摘要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，股票、基金等大眾金融市場(chǎng)表現(xiàn)得跌宕起伏飄忽不定，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)異軍突起，使得房地產(chǎn)不但成為資本的優(yōu)質(zhì)投資選擇，也成為最被普羅大眾所熟知和熱愛(ài)的投資領(lǐng)域。出于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)貧富差距的初衷，房產(chǎn)稅征收開始被提上日程。本文以上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作為切入點(diǎn)，采用土地增值收益公平分配理論簡(jiǎn)單分析房產(chǎn)稅的征收對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;土地增值收益

“炒房”由于有著穩(wěn)定的投資效果，在2000年以后在我國(guó)幾乎形成追捧之勢(shì)。同時(shí)由于中國(guó)農(nóng)耕文化的深入骨髓。民眾對(duì)“家”、“土地”、“房屋”不可割舍的熱愛(ài)，也使得大家更傾向于將錢花在買房上面。由此導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)、高房屋空置率等問(wèn)題逐漸凸顯。2011年，國(guó)家開始推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，上海和重慶作為試點(diǎn)地區(qū)。試點(diǎn)工作已經(jīng)開展了9年，試點(diǎn)成果逐漸可以被觀察到，全國(guó)推廣的呼聲漸漲。由于與每個(gè)民眾休戚相關(guān)，對(duì)于房產(chǎn)稅的討論日漸增多，近年來(lái)，房產(chǎn)稅隔三差五就會(huì)成為媒體或者新媒體議論的熱點(diǎn)。

一、房產(chǎn)稅征收的政策背景

（一）國(guó)家法律和規(guī)定

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》是依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》制定的配套暫行條例。是國(guó)務(wù)院在1986年9月15日發(fā)布，自1986年10月1日起施行。2011年1月8日根據(jù)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》進(jìn)行了修訂。

十八屆三中全會(huì)明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，全國(guó)人大、國(guó)家相關(guān)部門正在研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，房地產(chǎn)稅開征時(shí)刻表逐步清晰。

2017年11月，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人房屋按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

2019年 3 月，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中指出：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

（二）上海市房產(chǎn)稅政策發(fā)布和工作情況

在1986年國(guó)家頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》以后，房產(chǎn)稅主要面向經(jīng)營(yíng)性用房征收，2011年上海市開始試點(diǎn)對(duì)部分個(gè)人征收房產(chǎn)稅。《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》（滬府發(fā)〔2011〕3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“試點(diǎn)辦法”）文件中提出“自2011年1月28日起，本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)”。拉開上海市針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的序幕。隨后，為了支撐政策落地，上海市財(cái)政局發(fā)布《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問(wèn)題的通知》（滬財(cái)稅〔2011〕10號(hào)），文件中提出“應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算，即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率”，適用稅率暫定為0.6%。根據(jù)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，到2014年的三年多期間，已對(duì)約90多萬(wàn)套進(jìn)行房產(chǎn)稅認(rèn)定，應(yīng)繳房產(chǎn)稅房屋約16萬(wàn)套，2014年預(yù)計(jì)可征稅9億元。

迄今為止，上海市已于2012、2014、2017、2018年多次發(fā)布“試點(diǎn)辦法”經(jīng)評(píng)估繼續(xù)有效，請(qǐng)繼續(xù)按照?qǐng)?zhí)行的工作要求。

（三）房地產(chǎn)稅的合法性內(nèi)涵

第一、房產(chǎn)稅作為一種稅收，其最根本的功能之一是為政府獲取財(cái)政收入，籌措公共資金。在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅全面完成后，地方政府需要新的主體稅種作為補(bǔ)充。財(cái)產(chǎn)稅類具有稅基廣泛、收入穩(wěn)定等特點(diǎn)，成為了地方主體稅種的不二選擇。在財(cái)產(chǎn)稅類中，房地產(chǎn)稅又是重中之重。科學(xué)、合理的個(gè)人住房房產(chǎn)稅制，能夠?yàn)檎I集可觀的稅收收入[1]。第二、房產(chǎn)稅也承擔(dān)著調(diào)整收入分配，縮小貧富差距的任務(wù)。上海市試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅是向購(gòu)買第二套及以上住房的居民，并且“對(duì)于人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅”。既保障了居民的合理居住需求，也對(duì)于具有高端居住需求的居民通過(guò)增加稅收的方式實(shí)現(xiàn)收入再分配。第三、通過(guò)房產(chǎn)稅的征收，降低“炒房”熱度，抑制房屋投資性需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資運(yùn)行[2]。通過(guò)優(yōu)化個(gè)人住房的房產(chǎn)稅政策，讓住房回歸住宿這一基本屬性，而不是成為投機(jī)獲利的工具[1]

