 收稿日期：2021-10-20

作者簡(jiǎn)介：周剛?cè)A，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心。

基金項(xiàng)目：杭州市-浙江大學(xué)市校合作平臺(tái)，杭州市發(fā)改委課題組研究成果，項(xiàng)目編號(hào)〔2021〕1號(hào)。

習(xí)近平總書(shū)記在慶祝中國(guó)共產(chǎn)黨成立100周年大會(huì)上發(fā)表的重要講話(huà)中指出“在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上不斷提高人民生活水平，是黨和國(guó)家一切工作的根本目的”，而未來(lái)社區(qū)建設(shè)將是提高人民生活水平的重要載體。未來(lái)社區(qū)以人民對(duì)美好生活向往為中心，主要建設(shè)內(nèi)容是“三化九場(chǎng)景”，即圍繞人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三大價(jià)值坐標(biāo)，打造未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、交通、低碳、建筑、服務(wù)、治理等九大場(chǎng)景。未來(lái)社區(qū)建設(shè)，一方面能改善大民生，有序推進(jìn)解決老舊小區(qū)“老大難”等問(wèn)題，創(chuàng)建未來(lái)生活的新格局;另一方面能發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)投資、激活民間投資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。自2018年浙江省率先開(kāi)啟“未來(lái)社區(qū)”探索實(shí)踐工作以來(lái)，杭州市委市政府非常重視并積極推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)工作。2019年全面啟動(dòng)了首批7個(gè)省級(jí)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目建設(shè)，2020年啟動(dòng)了第二批4個(gè)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目。根據(jù)計(jì)劃，2021年底前杭州市爭(zhēng)取培育創(chuàng)建省級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目15個(gè)，并從2022年開(kāi)始全面復(fù)制推廣，確保全市未來(lái)社區(qū)的創(chuàng)建數(shù)量、成效走在全省前列。未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目作為一個(gè)新生事物，存在著諸如項(xiàng)目總投資高，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及問(wèn)題綜合復(fù)雜等特點(diǎn)，研究未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，特別是項(xiàng)目投融資模式方面的問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)未來(lái)社區(qū)建設(shè)與實(shí)施具有非常重要的意義。

1 未來(lái)社區(qū)建設(shè)存在的主要問(wèn)題

未來(lái)社區(qū)是一個(gè)新事物，在規(guī)劃理念、建設(shè)要求、運(yùn)營(yíng)模式等方面與傳統(tǒng)社區(qū)都不一樣，沒(méi)有太多的成功經(jīng)驗(yàn)可循。通過(guò)對(duì)兩年多來(lái)杭州市已經(jīng)啟動(dòng)的11個(gè)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，杭州市未來(lái)社區(qū)建設(shè)雖然取得了一定成績(jī)，但仍然存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題。

1.1 理念認(rèn)識(shí)存在不足

未來(lái)社區(qū)是什么？目前學(xué)術(shù)上還沒(méi)有對(duì)未來(lái)社區(qū)有一個(gè)明確、清晰、科學(xué)的定義，僅僅是從未來(lái)社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容上進(jìn)行一些描述，還沒(méi)有形成一個(gè)具有權(quán)威性的定義，在理論上還存在一定空白。同時(shí)，由于有些政府部門(mén)對(duì)未來(lái)社區(qū)建設(shè)政策系統(tǒng)性宣傳解讀不夠，社會(huì)知曉率、參與度并不高，特別是一些參與主體對(duì)未來(lái)社區(qū)的規(guī)劃要求、建設(shè)內(nèi)涵、運(yùn)營(yíng)模式等把握不準(zhǔn)，社會(huì)共識(shí)還未形成，全社會(huì)共謀共建共享氛圍還不夠濃厚，在理念認(rèn)識(shí)上存在不小差距。

未來(lái)社區(qū)主要是建設(shè)“讓老百姓幸福的新平臺(tái)”，更多表現(xiàn)為一項(xiàng)民生工程，不能等同于傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造、新小區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，某些實(shí)施主體由于對(duì)政策理解不深、建設(shè)內(nèi)容模糊、模式路徑不清、動(dòng)力能力不足，過(guò)于追求商業(yè)利潤(rùn)，追求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)短平快，特別是在健康、低碳、智慧等建設(shè)場(chǎng)景落地上不可避免地存在“套概念”的做法，與規(guī)劃要求、建設(shè)目標(biāo)還有不小差距。

1.2 項(xiàng)目資金難以平衡

根據(jù)浙江省發(fā)改委、省建設(shè)廳《關(guān)于開(kāi)展2021年度未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建的通知》的要求，未來(lái)社區(qū)可分為整合提升類(lèi)、全拆重建類(lèi)、拆改結(jié)合類(lèi)、規(guī)劃新建類(lèi)和全域類(lèi)五種類(lèi)型。其中，全拆重建類(lèi)、規(guī)劃新建類(lèi)和全域類(lèi)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目由于在項(xiàng)目實(shí)施方案中已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目建設(shè)期投資、成本估算和運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)收支測(cè)算，建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期均能實(shí)現(xiàn)資金平衡，這在實(shí)地調(diào)查中也得到了實(shí)施主體的確認(rèn)。

但整合提升和拆改結(jié)合類(lèi)項(xiàng)目資金難以平衡。未來(lái)社區(qū)“九大場(chǎng)景”建設(shè)內(nèi)容中所需要的硬件設(shè)施和軟件配套投入，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社區(qū)建設(shè)，雖然《浙江省未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案（浙政發(fā)〔2019〕8號(hào)）》中要求“改造更新類(lèi)在滿(mǎn)足原權(quán)利人利益、符合未來(lái)社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、可市場(chǎng)化操作前提下，測(cè)算設(shè)定改造地塊容積率，提升開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)地上地下增量面積的合理限價(jià)售租，基本實(shí)現(xiàn)資金平衡”。但從實(shí)際調(diào)查結(jié)果來(lái)看，由于受到小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等條件約束，通過(guò)提高容積率、建筑密度等約束性指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金平衡非常困難。

例如，根據(jù)浙江省直建筑設(shè)計(jì)院對(duì)某拆改結(jié)合類(lèi)項(xiàng)目的測(cè)算，項(xiàng)目涉及的“建安+綠化+智能化改造+精裝交付”等造價(jià)成本預(yù)計(jì)在5000元/

平方米，比普通造價(jià)高1500元/平方米左右，樓面地價(jià)約為10873元/平方米，加上財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)成本和有關(guān)稅費(fèi)，保守估計(jì)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到25000元/平方米，而目前項(xiàng)目周邊房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格僅為20000元/平方米左右，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡。又如，拱墅區(qū)某個(gè)整合提升類(lèi)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目，政府投入近11億元進(jìn)行小區(qū)室外工程等方面建設(shè)，實(shí)施主體投入5億多元進(jìn)行室內(nèi)裝修改造，但項(xiàng)目仍然難以實(shí)現(xiàn)資金平衡。

根據(jù)浙江省發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《浙江省未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)管理辦法（試行）》的內(nèi)容，“未來(lái)社區(qū)以20世紀(jì)70-90年代老舊小區(qū)改造更新為主要類(lèi)型，兼顧重大高能級(jí)平臺(tái)、交通節(jié)點(diǎn)新城開(kāi)發(fā)等規(guī)劃新建類(lèi)型”，也就是說(shuō)將來(lái)未來(lái)社區(qū)建設(shè)將以整合提升和拆改結(jié)合類(lèi)項(xiàng)目為主。若考慮到這類(lèi)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)市政配套費(fèi)用（如市政道路、管廊等建設(shè)費(fèi)用）、舊區(qū)改造安置支出，以及場(chǎng)景落地、功能融合、社區(qū)管理等成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡（包括運(yùn)營(yíng)期間資金平衡）并非易事。

1.3 九大場(chǎng)景落實(shí)困難

未來(lái)社區(qū)“九大場(chǎng)景”的落實(shí)都需要硬件和軟件支持，由于目前地方性未來(lái)社區(qū)規(guī)劃編制導(dǎo)則尚未出臺(tái)，從而造成“九大場(chǎng)景”落實(shí)較為困難。例如，未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目“10分鐘生活圈”生活場(chǎng)景的具體規(guī)模、建設(shè)路徑仍需在探索中明確，操作落地難度較大。又如，鄰里、教育、健康、服務(wù)、治理等軟場(chǎng)景，涵蓋居民生活方方面面，不僅需要智慧平臺(tái)和技術(shù)路徑支持，還要強(qiáng)化引導(dǎo)性和約束性等指標(biāo)的有機(jī)結(jié)合。