二、房產(chǎn)稅征收的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響

（一）國(guó)內(nèi)研究成果

國(guó)內(nèi)研究成果對(duì)房產(chǎn)稅影響房屋交易價(jià)格的效應(yīng)（簡(jiǎn)稱價(jià)格效應(yīng)）和收入分配效應(yīng)的觀點(diǎn)并未達(dá)成一致。從房產(chǎn)稅的收入分配效應(yīng)方面，賈學(xué)智[3]認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收可以降低市場(chǎng)需求，提高投資成本，擴(kuò)大政府財(cái)政收入，并產(chǎn)生收入分配效應(yīng)，即房產(chǎn)稅的征收會(huì)對(duì)居民收入分配公平產(chǎn)生正向效應(yīng)。劉甲炎等[4]實(shí)證研究了房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)對(duì)于不同類型的房屋效果截然相反，房產(chǎn)稅的征收對(duì)大面積住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，催生了小面積住房的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，反而加重了低收入群體的負(fù)擔(dān)。從房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)方面，王家庭等[5]的研究表明我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)不存在顯著的政策預(yù)期效應(yīng)，即房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，但對(duì)高檔住宅作用不顯著。胡資駿[6]通過(guò)對(duì)比分析美國(guó)和重慶房產(chǎn)稅效果，發(fā)現(xiàn)重慶房產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響“先正后負(fù)”，且效果與美國(guó)房產(chǎn)稅相比十分不顯著。李永剛[7]研究了房產(chǎn)稅征收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的征收可以有效抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)帶來(lái)稅收收入的增加和社會(huì)福利的增進(jìn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配及調(diào)節(jié)效果意見(jiàn)不一。

（二）土地增值收益公平分配理論

1993年，土地增值收益這個(gè)概念首次作為官方語(yǔ)言出現(xiàn)在 《土地增值稅暫行條例》中，該《條例》中對(duì)于土地增值的定義是： 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。收益是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)上的概念，亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》中將收益定義為 “財(cái)富的增加”，后世的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都繼承并發(fā)展了這一觀點(diǎn)。將土地增值和收益兩個(gè)概念串聯(lián)起來(lái)，就是所謂土地增值收益，它是指包括政府在內(nèi)的相關(guān)土地權(quán)利人，從土地增值中取得和實(shí)現(xiàn)的利益。簡(jiǎn)單講，土地增值收益就指來(lái)源于土地增值的收益[8]。如孫陶生所言： 土地增值收益是指土地資產(chǎn)在開發(fā)利用的過(guò)程中，由于土地價(jià)格上漲而引起土地利益或土地效益的增加，其本質(zhì)是土地所有者和土地使用者可從土地價(jià)格變化中獲得一定的價(jià)格差額[9]。土地增值收益公平分配理論突出強(qiáng)調(diào)土地增值收益分配的公平正義原則，符合我國(guó)目前國(guó)情，也符合社會(huì)公平正義的要求[10]。

（三）根據(jù)土地增值收益公平分配理論分析上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響

在現(xiàn)有的體制機(jī)制環(huán)境下，房屋產(chǎn)權(quán)人掌握了土地增值部分帶來(lái)的全部收益，但是土地和房屋的增值是全區(qū)域、全社會(huì)努力的成果。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公共交通、公共設(shè)施的完善、甚至于生活環(huán)境的改善都不僅僅是產(chǎn)權(quán)人一個(gè)人的勞動(dòng)成果，最終卻由產(chǎn)權(quán)人享受了土地增值的全部紅利。所以需要通過(guò)政府管制的途徑，對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)等土地財(cái)富的第二次分配進(jìn)行合理有效的調(diào)控，從而促進(jìn)土地財(cái)富的公平分配，房產(chǎn)稅的征收是一個(gè)可行的手段。

在上海市房產(chǎn)稅“試點(diǎn)方案”中明確指出“對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出”。建設(shè)保障性住房是將房產(chǎn)稅收入用于提供公共服務(wù)，解決低收入群體的住房問(wèn)題，達(dá)到了調(diào)配財(cái)富分配，服務(wù)社會(huì)弱勢(shì)群體，提升社會(huì)保障水平的作用。但是因?yàn)楸Ｕ戏糠?wù)對(duì)象的局限性，其他社會(huì)群體并沒(méi)有享受到房產(chǎn)稅帶來(lái)的土地增值收益分配效應(yīng)。

在一定程度上說(shuō)，房產(chǎn)稅會(huì)明顯加重稅收承擔(dān)者的負(fù)擔(dān)。我國(guó)土地實(shí)行公有制，房地產(chǎn)商通過(guò)繳納土地出讓金獲取土地的使用權(quán)，而出讓金最終通過(guò)出售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，消費(fèi)者不僅要承擔(dān)一定份額的土地出讓金，還要承擔(dān)房產(chǎn)稅，因此，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使承擔(dān)者的負(fù)擔(dān)有一定程度的增大[11]。并且房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)提高房屋持有成本，在房屋持有成本提升的情況下，房主要么選擇自己“吃進(jìn)”成本自行承擔(dān)，要么選擇轉(zhuǎn)嫁給租客，要么選擇變現(xiàn)出售房屋。

就上海市目前施行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，我認(rèn)為其在公平分配土地增值收益方面做了一些嘗試，但是分配的還不夠公平徹底?，F(xiàn)行方案可能會(huì)對(duì)現(xiàn)階段的投資買房?jī)A向有一定的抑制效果，但是更有可能提高租房成本，并且小戶型的房屋更有可能因?yàn)閷儆诿舛惙懂犨M(jìn)而導(dǎo)致受追捧而價(jià)格升高。由于是對(duì)2011年以后的房屋交易征收房產(chǎn)稅，對(duì)于在2011年以前囤積大量房產(chǎn)的行為也沒(méi)有征收途徑。所以對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面可能負(fù)面影響更顯著一些。

三、上海市房產(chǎn)稅推行中的政策建議

（一）完善計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅出于增加財(cái)政收入，均貧富，降低居住房屋投資熱度的初衷，是要在房產(chǎn)保有期間征收，所以應(yīng)該每年按照應(yīng)納稅額進(jìn)行征收。目前上海市仍暫按市場(chǎng)交易價(jià)格計(jì)算納稅依據(jù)，還未推出一套完善、公平、普適的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，用以在市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)時(shí)準(zhǔn)確調(diào)整納稅依據(jù)。這就需要建立全市統(tǒng)一的房屋價(jià)格評(píng)估體系。完整全面的匯聚房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)（物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬數(shù)據(jù)）、房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、GIS空間數(shù)據(jù)，計(jì)算和引入房地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)數(shù)據(jù)，為準(zhǔn)確公平征收房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)。

（二）明確征收對(duì)象

目前上海市的試點(diǎn)政策中的“應(yīng)稅住房”是針對(duì)2011年政策實(shí)行以后購(gòu)入的多套住房，對(duì)于2011年以前的多套住房并沒(méi)有進(jìn)行追溯征收，并且對(duì)于本市居民家庭和非本市居民家庭進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，存在稅收中的不公平現(xiàn)象。同時(shí)，針對(duì)一些特殊困難家庭應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)減免和照顧。

（三）落實(shí)納稅監(jiān)管

早年，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度和登記效果還不完善，對(duì)于納稅對(duì)象的認(rèn)定、稅收征繳的監(jiān)管難度也較大。但在近年各部門的聯(lián)合努力下，不動(dòng)產(chǎn)登記效果已逐漸完善，上海市內(nèi)的房屋權(quán)屬關(guān)系已有較好登記效果和信息化基礎(chǔ)。但對(duì)于跨省的房屋持有情況還不夠清晰，例如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等各種區(qū)域聯(lián)合體之間的不動(dòng)產(chǎn)登記還未聯(lián)通。熱衷于進(jìn)行房地產(chǎn)投資的人群更大概率會(huì)在區(qū)域聯(lián)合體之間進(jìn)行投資，如果能夠?qū)^(qū)域內(nèi)或者全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，并做好納稅監(jiān)管，落實(shí)房地產(chǎn)稅繳納工作，將會(huì)更有效的體現(xiàn)稅收成果，抑制房地產(chǎn)投資熱，真正做到“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

（四）擴(kuò)大收益分配范圍

房產(chǎn)稅收入除了建設(shè)保障性住房外，希望能夠擴(kuò)大公共服務(wù)分配的范圍，使更多的群體納入受益范圍，使得土地增值收益由全社會(huì)更加公平的分享。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃洪，何光其，廖明剛，嚴(yán)紅梅.個(gè)人住房房產(chǎn)稅：滬渝效果剖析與未來(lái)制度完善[J].稅務(wù)研究，2017（06）：50-54.

[2]何小瓊.淺析房產(chǎn)稅改革問(wèn)題與對(duì)策——聚焦稅制要素[J].西部皮革，2020，42（10）：51-52.

[3]賈學(xué)智.房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].北方經(jīng)濟(jì).2011（7）：47- 48.

[4]劉甲炎，范子英.中國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果評(píng)估：基于合成控制法的研究[J].世界經(jīng)濟(jì).2013，36（11）：117- 135.

[5]王家庭，曹清峰.房產(chǎn)稅能夠降低房?jī)r(jià)嗎——基于DID方法對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的評(píng)估[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng).2014（5）：34-44.

[6]胡資駿.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響效應(yīng)研究：基于中美比較[J].金融發(fā)展評(píng)論.2015（1）：36-50.

[7]李永剛.房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)效應(yīng)測(cè)度研究[J].會(huì)計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究.2015.29（2）：109-118.

[8]臧俊梅，王萬(wàn)茂，陳茵茵.農(nóng)地非農(nóng)化中土地增值分配與失地農(nóng)民權(quán)益保障研究——基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)視角的分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題.2008（02） ： 80-85.

[9]孫陶生.論企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理問(wèn)題[J].管理世界.1997（ 03）：130-136.

[10]靳相木，陳陽(yáng).土地增值收益分配研究路線及其比較[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2017（10）：1-5.

[11]梁美健，馬亞琨.我國(guó)房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)及收入分配的實(shí)證分析[J].會(huì)計(jì)之友，2020（09）：119-124.

作者簡(jiǎn)介：

周娟（1984—），女，湖南常德人，上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院2019級(jí)MPA研究生，研究方向：公共管理。

上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院? 周娟