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景落實(shí)困難問(wèn)題。例如，按照未來(lái)社區(qū)公益性設(shè)施每百戶(hù)不低于80平方米的標(biāo)準(zhǔn)，就面臨如何科學(xué)規(guī)劃建設(shè)公益性設(shè)施，如何實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)功能模塊科學(xué)合理布局的問(wèn)題。又如，未來(lái)社區(qū)低碳、建筑等具體硬場(chǎng)景建設(shè)，要實(shí)現(xiàn)集中供熱供冷，引入綜合能源資源服務(wù)商等約束性指標(biāo)，要求立體綠化全覆蓋，應(yīng)用裝配式建筑等，存在技術(shù)難度高、投入成本大的問(wèn)題。因此，未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目所依托的周邊綠化條件等自然環(huán)境不同，居民重點(diǎn)需求不同，就不必要求場(chǎng)景完整性，面臨著選擇最優(yōu)場(chǎng)景組合的問(wèn)題。

1.4 相關(guān)政策配套滯后

未來(lái)社區(qū)對(duì)政策配套要求較高，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，未來(lái)社區(qū)建設(shè)中的規(guī)劃指標(biāo)、拆遷征地、指標(biāo)調(diào)劑、管理運(yùn)營(yíng)等操作性政策還需進(jìn)一步突破和明確。例如，對(duì)于規(guī)劃新建類(lèi)項(xiàng)目，以整體打包立項(xiàng)審批，劃撥土地和出讓土地性質(zhì)不同，直接關(guān)系到征地手續(xù)、拆遷政策、房屋產(chǎn)權(quán)辦理等問(wèn)題，出讓規(guī)則、指標(biāo)體系、監(jiān)管辦法、職責(zé)分工還需進(jìn)一步明確。又如，平面綠地率限制、人才數(shù)計(jì)算方式、集中供熱（暖）、裝修一體化、立體綠化建設(shè)等相關(guān)空間指標(biāo)“一刀切”管控，與現(xiàn)行規(guī)范不符，從而導(dǎo)致相關(guān)約束性指標(biāo)在實(shí)際操作中難以落實(shí)。

除此之外，未來(lái)社區(qū)建設(shè)還存在試點(diǎn)申報(bào)程序復(fù)雜、過(guò)程考核嚴(yán)格、建設(shè)周期較長(zhǎng)、地方政府難以平衡好短期土地出讓安排和未來(lái)社區(qū)謀劃建設(shè)等問(wèn)題。對(duì)于更新改造類(lèi)項(xiàng)目，特別是全拆重建項(xiàng)目，涉及前期征遷戶(hù)數(shù)體量大，按照原拆原回原則，需同時(shí)植入功能性用房、人才公寓等配套，在不新增土地供給的基礎(chǔ)上操作比較困難。特別是容積率、建筑密度等空間指標(biāo)，直接關(guān)系到未來(lái)社區(qū)的建設(shè)品質(zhì)。另外，后期運(yùn)營(yíng)中的“九大場(chǎng)景”出讓機(jī)制、業(yè)態(tài)招商機(jī)制、長(zhǎng)效管理機(jī)制等方面的保障政策仍處于真空地帶。因此，未來(lái)社區(qū)建設(shè)急需完善相關(guān)配套政策，對(duì)未來(lái)社區(qū)建設(shè)過(guò)程中的操作性政策需要進(jìn)一步突破和明確。

2 采用多種方式進(jìn)行投融資模式創(chuàng)新

當(dāng)前杭州市未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，其中最大的困難是如何解決資金平衡問(wèn)題。從目前未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目投融資模式來(lái)看，主要有兩種投融資模式：一是政府直接投資模式;二是與社會(huì)資本合作投資模式。根據(jù)目前國(guó)家有關(guān)金融政策，未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目目前的投融資模式都不同程度地受到限制，其中政府直接投資模式因主要利用財(cái)政資金和政府債券資金，導(dǎo)致政府財(cái)政壓力較大，且政府債券資金使用有嚴(yán)格的要求，政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)也有嚴(yán)格的適用范圍限制，未來(lái)社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)用政府直接投資模式進(jìn)行建設(shè)已然行不通。

未來(lái)社區(qū)是浙江省全力打造的建設(shè)“重要窗口”的標(biāo)志性成果，杭州市要確保未來(lái)社區(qū)的創(chuàng)建數(shù)量、成效走在全省前列，必須對(duì)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目投融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，特別是整合提升和拆改結(jié)合類(lèi)項(xiàng)目，使其開(kāi)發(fā)建設(shè)資金脫離依靠財(cái)政資金直接投資的傳統(tǒng)路徑，通過(guò)項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新，充分撬動(dòng)社會(huì)資金參與未來(lái)社區(qū)的建設(shè)，以保障未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)金融政策以及浙江省未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目投融資的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，杭州市未來(lái)社區(qū)投融資模式可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新。

2.1 積極發(fā)行企業(yè)債券

在政策方面，浙江省辦公廳《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)工作的意見(jiàn)（浙政辦發(fā)〔2019〕60號(hào)）》第6條指出，“暢通金融支持渠道。按照市場(chǎng)化可持續(xù)原則，綜合運(yùn)用宏觀(guān)審慎管理，采用窗口指導(dǎo)和再貸款、再貼現(xiàn)等貨幣政策工具，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給予信貸支持。積極引入開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)資金，參與未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)。引導(dǎo)基金、保險(xiǎn)資金、上市公司資金及其他社會(huì)資金參與未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)，試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)盈余資金按一定比例納入社區(qū)運(yùn)營(yíng)基金。鼓勵(lì)給予試點(diǎn)社區(qū)實(shí)施主體房屋預(yù)售、按揭貸款等政策支持”。

在實(shí)踐方面，杭州市已經(jīng)有未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)債券融資突破。據(jù)調(diào)查，濱江集團(tuán)始版橋未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目成功發(fā)行注冊(cè)制，是“落地”以來(lái)浙江首支獲批的企業(yè)債券，總規(guī)模達(dá)到30億元，2021年成功申報(bào)非公開(kāi)發(fā)行公司債15億元，并完成首批發(fā)行7億元，實(shí)現(xiàn)“交易所、銀行間交易商協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委”三大直融產(chǎn)品全覆蓋。杭州市未來(lái)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可以借鑒始版橋未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目發(fā)行企業(yè)債券的模式，積極利用國(guó)家金融政策支持未來(lái)社區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，借助項(xiàng)目實(shí)施主體的優(yōu)勢(shì)資源，在項(xiàng)目貸款、流動(dòng)資金貸款補(bǔ)充等傳統(tǒng)融資方式基礎(chǔ)上，積極探索企業(yè)債券發(fā)行等市場(chǎng)融資模式，全方位保障資金需求。

2.2 設(shè)立項(xiàng)目發(fā)展基金

在政策方面，浙江省辦公廳《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)工作的意見(jiàn)（浙政辦發(fā)〔2019〕60號(hào)）》第6條指出，“加大資金保障力度。積極爭(zhēng)取相關(guān)國(guó)家補(bǔ)助資金，科學(xué)引導(dǎo)省市各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助等優(yōu)惠政策優(yōu)先向試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)A斜。省財(cái)政出資，聯(lián)合其他主體共同組建未來(lái)社區(qū)建設(shè)投資基金，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，撬動(dòng)更多的社會(huì)資本共同參與和支持未來(lái)社區(qū)建設(shè)”。

在實(shí)踐方面，2021年7月2日浙江建投公司與浙江金控投資公司、上海建工投資公司和浙江未來(lái)社區(qū)投資管理有限公司，共同設(shè)立了“浙江未來(lái)社區(qū)建設(shè)投資基金”，基金規(guī)模30.07億元。

基于政策支持和浙江省的成功經(jīng)驗(yàn)，建議杭州市層面設(shè)立未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展基金，用股權(quán)基金的方式，緩解未來(lái)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的資金瓶頸問(wèn)題。這種模式可以將政府資本與民間資本聯(lián)動(dòng)，以緩解地方政府債務(wù)壓力。未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展基金是一種融資平臺(tái)，與其他模式不同之處在于，采用基金的方式，既可以充分發(fā)揮政府投資的引導(dǎo)、放大作用，還可以為社會(huì)力量參與未來(lái)社區(qū)建設(shè)，建立一種間接、集合式的良好投資渠道。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，撬動(dòng)更多的社會(huì)資本共同參與和支持未來(lái)社區(qū)建設(shè)。

2.3 積極引入社會(huì)資本

采用收益期權(quán)定向出售模式積極引入社會(huì)資本參與未來(lái)社區(qū)建設(shè)。收益期權(quán)定向出售模式是指將未來(lái)社區(qū)未來(lái)能夠產(chǎn)生一定收益的資產(chǎn)進(jìn)行打包，定向出售給社會(huì)資本的一種融資模式。未來(lái)社區(qū)建設(shè)九大場(chǎng)景中，配備許多有盈利性的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以通過(guò)超前謀劃，采用收益期權(quán)定向出售模式來(lái)對(duì)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目融資。

收益期權(quán)定向出售模式解決市場(chǎng)主體參與的基本路徑有三：一是物業(yè)捆綁式。即由業(yè)主與物業(yè)公司簽訂長(zhǎng)期或多年物業(yè)服務(wù)協(xié)議，在此前提下由物業(yè)公司支付部分項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)資金。二是社區(qū)服務(wù)捆綁式。即將維修、保養(yǎng)、商業(yè)、金融、教育培訓(xùn)、旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)按項(xiàng)目分別與相應(yīng)的機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期或多年服務(wù)協(xié)議，由簽約機(jī)構(gòu)買(mǎi)斷協(xié)議期相關(guān)服務(wù)，同時(shí)由簽約機(jī)構(gòu)支付部分項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)資金。三是停車(chē)、廣告等收益項(xiàng)目捆綁式。將小區(qū)有一定收益的項(xiàng)目（例如，廣告、停車(chē)收費(fèi)等），由業(yè)主與經(jīng)營(yíng)單位（例如，停車(chē)公司或廣告公司）簽訂長(zhǎng)期協(xié)議（例如，停車(chē)位和廣告位出租等），由經(jīng)營(yíng)單位提前支付部分項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)資金。建議實(shí)施主體詳細(xì)研究未來(lái)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的投資鏈與收益鏈，尋找未來(lái)社區(qū)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的效益和商機(jī)，挖掘未來(lái)社區(qū)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)資源，利用未來(lái)社區(qū)小區(qū)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益，采用公開(kāi)招商等方式引入社會(huì)資金參與未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。

2.4 積極推行拆改模式

杭州市未來(lái)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目將以整合提升類(lèi)和拆改結(jié)合類(lèi)為主。在這種類(lèi)型小區(qū)中，有些房屋已經(jīng)是危房或房屋功能已經(jīng)不能適應(yīng)居民生活需要（例如，有些小區(qū)房屋沒(méi)有配套衛(wèi)生間等），對(duì)于這些居民拆除意愿比較強(qiáng)烈、部分樓棟房屋安全系數(shù)較低的小區(qū)，在前期評(píng)估論證的基礎(chǔ)上，可以采取拆改模式來(lái)籌集資金。另外，這些小區(qū)位置一般都比較好，容積率較低，若能拆除一部分建筑，提高容積率，則可以增加房屋建筑面積。若將這些新增面積進(jìn)行出售（浙政辦發(fā)〔2019〕60號(hào)文件允許），則出售這部分房產(chǎn)所得的資金除去開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)后，可以補(bǔ)貼未來(lái)社區(qū)建設(shè)資金。

推行拆改模式可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：一是原危舊房屋得到更新，解決安全隱患;二是原產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)得以保障;三是改善原產(chǎn)權(quán)人的居住條件，例如，增加電梯，改善戶(hù)型，增加停車(chē)場(chǎng)，配置護(hù)老等相應(yīng)的生活設(shè)施;四是通過(guò)項(xiàng)目的積累，充實(shí)杭州未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展基金;五是能夠減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)市場(chǎng)化，從而實(shí)現(xiàn)全市確保未來(lái)社區(qū)的創(chuàng)建數(shù)量、成效走在全省前列的目標(biāo)。

該模式的實(shí)施策略和途徑：一是資金來(lái)源問(wèn)題通過(guò)增加容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡;二是項(xiàng)目組織上通過(guò)“業(yè)主聯(lián)合體+區(qū)政府”方式成立未來(lái)社區(qū)實(shí)施主體;三是由“新主體”委托開(kāi)發(fā)建設(shè)公司進(jìn)行未來(lái)社區(qū)建設(shè)，不走土地招拍掛程序，可以加快未來(lái)社區(qū)建設(shè)進(jìn)度;四是增加容積率部分權(quán)屬歸項(xiàng)目主體，由項(xiàng)目主體進(jìn)行事前再分配，原則上原產(chǎn)權(quán)人歸還物業(yè)部分建筑，政府持有部分建筑，開(kāi)發(fā)商獲取部分建筑;五是在操作程序上，先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算，然后通過(guò)“功能策劃”和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，最后進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施和利益分配。

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